vastgoedrecht

Een vrijwillige verkoop van het overblijvende deel van een perceel vóór de onteigeningsdatum moet voor de waardebepaling worden weggedacht als de verkoop een direct gevolg is van de op handen zijnde onteigening. De redelijkheid vereist dan een waardering van het perceel als geheel.

Bij de begroting van planschade binnen een onteigeningsprocedure op basis van artikel 40e (oud) Ow gelden in beginsel dezelfde beperkende criteria als in het reguliere planschaderecht, zoals het normaal maatschappelijk risico. Een waardestijging van het onteigende tussen de peildata is geen 'anderszins verzekerde' schade.

Voor de eliminatieregel (art. 40c Ow) is een plan pas 'concreet' als het de aanleg van het onteigeningswerk op het specifieke perceel behelst. Pas vanaf dat moment worden waardeverwachtingen uit plannen voor andere werken (zoals een nabijgelegen bedrijventerrein) geëlimineerd.

De Hoge Raad oordeelt dat een onteigenende partij niet verplicht is het volledige Kroondossier over te leggen. De rechter toetst de noodzaak tot onteigening, inclusief een beroep op zelfrealisatie, slechts marginaal, namelijk of de Kroon in redelijkheid tot haar besluit kon komen.

De Hoge Raad oordeelt dat de waardering van een onteigend pand door het hof voldoende gemotiveerd is, maar vernietigt de beslissing over de rentevergoeding. Het hof negeerde ten onrechte het verweer van de gemeente dat de vertraging en dus de renteschade aan de onteigende zelf te wijten was.

De waarde van bomen op een onteigend landgoed is verdisconteerd in de waarde van het landgoed zelf en wordt niet apart vergoed. Bij het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende is de inschrijvingsdatum van het onteigeningsvonnis (peildatum) beslissend; feiten van na die datum mogen niet worden meegewogen.

De gerechtigdheid van een verkoper tot de koopsom op de kwaliteitsrekening van een notaris is afhankelijk van een daadwerkelijke eigendomsoverdracht. Als de titel voor de overdracht met terugwerkende kracht vervalt, is de verkoper niet langer rechthebbende op de koopsom.

Bij onteigening van grond met winbare bodembestanddelen is de 'halvingsregel' voor het voordeel van de onteigenaar geen vast uitgangspunt. De vergoeding hangt af van de gekozen waarderingsmethode en de omstandigheden van het geval. Een rechter moet wel alle essentiële verweren behandelen.

Bij onteigening van grond met winbare bodembestanddelen geldt niet, anders dan bij onwinbare bestanddelen, als uitgangspunt dat het voordeel bij helfte moet worden verdeeld. De verdeling hangt af van de gekozen waarderingsmethode en de omstandigheden van het geval.

Het jarenlang verlenen van kortingen op een erfpachtcanon onder een oude overeenkomst wekt niet het gerechtvaardigd vertrouwen dat deze kortingen ook gelden bij een nieuwe overeenkomst, met name wanneer de Staat tijdig een nieuw, algemeen beleid met marktconforme prijzen heeft aangekondigd.

De overgang van een hypotheekrecht op een vervangend perceel door ruilverkaveling (zaaksvervanging) is geen 'voor inschrijving vatbaar feit' in de zin van art. 3:17 BW. Een derde-verkrijger wordt daarom niet beschermd door art. 3:24 BW tegen de niet-vermelding van dit hypotheekrecht.

Bij herverkaveling onder de Wet inrichting landelijk gebied is de ontsluiting van een perceel irrelevant voor de ruilwaarde in het ruilplan (fase 1). Echter, in de Lijst der Geldelijke Regelingen (fase 2) is de ontsluiting wel een factor die de waardeverandering en kostenverdeling beïnvloedt.

De aanvullende schadeloosstelling van art. 61 lid 2 Onteigeningswet heeft geen punitief karakter. Het is een tegemoetkoming en een prikkel om ontijdige onteigening te voorkomen, waarvan de hoogte wordt bepaald naar billijkheid met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Een NVM-makelaar handelt onrechtmatig jegens een koper door een onjuiste woonoppervlakte te vermelden. Kopers mogen vertrouwen op de NVM-Meetinstructie, die bescherming beoogt te bieden. Een algemene exoneratieclausule in een verkoopbrochure is onvoldoende om dit gerechtvaardigd vertrouwen te doorbreken.

Bij de uitleg van een contractuele verplichting tussen twee oorspronkelijke partijen geldt de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf blijft van toepassing op de rechtsverhouding met hun rechtsopvolgers onder bijzondere titel, tenzij de opvolger zich op derdenbescherming (art. 3:36 BW) kan beroepen.

Een ondertekende akte die te summier is voor dwingend bewijs van een koopovereenkomst, mag niet worden genegeerd. Het hof moet deze akte met vrije bewijskracht meewegen in de algehele bewijswaardering, naast andere bewijsmiddelen zoals getuigenverklaringen.

De Hoge Raad oordeelt dat verkleining van de huiskavel door onteigening een waardevermindering van het bijbehorende bouwblok kan veroorzaken. Ook omrijschade naar een niet-onteigend perceel is verhaalbaar, als de verminderde bereikbaarheid een direct gevolg is van het werk op het onteigende.

De onteigeningsrechter heeft een zelfstandige onderzoekstaak naar de schadeloosstelling. Hij mag een bewijsaanbod niet als tardief afwijzen als het dossier al aanknopingspunten voor de betreffende schadepost bevat. Ook moet de rechter zijn oordeel over schadeposten, zeker bij afwijking van deskundigenadvies, deugdelijk motiveren.

De rechter mag niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd treden. Als de koper bewijst dat met 'landhuis' in een ontbindende voorwaarde de specifieke bestemming uit het bestemmingsplan werd bedoeld, kan de rechter het beroep op die voorwaarde niet afwijzen op basis van het achterliggende motief.

De onteigeningsrechter is vrij in zijn keuze van waarderingsmethode voor grond met winbare bodembestanddelen. Afwijking van de 50/50-verdeelsleutel voor de overwinst is gerechtvaardigd bij bijzondere omstandigheden, zoals langetermijnrisico's, onzekerheden en de contante uitbetaling aan de onteigende.

De onteigeningsrechter is vrij in de keuze van de waarderingsmethode voor grond met winbare delfstoffen. De rechter is niet gebonden aan een 50/50-verdeling van de overwinst en mag een andere verdeelsleutel hanteren op basis van omstandigheden zoals langetermijnrisico's en directe uitbetaling aan de onteigende.

Bij de verkoop van een oude boerderij met zichtbare gebreken wordt de garantie voor 'normaal gebruik' ingekleurd door wat de koper mocht verwachten. De omvangrijke zichtbare gebreken en contractuele voorbehouden leggen een zware onderzoeksplicht op de koper, wat een beroep op non-conformiteit beperkt.

Voor eliminatie van een waardeverminderend bestemmingsplan bij onteigening is vereist dat er ten tijde van dat bestemmingsplan een concreet plan bestond voor het werk. Algemene beleidsvoornemens of toekomstige plannen zijn onvoldoende concreet. Een plan kan ook niet worden geëlimineerd als het niet de bestemming bevat waarvoor wordt onteigend.

De eliminatieregel van artikel 40c Onteigeningswet geldt alleen voor overheidswerken, zijnde werken die voor rekening en risico van de overheid komen. Een waardevermeerderende bestemming kan dus niet worden geëlimineerd als de realisatie van het werk niet primair voor rekening en risico van de overheid is.

De vergoeding voor bijzondere geschiktheid wordt niet gesaldeerd met nadelen die voortvloeien uit de keuzes van de onteigenaar bij de uitvoering van het werk. Deze vergoeding moet ook buiten beschouwing worden gelaten bij de berekening van de waardevermindering van het overblijvende.

De rechter moet bij onteigening alle schadeposten motiveren. Schade aan het overblijvende door werkzaamheden van een derde, zoals een waterschap, kan voor vergoeding in aanmerking komen als deze onlosmakelijk samenhangen met het onteigeningswerk. De peildatum blijft beslissend, ook als het overblijvende later wordt verkocht.

Het oude zakelijke recht van de dertiende penning ontstaat pas bij de juridische levering van de onroerende zaak, niet bij het sluiten van de koop. Een constructie met economische eigendom en uitgestelde levering om de betalingsplicht te vermijden, levert geen misbruik van recht op.

Een publiekrechtelijke last of beperking is alleen een ‘bijzondere’ last in de zin van art. 7:15 lid 1 BW als deze haar grondslag vindt in een specifiek tot de rechthebbende van de zaak gericht besluit. Lasten uit regelingen van algemene strekking, zoals beleidsregels, vallen hier niet onder.

De Hoge Raad oordeelt dat bij onteigening van een bedrijf de onrendabele top als vermogensschade volledig vergoed moet worden. De schade wordt bepaald door het verschil tussen de stichtingskosten van een vervangend object en de marktwaarde na aanpassing, niet de vervangingswaarde of de bedrijfseconomische rentabiliteit.

Bij het bepalen van de werkelijke waarde van onteigende grond kan een reële verwachting over een toekomstige bestemmingswijziging een rol spelen. Deze verwachtingswaarde kan ook haar grond vinden in de verwachte ontwikkeling van omringende gronden, zelfs als de onteigende grond geen onderdeel uitmaakt van een complex.

De Vormerkung (art. 7:3 BW) beschermt een koper van een registergoed tegen de in lid 3 limitatief opgesomde rechtsfeiten. Een conservatoir derdenbeslag op de koopsom onder de koper behoort hier niet toe en kan dus niet op grond van de Vormerkung worden opgeheven.

Bij het begroten van inkomensschade in de zoekperiode naar vervangende grond moet worden uitgegaan van de rente bij een solide bank, niet van een fictief beleggingsrendement. De onteigenende partij moet op grond van artikel 50 lid 1 Onteigeningswet ook de redelijke proceskosten vergoeden voor het verweer tegen de onteigening zelf.

Bij de koop van een woning door een particulier kan ook de particuliere verkoper zich beroepen op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW. Zonder schriftelijke vastlegging is er geen rechtsgeldige overeenkomst, en kan geen nakoming worden gevorderd, tenzij een beroep hierop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Bij onteigening binnen een complex kan een hogere waarde dan de complexwaarde worden toegekend als de bijzondere ligging of hoedanigheid van een perceel dit rechtvaardigt. Bij de waardering van een als erf ingericht perceelsgedeelte moet de waardevermindering van de woning (vermogensschade) worden berekend.

Voor de vaststelling van het recht op uitsluitend gebruik van een gedeelte van een gesplitst registergoed is de splitsingsakte, inclusief de daarin opgenomen omschrijving van de afzonderlijke gedeelten, bepalend. Het feitelijk gebruik van de ruimte is hieraan ondergeschikt.

De tweejarige verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW kan aanvangen na de mededeling van zichtbare gebreken, zelfs als de koper de precieze oorzaak nog niet kent. Vereist is dat de gebreken zodanig zijn dat de koper er rekening mee moest houden dat deze op non-conformiteit duidden.

De waardeverminderende invloed van een nog niet in werking getreden bestemmingsplan moet bij de waardebepaling worden geëlimineerd als dit plan is bepaald door het concrete plan voor het werk waarvoor wordt onteigend en slechts dient als juridisch-planologische onderbouwing daarvan (art. 40c, sub 3, Ow.).

De waardeverminderende invloed van een nog niet van kracht zijnd bestemmingsplan moet bij onteigening buiten beschouwing blijven (eliminatie) als dat plan is bepaald door concrete plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt en slechts dient ter juridisch-planologische onderbouwing van dat werk (art. 40c Ow.).

Een in procedure zijnd bestemmingsplan dat een juridisch-planologische onderbouwing vormt voor het werk waarvoor onteigend wordt, valt onder de plannen van art. 40c Ow. De hieruit voortvloeiende waardeverminderende invloed moet bij de vaststelling van de schadeloosstelling worden geëlimineerd, ook als de gemeente formeel autonoom besloot.

Bij de kapitalisatie van jaarlijkse financieringsschade in het onteigeningsrecht wordt de gebruikelijke factor 10 gehanteerd. De duur van het voordeel uit de correctie 'nieuw voor oud' of de bijzondere aard van het onteigende (een moskee) rechtvaardigen op zichzelf geen afwijking van deze standaardfactor.

De onteigende heeft recht op volledige schadeloosstelling in geld en kan niet worden verplicht een aanbod tot terugkoop te accepteren. Echter, als onbestreden is dat de onteigenaar het aanbod gestand moet doen, dient de rechter de waarde van dit aanbod vast te stellen.

Een wijziging van een inrichtingsplan na het onteigenings-KB staat onteigening niet in de weg als het onderliggende Landinrichtingsplan ongewijzigd blijft en de nieuwe uitwerking past binnen de daarin vastgelegde globale bestemming. De onteigening geschiedt dan nog steeds ter uitvoering van het Landinrichtingsplan.

Een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, is in beginsel slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden en geen bindend aanbod. Persoon van de koper kan van belang zijn.