ECLI:NL:RBNHO:2025:8696 - Rechtbank Noord-Holland - 30 juli 2025
Uitspraak
Rechtsgebieden
Genoemde wetsartikelen
Uitspraak inhoud
vonnis
Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/355616 / HA ZA 24-443
Vonnis van 30 juli 2025
in de zaak van
1 [eiser 1] ,
- [eiser 2], beiden wonende te [plaats 1] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat mr. M.G. Jansen te Haarlem,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
- [gedaagde 2], beiden wonende te [plaats 2] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat mr. J. Koekkoek te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
De zaak in het kort
Partijen zijn een koopovereenkomst aangegaan waarbij [eisers] een pand hebben verkocht aan [gedaagden] Nadat [gedaagden] de koopprijs niet voldeden hebben [eisers] de koopovereenkomst ontbonden. In een eerdere procedure heeft de rechtbank [gedaagden] veroordeeld om de contractuele boete van 10% van de koopsom aan [eisers] te betalen. In deze procedure vorderen [eisers] vergoeding van hun schade voor zover die hoger is dan de door [gedaagden] betaalde contractuele boete. De vordering van [eisers] wordt gedeeltelijk toegewezen.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [eisers] waren gezamenlijk (juridisch) eigenaar van een onroerende zaak aan de [adres] te [plaats 3] (hierna: het pand). Het pand bestond uit een bedrijfsruimte op de begane grond en woonruimte op de eerste en tweede verdieping.
2.2. Partijen zijn op 22 april 2022, [eisers] als verkopers en [gedaagden] als kopers, een koopovereenkomst aangegaan met betrekking tot het pand. De overeengekomen koopsom bedraagt € 755.000,-. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Ook mochten [gedaagden] de koop ontbinden als zij niet uiterlijk 30 juni 2022 een omgevingsvergunning zouden hebben gekregen voor het veranderen van de bestemming naar wonen voor het gehele pand. Artikel 11.2 van de koopovereenkomst luidt (voor zover van belang):
Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
2.3. Aan de koopovereenkomst is een door [eisers] aangeleverd eindadvies principeaanvraag van 12 december 2019 gehecht. In dat eindadvies heeft de gemeente laten weten in principe bereid te zijn medewerking te verlenen aan het wijzigen van het gebruik van de winkel (op de benedenverdieping) naar een woonbestemming. Daarbij heeft de gemeente vermeld dat die aanvraag zorgt voor een parkeerbehoefte van afgerond één extra parkeerplaats en dat dat binnen het beleid past. Dit eindadvies van de gemeente maakte ook onderdeel uit van de verkoopinformatie over het pand.
2.4. In de koopovereenkomst is ook neergelegd dat [gedaagden] uiterlijk 31 juli 2022 een bankgarantie doen stellen (of een waarborgsom zullen storten) voor een bedrag van € 75.000,00. Dit hebben zij niet gedaan. Met een brief van 15 augustus 2022 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] meegedeeld dat [eisers] de koopovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbinden.
2.5. Daarna hebben [eisers] bij deze rechtbank gevorderd om [gedaagden] te veroordelen de in de koopovereenkomst neergelegde contractuele boete van 10% van de koopsom aan [eisers] te betalen. In die procedure hebben [gedaagden] onder meer aangevoerd dat zij tijdig een beroep hebben gedaan op het overeengekomen financieringsvoorbehoud en op het voorbehoud van de gewenste omgevingsvergunning, zodat [eisers] de overeenkomst niet konden ontbinden en geen aanspraak konden maken op de contractuele boete. De rechtbank heeft op 16 augustus 2023 een eindvonnis gewezen in deze procedure. In dit vonnis heeft zij [gedaagden] (hoofdelijk) veroordeeld om aan [eisers] € 75.500,00 aan contractuele boete te betalen, te vermeerderen met rente en kosten. Daarbij heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen. [gedaagden] hebben een ruimere omgevingsvergunning aangevraagd dan waarop de overeengekomen ontbindende voorwaarde zag. Daardoor konden zij op die ontbindende voorwaarde geen beroep doen. Verder hebben [gedaagden] hun financieringsaanvraag gedaan bij een partij die niet kan worden aangemerkt als erkende financiële instelling als bedoeld in het overeengekomen financieringsvoorbehoud. Daardoor konden zij geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud. [gedaagden] hebben inmiddels aan die veroordeling uit 2023 voldaan.
2.6. Met een dagvaarding van 15 november 2023 hebben [gedaagden] aan [eisers] doen aanzeggen dat zij hoger beroep instellen tegen het vonnis van de rechtbank van 16 augustus 2023. Daarbij hebben [gedaagden] [eisers] opgeroepen te verschijnen voor het gerechtshof Amsterdam (hierna: het hof) op 14 mei 2024. [gedaagden] hebben het exploot van dagvaarding na het uitbrengen daarvan niet tijdig aangebracht bij het hof. [gedaagden] konden dit herstellen door binnen twee weken na de in de dagvaarding vermelde roldatum een geldig herstelexploot uit te (laten) brengen. Dat hebben zij niet gedaan.
