Vastgoedrecht

Voor de eliminatieregel (art. 40c Ow) is een plan pas 'concreet' als het de aanleg van het onteigeningswerk op het specifieke perceel behelst. Pas vanaf dat moment worden waardeverwachtingen uit plannen voor andere werken (zoals een nabijgelegen bedrijventerrein) geëlimineerd.

De Hoge Raad oordeelt dat een onteigenende partij niet verplicht is het volledige Kroondossier over te leggen. De rechter toetst de noodzaak tot onteigening, inclusief een beroep op zelfrealisatie, slechts marginaal, namelijk of de Kroon in redelijkheid tot haar besluit kon komen.

De Hoge Raad oordeelt dat de waardering van een onteigend pand door het hof voldoende gemotiveerd is, maar vernietigt de beslissing over de rentevergoeding. Het hof negeerde ten onrechte het verweer van de gemeente dat de vertraging en dus de renteschade aan de onteigende zelf te wijten was.

De waarde van bomen op een onteigend landgoed is verdisconteerd in de waarde van het landgoed zelf en wordt niet apart vergoed. Bij het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende is de inschrijvingsdatum van het onteigeningsvonnis (peildatum) beslissend; feiten van na die datum mogen niet worden meegewogen.

De gerechtigdheid van een verkoper tot de koopsom op de kwaliteitsrekening van een notaris is afhankelijk van een daadwerkelijke eigendomsoverdracht. Als de titel voor de overdracht met terugwerkende kracht vervalt, is de verkoper niet langer rechthebbende op de koopsom.

Bij onteigening van grond met winbare bodembestanddelen is de 'halvingsregel' voor het voordeel van de onteigenaar geen vast uitgangspunt. De vergoeding hangt af van de gekozen waarderingsmethode en de omstandigheden van het geval. Een rechter moet wel alle essentiële verweren behandelen.

Bij onteigening van grond met winbare bodembestanddelen geldt niet, anders dan bij onwinbare bestanddelen, als uitgangspunt dat het voordeel bij helfte moet worden verdeeld. De verdeling hangt af van de gekozen waarderingsmethode en de omstandigheden van het geval.

Het jarenlang verlenen van kortingen op een erfpachtcanon onder een oude overeenkomst wekt niet het gerechtvaardigd vertrouwen dat deze kortingen ook gelden bij een nieuwe overeenkomst, met name wanneer de Staat tijdig een nieuw, algemeen beleid met marktconforme prijzen heeft aangekondigd.

De overgang van een hypotheekrecht op een vervangend perceel door ruilverkaveling (zaaksvervanging) is geen 'voor inschrijving vatbaar feit' in de zin van art. 3:17 BW. Een derde-verkrijger wordt daarom niet beschermd door art. 3:24 BW tegen de niet-vermelding van dit hypotheekrecht.

Bij herverkaveling onder de Wet inrichting landelijk gebied is de ontsluiting van een perceel irrelevant voor de ruilwaarde in het ruilplan (fase 1). Echter, in de Lijst der Geldelijke Regelingen (fase 2) is de ontsluiting wel een factor die de waardeverandering en kostenverdeling beïnvloedt.

De aanvullende schadeloosstelling van art. 61 lid 2 Onteigeningswet heeft geen punitief karakter. Het is een tegemoetkoming en een prikkel om ontijdige onteigening te voorkomen, waarvan de hoogte wordt bepaald naar billijkheid met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Een NVM-makelaar handelt onrechtmatig jegens een koper door een onjuiste woonoppervlakte te vermelden. Kopers mogen vertrouwen op de NVM-Meetinstructie, die bescherming beoogt te bieden. Een algemene exoneratieclausule in een verkoopbrochure is onvoldoende om dit gerechtvaardigd vertrouwen te doorbreken.

Bij de uitleg van een contractuele verplichting tussen twee oorspronkelijke partijen geldt de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf blijft van toepassing op de rechtsverhouding met hun rechtsopvolgers onder bijzondere titel, tenzij de opvolger zich op derdenbescherming (art. 3:36 BW) kan beroepen.

Een ondertekende akte die te summier is voor dwingend bewijs van een koopovereenkomst, mag niet worden genegeerd. Het hof moet deze akte met vrije bewijskracht meewegen in de algehele bewijswaardering, naast andere bewijsmiddelen zoals getuigenverklaringen.

De Hoge Raad oordeelt dat verkleining van de huiskavel door onteigening een waardevermindering van het bijbehorende bouwblok kan veroorzaken. Ook omrijschade naar een niet-onteigend perceel is verhaalbaar, als de verminderde bereikbaarheid een direct gevolg is van het werk op het onteigende.

De onteigeningsrechter heeft een zelfstandige onderzoekstaak naar de schadeloosstelling. Hij mag een bewijsaanbod niet als tardief afwijzen als het dossier al aanknopingspunten voor de betreffende schadepost bevat. Ook moet de rechter zijn oordeel over schadeposten, zeker bij afwijking van deskundigenadvies, deugdelijk motiveren.

De onteigeningsrechter is vrij in zijn keuze van waarderingsmethode voor grond met winbare bodembestanddelen. Afwijking van de 50/50-verdeelsleutel voor de overwinst is gerechtvaardigd bij bijzondere omstandigheden, zoals langetermijnrisico's, onzekerheden en de contante uitbetaling aan de onteigende.

De onteigeningsrechter is vrij in de keuze van de waarderingsmethode voor grond met winbare delfstoffen. De rechter is niet gebonden aan een 50/50-verdeling van de overwinst en mag een andere verdeelsleutel hanteren op basis van omstandigheden zoals langetermijnrisico's en directe uitbetaling aan de onteigende.

Bij de verkoop van een oude boerderij met zichtbare gebreken wordt de garantie voor 'normaal gebruik' ingekleurd door wat de koper mocht verwachten. De omvangrijke zichtbare gebreken en contractuele voorbehouden leggen een zware onderzoeksplicht op de koper, wat een beroep op non-conformiteit beperkt.

Voor eliminatie van een waardeverminderend bestemmingsplan bij onteigening is vereist dat er ten tijde van dat bestemmingsplan een concreet plan bestond voor het werk. Algemene beleidsvoornemens of toekomstige plannen zijn onvoldoende concreet. Een plan kan ook niet worden geëlimineerd als het niet de bestemming bevat waarvoor wordt onteigend.

Een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, is in beginsel slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden en geen bindend aanbod. Persoon van de koper kan van belang zijn.