ECLI:NL:RBOVE:2025:5831 - Rechtbank Overijssel - 1 oktober 2025

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/320702 / HA ZA 24-359

Vonnis van 1 oktober 2025

in de zaak van

[partij A] B.V., te [vestigingsplaats 1], eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij A], advocaat: mr. C.L. Verhoef,

tegen

[partij B] B.V., te [vestigingsplaats 2], gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij B], advocaat: mr. D.B. Dubach.

Samenvatting

[partij B] heeft als opdrachtnemer werkzaamheden uitgevoerd dan wel laten uitvoeren aan de kozijnen van het kantoorpand van haar opdrachtgever [partij A]. Die werkzaamheden zijn niet naar tevredenheid van [partij A] uitgevoerd. De rechtbank oordeelt dat partijen op 2 juni 2022 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten en dat [partij B] de daarin opgenomen afspraken niet is nagekomen. De vervangende schadevergoeding die [partij A] in dit verband vordert wordt toegewezen.

Daarnaast hebben partijen een geschil over de uitvoering en beëindiging van tussen partijen gesloten schoonmaakovereenkomsten. De rechtbank oordeelt dat [partij A] aanspraak heeft op een schadevergoeding voor de vroegtijdige beëindiging van de schoonmaakovereenkomsten door [partij B]. Daar staat tegenover staat dat [partij A] alsnog de onbetaalde facturen aan [partij B] moet voldoen.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in het vrijwaringsincident van 22 januari 2025- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties (3-7)- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
de conclusie van antwoord in reconventie- de akte indienen productie (49) van [partij A] - de akte overleggen productie (8) van [partij B] - de mondelinge behandeling van 2 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn

gemaakt en waarbij door beide advocaten spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [partij A] is eigenaresse van het kantoorpand aan de [adres 1] (hierna: het kantoorpand).

2.2. [partij B] houdt zich bezig met de schoonmaak en het onderhoud van onder andere kantoorpanden.

2.3. Op 11 september 2017 heeft [partij B] aan [partij A] een offerte uitgebracht voor het reinigen van de gevels en kozijnen van het kantoorpand en voor het aanbrengen van een SRT coating op de kozijnen en vensterbanken. SRT is een blanke lak die de ondergrond beschermt tegen hardnekkige invloeden. Op 28 september 2017 hebben partijen elkaar getroffen bij het kantoorpand om het werk volledig door te nemen. Hierbij heeft [partij B] zich laten vertegenwoordigen door de heer [naam 1] (hierna: [naam 1]), werkzaam als directeur van [bedrijf 1] B.V., onderaannemer van [partij B] (hierna: [bedrijf 1]). Diezelfde dag heeft [partij B] een aangepaste offerte naar [partij A] gestuurd, waarin twee opties genoemd zijn. Als eerste optie staat beschreven*:”het aanbrengen van een SRT coating (2 componenten SRT, garantie 7-9 jaar) op alle kozijnen, deuren, vensterbanken, zonneschermbakken, luifel aan de achterzijde en de zwarte koof aan boven de entree aan de voorzijde”.* Hiervoor is in de offerte, in combinatie met de overige daarin genoemde werkzaamheden, een prijs van € 10.000,00 opgenomen.

2.4. Per e-mail van 29 september 2017 heeft de heer [naam 2] (hierna: [naam 2]), bestuurder van [partij A] aan [partij B] bevestigd dat met [naam 1] is afgesproken dat [partij A] bij [partij B] een opdracht plaatst voor € 9.500,00 op basis van SRT coating. [partij B] heeft [partij A] hierop per e-mail bedankt voor de opdracht en aangegeven dat [naam 1] de contactpersoon blijft voor de werkzaamheden.

2.5. Op 29 november 2017 heeft [naam 2] namens [partij A] per e-mail onder andere het volgende aan [naam 1] bericht:

“Afgelopen keer was je de oplevering vergeten dus hierbij nog een poging. (…)

We hadden mondeling als wat aandachtspunten doorgenomen dus mijn verzoek is om deze nog even door te lopen om verdere vertraging te voorkomen. Daarnaast viel het mij op dat jullie eerst de gevels hadden gespoten en daarna pas de dakranden. Hierdoor is het vuil weer over de gevels geslopen en zijn zwarte randen ontstaan.

Wellicht hebben jullie dit ondertussen al verholpen maar de laatste keer viel mij dit op. Ook de koepel op het dak was nog niet schoon gespoten. (…)”

Per e-mail van 4 december 2017 heeft [naam 1] aan [naam 2] bericht:

“Zoals zojuist besproken voeren wij de volgende werkzaamheden zo spoedig mogelijk uit;

Hierop heeft [naam 2] per e-mail van 5 december 2017 als volgt gereageerd:

“Het viel mij gisteren op toen de kozijnen droog waren dat de rechterkant van het gebouw (voorzijde) op de BG ook niet goed gedaan zijn. Hele stukken kozijn zijn niet gedaan of niet goed op kleur gebracht. Daarnaast ontbreken er veel rubber afwateringsdoppen uit de kozijnen. Hier en daar liggen die verspreid over het terrein. Dit bevreemd mij zeer. In de hal lagen ook wat rubberen doppen en daar heb ik ze bijgelegd.”

Dit bericht is gevolgd door het volgende e-mailbericht van [naam 2]:

“Ik heb het zojuist even nagelopen met de mannen. Het was nu beter zichtbaar dan gisteren inderdaad, het was gisteren een stuk vochtiger. De rechterzijde van de begane grond zullen we nalopen en waar nodig herstellen.

Ze hadden inderdaad afwateringsdoppen in de hal verzameld. Echter hadden ze inderdaad ook een aantal doppen nog voor de gevel liggen. Ik heb ze gevraagd deze netjes bij elkaar te bewaren, dan raken ze ook niet zoek. Het betreffen doppen van de begane grond, de andere etages zijn teruggeplaatst.”

2.6. Op 9 november 2017 heeft [partij B] een factuur naar [partij A] gestuurd ter hoogte van de aanneemsom van € 11.495,00 (inclusief BTW). [partij A] heeft de helft van deze factuur betaald. In een begeleidende e-mail van 15 december 2017 heeft [naam 2] aan [naam 1] bericht:

“Zoals gisteren besproken met de heer [naam 1] zullen de nog niet voltooide werkzaamheden nog worden uitgevoerd nadat een definitieve oplevering volgt. Omdat er een groot deel is gedaan heb ik alsnog besloten om alvast 50% van het openstaande factuur 130818 te betalen. (…)”

Hierop heeft [naam 1] per e-mail van 16 december 2017 als volgt gereageerd:

“Hartelijk dank voor het ter betaling stellen van de eerste 50% van de factuur. Hierbij een terugkoppeling betreffende de stand van zaken. De dakranden zijn handmatig gereinigd, zie bijgaande foto’s. Tevens is het stukje plastic dat onder het kozijn uitkwam aan de linker kopgevel afgesneden.

De resterende werkzaamheden die nog uitgevoerd moeten worden zijn als volgt: -Coating aanbrengen op 2 balken in de schijngevel naar de luifel, inclusief onderzijde luifel. -Coating aanbrengen op de linker vleugel voorzijde begane grond. -Nalopen en herstellen van de coating van de gehele begane grond.

Zoals bekend kan dit echter pas als de temperatuur rond de 10 graden ligt en er een lage luchtvochtigheid is. Het gevolg kan zijn dat de coating anders mat uitslaat, zoals we onder andere aan de voorzijde van de rechter vleugel hebben geconstateerd.