2.7. Op 7 februari 2024 zijn [eisers] met een andere partij een overeenkomst aangegaan waarbij zij het pand aan die andere partij verkopen. Daarbij zijn [eisers] en de koper een koopprijs van € 632.400,00 (kosten koper) overeengekomen. Overeengekomen werd verder dat [eisers] het pand op 10 september 2024 aan de koper zou leveren en dat de koper het pand vanaf 1 april 2024 tot het moment van juridische levering van [eisers] zou huren voor een bedrag van € 12.000,00 voor vijf maanden. Deze koper heeft dit bedrag aan [eisers] betaald. De eigendomsoverdracht van het pand heeft op 10 september 2024 plaatsgevonden. Daarbij heeft de koper de overeengekomen koopsom aan [eisers] voldaan.
2.8. Op 3 juni 2024 hebben [eisers] [gedaagden] gesommeerd om binnen veertien dagen € 82.907,70 aan [eisers] te betalen. Dat was volgens hen de totale schade minus de betaalde contractuele boete.
2.9. De dag daarna hebben [gedaagden] alsnog een herstelexploot aan [eisers] betekend en hen opgeroepen tegen de rolzitting van 17 september 2024. In zijn arrest van 25 februari 2025 heeft het hof [gedaagden] niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep omdat het herstelexploot niet binnen twee weken na de in de dagvaarding vermelde roldatum van 14 mei 2024 is uitgebracht en daarom geen geldig herstelexploot is. [gedaagden] hebben tegen dit arrest geen rechtsmiddel aangewend.
3 Het geschil
3.1. [eisers] vorderen na vermeerdering van eis samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen (i) tot betaling van € 82.907,70, te vermeerderen met wettelijke rente, (ii) tot betaling van € 1.604,08 aan buitengerechtelijke kosten en (iii) tot betaling van de werkelijk gemaakte proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2. [eisers] stellen dat zij als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagden] tot een bedrag van € 158.407,70 schade hebben geleden. Zij hebben een koopprijs ontvangen die € 122.600,00 lager is dan de koopprijs die zij met [gedaagden] zijn overeengekomen. Daarnaast hebben zij een overbruggingshypotheek moeten afsluiten die aanzienlijke kosten met zich bracht. De schade overstijgt de door [gedaagden] betaalde contractuele boete van € 75.500,- met € 82.907,70. Op grond van de koopovereenkomst tussen partijen zijn [gedaagden] gehouden dit verschil te betalen.
3.3. [gedaagden] voeren verweer en voeren (samengevat) het volgende aan. [eisers] moeten niet-ontvankelijk verklaard worden in hun vordering. Niet [eisers] maar de vennootschap onder firma V.O.F. [bedrijf] is juridisch eigenaar van het pand. [eisers] kunnen niet vereenzelvigd worden met deze vennootschap onder firma die een aparte rechtspersoonlijkheid is. Daarmee berust de eerdere uitspraak van de rechtbank op een juridische misslag en is deze uitspraak op drijfzand gebaseerd. Verder hebben [gedaagden] terecht een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden. De gemeente heeft bevestigd dat omzetting van de bestemming naar wonen op meerdere gronden niet mogelijk was. Ook moet de door [gedaagden] aangezochte financier als erkende financier worden beschouwd. Daarbij komt dat financiering vanwege het omgevingsplan en parkeerbeleid sowieso niet haalbaar was Ook is er sprake van dwaling. [eisers] of hun makelaar wisten wat het omgevingsplan bepaalde. Zij hadden [gedaagden] erop moeten wijzen dat omzetting niet kon. Voor zover zij niet wisten dat omzetting niet kon is sprake van wederzijdse dwaling. [gedaagden] zeggen verder dat er geen causaal verband is tussen de gedragingen van [gedaagden] en de door [eisers] gestelde schade, dat de gestelde schade in redelijkheid niet aan [gedaagden] kan worden toegerekend en dat [eisers] hun plicht hebben verzaakt om eventuele schade te beperken. Het verschil in opbrengst bij de nieuwe verkoop is het gevolg van handelen van [eisers] zelf. [eisers] hebben er zelf voor gekozen om het pand voor € 675.000,00 in de verkoop te zetten, terwijl hun doel blijkbaar € 775.000,00 was. Zij hebben ook niet aangetoond dat zij voor het pand geen betere prijs konden krijgen dan € 632.400,00. Voor de overbruggingshypotheek geldt dat [eisers] ervoor hadden kunnen kiezen om te wachten met het kopen van een nieuwe woning totdat het pand definitief was verkocht voor een bedrag van € 775.000,00 of meer. Voor zover [gedaagden] wel aansprakelijk zouden zijn voor schade, is er alle reden de verplichting tot schadevergoeding te matigen, onder meer omdat [gedaagden] ook aanzienlijke schade hebben geleden en omdat [eisers] ook nakoming hadden kunnen vorderen. Ten slotte bepaalt artikel 6:92 Burgerlijk Wetboek (BW) dat de boete in de plaats treedt van schadevergoeding.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. [gedaagden] vorderen dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de koopovereenkomst vernietigt wegens bedrog c.q. dwaling en voor recht verklaart dat sprake is geweest van een onrechtmatige daad van de kant van [eisers] door het verstrekken van onjuiste inlichtingen en/of het verzwijgen van relevante informatie en [eisers] op die grond te veroordelen een schadevergoeding te betalen nader op te maken bij staat. [gedaagden] vorderen ook dat [eisers] – in conventie en in reconventie – worden veroordeeld in de proceskosten.
