Toedeling gemeenschappelijk VvE-eigendom vereist unanimiteit, niet 80% meerderheid
Arrest
Rechtsgebieden
Genoemde wetsartikelen
Essentie
De Hoge Raad oordeelt ten overvloede dat een wijziging van de splitsingsakte die de toedeling van een gemeenschappelijk deel aan één eigenaar inhoudt, een beschikkingshandeling is. Hiervoor is medewerking van álle appartementseigenaars vereist (art. 5:139 lid 1 BW), geen meerderheidsbesluit (lid 2).
Samenvatting feiten
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft met een meerderheid van ruim 80% besloten de akte van splitsing te wijzigen. Deze wijziging hield onder meer in dat gemeenschappelijke delen (de zolder van een kapel en een kelder) zouden worden toegedeeld aan de privé-eigendom van twee individuele appartementseigenaars. Een appartementseigenaar die tegenstemde, vorderde vernietiging van dit besluit.
Cassatieberoep door
[eiser], de eigenaar van een appartement die tegen het wijzigingsbesluit van de VvE had gestemd, heeft beroep in cassatie ingesteld.
Rechtsvraag
Kan de wijziging van een akte van splitsing, die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte wordt overgedragen aan een individuele appartementseigenaar, tot stand komen via een besluit met een gekwalificeerde meerderheid van 80% (art. 5:139 lid 2 BW)? Of is een dergelijke toedeling een beschikkingshandeling waarvoor de medewerking van alle appartementseigenaars vereist is (art. 5:139 lid 1 BW)?
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep bij gebrek aan belang, omdat de eiser in hoger beroep al volledig in het gelijk was gesteld door de vernietiging van het VvE-besluit. Hoewel het beroep faalt, geeft de Hoge Raad ten overvloede een oordeel over de rechtsvragen om duidelijkheid te scheppen voor de praktijk.
Rechtsregel
Een wijziging van de akte van splitsing die de toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte aan een individuele appartementseigenaar behelst, is een daad van beschikking. Een dergelijke wijziging kan niet plaatsvinden op basis van een meerderheidsbesluit ex art. 5:139 lid 2 BW. Hiervoor is de medewerking van alle appartementseigenaars vereist conform de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW.
Belangrijke rechtsoverwegingen
Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW.
(r.o. 3.4.3)Om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, moet de akte van splitsing zoals zij luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals zij voor de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie.
(r.o. 3.5.2)Onder schade in de zin van 5:140b lid 3 BW vallen ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.
(r.o. 3.5.3)Deze overwegingen zijn cruciaal. In r.o. 3.4.3 stelt de Hoge Raad een duidelijke grens aan de bevoegdheid van de VvE om met gekwalificeerde meerderheid de splitsingsakte te wijzigen. De toedeling van gemeenschappelijk eigendom aan een privépersoon wordt gekwalificeerd als een beschikkingshandeling die buiten de beheersbevoegdheid van de VvE valt en dus unanimiteit vereist. Dit beschermt de rechten van minderheidseigenaars. Daarnaast verduidelijkt de Hoge Raad in r.o. 3.5.2 en 3.5.3 het schadebegrip van art. 5:140b lid 3 BW: de schadebeoordeling moet de juridische situatie (akte) als uitgangspunt nemen, niet een afwijkende feitelijke situatie. Ook de kosten van de wijziging zelf kunnen als schade gelden voor eigenaars die er geen belang bij hebben.
Arrest inhoud
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 21/04965 Datum 24 februari 2023
ARREST
In de zaak van
[eiser], wonende te [woonplaats], EISER tot cassatie, hierna: [eiser], advocaat: P.A. Fruytier,
tegen
[de VvE], gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERSTER in cassatie, hierna: de VvE, advocaat: M.J. van Basten Batenburg.
1 Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: a. het vonnis in de zaak NL18.24672 van de rechtbank Midden-Nederland van 8 juli 2019; b. de arresten in de zaak 200.267.464 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 maart 2021 en 7 september 2021. [eiser] heeft tegen het arrest van het hof van 7 september 2021 beroep in cassatie ingesteld. De VvE heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend. De zaak is voor de VvE toegelicht door haar advocaat en mede door M. van Tiel. De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
2 Uitgangspunten en feiten
2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [eiser] is sinds 2006 eigenaar van een appartement in een voormalig kerkgebouw. In de kerk en de daarbij horende pastorie zijn in 1988 appartementen gebouwd. In dat jaar zijn door splitsing appartementsrechten in het leven geroepen en is ook de VvE ontstaan. De akte van splitsing is in 1989 aangepast. (ii) De algemene ledenvergadering van de VvE heeft in 2018 met een meerderheid van ruim 80% van de stemmen besloten akkoord te gaan met het opnieuw wijzigen van de akte van splitsing (hierna: het Besluit), overeenkomstig een daartoe voorgelegd concept. [eiser] heeft tegen het Besluit gestemd.