Zodra het weer het toelaat, zullen we de resterende werkzaamheden zo spoedig mogelijk afhandelen en u hierover informeren wanneer de werkzaamheden zijn afgerond.”

2.7. Op 26 september 2018 heeft [naam 2] een e-mail met de volgende inhoud aan [partij B] gestuurd:

“Enige tijd geleden heb ik een klacht gemeld, Via Monique Lieftink, inzake het vaal worden van de kozijnen en behandelde delen aan de [adres 1]. Tot op heden heb ik daar niets op gehoord. Vorig jaar hebben jullie daar in samenwerking met [bedrijf 1] de kozijnen gereinigd en gecoat waarbij nu al vale plekken te zien zijn. Direct na het aanbrengen was dit al op de zwarte beplating boven de voordeur maar nu beginnen ook de kozijnen aan de voorkant ernstige vaalheid te ontstaan. Dit is natuurlijk niet de bedoeling. Mijn verzoek is om dit te beoordelen en mij te laten weten wat jullie hieraan gaan doen. Ik heb de heer [naam 1] ook in cc gezet van de mail.”

[naam 1] heeft hierop dezelfde dag als volgt gereageerd:

“We hebben de situatie vanmiddag bekeken. De luifel gaan we helemaal opnieuw doen. De kozijnen aan de achterzijde gaan we helemaal nalopen met de hoogwerker. In verband met de hoogte konden we niet alles even goed bekijken. Mijn vraag aan u is of u ons hier de maand oktober wil geven om dit te herstellen. (…)”

Naar aanleiding van deze reactie heeft [naam 2] aan [naam 1] gevraagd of de luifel en kozijnen weer met hetzelfde materiaal worden behandeld, omdat het er volgens hem op lijkt dat het gebruikte materiaal niet voldoende UV bestendig is.

2.8. Nadat partijen hierover in november 2019 nog contact hebben gehad, heeft [partij A] op 23 april 2019 een e-mail naar [partij B] gestuurd over de nog uit te voeren werkzaamheden. Hierbij heeft hij aangegeven dat de vaalheid met de dag erger wordt. Na een reminder heeft de heer [naam 3], bestuurder van [partij B] (hierna: [naam 3]) hierop gereageerd per e-mail van 2 juli 2019. Hierin heeft hij onder meer het volgende geschreven:

“Onderstaand de reactie van mijn uitvoerder; ik ga hier zelf ook kort opzitten. Duurt inderdaad veel te lang. Ondanks onderstaand excuus.

Ik ben hier al verschillende keren achteraan geweest. Het probleem is alleen dat ze de hele SRT coating hebben opgedoekt. Schijnbaar stopt het met de verkrijting niet en komt het probleem dus weer terug. [adres 1] was schijnbaar het zoveelste project waar dit fout is gegaan. We hebben nu een nieuw product gevonden die de verkrijting stopt en de kleur behoudt. De leverancier van het nieuwe product gaat dit met een team oplossen bij de [adres 1].”

2.9. Op 19 augustus 2019 heeft [naam 1] aan [naam 2] bericht dat die week wordt begonnen met de herstelwerkzaamheden. In de hierop volgende e-mails heeft [naam 2] gevraagd welke werkzaamheden precies uitgevoerd gaan worden en met welk materiaal. [naam 1] heeft hierop laten weten dat er twee componenten coating aangebracht zal worden die de verkrijting zal stoppen. Het product dat gebruikt zal worden heet Shield en is een eigen product van [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]), aldus [naam 1].

2.10. Op 8 oktober 2019 heeft [naam 2] gevraagd naar de stand van zaken. Daarop heeft [naam 1] aangegeven dat in de volgende week gestart zal worden met de werkzaamheden.

2.11. Per e-mail van 24 oktober 2019 heeft [partij A] [partij B] aansprakelijk gesteld voor de niet goed uitgevoerde werkzaamheden. [partij A] heeft [partij B] hierbij een termijn gesteld van twee weken om een rapport te overleggen waaruit blijkt wat de fouten zijn en hoe die hersteld moet worden, vergezeld van een planning voor de werkzaamheden. Hierop heeft [naam 3] namens [partij B] onder meer het volgende geantwoord:

“Als hoofdaannemer zijn wij zeer zeker de partij waar je de claim neer kan leggen. Ik heb gelijk (weer) contact gezocht met [naam 1] [rechtbank: [naam 1]], ondanks dat hij op vakantie was. (…)”

2.12. Op 7 november 2019 heeft [naam 3] aan [naam 2] bericht dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat [naam 1] nog een controleronde zal uitvoeren. Hierna hebben [naam 2] en [naam 1] e-mailcontact gehad over de coating van de vensterbanken, het ontbreken van afwateringsdopjes en vaalheid bij de onderkant van een kozijn.

2.13. Op 14 november 2019 heeft [naam 2] een aantal foto’s van het werk naar [naam 3] gestuurd, waarbij hij het volgende heeft bericht:

“De zwarte gevelbeplating is nog steeds vaal en ik vind de kozijnen op veel plaatsen ook slecht uitgevoerd. Wellicht goed dat je zelf op locatie naar het resultaat gaat kijken. Dit is in ieder geval niet zoals het hoort te zijn.”

2.14. Op 2 januari 2020 heeft [partij B] een rapport aan [partij A] doen toekomen van Cleaning Care Productions International B.V. (hierna: CCPI) van 5 september 2019, met een projectadvies ten aanzien van het kantoorpand. CCPI is de leverancier van het product dat door [bedrijf 2] is aangeraden aan [partij B] en [bedrijf 1]. Het rapport is opgesteld in opdracht van [bedrijf 2]. In het rapport staat ten aanzien van de aangetroffen situatie bij het kantoorpand:

“Aluminium en raamprofielen Op het moment van inspectie is de algehele technische staat van de blauwe groene aluminium raamprofielen matig tot slecht (conditiescore 3 tot 4). De aluminium raamprofielen zijn verontreinigd door een combinatie van organische, biologische en atmosferische verontreiniging. De vuilbelasting op het aluminium is significant mede door de ligging van het object in een bedrijventerrein en nabij drukke snelwegen. Naast de reeds aanwezige verontreiniging is er ook sprake van een significante mate van verkrijting en verwering op het aluminium door o.a. een significante UV-belasting op het aluminium en de weersinvloeden. Daarnaast zijn er ook lekstrepen geconstateerd die veroorzaakt worden door vuil regenwater dat gedurende een regenbui langs het aluminium loopt en vervolgens opdroogt. Dit zorgt ervoor dat de ondergrond esthetisch gezien een vrij doffe uitstraling heeft.”

2.15. Per e-mail van 10 januari 2020 heeft [partij A] [partij B] nogmaals aansprakelijk gesteld voor de slechte kwaliteit van de kozijnen/beplating en alle daaruit voorvloeiende schade.

2.16. Op 13 februari 2020 heeft [naam 4], in opdracht van [bedrijf 1], een rapport uitgebracht naar aanleiding van een inspectie van de kozijnen van het kantoorpand. Volgens dit rapport is het volgende waargenomen:

“• Afwijkende glansgraad aan de randen van de stijlen nabij de glanskanten. • Vuilinsluiting aan verschillende onderdelen in de nabijheid van de grijze deuren. • Heilige dagen aan de bovenzijde van de kappen boven de kozijnen. • Mat uiterlijk van de behandelde kozijnen. • Groot verschil in glansgraad tussen de voorzijde en de achterzijde van het gebouw. • Structuur en afwerking. • Krassen in de groene ondergrondkleur en het gekleurde aluminium.”

Als advies voor het vervolgtraject staat in het rapport het volgende:

“Gezien de staat van de behandelde kozijnen, zoals deze is aangetroffen bij de inspectie door [naam 4], wordt geadviseerd de uitvoerende partij in de gelegenheid te stellen om wat niet acceptabel is te herstellen. Indien dit niet gewenst of mogelijk is, wordt geadviseerd de totale aangebrachte laag van RenoShield te verwijderen en vervolgens over te gaan tot het opnieuw aanbrengen van een coating-laag op de beschadigde en aangetaste kozijnen. De kozijnen kunnen hierbij in de originele kleur hersteld worden. Het herstellen van het aanwezige RenoShield-systeem dient te gebeuren onder de voorgeschreven omstandigheden (zie bijlage 2). Tijdens het aanbrengen dienen de omstandigheden daarom gemonitord te worden. Wij adviseren het regelmatig meten van de temperatuur en luchtvochtigheid met tussenposes van 1 tot maximaal 2 uur tijdens de werkzaamheden.”

2.17. Op 10 april 2020 heeft [naam 3] namens [partij B] aan [naam 2] laten weten dat de week erop de werkzaamheden afgerond zijn.

2.18. Per e-mail van 28 oktober 2020 heeft [naam 2] herhaald dat [partij A] [partij B] aansprakelijk houdt voor het niet oplossen van de problemen met de kozijnen en laat hij weten dat hij er geen vertrouwen meer in heeft dat haar onderaannemer, [bedrijf 1], de problemen kan oplossen. [naam 3] heeft hierop op 29 oktober 2020 gereageerd en daarbij onder meer bericht dat [partij B] de zaak inmiddels heeft gemeld bij haar verzekeraar en bij [bedrijf 1].

2.19. CCPI heeft op 23 november 2020 een aangepast projectadvies aan [bedrijf 2] uitgebracht voor het reinigen, conserveren en onderhouden van de kozijnen van het kantoorpand. Hierin staat dat het aluminium aan het verkrijten is, ontstaan door enerzijds significante UV-belasting en anderzijds het uitblijven van periodiek onderhoud.

2.20. Op 18 februari 2021 heeft [bedrijf 2] een offerte uitgebracht aan [partij A] voor de kozijnen van het kantoorpand ter hoogte van € 39.500,00 exclusief BTW. In de toelichting staat dat er verschillende coatings zijn gebruikt, waaronder een grove SRT coating, en dat daarom wordt geadviseerd om op nul te beginnen en het hele pand te voorzien van een 1 K coating. [partij A] heeft de offerte doorgestuurd naar [partij B] met het verzoek dit op te pakken en [partij A] te berichten over het vervolg.

2.21. Per e-mail van 24 maart 2021 heeft [partij B] [partij A] bericht over de stand van zaken van de claim die zij bij haar verzekeraar en bij [bedrijf 1] heeft neergelegd. Ze heeft in dit bericht laten weten dat schade-expert [bedrijf 3] een onderzoek zal instellen naar de gang van zaken.

2.22. [partij B] heeft op 16 juli 2021 een brief naar [partij A] gestuurd waarin onder meer staat: “Vanzelfsprekend hebben wij onze schade-experts en die van de uitvoerende partij de schade laten beoordelen. Deze stellen in feite dat er geen sprake van schade is, maar van het (deels) niet uitvoeren van de door u verstrekte opdracht. Zij gaan de claimen derhalve niet in behandeling nemen.

U bent hiermee niet geholpen, immers, u heeft betaald voor iets wat niet geheel het gewenste resultaat heeft opgeleverd en bovendien willen wij, gezien de prettige relatie, deze kwestie met u oplossen.

Concreet doen wij het volgende voorstel:

Wij zijn bereid om de gehele aannamesom, met aftrek van de glasbewassing, van deze klus aan u te crediteren. Dit betreft een bedrag hoog € 9.455,00.

Graag vernemen wij of u gebruik wil maken van bovenstaand voorstel om zo dit dossier naar ieders tevredenheid en finale kwijting te sluiten.”

Hierop heeft [partij A] op 18 augustus 2021 gereageerd met een bericht waarin zij aangeeft dat haar schade vele malen groter is dan de aanneemsom. [partij A] verzoekt [partij B] in dit bericht om contact op te nemen met [bedrijf 2] om met hen de mogelijkheden te bespreken voor het in goede conditie brengen van de kozijnen.

2.23. Per brief van 9 december 2021 heeft [partij B] aansprakelijkheid van de hand gewezen, omdat zij tot de conclusie is gekomen dat er geen sprake is van schade, maar van een tegenvallend resultaat. In de brief beroept zij zich op artikel 8 van haar algemene voorwaarden (‘Algemene Voorwaarden [partij B] B.V.’). Die bepaling luidt als volgt:

“ Artikel 8 Aansprakelijkheid

2.24. Op 5 januari 2022 heeft [partij B] een rapport van [bedrijf 3] overgelegd van 11 mei 2021. In dat rapport, waarin [bedrijf 1] als verzekerde genoemd staat, staat dat er geen sprake is van schade aan de kozijnen en dat de schade ziet op de uitstraling van de coating in visuele zin. [bedrijf 3] oordeelt dat er daarom geen dekking onder een aansprakelijkheidsverzekering is. De in de hiervoor genoemde offerte van [bedrijf 2] opgenomen werkzaamheden acht zij buitenproportioneel.

2.25. Op 1 april 2022 heeft [partij A] een brief naar [partij B] gestuurd waarin zij haar verzoekt om binnen vijftien dagen aansprakelijkheid voor de door [partij A] geleden schade te erkennen en als voorschot op die schade een bedrag van € 39.500,00 te betalen.

2.26. Na meerdere berichtwisselingen hebben partijen op 2 juni 2022 een bespreking met elkaar gehad over de kwestie. Ook [bedrijf 1] en [bedrijf 2] waren bij dit gesprek vertegenwoordigd. Na dit gesprek heeft [naam 3] namens [partij B] een brief gestuurd naar [partij A] waarin het volgende staat:

“In navolging van onze bijeenkomst heden morgen bevestigen wij het onderstaande:

Om uit de impasse te komen aangaande de opmerkingen over de kozijnen zijn er afspraken gemaakt tussen [naam 2] van [partij A]) opdrachtgever) [naam 1] van [bedrijf 1] (uitvoerder in opdracht van [partij B]), [naam 5] van [bedrijf 2] (uitvoerder/leverancier) en [partij B] B.V. (opdrachtnemer) vertegenwoordigd door ondergetekende.

De afspraken bestaan uit:

 [partij B] zal gefaseerd en om niet alle kozijnen schuren om de bestaande coating te verwijderen.  [bedrijf 2] zal samen met [bedrijf 1] na het schuren bepalen of de nieuwe coating aangebracht kan worden. Dit wordt vastgelegd tussen partijen.  De nieuwe coating is gekozen door de firma [bedrijf 2] en dit is op basis van goed vertrouwen door allen goedgekeurd als de nieuwe coating.  Na het toebrengen van de coating volgt er een nieuwe afspraak tussen de vier betrokkenen om te komen tot een slotconclusie.  De bovenstaande handelingen worden in stappen uitgevoerd, het gebouw wordt opgedeeld in zes fases: achterzijde links en rechts, voorzijde links en rechts, centrale kolom voorzijde en centrale kolom achterzijde.  [bedrijf 1] en [bedrijf 2] houden nauw contact met elkaar om de handelingen goed op elkaar af te stemmen.  Alle fases dienen dit jaar te worden afgerond en goedgekeurd door de opdrachtgever.

Wij gaan ervan uit de gemaakte afspraken op de juiste wijze te hebben weergegeven en zullen zorg dragen voor de regie.”

2.27. Op 6 juni 2023 heeft [partij A] een e-mail naar [partij B] gestuurd waarin zij aangeeft nog steeds problemen te hebben met de kozijnen van het kantoorpand en dat [bedrijf 2] nog op het kantoorpand aan de [adres 2] bezig is. [partij A] vraagt [partij B] om een andere partij in de arm te nemen om de werkzaamheden aan het pand te laten verrichten. Hierop ontstaat discussie tussen partijen over de vraag onder wiens verantwoordelijkheid de werkzaamheden vallen die [bedrijf 2] aan het kantoorpand zou verrichten.

2.28. Op 23 juni 2023 heeft (de gemachtigde van) [partij A] een brief naar [partij B] gestuurd waarin onder meer het volgende staat:

“(…) Partijen zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden. Het overleg heeft geresulteerd in afspraken die u per brief van 2 juni aan cliënte heeft bevestigd. Cliënte moet constateren dat u deze afspraken tot op heden niet bent nagekomen.

(…) Namens cliënte verzoek - en zo nodig sommeer ik u om binnen veertien dagen na heden aan te geven wie de rol van [bedrijf 2] in het plan van aanpak van 2 juni 2022 zal overnemen en een planning te overhandigen waaruit blijkt wie, wat en wanneer de herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd. Waarbij cliënte ervan uitgaat dat uiterlijk 31 december 2023 de herstelwerkzaamheden volledig zijn afgerond en oplevering ervan is goedgekeurd door haar.

Mocht u aan deze sommatie geen gehoor geven, dan verkeert u in verzuim en laat u cliënte geen andere keuze dan rechtsmaatregelen treffen. In dat geval zal cliënte nakoming van de gemaakte afspraken afdwingen op straffe van een dwangsom dan wel u laten veroordelen tot betaling van de kosten voor uitvoering van de volledige herstelwerkzaamheden door een derde. Uiteraard komen de hoge hiermee gemoeide kosten voor uw rekening. (…)”

Hierop heeft [partij B] op 11 juli 2023 onder meer het volgende gereageerd:

“Wij hebben duidelijk aangegeven (en afgesproken) dat wij de kozijnen schuren/ coating klaar maken. Wij crediteren dat deel van de factuur (zodat wij aan al dat werk niets verdienen, sterker nog: het kost ons geld) en daarmee is voor ons de kous af. Het is vervolgens aan [partij A] om te bepalen of en zo ja door wie zij de coating wil laten aanbrengen. De daarmee gepaard gaande kosten komen voor rekening van [partij A] zelf. (…)

Kort en goed, wij zijn bereid om ons deel van de afspraak na te komen en horen graag op korte termijn wanneer wij de kozijnen kunnen schuren. (…)”

2.29. [partij A] heeft een onderzoeksrapport laten opstellen door AHA-Adviseurs (hierna: AHA). AHA heeft op 16 oktober 2023 een rapport uitgebracht waarin zij concludeert dat sprake is van algehele degradatie van het verfsysteem. Als oplossing noemt zij het wegschuren van alle aangebrachte lagen en het aanbrengen van een twee componenten dekkende coating. Aan de hand van dit rapport heeft [partij A] offertes laten uitbrengen door [bedrijf 4] en [bedrijf 5], respectievelijk ter hoogte van € 100.447,23 en € 159.956,54.

2.30. Op 27 maart 2024 heeft [partij A] een brief naar [partij B] gestuurd om de verjaring te stuiten ten aanzien van de gebreken in het werk aan het kantoorpand. [partij A] geeft in de brief aan haar vordering tot een vervangende schadevergoeding te handhaven. Per brief van 18 april 2024 heeft [partij A] het rapport van AHA en de offertes van [bedrijf 4] en [bedrijf 5] gedeeld met [partij B] en aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van € 96.510,01. Hierop is geen betaling gevolgd.

2.31. Naast de overeenkomst ten aanzien van de kozijnen van het kantoorpand hebben [partij A] en [partij B] overeenkomsten gesloten voor het schoonmaken van de kantoorpanden aan de [adres 1]. Op de overeenkomsten zijn de algemene voorwaarden van [partij B] van toepassing. Hiervoor is artikel 8 van die algemene voorwaarden al geciteerd. De artikelen 3 en 6 van de algemene voorwaarden luiden als volgt:

“ Artikel 3 Duur van de overeenkomst

“ Artikel 6 Betaling

2.32. [partij A] heeft meerdere e-mails en WhatsApp-berichten naar [partij B] gestuurd waarin zij klaagt over dat schoonmaakwerkzaamheden niet of niet correct zijn uitgevoerd.

2.33. Per brief van 14 juli 2023 heeft [partij B] de schoonmaakovereenkomsten met [partij A] opgezegd tegen 31 augustus 2023.

3 Het geschil

in conventie

3.1. [partij A] vordert - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[partij B] te veroordelen tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 96.510,01, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 94.787,14 vanaf 26 april 2024;
[partij B] te veroordelen tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 7.496,47, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf de dag van dagvaarding;
[partij B] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als een en ander niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis is voldaan.

3.2. [partij B] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4. [partij B] vordert - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] te veroordelen tot betaling aan [partij B] van:

3.5. [partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.

3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie en reconventie

4.1. Het geschil tussen partijen heeft enerzijds betrekking op de werkzaamheden aan de kozijnen van het kantoorpand ([adres 1]) en anderzijds op de schoonmaakwerkzaamheden in de kantoorpanden aan de [adres 1]. De rechtbank zal hier eerst ingaan op werkzaamheden aan de kozijnen en vervolgens op de schoonmaakwerkzaamheden.

Kozijnen [adres 1]

4.2. De eerste vordering in conventie ziet op de door de [partij A] aan [partij B] verstrekte opdracht tot het reinigen en coaten van de kozijnen en gevels van het kantoorpand. De vordering bestaat uit een schadebedrag van € 100.447,23 minus de achtergehouden aanneemsom van € 5.659,86, vermeerderd met een bedrag van € 1.772,87 aan buitengerechtelijke kosten.

Standpunten van partijen

4.3. [partij A] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [partij B] tekortgeschoten is in de tussen partijen gesloten overeenkomst tot aanneming van werk. [partij B] was overeenkomstig artikel 7:751 BW gerechtigd de werkzaamheden door onderaannemer(s), waaronder [bedrijf 1], te laten uitvoeren, maar zulks onverminderd haar aansprakelijkheid voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Volgens [partij A] is het aan [partij B] opgedragen werk nooit opgeleverd, dan wel bevat het opleverpunten of verborgen gebreken die niet zijn hersteld, dan wel is het werk gebreken gaan vertonen in de afgegeven garantieperiode. Omdat [partij B] niet tot herstel is overgegaan, maakt [partij A] aanspraak op een vervangende schadevergoeding. Herstel van de schade is alleen mogelijk door eerst alle oude coatinglagen te verwijderen en dan een andere coating aan te brengen. Gelet daarop bestaat de schade tenminste uit het in de offerte van [bedrijf 4] genoemde bedrag, minus de resterende aanneemsom. Dat het herstel een hogere prijs meebrengt dan de oorspronkelijke offerte van [partij B] is volgens [partij A] te wijten aan onzorgvuldig en nalatig handelen van [partij B] en het gevolg van haar eigen tekortschieten door het werk na sommatie daartoe niet alsnog overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk uit te (laten) voeren.

4.4. [partij B] heeft in de eerste plaats als verweer naar voren gebracht dat partijen op 2 juni 2022 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, samen met de bij de kwestie betrokken partijen [bedrijf 1] en [bedrijf 2], waardoor [partij A] geen betaling meer kan vorderen van een vervangende schadevergoeding. Bij die vaststellingsovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [partij B] de kozijnen kosteloos zal (laten) schuren en dat [bedrijf 2] daarna, op kosten van [partij A] dan wel op eigen kosten, een nieuwe coating zou aanbrengen. [partij B] heeft zich steeds beschikbaar gehouden om de op 2 juni 2022 afgesproken werkzaamheden uit te voeren, maar [partij A] heeft haar steeds geen groen licht gegeven om met de werkzaamheden te starten, omdat [bedrijf 2] nog niet beschikbaar was voor de vervolgwerkzaamheden. Voor zover niet wordt uitgegaan van een vaststellingsovereenkomst, beroept [partij B] zich op verjaring ex artikel 7:761 BW. Op 16 juli 2021 heeft [partij B] aansprakelijkheid betwist en is volgens [partij B] de verjaringstermijn van twee jaar gaan lopen. [partij A] heeft binnen die twee jaar geen eis ingesteld, geen aanmaning tot herstel van het gebrek gestuurd of ondubbelzinnig haar recht tot nakoming voorbehouden. Daarbij merkt [partij B] op dat de sommaties van 23 juni 2023 en 13 juli 2023 zien op de nakoming van de afspraken van 2 juni 2022 en dat daarmee de verjaringstermijn ten aanzien van het herstel van de gebreken uit hoofde van de aannemingsovereenkomst niet zijn gestuit. Verder heeft [partij B] onder meer naar voren gebracht dat de gevorderde schade buiten de in artikel 8 van de algemene voorwaarden genoemde schade valt en dat [partij B] hier dus niet aansprakelijk voor is, dat het werk is opgeleverd onder voorbehoud van herstel van gebreken en dat die gebreken zijn hersteld, dat er geen sprake is van verborgen gebreken en dat er geen garantie(periode) geldt. Ten slotte heeft [partij B] aangevoerd dat een eventueel toe te wijzen schadevergoedingsbedrag moet worden gematigd, omdat toewijzing van de volledig gevorderde schadevergoeding tot onaanvaardbare gevolgen leidt.

Vaststellingsovereenkomst

4.5. De rechtbank stelt vast dat vanaf het moment dat [partij B] de aan haar verstrekte opdracht in november 2017 door [bedrijf 1] heeft laten uitvoeren, [partij A] klachten heeft geuit over de kwaliteit van het werk en dat diverse pogingen zijn gedaan om tot een gewenst resultaat te komen. Omdat het door [partij A] gewenste resultaat niet werd bereikt, heeft [partij A] [partij B] aansprakelijk gesteld, welke aansprakelijkheid vanaf juli 2021 door [partij B] is betwist.

4.6. Niet ter discussie staat dat partijen op 2 juni 2022 in overleg met elkaar zijn getreden om de kwestie met elkaar op te lossen, waarbij ook [bedrijf 1] en [bedrijf 2] aanwezig waren. Volgens [partij B] hebben partijen op dat moment een vaststellings-overeenkomst gesloten en staan de gemaakte afspraken weergegeven in de brief die [naam 3] namens [partij B] op 2 juni 2022 naar [partij A] heeft gestuurd. [partij A] betwist dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Volgens haar heeft [partij B] slechts een aanbod gedaan en heeft zij dat aanbod niet geaccepteerd. Uit de correspondentie die partijen nadien met elkaar hebben gevoerd volgt echter dat dit standpunt van [partij A] niet juist is. In de brief van 2 juli 2022 heeft [naam 3] genoteerd dat partijen de daarin genoemde afspraken hebben gemaakt om uit de impasse te komen. [partij A] heeft daarop niet aan [partij B] laten weten dat dit niet juist is. In de e-mailwisselingen van juni 2023 is te lezen dat partijen het oneens waren over hoe de afspraken uitgelegd moeten worden, maar niet over dát de in de brief van 2 juni 2022 genoemde afspraken zijn gemaakt. Zo noemt de gemachtigde van [partij A] in de brief van 23 juni 2023 (productie 37 van [partij A]) ook expliciet dat partijen met elkaar in overleg zijn getreden en dat dat heeft geresulteerd in afspraken die [partij B] per brief van 2 juni 2022 aan [partij A] heeft bevestigd.

4.7. Naar het oordeel van de rechtbank moeten voornoemde afspraken worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 BW. Volgens artikel 7:900 BW binden partijen, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent tussen hen rechtens geldt, zich jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de te voren bestaande rechtstoestand mochten afwijken. Uit de weergave van de afspraken in de brief van 2 juni 2022 volgt dat partijen zich tegenover elkaar hebben gebonden tot wat daar staat, om uit de ontstane impasse te komen aangaande de opmerkingen over de kozijnen. Hiermee hebben zij onzekerheden over of er al dan niet is opgeleverd, of er een garantie gold en of de in artikel 8 van de algemene voorwaarden neergelegde exoneratie hier geldt, achter zich gelaten en zich verbonden tot nakoming van de op 2 juni 2022 gemaakte afspraken. Het door [partij A] onder 1. gevorderde moet dan ook in het licht van deze vaststellingsovereenkomst worden beoordeeld.

Uitleg van de vaststellingsovereenkomst

4.8. Partijen verschillen van mening over hoe de op 2 juni 2022 gemaakte afspraken moeten worden uitgelegd. [partij B] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij zich tot niet méér heeft verbonden dan tot het schuren van de kozijnen om de bestaande coating te verwijderen. Volgens haar komt het aanbrengen van de nieuwe coating door [bedrijf 2] voor rekening van [partij A] dan wel voor rekening van [bedrijf 2] zelf.

4.9. Volgens [partij A] is die uitleg onjuist. Zij betoogt dat uit de weergave van de gemaakte afspraken blijkt dat [partij B] is blijven gelden als opdrachtgever van [partij A]. Slechts omwille van het bereiken van een oplossing heeft [partij A] voorgesteld om [bedrijf 1] en [bedrijf 2] bij het overleg van 2 juni 2022 te laten aansluiten. Volgens [partij A] blijkt nergens uit dat zij op enige wijze rechtstreeks opdrachtgever is geworden van [bedrijf 1], [bedrijf 6] (een bij het werk door [bedrijf 1] betrokken onderaannemer) en/of [bedrijf 2]. [partij B] is als hoofdaannemer dan ook aansprakelijk gebleven voor nakoming van de afspraken, aldus [partij A].

4.10. [partij B] heeft tegen de uitleg van [partij A] ingebracht dat het, in het licht van haar herhaaldelijke betwisting van de aansprakelijkheid, volstrekt onlogisch zou zijn dat zij, naast creditering van het factuurbedrag, de volledige herstelkosten en alle risico op zich zou nemen in het kader van het doorbreken van de ontstane impasse.

4.11. De rechtbank overweegt dat het bij de uitleg van een overeenkomst, waaronder de onderhavige vaststellingsovereenkomst, het naast de zuiver taalkundige uitleg, aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.[1]

4.12. De rechtbank acht het hier van belang dat de tekst waarin de afspraken van 2 juni 2022 zijn bevestigd is opgesteld door [naam 3] van [partij B]. In die tekst staat niets vermeld over de kosten van de door [bedrijf 1] of [bedrijf 2] uit te voeren werkzaamheden. Er staat alleen in dat [partij B] alle kozijnen om niet zal schuren. Ook is in de afspraken niet vermeld dat [partij B] het eerder aan [partij A] gefactureerde bedrag zal crediteren.

4.13. Wel staat vermeld dat [partij A] opdrachtgever is en dat [partij B] opdrachtnemer is. Bij [bedrijf 1] staat “uitvoerder in opdracht van [partij B]” en bij [bedrijf 2] “uitvoerder/leverancier”. Hieruit heeft [partij A] mogen begrijpen dat de oorspronkelijke hoedanigheid van partijen van opdrachtgever ([partij A]) en opdrachtnemer ([partij B]) ongewijzigd bleef en dat [partij B] als opdrachtnemer en hoofdaannemer ex artikel 7:751 BW verantwoordelijk bleef voor de werkzaamheden van haar onderaannemers. Dat in het bericht van 2 juni 2022 bij [bedrijf 2] niet expliciet vermeld staat “in opdracht [partij B]”, maakt niet dat [partij A] had moeten begrijpen dat de hoedanigheid van [bedrijf 2] van onderaannemer/ opdrachtnemer van [partij B] werd gewijzigd in opdrachtnemer van [partij A]. [partij B] heeft ook niet aangevoerd dat partijen hebben besproken dat [bedrijf 2] niet langer zou optreden als opdrachtnemer van [partij B]. Evenmin heeft zij omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat de afspraken tussen partijen zó uitgelegd moeten worden dat de coatingswerkzaamheden niet langer voor rekening van [partij B], maar voor rekening van [partij A] of [bedrijf 2] zelf zouden komen. Dat [partij A] zelf werkzaamheden aan [bedrijf 2] had opgedragen voor andere kantoorpanden dan het kantoorpand aan de [adres 1], zoals [partij B] naar voren brengt, is daarvoor onvoldoende. Dat geldt ook voor de stelling van [partij B] dat [bedrijf 2] door [partij A] is aangedragen als uitvoerende partij voor de coatingwerkzaamheden, nog los van de omstandigheid dat [naam 1] in augustus 2019 namens [partij B] dan wel [bedrijf 1] voor een alternatieve coating voor het kantoorpand de naam van [bedrijf 2] heeft laten vallen.

4.14. Dat, zoals [partij B] betoogt, de uitleg die [partij A] aan de afspraken van 2 juni 2022 geeft volstrekt onlogisch is omdat [partij B] daarmee in wezen volledige aansprakelijkheid zou erkennen, volgt de rechtbank niet. Enerzijds niet omdat [partij B] voorafgaand aan het verzekeringsrapport van [bedrijf 3] van 11 mei 2021 meermaals uitdrukkelijk aan [partij A] heeft bericht dat zij als hoofdaannemer de verantwoordelijke partij is en dat zij er zorg voor zal dragen dat de (herstel)werkzaamheden tot een goed einde worden gebracht. Anderzijds niet omdat er vóór 2 juni 2022 al rapporten van [naam 4] en CCBI lagen waaruit opgemaakt kan worden dat de uitgevoerde werkzaamheden van onvoldoende kwaliteit waren.

4.15. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank de uitleg die [partij A] heeft gegeven aan de afspraken van 2 juni 2022, namelijk dat [partij B] om niet de kozijnen van het kantoorpand zal (laten) schuren en dat [bedrijf 2] vervolgens voor rekening van [partij B] een nieuwe coating zal aanbrengen.

Vaststellingsovereenkomst niet nagekomen

4.16. Vast staat dat de afspraken van 2 juni 2022 niet zijn nageleefd: de kozijnen zijn niet geschuurd en er is geen nieuwe coating aangebracht. [partij A] stelt dat [partij B] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de afspraken. [partij B] betwist dit. Zij heeft aangevoerd dat zij zich altijd beschikbaar heeft gehouden om de kozijnen te schuren, maar dat zij die werkzaamheden niet kon uitvoeren omdat [partij A] en [bedrijf 2] hieraan in de weg stonden.

4.17. Uit de correspondentie die partijen in juni 2023 hebben gevoerd (producties 36 en 37) blijkt dat [partij A] [partij B] erop heeft gewezen dat de afspraken van 2 juni 2022 nog niet zijn nagekomen, waarbij zij [partij B] heeft verzocht om in plaats van [bedrijf 2] een andere partij in de arm te nemen om de coatingswerkzaamheden uit te voeren, omdat [bedrijf 2] er (nog) niet aan toekomt. Vanaf dat moment heeft [partij B] zich op het standpunt gesteld dat de werkzaamheden waarvan afgesproken is dat [bedrijf 2] die zou uitvoeren niet onder haar verantwoordelijkheid vallen. Zoals hiervoor is overwogen ten onrechte, omdat [partij A] de afspraken van 2 juni 2022 zó mocht begrijpen dat [partij B] als opdrachtnemer verantwoordelijk bleef voor de coatingswerkzaamheden. Problemen aan de zijde van [bedrijf 2] bij de uitvoering van de gemaakte afspraken komen in beginsel dan ook voor rekening van [partij B]. Hier kan aan [partij A] worden tegengeworpen dat het aan haar is toe te rekenen dat [bedrijf 2] niet aan het kantoorpand aan de [adres 1] kon werken, omdat [bedrijf 2] al bezig was met werkzaamheden aan andere kantoorpanden van [partij A]. Mocht dat zo zijn, dan is dat echter van tijdelijke aard geweest en is dat geen omstandigheid die rechtvaardigt dat [partij B] in het geheel geen uitvoering meer heeft gegeven aan de afspraken van 2 juni 2022. Bovendien staat in die afspraken uitdrukkelijk vermeld [partij B] zal zorgdragen voor de regie, zodat van haar ook verwacht mocht worden dat zij in overleg met [partij A] de uitvoerende partijen zou aansturen en, zo nodig, een andere partij zou benaderen om de coatingswerkzaamheden te laten uitvoeren. Gesteld noch gebleken is dat [partij B] dat heeft gedaan.

4.18. Per brief van 23 juni 2023 heeft [partij A] [partij B] ingebreke gesteld en een termijn gegeven om alsnog de afspraken van 2 juni 2022 na te komen. Omdat [partij B] daartoe niet is overgegaan, is zij in verzuim komen te verkeren. Hierna heeft [partij B] weliswaar meermaals aangeboden om tot het schuren van de kozijnen over te gaan, maar omdat volgens de afspraken van 2 juni 2022 ook de coatingswerkzaamheden voor haar rekening kwamen, is dat onvoldoende. In de brief van 23 juni 2023 heeft [partij A] aan [partij B] meegedeeld dat zij mogelijk, in plaats van nakoming van de afspraken door [partij B], de werkzaamheden door een derde partij zal laten uitvoeren, waarbij de kosten voor rekening van [partij B] komen. Uit de brieven van 27 maart 2024 en 18 april 2024 volgt dat [partij A] niet langer meer aanspraak maakt op nakoming, maar op een vervangende schadevergoeding ex artikel 6:87 BW.

Vervangende schadevergoeding

4.19. Gelet op het voorgaande is een vervangende schadevergoeding hier toewijsbaar. Ter onderbouwing van de hoogte van de gevorderde schadevergoeding heeft [partij A] een rapport van AHA in het geding gebracht met twee offertes die zijn gebaseerd op de in het rapport van AHA genoemde oplossing van de problemen aan de kozijnen. [partij B] heeft als verweer tegen de hoogte van de schade aangevoerd dat het rapport van AHA dateert van zes jaar na het aanbrengen van de coating, zodat de geconstateerde schade niet (volledig) in oorzakelijk verband staat tot de gestelde tekortkoming van [partij B] of haar onderaannemers. Daarbij had van [partij A], zo stelt [partij B], verwacht mogen worden dat zij in die periode voldoende onderhoud zou plegen. Daarnaast doet [partij B] een beroep op matiging ex artikel 6:109 BW, omdat de gevorderde schadevergoeding vele malen hoger is dan de aanneemsom en omdat de kosten met name zitten in het schuren van de kozijnen.

4.20. De rechtbank stelt voorop dat voor het bepalen van de hoogte van de vervangende schadevergoeding de afspraken van 2 juni 2022 als uitgangspunt gelden. Het gaat er dus om welke kosten [partij A] moet maken om de werkzaamheden die op basis van die afspraken door af namens [partij B] uitgevoerd zouden worden, door een derde partij te laten uitvoeren. Daarbij gaat het om het schuren van alle kozijnen van het kantoorpand en het aanbrengen van een nieuwe, geschikte, coating. AHA heeft in haar rapport als oplossing van de door haar geconstateerde problemen genoemd dat de kozijnen gereinigd en geschuurd moeten worden, dat er een grondlaag aangebracht moet worden en dat de kozijnen vervolgens afgelakt moeten worden. Die werkzaamheden liggen in lijn met de afspraken van 2 juni 2022. Dat geldt ook voor de op het AHA-rapport gebaseerde offertes van [bedrijf 4] en [bedrijf 5]. [partij A] heeft de hoogte van haar vordering gebaseerd op de laagste offerte, namelijk die van [bedrijf 4] ter hoogte van € 100.447,23 exclusief BTW. Hiermee heeft [partij A] de hoogte van haar vordering adequaat onderbouwd.

4.21. De rechtbank kan [partij B] niet volgen in haar verweer dat [partij A] sinds het aanbrengen van de coating onderhoud had moeten verrichten. Het geschil over de werkzaamheden aan de kozijnen tussen partijen vindt immers zijn oorsprong in de gebreken die zich voorgedaan hebben in de uitgevoerde werkzaamheden aan die kozijnen. De rechtbank leidt uit de hiervoor onder 2. vermelde gang van zaken af dat de in 2017 verrichte werkzaamheden geen schuurwerk omvatten, dat die werkzaamheden niet naar behoren zijn uitgevoerd en dat pas ten behoeve van het herstel schuurwerk noodzakelijk was. Als een groot deel van het herstelwerk bestaat uit schuurwerk is een aanzienlijk verschil tussen het bedrag van de offerte van [partij B] uit 2017 en het bedrag van de offerte van [bedrijf 4] goed verklaarbaar. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de gevorderde schadevergoeding te matigen om reden dat toewijzing van het volledige bedrag tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Dat [partij B] samen met [bedrijf 1] volgens de afspraken van 2 juni 2022 zelf zorg zou dragen voor het schuurwerk maakt dat niet anders, omdat [partij B] ervoor gekozen heeft het werk niet te verrichten. De rechtbank zal daarom de hoofdsom van € 94.787,37 (€ 100.447,23 - € 5.659,86) volledig toewijzen. Omdat het hier een vervangende schadevergoeding betreft, wat niet is aan te merken als een handelstransactie, zal in plaats van de gevorderde wettelijke handelsrente de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.22. [partij A] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [partij A] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [partij A] heeft dan ook recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 1.722,87 worden toegewezen.

Schoonmaakwerkzaamheden

4.23. De tweede vordering in conventie en de vorderingen in reconventie hebben betrekking op tussen partijen overeengekomen schoonmaakwerkzaamheden. De rechtbank zal hier eerst ingaan op de vordering in conventie en vervolgens op de vorderingen in reconventie.

4.24. [partij A] vordert een bedrag van € 7.496,47, bestaande uit een schadebedrag van € 14.344,77, minus een bedrag van € 6.848,00 dat zij onbetaald heeft gelaten. Het schadebedrag bestaat uit schade voor het niet overeenkomstig het bestek schoonmaken van de kantoorpanden aan de [adres 2] gedurende de periode 1 januari 2023 tot en met 31 augustus 2023 (samen € 8.838,17) en meerkosten door de vroegtijdige beëindiging van de schoonmaakovereenkomsten door [partij B] (€ 5.506,60).

Geen schadevergoeding voor onvoldoende schoonmaken

4.25. Ten aanzien van het eerste onderdeel van de vordering heeft [partij A] gesteld dat [partij B] in ieder geval gedurende de periode januari 2023 tot en met augustus 2023 niet overeenkomstig de overeengekomen opdracht heeft schoongemaakt en dat zij daardoor schade heeft geleden. Daarbij heeft zij aangevoerd dat de programma’s die [partij B] aan haar schoonmaakmedewerkers heeft verstrekt significant afwijken van de in de overeenkomsten opgenomen bestekken. [partij A] wijst erop dat zij vanaf 2023 een groot aantal e-mails en appjes naar [partij B] heeft verstuurd met klachten over de schoonmaakwerkzaamheden en heeft een verklaring overgelegd van de huismeester over de achteruitgang van de kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden.

4.26. [partij B] betwist dat de overeengekomen schoonmaakwerkzaamheden niet en/of niet goed zijn uitgevoerd. Dat er klachten van [partij A] zijn heeft er volgens [partij B] mee te maken dat het overeengekomen bestek niet voldoende lijkt te zijn om de onderhavige gebouwen constant schoon te houden. Hier heeft zij [partij A] ook herhaaldelijk op gewezen. Bovendien volgt uit de overlegde klachten volgens haar niet dat het bestek dagelijks of wekelijks niet zou worden nageleefd. Ook kan uit het feit dat bepaalde werkzaamheden niet letterlijk in het werkprogramma staan niet worden afgeleid dat die werkzaamheden steeds niet zijn uitgevoerd, omdat de schoonmakers ook buiten de werkprogramma’s om zijn geïnstrueerd, aldus [partij B].

4.27. Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldenaar daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Partijen zijn het er niet over eens of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de schoonmaakovereenkomsten. Uit een deel van de overgelegde klachten (productie 45) kan de rechtbank afleiden dat de kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden te wensen overliet. Dat kan de rechtbank echter niet opmaken uit de omstandigheid dat de werkprogramma’s niet één op één overeenkwamen met de bestekken uit de schoonmaakovereenkomsten. [partij B] heeft dat ook gemotiveerd betwist. Dit is echter wel waarop [partij A] haar schadebedrag blijkens productie 48 bij de dagvaarding heeft gebaseerd. In die productie heeft zij een vergelijking gemaakt tussen de werkzaamheden die in de bestekken zijn genoemd met de werkzaamheden die in het werkprogramma staan, waarbij zij bedragen heeft gekoppeld aan niet uitgevoerde werkzaamheden. Uit dit overzicht kan de rechtbank niet afleiden dat die werkzaamheden daadwerkelijk structureel niet zijn uitgevoerd, hetgeen door [partij B] ook wordt betwist. De rechtbank kan dan ook niet vaststellen dat hier sprake is van schade die [partij A] heeft geleden door tekortkomingen van [partij B] in de nakoming van de schoonmaakovereenkomsten. Nu een verdere onderbouwing ontbreekt, zal dit deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

Vroegtijdige beëindiging

4.28. Ten aanzien van de vordering voor vroegtijdige beëindiging van de schoonmaakovereenkomst heeft [partij A] gesteld dat [partij B] in strijd met artikel 3.2 van de algemene voorwaarden een opzegtermijn van één maand heeft gehanteerd, in plaats van zes maanden. Hierdoor heeft zij gedurende een periode van vijf maanden een ander schoonmaakbedrijf ([bedrijf 7]) in de arm moeten nemen, met meerkosten (€ 5.506,60) als gevolg.

4.29. [partij B] betwist dat zij de schoonmaakovereenkomsten onregelmatig heeft opgezegd. Volgens haar hebben partijen niet beoogd om de werking van artikel 7:408 lid 2 BW uit te sluiten. Omdat hier sprake is van een gewichtige reden voor opzegging, namelijk een ernstig verstoorde zakenrelatie, was zij naar eigen zeggen gerechtigd de overeenkomsten op te zeggen. Ten slotte beroept zij zich op artikel 8 van de algemene voorwaarden, waarin de onderhavige schade niet is genoemd en dus volgens haar niet voor vergoeding in aanmerking komt.

4.30. De rechtbank stelt vast dat artikel 3.2. van de algemene voorwaarden bepaalt dat beëindiging van de overeenkomst slechts bij aangetekend schrijven kan geschieden, met inachtneming van een opzegtermijn van zes kalendermaanden. Hiermee zijn partijen een van artikel 7:408 lid 2 BW afwijkende regeling overeengekomen. Hiertoe zijn partijen ook bevoegd, omdat lid 2, zo volgt uit artikel 4:413 BW, van regelend recht is. Wanneer partijen beoogd zouden hebben om in het geval van gewichtige redenen geen opzegtermijn van zes maanden te laten gelden, dan had het voor de hand gelegen dat dit uitdrukkelijk in artikel 3.2. of elders in de overeenkomsten of algemene voorwaarden vermeld stond. Niet gesteld of gebleken is dat dat hier het geval is, zodat hier uitgegaan moet worden van een opzegtermijn van zes maanden.

4.31. [partij B] heeft de schoonmaakovereenkomsten met haar brief van 14 juli 2024 opgezegd per 31 augustus 2024. Daarmee heeft zij in plaats van zes maanden een opzegtermijn van één maand gehanteerd en is dus sprake van een onregelmatige opzegging. Op grond van artikel 6:74 BW lid 1 BW moet [partij B] aan [partij A] de schade vergoeden die [partij A] door de voortijdige beëindiging heeft geleden. Daarbij overweegt de rechtbank dat [partij B] hier geen beroep toekomt op de in artikel 8 van de algemene voorwaarden opgenomen exoneratie, omdat die bepaling blijkens haar bewoording ziet op schade die wordt veroorzaakt bij de uitvoering van een aan [partij B] verstrekte opdracht tot het verrichten van werkzaamheden. De rechtbank leest lid 6 van deze bepaling dan ook zó dat de niet in het artikel genoemde schades, waarvoor [partij B] niet aansprakelijk is, ook slechts schade betreffen die ontstaan is bij de uitvoering van opgedragen werkzaamheden. Artikel 8 van de algemene voorwaarden geldt dus niet voor schade veroorzaakt door voortijdige opzegging.

4.32. [partij A] heeft haar schade onderbouwd aan de hand van facturen van [bedrijf 7], waarbij zij heeft aangegeven welk bedrag per maand zij extra heeft moeten betalen door het inschakelen van [bedrijf 7]. [partij B] heeft hiertegen geen gemotiveerd verweer gevoerd, zodat het hiervoor gevorderde schadebedrag van € 5.506,60 toewijsbaar is. Anders dan waar [partij A] bij de berekening van haar vordering is uitgegaan, zal hierbij in conventie geen verrekening met het bedrag van € 6.848,00 plaatsvinden. Daarop zal de rechtbank hierna bij de beoordeling van de vordering in reconventie nader ingaan.

Onbetaalde facturen

4.33. [partij B] vordert in reconventie betaling van haar facturen voor schoonmaak-werkzaamheden in de periode juli en augustus 2023, in totaal een bedrag van € 6.848,10. Volgens [partij B] heeft [partij A] zich voor betaling van die facturen bij gebreke van een vordering van [partij A] op [partij B] ten onrechte op verrekening beroepen. Daarnaast beroept [partij B] zich op artikel 6.3. van de algemene voorwaarden, waarin de bevoegdheid tot verrekening door de opdrachtgever is uitgesloten.

4.34. [partij A] heeft als verweer naar voren gebracht dat zij een verrekenbare tegenvordering heeft. Volgens haar staat artikel 6.3 van de algemene voorwaarden niet aan verrekening in de weg, omdat die bepaling niet duidelijk is geformuleerd en omdat [partij B] geen beroep op die bepaling kan doen omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.35. Niet ter discussie staat dat [partij A] een bedrag van € 6.848,10 onbetaald heeft gelaten. Partijen twisten echter over de vraag of [partij A] dit bedrag heeft mogen verrekenen met haar vordering(en) op [partij B] betreffende de schoonmaakovereenkomsten. Zoals hiervoor is overwogen heeft [partij A] in dit verband een vordering van € 5.506,60 op [partij B]. De rechtbank overweegt dat artikel 6.3. van de algemene voorwaarden hier duidelijk over is: *“Het is opdrachtgever niet toegestaan om zijn (vermeende) vorderingen op de opdrachtnemer te verrekenen.”*Deze bepaling laat aan [partij A] als opdrachtgever geen ruimte om haar tegenvordering met de openstaande facturen te verrekenen. De rechtbank acht de toepassing van dit artikel hier in de gegeven omstandigheden niet onaanvaardbaar, alleen al omdat tijdens het opeisbaar worden van de facturen de schade waarop de tegenvordering ziet nog niet was geleden. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de openstaande facturen zal worden toegewezen, evenals de hierover gevorderde wettelijke handelsrente.

Buitengerechtelijk incassokosten

4.36. [partij B] vordert daarnaast vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn in artikel 6.2. van de algemene voorwaarden een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [partij A] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom wordt de vordering getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. In dat licht zal een bedrag van € 717,41 worden toegewezen, te vermeerderen met de over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde rente vanaf 18 april 2024. In conventie

4.37. Gelet op het voorgaande zal in conventie de eerste vordering volledig worden toegewezen en de tweede vordering tot een bedrag van € 5.506,60, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding (3 september 2024).

4.38. [partij B] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

4.39. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In reconventie

4.40. In reconventie worden de vorderingen 1. en. 2. volledig toegewezen en vordering 3. tot een bedrag van € 717,41.

4.41. [partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:

4.42. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1. veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 96.510,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 26 april 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2. veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 5.506,60, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 3 september 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 10.765,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.4. veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

in reconventie

5.5. veroordeelt [partij A] tot betaling aan [partij B] van een bedrag van € 6.848,10 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 1 oktober 2023 tot en met de dag der algehele voldoening;

5.6. veroordeelt [partij A] tot betaling aan [partij B] van de buitengerechtelijke kosten van € 717,41, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 april 2024 tot en met de dag der algehele voldoening;

5.7. veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 1.220,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.8. veroordeelt [partij A] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

in conventie en reconventie

5.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.10. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.

Haviltex-formule, HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635

Voetnoten