3.6. [gedaagden] voeren het volgende aan. Er zijn meer dan voldoende gronden om alsnog over te gaan tot vernietiging van de koopovereenkomst. Er is sprake geweest van bedrog of dwaling. Dat het vonnis van de rechtbank van 16 augustus 2023 inmiddels (mogelijk) gezag van gewijsde heeft, staat daaraan niet in de weg. In deze procedure voeren [gedaagden] namelijk andere gronden aan voor bevrijding van de overeenkomst dan zij in de eerdere procedure deden. Daarbij komt dat [gedaagden] ook bij gezag van gewijsde schadevergoeding kunnen vorderen op grond van onrechtmatige daad. [eisers] hebben die gepleegd door bedrog en een onrechtmatige schending van hun spreekplicht en/of het doen van onjuiste mededelingen. [eisers] of hun makelaar moeten bekend zijn geweest met het gemeentelijk bestemmingsplan dat bepaalde en bepaalt dat wonen op de begane grond niet is toegestaan en met het gewijzigde parkeerbeleid. [eisers] hadden [gedaagden] daarop moeten wijzen.
3.7. [eisers] voeren verweer en voeren onder meer het volgende aan. [gedaagden] zijn niet-ontvankelijk in hun vordering in reconventie. De rechtbank heeft eerder al een eindbeslissing gegeven die ziet op de koopovereenkomst en de contractuele boete. Dat maakt dat [gedaagden] nu niet op basis van een vernietigingsgrond de koopovereenkomst kunnen aantasten. Voor zover de vorderingen in reconventie vernietiging van de koopovereenkomst beogen moet daarom niet-ontvankelijkheid volgen. Het is in strijd met de goede procesorde om nu in een nieuwe procedure voor het eerst te stellen dat er sprake is van een onrechtmatige daad. [eisers] betwisten ook dat er sprake is geweest van een onrechtmatige daad: alle informatie is verstrekt.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1. Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld en beoordeeld.
Niet-ontvankelijkheid
4.2. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat [eisers] niet-ontvankelijk zijn in hun vordering omdat niet zij maar hun vennootschap onder firma eigenaar was van het pand en [eisers] daarom geen vorderingsrecht hebben op [gedaagden] Dit verweer faalt.
4.3. Artikel 236 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben. Deze bindende kracht – het gezag van gewijsde – is niet beperkt tot beslissingen die in het dictum (in dit vonnis het deel onder “5. De beslissing”) staan. Het gezag van gewijsde strekt zich uit tot de eindbeslissingen die in (het lichaam van) het vonnis staan en de uiteindelijke beslissing mede dragen. Zulke beslissingen in het eerdere vonnis staan in de weg aan een nieuw oordeel over de rechtsbetrekking dat zou kunnen leiden tot een vonnis dat zich naar de uitkomst niet met het eerdere vonnis verdraagt. Zo is vaste rechtspraak dat als in de eerste procedure een vordering tot nakoming van de verbintenis werd toegewezen, in een nieuwe procedure geen vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog meer kan worden gevorderd, omdat de toewijzing van de vordering in de eerste procedure noodzakelijk berust op de beslissing dat partijen een geldige overeenkomst hebben gesloten.
4.4. De rechtbank heeft in het inmiddels onherroepelijke vonnis van 16 augustus 2023 al een eindoordeel gegeven dat inhoudt dat [eisers] op grond van (de ontbinding van) de koopovereenkomst als partij bij die koopovereenkomst aanspraken hebben op [gedaagden] Aan dit oordeel komt gezag van gewijsde toe. De rechtbank zal daar dan ook in het vervolg van dit vonnis van uitgaan. [gedaagden] hebben in dit kader nog aangevoerd dat de eerdere uitspraak van deze rechtbank op een juridische misslag berust. Die stelling doet echter niet af aan het hiervoor uiteengezette gezag van gewijsde. De huidige procedure kan niet worden gebruikt als een rechtsmiddel tegen het eerdere vonnis.
4.5. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat de stelling van [gedaagden] dat de vennootschap onder firma V.O.F. [bedrijf] een eigen rechtspersoonlijkheid heeft en juridisch eigenaar van het pand was, niet juist is. Onder het huidige recht heeft een vennootschap onder firma geen rechtspersoonlijkheid. Zij kan dan ook niet de juridische eigendom van een onroerende zaak hebben. [eisers] waren juridisch eigenaar van het pand. Zij staan ook als verkopende partij in de verkoopovereenkomst en kunnen daarom – anders dan de vennootschap onder firma die niet als partij in de verkoopovereenkomst wordt vermeld – aanspraken uit de overeenkomst geldend maken.