2.2 In dit geding vordert [eiser] vernietiging van het Besluit op grond van art. 5:140b lid 1 BW dan wel art. 5:124 lid 2 BW in verbinding met art. 2:15 lid 1, aanhef en onder b, BW. De rechtbank heeft de vordering afgewezen op de grond dat [eiser] geen schade lijdt als gevolg van het Besluit en dat het Besluit ook niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in art. 2:15 BW.
2.3 Het hof
3 Beoordeling van het middel
3.1 Volgens het middel heeft het hof onder meer miskend dat art. 5:139 lid 2 BW geen grondslag of bevoegdheid aan de VvE biedt voor de overdracht, althans de toedeling en levering van gemeenschappelijke gedeelten aan (appartementsrechten van) individuele eigenaren in de vereniging met een 80%-meerderheidsbesluit. Daarnaast bevat het middel klachten over het oordeel van het hof dat [eiser] niet voldoende heeft tegengesproken dat hij geen nadeel lijdt door de legalisering van het gebruik van de verdiepingsvloeren van de appartementen A-35, A-36, A-37 en A-38 en over het oordeel dat de kosten van het wijzigen van de akte van splitsing niet kunnen worden beschouwd als schade in de zin van art. 5:140b lid 3 BW. Tot slot klaagt het middel dat het hof bij de toedeling van de zolder van de Mariakapel en de pleinkelder aan twee appartementseigenaars niet alle door [eiser] gestelde nadelen in aanmerking heeft genomen, alsook heeft nagelaten een aantal andere voor [eiser] nadelige gevolgen van het Besluit te beoordelen. [eiser] stelt dat hij, ondanks de vernietiging van het Besluit, belang heeft bij het cassatieberoep, om te voorkomen dat onduidelijkheid bestaat over gelding van de door het hof expliciet ten nadele van [eiser] besliste aspecten en de door hem aangevoerde en door het hof niet beoordeelde aspecten.
3.2 Het middel kan bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Het hof heeft het Besluit integraal vernietigd en aldus de vordering van [eiser] geheel toegewezen. De vernietiging van het Besluit berust op het oordeel dat niet is gebleken dat [eiser] door wijziging van de akte van splitsing op de in het Besluit voorziene wijze geen schade zal lijden (rov. 3.6-3.7 en 4.1) en dat het Besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die binnen het verenigingsverband in acht moet worden genomen (rov. 3.8). De vernietiging van het Besluit wordt niet gedragen door het oordeel van het hof over de beoogde wijziging van de situatie met betrekking tot de ruimtes boven de appartementen A-35, A-36, A-37 en A-38, noch door het oordeel dat de kosten van het wijzigen van de akte van splitsing niet kunnen worden beschouwd als schade in de zin van art. 5:140b lid 3 BW. Daaraan komt in een volgend geding dus geen gezag van gewijsde toe.
3.3 Naar aanleiding van de onderdelen 2, 3 en 4 overweegt de Hoge Raad ten overvloede als volgt. Toepassingsbereik van art. 5:139 lid 2 BW
3.4.1 Art. 5:139 lid 1 BW bepaalt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald.
3.4.2 Art. 5:139 lid 2 BW is geïntroduceerd bij de wetswijziging van 1 mei 2005.
3.4.3 Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW. Uitleg van art. 5:140b lid 3 BW
3.5.1 Art. 5:140b lid 3 BW houdt in dat de rechter een vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig art. 5:139 lid 2 BW bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, tot vernietiging van dat besluit, kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
3.5.2 Om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, moet de akte van splitsing zoals zij luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals zij voor de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie.
3.5.3 Onder schade in de zin van 5:140b lid 3 BW vallen ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.
4 Beslissing
De Hoge Raad:
-
verwerpt het beroep;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de VvE begroot op € 845,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron, C.H. Sieburgh en A.E.B. ter Heide, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 24 februari 2023.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8500.
Vgl. onder meer HR 13 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:683, rov. 3.1.2-3.1.3.
Wet van 19 februari 2005 tot wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek, Stb. 2005, 89, in werking getreden met ingang van 1 mei 2005, Stb. 2005, 160.
Kamerstukken II 2002/03, 28614, nr. 3, p. 8.