4.6. Er bestaat dan ook geen grond om [eisers] niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen.
De hoogte van de hoofdvordering van [eisers]
4.7. Voorafgaand aan de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van partijen, is nog het volgende van belang. In hun dagvaarding hebben [eisers] de schade waarvan zij vergoeding vorderen gespecificeerd. Bij de mondelinge behandeling heeft de rechtbank [eisers] erop gewezen dat in deze berekening een fout zit. In de berekening staat dat het bedrag dat [eisers] van de nieuwe koper aan huur hebben ontvangen op de schade in mindering wordt gebracht. Dat doen [eisers] echter niet. Als dit bedrag, zoals [eisers] bedoelden, wel in mindering wordt gebracht, is de te vorderen hoofdsom niet € 82.907,70 maar € 70.907,70. [eisers] hebben dit ter zitting erkend. [eisers] hebben hun eis ter zake niet formeel verminderd, maar de rechtbank zal bij de verdere beoordeling uitgaan van dit lagere bedrag.
Bestaat er grond voor vernietiging van de koopovereenkomst?
4.8. [eisers] baseren de vordering tot vergoeding van geleden schade op de koopovereenkomst die partijen in 2022 zijn aangegaan. [gedaagden] voeren aan dat die koopovereenkomst vernietigd moet worden omdat er sprake is geweest van dwaling en/of bedrog. De rechtbank volgt [gedaagden] daarin niet.
4.9. Hiervoor is al uiteengezet dat het eindvonnis van 26 augustus 2023 in de eerdere procedure tussen partijen in kracht van gewijsde is gegaan. Op grond van artikel 236 Rv hebben de beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in dat vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht. In dat vonnis is de vordering van [eisers] om [gedaagden] te veroordelen tot nakoming van het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding toegewezen. Omdat in de eerste procedure een vordering tot nakoming werd toegewezen, kan in een nieuwe procedure geen vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog of dwaling meer worden gevorderd. De toewijzing van de vordering van [eisers] in de eerdere procedure berust noodzakelijk op de beslissing van de rechtbank dat partijen een geldige overeenkomst hebben gesloten.
Geen verklaring voor recht dat [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld
4.10. [gedaagden] voeren terecht aan dat het hiervoor uiteengezette gezag van gewijsde niet in de weg staat aan een vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad wegens bedrog of een onrechtmatig achterhouden van informatie. Op grond van de hoofdregel
4.11. [gedaagden] voeren aan dat [eisers] en hun makelaar wisten dat het omgevingsplan en het gewijzigde parkeerbeleid in de weg stond aan een wijziging van de bestemming van het volledige pand in wonen en dat aan [gedaagden] hadden moeten meedelen. Zij onderbouwen dat vooral in algemene termen. [gedaagden] zegt onder meer dat de gemeente in – niet overgelegde – brieven aan [gedaagden] heeft meegedeeld dat er meerdere gronden waren om de aanvraag tot wijziging van de bestemming te weigeren (zowel de afdeling Stedenbouw als de afdeling Parkeren niet akkoord) en dat het gemeentelijk omgevingsplan wonen op de begane grond niet toestaat. Zij voeren ook aan dat zonder die kennis bij [eisers] niet uit te leggen is waarom zij het pand voor slechts € 675.000,00 in de verkoop hebben gezet en het later voor een nog lager bedrag hebben verkocht. Ook valt zonder die kennis niet te begrijpen dat [eisers] [gedaagden] niet in de gelegenheid hebben gesteld hun beroep op de ontbindende voorwaarden nader te onderbouwen.
4.12. [eisers] betwisten dat het niet mogelijk is de bestemming van de benedenverdieping te wijzigen in wonen. In de buurt van het pand is dat voor andere panden recent nog gebeurd. Het wijzigen van de bestemming van het pand om tot zes woningen te komen, is niet mogelijk, maar dat hebben [eisers] ook nooit gezegd. Ook betwisten zij dat zij er wetenschap van zouden hebben gehad dat het niet mogelijk was de bestemming van de benedenverdieping te wijzigen in wonen.
4.13. [gedaagden] hebben niet onderbouwd dat – zoals door hen gesteld – de beleidsregels van de gemeente voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning na 2019 drastisch waren gewijzigd en dat het daardoor niet mogelijk was om de bestemming van de benedenverdieping te wijzigen in wonen. Zij spreken wel over een wijziging in het parkeerbeleid die de bestemmingswijziging onmogelijk zou maken, maar hebben die wijziging in het parkeerbeleid niet nader geduid. Zij hebben niet aangegeven wat er gewijzigd is en wanneer. Ook hebben zij het parkeerbeleid niet overgelegd. Duidelijk is dat de gemeente niet wilde meewerken aan de plannen van [gedaagden] , maar die waren meeromvattend dan alleen de wijziging van de bestemming van de benedenverdieping, waarop het (positieve) eindadvies principeaanvraag van de gemeente van 12 december 2019 zag. Dat het omgevingsplan en het parkeerbeleid tussentijds is gewijzigd is daarmee niet gegeven. Dat [eisers] van een eventuele wijziging hebben geweten en [gedaagden] daarover hadden moeten informeren is daarmee ook niet voldoende onderbouwd.
4.14. [gedaagden] hebben zo onvoldoende onderbouwd dat [eisers] een onrechtmatige daad hebben gepleegd door onjuiste inlichtingen te verstrekken en/of relevante informatie te verzwijgen. Daarom zal de rechtbank de door [gedaagden] gevorderde verklaring dat sprake is geweest van een onrechtmatige daad van [eisers] afwijzen. Omdat [eisers] niet onrechtmatig hebben gehandeld, zal ook de vordering van [gedaagden] om [eisers] te veroordelen tot schadevergoeding worden afgewezen.
Tussenconclusie
4.15. De tegenvorderingen van [gedaagden] zullen worden afgewezen.
[gedaagden] moet [eisers] schadevergoeding betalen
4.16. [eisers] vordert vergoeding van de door haar geleden schade voor zover die schade de door [gedaagden] betaalde contractuele boete overstijgt.
Boete niet in de plaats van schadevergoeding
4.17. [gedaagden] voeren aan dat er geen plaats is voor schadevergoeding naast de al betaalde contractuele boete. Zij wijzen op artikel 6:92 lid 2 BW. Dat bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Deze bepaling is van regelend recht. Partijen kunnen daarvan afwijken door (bijvoorbeeld) af te spreken dat de boete naast de schadevergoeding gevorderd kan worden. In dit geval hebben partijen een afspraak gemaakt die afwijkt van de regeling van artikel 6:92 lid 2 BW. In artikel 11.2. van de koopovereenkomst die zij zijn aangegaan staat dat de niet presterende partij een boete van 10% van de koopsom verbeurt, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, als de daadwerkelijke schade hoger is dan de boete. [gedaagden] hebben in dat kader een beroep gedaan op de zogenaamde ‘Haviltex’-maatstaf die ziet op uitleg van (onder meer) overeenkomsten.
4.18. Die uitleg kan niet plaatsvinden op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Het komt aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars wilsuitingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
Hoogte van de schade: lagere koopprijs
4.19. Het uitgangspunt bij schadevergoeding is om de partij die schade heeft geleden te brengen in dezelfde toestand als waarin deze zou hebben verkeerd als de schadeplichtige zijn verplichtingen zou zijn nagekomen. Daarbij is het van belang dat er voldoende samenhang bestaat tussen de schade en de gebeurtenis (conditio sine qua non verband). [gedaagden] zijn hun verplichtingen uit de koopovereenkomst met [eisers] niet nagekomen, zoals de rechtbank in het vonnis van 16 augustus 2023 heeft geoordeeld. Als gevolg daarvan hebben [eisers] de koopovereenkomst ontbonden en het pand opnieuw in de verkoop moeten zetten.
4.20. Duidelijk is dat tussen de koopprijs die partijen zijn overeengekomen en de prijs die [eisers] in februari 2024 met de nieuwe koper zijn overeengekomen een groot verschil zit. Feit is echter dat het pand uiteindelijk voor € 632.400,00 is verkocht. Daardoor hebben [eisers] feitelijk € 122.600,00 nadeel geleden doordat [gedaagden] het pand niet voor € 755.000,00 hebben afgenomen. Tussen de tekortkoming door [gedaagden] en die schade bestaat dus causaal verband. [gedaagden] zijn dan in beginsel gehouden deze schade te vergoeden.
Beperking schade
4.21. [gedaagden] zeggen dat de hiervoor genoemde schade – de lagere koopprijs – niet of in ieder geval niet volledig aan hen kan worden toegerekend: [eisers] hebben niet aangetoond dat zij hebben voldaan aan de op hen rustende verplichting om hun schade zoveel mogelijk te beperken. [eisers] hebben het pand voor een lagere vraagprijs in de markt gezet dan de koopsom die met [gedaagden] was overeengekomen. Zij hebben niet aangetoond dat zij voor het pand geen betere prijs konden krijgen dan € 632.400,- waarvoor zij het nu hebben verkocht. Daarbij wijzen [gedaagden] op door hen overgelegde taxaties van het pand waarin de waarde aanmerkelijk hoger wordt gesteld. Verkoop voor de lagere (dan reële) prijs is de eigen keus van [eisers] geweest en moet voor hun eigen rekening en risico blijven.
4.22. [eisers] betwisten dat zij niet voldaan hebben aan hun verplichting de schade zoveel mogelijk te beperken. Voor het bepalen van de vraagprijs van € 675.000,00 hebben zij – net als in het eerdere verkooptraject – het advies van hun verkopend makelaar gevolgd. Vervolgens hebben zij moeten afwachten wanneer zich opnieuw een koper zou aandienen. Helaas heeft dat circa twee jaar geduurd en was het bod lager dan de vraagprijs. Mede vanwege het verstrijken van de tijd zagen zij zich genoodzaakt om met dit lagere bod akkoord te gaan, ook omdat de opbrengst van het pand feitelijk was bedoeld als hun pensioenvoorziening en zij de waarde van dat vermogen gedurende die twee jaar zagen verdampen. Daarbij komt dat zij tijdens het tweede verkooptraject vast bleven zitten aan hoge renteverplichtingen voor de overbruggingshypotheek en een aanvullende lening.
4.23. Het betoog van [gedaagden] slaagt niet. Uit het dossier blijkt dat [eisers] het pand direct te koop hebben gezet toen [gedaagden] aangaven niet te willen afnemen. [eisers] hebben verder voldoende gemotiveerd uiteen gezet waarom zij het pand op advies van hun verkopend makelaar opnieuw voor € 675.000,- in de markt hebben gezet. Dit was dezelfde vraagprijs als in het eerdere verkooptraject en volgens de verkopend makelaar zou dat geïnteresseerde partijen uitnodigen om te overbieden, evenals [gedaagden] indertijd hebben gedaan. Vervolgens zijn er, zo blijkt uit door [eisers] overgelegde mails van de makelaar van [eisers] , wel wat bezichtigingen geweest. De makelaar heeft verklaard dat de verkoop (ook) bemoeilijkt is doordat de koop eerder is ontbonden hetgeen een smet geeft. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat er in al die tijd maar één bod is gedaan, dat van de uiteindelijke koper. [eisers] hebben toegelicht waarom zij akkoord zijn gegaan met het bod van € 632.400,00: dit was het enige bod dat was uitgebracht gedurende de periode van meer dan anderhalf jaar dat het pand te koop heeft gestaan, terwijl hun extra verplichtingen uit hoofde van de overbruggingshypotheek en de aanvullende lening maar bleven doorlopen. Dit komt de rechtbank zeer plausibel voor. Bij deze toelichting hebben [gedaagden] onvoldoende onderbouwd dat [eisers] niet aan hun verplichting hebben gedaan de schade te beperken.
4.24. In dit kader overweegt de rechtbank nog het volgende. [gedaagden] hebben, ter onderbouwing van hun stelling dat [eisers] het pand voor een te lage prijs hebben verkocht, een rapport van Spring Valuations overgelegd. Zij voeren aan dat uit dit rapport onder meer de volgende waarde blijkt:
a. leegwaarde voor verbouwing Euro 1.150.000,=
[eisers] hebben betwist dat het pand deze waarde had. Dit verweer van [eisers] slaagt. Spring Valuations is bij de waardering van het pand uitgegaan van de waarde van het pand na het afgeven van een omgevingsvergunning om in het pand zes appartementen te mogen realiseren. Deze vergunning was er niet en vaststaat dat de gemeente niet wilde meewerken aan een omgevingsvergunning voor het realiseren van zes appartementen in het pand. Omdat het uitgangspunt dat Spring Valuations aan de waardering ten grondslag heeft gelegd niet overeenkomt met de feitelijke werkelijkheid, kan aan de waarderingen in het rapport niet de betekenis worden toegekend die [gedaagden] daaraan willen toekennen.
4.25. De rechtbank passeert ook de stelling van [gedaagden] dat zij bereid zouden zijn om het pand voor een hogere prijs te kopen dan de nieuwe koper gedaan heeft. Niet betwist is dat [gedaagden] tijdens de eerdere procedure hebben gezegd dat zij het pand ook niet voor een lager bedrag wilden kopen.
Tussenconclusie
4.26. Het verschil tussen de koopprijs van € 755.000,00 en de koopprijs van € 632.400,00 die [eisers] in februari 2024 met de nieuwe koper zijn overeengekomen komt in beginsel voor vergoeding in aanmerking. [eisers] hebben gezegd dat daarop in mindering moet worden gebracht het bedrag van € 12.000,00 dat zij voor de levering van het pand aan huur hebben ontvangen. Dan resteert een totale schade van € 110.600,00.
Hypotheekschade
4.27. [eisers] vorderen ook vergoeding van kosten die zij hebben gemaakt voor een overbruggingshypotheek die zij hebben moeten afsluiten omdat [gedaagden] het pand niet hebben afgenomen. [gedaagden] betwisten die kosten en vinden dat die sowieso niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat [eisers] er zelf voor gekozen hebben een nieuwe woning te kopen voordat het pand definitief verkocht was. [gedaagden] merken verder op dat uit de stukken van de notaris naar voren komt dat [eisers] twee hypotheken zijn aangegaan: een overbruggingshypotheek voor € 329.295,00 en een hypotheek voor een periode van tien jaar voor € 48.500,00. Voor die laatste kunnen zij nooit aansprakelijk zijn.
4.28. [eisers] hebben uitgelegd dat € 329.295,00 het maximale bedrag was waarvoor zij een overbruggingshypotheek konden sluiten. Daarom waren zij genoodzaakt om ook nog een extra hypotheek voor tien jaar te sluiten. Zij hebben daarbij verwezen naar de berekening van de hypotheekadviseur. Daarmee hebben [eisers] voldoende onderbouwd en [gedaagden] onvoldoende betwist dat [eisers] twee hypotheken hebben moeten afsluiten. Zij hebben ook voldoende onderbouwd dat zij deze hypotheken niet zouden hebben hoeven sluiten als [gedaagden] hun verplichtingen uit de overeenkomst zouden zijn nagekomen. Daarmee zijn de kosten van deze twee hypotheken aan te merken als schade die voortkomt uit het tekortschieten van [gedaagden] Dat geldt ook voor de kosten van het hypotheekadvies. [gedaagden] stellen weliswaar dat het niet nodig was om een hypotheekadviseur in te schakelen, maar de rechtbank acht het redelijk dat [eisers] voor een product als een overbruggingshypotheek professioneel advies hebben ingewonnen. Dat dit redelijk was komt ook al naar voren uit het feit dat het niet mogelijk was om voor het volledig benodigde bedrag een overbruggingshypotheek te verkrijgen zodat er een aanvullende oplossing gezocht moest worden.
4.29. [gedaagden] voeren nog aan dat de hypotheekrente en een deel van de afsluitkosten aftrekbaar zullen zijn voor de inkomstenbelasting, zodat deze kosten niet allemaal als schade aan te merken zijn. [eisers] lijken te stellen dat het pand behoorde tot het zakelijke vermogen zodat zij geen gebruik konden maken van de eigenwoningregeling. Dit hebben zij echter niet onderbouwd. Dat had wel op hun weg gelegen, zeker ook omdat [gedaagden] hen daar in de conclusie van antwoord op hebben gewezen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [eisers] deze kosten voor een deel in aftrek hebben kunnen brengen bij hun belastingaangifte (hypotheekrenteaftrek). Omdat zij daarin geen inzicht hebben verschaft zal de rechtbank bij de raming van de schade een korting van 40% toepassen. Dan resteert een te vergoeden schade ter zake van de twee hypotheken groot € 21.484,62.
Tussenconclusie
4.30. De rechtbank stelt de schade die [eisers] hebben geleden door de tekortkoming van [gedaagden] vast op € 132.084,62. Deze schade overstijgt de door [gedaagden] betaalde contractuele boete met € 56.584,62. [gedaagden] moeten dit bedrag als aanvullende schadevergoeding aan [gedaagden] betalen.
Geen matiging:
4.31. [gedaagden] doen een beroep op matiging van de verplichting de schade te vergoeden. Zij voeren onder meer aan dat zij niet verzekerd zijn, dat zij al een contractuele boete hebben betaald, dat zij zelf ook schade hebben geleden en dat de kwestie heel anders opgelost had kunnen worden als [eisers] zouden hebben meegewerkt aan het verzoek van [gedaagden] om uitstel te verlenen voor een beroep op de ontbindende voorwaarden. [gedaagden] verwijzen in dit kader onder meer naar uitspraken over matiging van de contractuele boete in gevallen waarin de schade lager was dan die boete. Ook brengen zij in dit kader naar voren dat matiging aan de orde is omdat [eisers] op listige wijze aan [gedaagden] de mogelijkheid hebben ontnomen om de zaak in hoger beroep aanhangig te maken.
4.32. [eisers] menen dat dit beroep op matiging niet opgaat. Matiging zou leiden tot een directe en substantiële schadepost bij [eisers] hetgeen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid volstrekt onaanvaardbaar is.
4.33. De rechter kan een verplichting tot schadevergoeding op grond van artikel 6:109 BW matigen wanneer de toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zal leiden. De maatstaf van ‘kennelijke onaanvaardbaarheid’ houdt in dat de rechter terughoudend moet zijn bij het gebruikmaken van deze bevoegdheid. Bij de vraag of in een concreet geval ruimte is voor matiging, moet de rechter de belangen en omstandigheden aan de zijde van beide partijen tegen elkaar afwegen. Het gaat daarbij onder meer om de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht. Bij verlichtende omstandigheden kan men volgens de wetsgeschiedenis bijvoorbeeld denken aan een geringe mate van schuld, een hoogte van de schade die onevenredig is aan de mate van schuld, of een situatie waarin de schuldenaar snel een beslissing moest nemen.
4.34. De rechtbank komt tot het oordeel dat er geen ruimte is voor matiging. [gedaagden] hebben aangevoerd dat zij niet verzekerd zijn en zeer beperkte financiële middelen hebben. Zij hebben een document overgelegd waaruit blijkt dat zij in januari 2023 een lening zijn aangegaan voor een bedrag van € 75.000,00 voor woningverbetering. [gedaagden] zeggen dat zij dit bedrag niet hebben kunnen aanwenden voor de benodigde woningverbetering, maar hebben moeten gebruiken om de contractuele boete te betalen. [eisers] trekken dit in twijfel. Duidelijk is echter dat ook [eisers] niet verzekerd zijn voor deze schade. Ook zij hebben aangevoerd dat hun middelen niet oneindig zijn en dat de opbrengst van de verkoop bedoeld was voor hun pensioen, dat door de gang van zaken een behoorlijke tik heeft gekregen. Bij die stand van zaken, waarbij ook in aanmerking wordt genomen dat [gedaagden] bedrijfsmatig panden kopen, kan niet worden geoordeeld dat toekenning van de volledige schadevergoeding tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Dat [gedaagden] stellen dat [eisers] “op listige wijze” aan [gedaagden] de mogelijkheid hebben ontnomen om hoger beroep aan te tekenen maakt dat niet anders. Hoewel de rechtbank het met [gedaagden] eens is dat het opvallend is dat [eisers] direct na het verstrijken van de termijn om een herstelexploot te betekenen aan [gedaagden] aankondigen dat zij ook de aanvullende schade vergoed willen zien, maakt dat niet dat [eisers] hen de mogelijkheid hebben ontnomen hoger beroep aan te tekenen tegen het oordeel van de rechtbank van augustus 2023. Die mogelijkheid hebben [gedaagden] tot het verstrijken van de termijn steeds gehad. Zij hebben gedurende de termijn echter, zonder dat [eisers] dit (definitief) aan hen hebben bevestigd, de aanname gedaan dat met de betaling van de contractuele boete [eisers] geen aanspraken meer zouden doen gelden. Het is (kennelijk) op grond van die eigen aanname dat zij geen hoger beroep hebben ingesteld.
Te vergoeden bedrag:
4.35. Omdat matiging niet aan de orde is zal de rechtbank [gedaagden] veroordelen om aan [eisers] € 56.584,62 te betalen. Dit is het bedrag van de schade van € 132.084,62 verminderd met de al door [gedaagden] betaalde contractuele boete van € 75.500,00.
4.36. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 26 juli 2024, kan ook worden toegewezen. Er is geen reden deze te matigen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.37. [eisers] hebben vergoeding gevorderd van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] vinden dat deze vordering moet worden afgewezen omdat [eisers] geen bewijs hebben overgelegd van gemaakte kosten.
4.38. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal. De vordering zal gelet op de aanbevelingen uit dit rapport worden afgewezen. [eisers] hebben nagelaten een omschrijving te geven van de voor hun rekening verrichte werkzaamheden. In het dossier is enkel een (eerste) korte sommatie tot betaling aanwezig. De rechtbank is van oordeel dat er daarmee geen sprake is van afzonderlijk (naast de proceskosten) voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Proceskosten
4.39. [gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.
4.40. [eisers] hebben bij eiswijziging gevorderd dat [gedaagden] worden veroordeeld in de werkelijk gemaakte proceskosten omdat [gedaagden] hen onnodig op kosten jagen. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om af te wijken van de gebruikelijke liquidatietarieven.
4.41. Uitgangspunt is dat de artikelen 237 tot en met 240 Rv een zowel limitatieve als exclusieve regeling bevatten van de kosten waarin de partij die bij het vonnis in het ongelijk wordt gesteld, kan worden veroordeeld. Alleen in geval van buitengewone omstandigheden, waarbij gedacht moet worden aan misbruik van procesrecht of onrechtmatige daad, kan een volledige proceskostenveroordeling worden uitgesproken. Van misbruik van procesrecht of onrechtmatige handelen is sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven.
4.42. [eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagden] gelet op de eerdere uitspraak ook de aanvullende schade op (eerste) verzoek van [eisers] hadden moeten vergoeden. [gedaagden] blijven zich ten onrechte verweren en voeren zaken aan die niet ter zake doen. Door dat niet te doen hebben zij [eisers] genoodzaakt een procedure te starten waarvan de uitkomst – vanwege de eerdere uitspraak – al vast stond. De rechtbank volgt [eisers] daarin niet. Het stond [gedaagden] vrij zich te verweren tegen de vordering van [eisers] Daarbij komt dat het verweer van [gedaagden] ook deels slaagt. Dat [gedaagden] misbruik hebben gemaakt van procesrecht of onrechtmatig hebben gehandeld, hebben [eisers] onvoldoende concreet gesteld of toegelicht. Voor een veroordeling van [gedaagden] in de werkelijke advocaatkosten bestaat daarom geen grond.
4.43. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden in conventie begroot op:
4.44. De proceskosten van [eisers] in reconventie worden begroot op:
4.45. De wettelijke rente over deze kosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5 De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als een van hen een bedrag betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling van € 56.584,62 (zesenvijftigduizend vijfhonderdvierentachtig euro en tweeënzestig cent), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 26 juli 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 4.030,80 aan [eisers] voor de proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.3. wijst de vorderingen af,
5.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als een van hen een bedrag betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling van € 753,00 aan [eisers] voor de proceskosten,
in conventie en in reconventie
5.5. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als een van hen een bedrag betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als een van hen een bedrag betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen in 5.1, 5.2, 5.4, 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.
Zie bijvoorbeeld het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 9 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4407
Zie opnieuw het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 9 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4407
Artikel 150 Rv
De ‘Haviltex-maatstaf’, zoals gepreciseerd in onder meer het arrest van de Hoge Raad van 23 april 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5262
Zie het Rapport BGK-integraal bladzijde 28, punt 8.3
Hoge Raad 12 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1600 en Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828
type: 1155
coll: