ECLI:NL:RBDHA:2025:13758 - Rechtbank Den Haag - 23 juli 2025

vonnis

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/678389 / HA ZA 25-52

Vonnis van 23 juli 2025

in de zaak van

[partij A] te [woonplaats] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, advocaat: mr. C.J.H. Anker te [plaats] ,

tegen

[partij B] B.V. te [vestigingsplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat: mr. T. Kahya-Ekinci te Rijswijk.

Partijen zullen hierna ‘ [partij A] ’ en ‘ [partij B] ’ worden genoemd.

1 Waar gaat deze procedure over?

[partij A] (opdrachtgever) en [partij B] (aannemer) hebben een overeenkomst gesloten voor de verdere afbouw van de woning van [partij A] , waarvan het casco al stond. [partij B] heeft het werk niet afgemaakt. [partij A] stelt dat het door [partij B] uitgevoerde werk ook gebreken vertoont. [partij A] vordert in deze procedure schadevergoeding, bestaande uit kosten voor afronding en herstel van het werk. [partij B] beroept zich er onder meer op dat hij het werk heeft gestaakt wegens het ontstaan van een onveilige werksituatie.

2 De procedure

2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

2.2. Vervolgens zijn in aanloop naar de mondelinge behandeling nog ontvangen:

2.3. Op 27 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. De aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.

2.4. De rechtbank heeft op de mondelinge behandeling de beslissing genomen de aanvullende producties 27 en 28 te weigeren, gelet op de veel te korte termijn waarbinnen deze (omvangrijke) stukken zijn ingediend (één dag voor de zitting). Ten aanzien van de producties 19 tot en met 22 is beslist dat deze wel worden toegelaten, ook al zijn zij niet binnen de gestelde termijn van tien dagen voor de zitting ingediend. Gelet op de geringe omvang van de stukken (het gaat om tekeningen, e-mails en een video-opname van de gelegde Fermacell-vloerplaten), is het toelaten daarvan niet in strijd met de goede procesorde.

2.5. Ten aanzien van de resterende vier stukken (de geluidsopnames en de bijbehorende overzichten met passages, overgelegd als producties 23 tot en met 26) is ter zitting bepaald dat de rechtbank in dit vonnis zal beslissen of die stukken worden toegelaten en zo ja, of [partij B] dan nog gelegenheid moet krijgen om daarop schriftelijk te reageren. De beslissing hierover neemt de rechtbank hierna in de beoordeling, onder r.o. 5.18 e.v.

2.6. Ten slotte is vonnis bepaald. De datum voor vonnis is nader bepaald op vandaag.

3 De feiten

3.1. [partij B] is een bouwonderneming, gespecialiseerd in de verbouwing en renovatie van vastgoed in de regio [plaats] en Den Haag.

3.2. [partij A] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna te noemen: ‘de woning’). [partij A] had het casco van de woning al laten bouwen (onder meer de houtskeletbouw, de fundering en de kanaalplaten vloer). [partij A] heeft [partij B] benaderd voor de verdere afbouw van de woning. Tussen [partij A] en [partij B] zijn twee schriftelijke aannemingsovereenkomsten gesloten, met een totale aanneemsom van € 66.242,84 (inclusief btw). De eerste schriftelijke overeenkomst is vervat in een opdrachtbevestiging van 8 januari 2023, waarin partijen zijn overeengekomen dat [partij B] tegen een aanneemsom van € 21.242,84 (inclusief btw) aluminium ramen en deuren met beglazing zal leveren en plaatsen. De tweede schriftelijke overeenkomst is vervat in een opdrachtbevestiging van 22 januari 2023, waarin staat dat [partij B] tegen een aanneemsom van € 45.000,- (inclusief btw) de volgende renovatiewerkzaamheden zal uitvoeren:

“Sanitair door het hele huis (warm/koud/water/riool) binnen thui[s] Installatie van de ventilatie door het hele huis (volgens technische tekeningen) Vloerverwarming installatie op de begane grond en eerste verdieping van de woning Het maken van een betonvloer op de begane grond van de woning Storten egalisatie vloer op de begane grond van de woning Opening maken tussen twee badkamers Badkamer maken op de eerste verdieping van het huis (1 stuk) Het maken van een toilet op de begane grond van de woning”

3.3. [partij B] is in januari 2023 met de werkzaamheden gestart. [partij A] heeft tussen 19 januari 2023 en 1 maart 2023 in totaal € 49.510,- via de bank aan [partij B] betaald. Daarnaast heeft [partij A] nog een contant bedrag aan [partij B] betaald.

3.4. [partij B] heeft het werk eind maart 2023 neergelegd.

3.5. [partij A] heeft op 25 april 2023 in een e-mail aan [partij B] gemeld dat het uitgevoerde werk gebreken vertoont. Het gaat onder meer om gebreken aan de gestorte betonnen vloer, het leidingwerk, de ramen, de doucheruimte en de mechanische installatie. [partij A] verzoekt [partij B] de gebreken binnen twee weken op te lossen.

3.6. In een e-mail van 11 mei 2023 heeft [partij A] aan [partij B] bericht dat er niet binnen de gestelde termijn van twee weken herstelwerk is uitgevoerd. Ook heeft [partij A] aanvullende gebreken gemeld en aan [partij B] verzocht om diezelfde week terug te koppelen hoe hij de herstelwerkzaamheden gaat uitvoeren.

3.7. [partij A] heeft eind juli 2023 TOP Expertise (hierna: ‘TOP’) ingeschakeld om – kort gezegd – te beoordelen in hoeverre het uitgevoerde werk gebreken vertoont, welk deel van het werk nog openstaat, en wat de herstel- en afrondingskosten zijn. TOP heeft op 22 augustus 2023 in aanwezigheid van [partij A] en [partij B] het werk in de woning bekeken.

3.8. TOP heeft op 29 september 2023 een expertiserapport opgesteld van het uitgevoerde onderzoek (hierna: ‘het eerste rapport’). Hierin concludeert TOP dat het werk de volgende gebreken bevat (opmerking rechtbank: de nummering correspondeert met de gebrekennummering in het eerste rapport):

TOP heeft de herstelkosten van deze gebreken in het eerste rapport geraamd op € 6.250,- (inclusief btw), plus een aantal PM schadeposten voor het geval na het opstellen van een warmteverlies en capaciteitsberekening van de vloerverwarming en luchtdichtheid – en capaciteitsberekening van de mechanische ventilatie nog nadere maatregelen moeten worden genomen.

Verder heeft TOP geconstateerd dat meerdere overeengekomen werkzaamheden nog niet zijn afgerond. De afrondingskosten van de openstaande werkzaamheden worden door TOP geraamd op € 19.750,- (inclusief btw)

Ten slotte heeft TOP in het eerst rapport geconstateerd dat sprake is van gevolgschade, doordat in verband met de door [partij B] aangebrachte extra lagen fermacell op de eerste verdieping drie deuren niet meer konden worden geopend/gesloten. De schade hiervan raamt TOP op € 800,- (voor het opnieuw aanbrengen van deuren en kozijnen).

3.9. Op 27 maart 2024 heeft TOP Expertise, op verzoek van (de advocaat van) [partij A] , een aanvullend rapport opgesteld, met een nieuwe herstelkostenraming (hierna: ‘de aanvullende schaderaming’). De aanvullende schaderaming houdt onder meer het volgende in:

“Op 12 februari 2024 ontvingen wij uw opdracht om aanvullend raming op te stellen van de herstelkosten van de door uw cliënte gemelde gebreken. (…) Wij hebben de volgende aanvullende documenten en informatie van uw cliënte ontvangen:

• E-mail verzenden Technische detail, 20 november 2022.
• E-mail verzenden Technische detail, 20 november 2022.
• E-mail verzoek bespreking, stoppen werk, 16 april 2023.
• Geluidsopname 8 mei 2023, gesprek met de heer [naam 1] .
• Geluidsopname 1 juni 2023, gesprek met de heer [naam 1] en de heer [naam 2] .

Uw cliënt stelt dat er met betrekking tot de uitvoering, gebreken en (herstel)werkzaamheden afspraken zijn gemaakt met de wederpartij. Uw cliënte verwijst hiertoe naar geluidsopnames van gesprekken. Verder zijn er veel afspraken via WhatsAppberichten tot stand gekomen, aldus uw cliënte.

Uw cliënte heeft de gebreken die op voornoemde afspraken betrekking hebben aan ons kenbaar gemaakt en ons verzocht hiertoe een raming van de herstelkosten op te stellen.

Herstelkosten

Op basis van de verklaringen van uw cliënte ramen wij de herstelkosten, in aanvulling op ons rapport, volgens onderstaande specificatie op € 44.000,- inclusief btw.

Vervangen dekvloer, vloerverwarming (1, 2, 3) (…) € 18.925,- Aanbrengen WTW douchedrain (17) (…) € 1.000,- Aanpassen aansluiting inbouwreservoir (8) (…) € 600,- Vervangen Fermacell vloer, vloerverwarming 1e verdieping (13) (…) € 13.400,- Verbeteren capaciteit mechanische ventilatie, leveren afstandsbedieningen (16, 17) (…) € 1.350,- Uglas < 0,6 W/m2K op basis rapport Bartels (24) (…) € 8.500,- Aanbrengen kruipluik (26) (…) € 225,- Totaal (inclusief btw) € 44.000,- (…)”

3.10. Bij brief van haar advocaat van 30 april 2024 heeft [partij A] [partij B] in gebreke gesteld voor de gebrekkige en de niet-uitgevoerde werkzaamheden en [partij B] gesommeerd om binnen een termijn van één week te laten weten of [partij B] binnen een termijn van vier weken na dagtekening van de brief overgaat tot herstel en afronding van het werk. Daarbij heeft [partij A] aangekondigd dat [partij B] bij gebreke van een tijdige reactie/tijdig herstel in verzuim zal verkeren en [partij A] derden zal inschakelen voor het herstel en de afronding. Met de brief heeft [partij A] ook de beide rapporten van TOP meegestuurd.

3.11. [partij B] heeft per-email van 14 mei 2024 op de ingebrekestelling geantwoord dat hij op 31 mei 2024 een gesprek heeft met zijn advocaat en daarna zal reageren op het ontvangen bericht.

3.12. In antwoord hierop heeft [partij A] bij brief van haar advocaat van 22 mei 2024 aan [partij B] bericht dat zij vaststelt dat [partij B] niet tijdig heeft aangegeven tot herstel over te gaan, dat [partij A] derden zal gaan inschakelen, en dat de vordering tot nakoming wordt omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding ter hoogte van € 64.550,-.

4 Het geschil

4.1. [partij A] vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [partij B] veroordeelt tot betaling van:

met veroordeling van [partij B] in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.

4.2. [partij A] legt daaraan – samengevat – ten grondslag dat [partij B] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, doordat het uitgevoerde werk gebreken vertoont en verschillende werkzaamheden niet zijn uitgevoerd. [partij A] stelt verder dat [partij B] in verzuim is en dat [partij A] recht heeft op vervangende schadevergoeding, bestaande uit € 44.000,- aan herstelkosten en € 19.750,- aan kosten voor de afronding van het werk. Daarnaast stelt [partij A] dat zij recht heeft op vergoeding van gevolgschade van de tekortkoming, bestaande uit € 800,- voor de vervanging van drie binnendeuren en een bedrag van € 20.235,05 aan huurkosten voor een vervangende woning.

4.3. [partij B] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen en met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.

4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.5. [partij B] vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in het geval [partij B] in conventie wordt veroordeeld met betrekking tot de niet opgeleverde werkzaamheden, de openstaande facturen die [partij B] niet aan [partij A] heeft gefactureerd worden verrekend met de kosten van de werkzaamheden die door [partij B] niet konden worden uitgevoerd.

4.6. [partij B] legt daaraan – samengevat – ten grondslag dat het nog openstaande deel van de aanneemsom € 16.732,84 bedraagt. Dit bedrag moet worden verrekend met de kosten voor de nog openstaande werkzaamheden (€ 19.750,-).

4.7. [partij A] voert verweer. Het verweer van [partij A] komt erop neer dat zij zich niet verzet tegen de voorgestelde verrekening met de openstaande aanneemsom, zij het dat het openstaande bedrag volgens [partij A] niet € 16.732,84 maar € 9.732,84 is, aangezien [partij A] ook nog € 7.000,- contant aan [partij B] heeft betaald. Voor zover [partij B] een andere vorm van verrekening met ‘de begrote openstaande werkzaamheden’ voor ogen heeft, kan [partij A] zich daar niet mee verenigen en moet die vordering volgens haar worden afgewezen.

4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5 De beoordeling

Staking van het werk, wie is in verzuim: [partij B] of [partij A] ?

5.1. De rechtbank moet in conventie beoordelen of [partij B] op grond van wanprestatie een verplichting tot schadevergoeding aan [partij A] heeft. Op grond van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is voor zo’n verplichting tot schadevergoeding allereerst nodig dat een schuldenaar zijn verplichtingen niet, niet tijdig of niet behoorlijk is nagekomen. Tenzij de nakoming blijvend onmogelijk is, is voor een verplichting tot schadevergoeding ook nodig dat de schuldenaar in verzuim is (artikel 6:74 lid 2 BW). Verzuim treedt in als de schuldenaar niet na een schriftelijke ingebrekestelling nakomt (artikelen 6:81 en 6:82 lid 1 BW). Maar het verzuim kan in sommige omstandigheden ook zonder ingebrekestelling intreden, bijvoorbeeld wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten (artikel 6:83, aanhef, sub c BW).

5.2. De verplichtingen van [partij B] volgen uit de schriftelijke opdrachtbevestigingen van 8 en 22 januari 2023. Partijen zijn overeengekomen dat [partij B] de hierin omschreven werkzaamheden zou uitvoeren tegen een vaste aanneemsom van € 66.242,84 (inclusief btw). Daarnaast staat ook vast – want dit is door [partij A] gesteld en door [partij B] onvoldoende betwist – dat mondeling is overeengekomen dat [partij B] de openingen in de gevel aan de binnenzijde winddicht zou maken.

5.3. Vast staat dat van de aanneemsom al het grootste deel is betaald. Een bedrag van € 49.510,- is via de bank betaald. Daarnaast stelt [partij A] dat zij € 7.000,- contant aan [partij B] heeft betaald. [partij B] heeft in reactie daarop geantwoord dat het klopt dat er een bedrag contant is betaald, hij weet alleen niet hoeveel. Dat het € 7.000,- is geweest, heeft hij niet gemotiveerd betwist. De rechtbank neemt daarom als vaststaand aan dat dit het bedrag is dat contant is betaald. Het betaalde deel van de aanneemsom komt daarmee uit op € 56.510,-. Het onbetaalde deel is € 9.732,84.

5.4. Tussen partijen is niet in geschil dat het werk niet door [partij B] is afgerond. [partij B] erkent dat hij op enig moment het werk heeft neergelegd en dat een deel van de overeengekomen werkzaamheden (zoals de badkamer en de vloerverwarmingsinstallatie) nog niet door hem zijn uitgevoerd. TOP heeft in het eerste rapport een opsomming van de nog openstaande werkzaamheden gegeven en die opsomming is niet door [partij B] bestreden. Evenmin bestrijdt [partij B] de conclusie van TOP dat de uitvoeringskosten om die openstaande werkzaamheden af te ronden, op € 19.750,- kunnen worden begroot.

5.5. [partij B] bestrijdt wel dat hij een schadevergoedingsplicht jegens [partij A] heeft. Volgens [partij B] is niet hij in verzuim, maar is het juist [partij A] die op grond van artikel 6:58 BW in schuldeisersverzuim verkeert. Daartoe voert [partij B] aan dat de ex-partner van [partij A] , dhr. [naam 3] (hierna: ‘ [naam 3] ’), zich tijdens de uitvoering met het werk is gaan bemoeien en dat [naam 3] ook op enig moment bedreigingen jegens [partij B] is gaan uiten. De intimidatie en bedreiging maakten het voor [partij B] onmogelijk om de werkzaamheden op een veilige en verantwoorde manier voort te zetten. [partij A] heeft de zorgen van [partij B] hierover niet serieus genomen. Ondanks herhaalde waarschuwingen van [partij B] , heeft [partij A] geen maatregelen genomen om de veiligheid van [partij B] te waarborgen. Hiermee heeft [partij A] de voortzetting van het werk zelf belemmerd, aldus – telkens – [partij B] .

5.6. Op grond van artikel 6:58 BW komt de schuldeiser in verzuim, wanneer nakoming van de verbintenis verhinderd wordt doordat hij de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van zijn zijde opkomt, tenzij de oorzaak van verhindering hem niet kan worden toegerekend. Op grond van de hoofdregels van bewijslastverdeling is het aan [partij B] om te stellen en, bij betwisting, voldoende te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een door de schuldenaar veroorzaakte verhindering, als bedoeld in deze bepaling. In dit geval beroept [partij B] zich op bedreigingen en intimidaties die het voor hem onmogelijk maakten om verder te werken, maar [partij B] heeft de – door [partij A] betwiste – bedreigingen en intimidaties niet, althans onvoldoende onderbouwd. Het door [partij B] gedane beroep op schuldeisersverzuim slaagt dan ook niet.

5.7. Daarmee staat vast dat [partij B] de verdere uitvoering van het werk zonder rechtsgeldige reden heeft gestaakt. Een onterechte opschorting leidt ertoe dat de partij die een beroep op de opschorting heeft gedaan, terstond en zonder ingebrekestelling in verzuim komt te verkeren (art. 6:83, aanhef en onder c BW). Het verzuim van [partij B] volgt overigens ook uit de omstandigheid dat [partij B] na de ingebrekestelling van 30 april 2024 niet tot herstel en afronding van het werk is overgegaan.

Omvang van de tekortkoming van [partij B] (gebreken in het werk)

5.8. Het voorgaande betekent dat [partij B] wegens wanprestatie een verplichting tot schadevergoeding aan [partij A] heeft. Gelet op de omzettingsverklaring van 22 mei 2024, heeft [partij A] recht op vervangende schadevergoeding voor het niet nagekomen werk (artikelen 6:74 en 6:87 BW). Dat houdt in dat [partij B] in elk geval van € 19.750,- aan vervangende schadevergoeding moet betalen voor de door TOP omschreven openstaande werkzaamheden.

5.9. [partij A] vordert daarnaast ook vervangende schadevergoeding voor (het herstel van) het overeengekomen werk dat niet op deugdelijke wijze door [partij B] is uitgevoerd. [partij A] heeft de kwaliteit van het door [partij B] uitgevoerde werk door TOP laten beoordelen. TOP heeft in het eerste rapport verschillende gebreken aan de betonnen dekvloer, badkamer, vloerverwarming, mechanische ventilatie en het loodgieterswerk vastgesteld. De door TOP geconstateerde gebreken in het werk zijn op pagina’s 30 en 31 van het eerste rapport opgesomd.

5.10. Het voornaamste geschilpunt tussen partijen betreft de betonnen dekvloer op de begane grond. TOP heeft deze ter plaatse beoordeeld. In het eerste rapport heeft TOP als gebreken aan de vloer vastgesteld dat sprake is van een putje in de vloer voor het kozijn (gebrek 2), dat een dilatatievoeg onder de scheidingswand ter plaatse van de trap ontbreekt (gebrek 3a) en dat de rand van de dekvloer op enkele plaatsen, ter plaatse van kozijnen, buitengevels of binnenwanden, slordig is afgewerkt (gebrek 3d). TOP concludeert dat de oorzaak van deze gebreken is gelegen in een ondeskundige en slordige uitvoering door [partij B] .

5.11. [partij B] voert aan dat de gebreken aan de vloer hem niet kunnen worden toegerekend, omdat:

5.12. Dit verweer van [partij B] slaagt niet. Allereerst is het niet door [partij B] onderbouwd (en ook niet gebleken) dat het externe bedrijf in rechtstreekse opdracht van [partij A] handelde. In de opdrachtbevestiging van [partij B] van 22 januari 2023 staat dat tot de door [partij B] aangenomen werkzaamheden ook behoort ‘het maken van een betonvloer op de begane grond van de woning’ en ‘het storten van een egalisatievloer’. [partij B] kreeg van [partij A] betaald voor het storten van de vloer en [partij B] heeft, zo staat vast, zelf betaald aan de betonleverancier en aan het externe vloerenbedrijf voor het storten van de vloer. Dat externe bedrijf is in relatie tot [partij A] aan te merken als een onderaannemer van [partij B] , wat betekent dat [partij B] als (hoofd)aannemer ten opzichte van [partij A] aansprakelijk is voor eventuele fouten die deze onderaannemer bij het storten van de vloer heeft gemaakt (artikel 7:751 BW).

5.13. Het is verder niet onderbouwd (en evenmin gebleken) dat het de bedoeling van partijen was dat over de gegoten vloer nog een eindvloer zou komen. De opdrachtbevestiging vermeldt niets over een extra eindafwerking over de vloer en [partij A] heeft ter zitting verklaard – en [partij B] heeft niet bestreden – dat [partij A] naar de bouwwinkel is gegaan om een kleur voor de vloer uit te kiezen, wat alleen nut heeft als die vloer ook als eindvloer zal dienen. Als vaststaand moet dan ook worden aangenomen dat de afspraak tussen partijen inhield dat [partij B] een monolithisch afgewerkte vloer zou (laten) storten die tevens zou fungeren als eindvloer. Uit de door TOP geconstateerde gebreken aan de vloer volgt dat [partij B] die opdracht niet volledig deugdelijk heeft uitgevoerd. Die gebreken komen als verantwoordelijk hoofdaannemer voor rekening en risico van [partij B] . Voor zover [partij B] anders betoogt, heeft hij dat onvoldoende onderbouwd.

5.14. Ook ten aanzien van de andere gebreken heeft [partij B] aangevoerd dat de tekortkomingen in het werk hem niet kunnen worden toegerekend. Hij heeft, meer in het algemeen, verwezen naar de voortdurende wijziging van afspraken en het ontbreken van duidelijke afstemming tussen [partij B] en [partij A] . [partij B] draagt de stelplicht en de bewijslast van het ontbreken van toerekenbaarheid, wat in dit geval betekent dat [partij B] meer concreet per gebrek, en ook in het licht van de bevindingen in het rapport van TOP, moet motiveren dat (en zo ja, waarom) dat gebrek hem niet toe te rekenen valt; een algemene verwijzing naar externe factoren zoals wijzigingen in de opdracht is daartoe niet voldoende. Dat heeft [partij B] nagelaten. Zijn verweer wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.

Omvang van de vervangende schadevergoeding: uitgaan van het eerste of tweede rapport van TOP?

5.15. Met [partij A] concludeert de rechtbank dan ook dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de kant van [partij B] . Uitgaande van het (niet, althans onvoldoende weersproken) eerste rapport van TOP staat in elk geval vast dat de tekortkoming van [partij B] bestaat uit niet afgeronde werkzaamheden (beschreven op pagina’s 34 tot en met 43 van het eerste rapport) en gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden (beschreven op pagina’s 30 en 31).

5.16. TOP heeft de kosten voor het herstel van de geconstateerde gebreken in het eerste rapport begroot op € 6.250,-, plus een drietal p.m. bedragen voor eventuele maatregelen naar aanleiding van uit te voeren controles/capaciteitsberekeningen van de vloerverwarming, ventilatie en warmwaterleiding. Echter: [partij A] vordert in deze procedure een (veel) hoger bedrag aan herstelkosten, op basis van de aanvullende schaderaming van TOP. Hierin komt TOP tot een herstelkostenraming van € 44.000,-, (inclusief btw). Als de aanvullende schaderaming naast het eerste rapport wordt gelegd, dan blijkt daaruit dat TOP in de aanvullende schaderaming herstelkosten rekent voor werkonderdelen die TOP in het eerste rapport nog niet als een tekortkoming van [partij B] had aangemerkt, zoals het ontbreken van een WTW-douchedrain (7) en de aansluiting van het inbouwreservoir van het toilet (8). Ook gaat de aanvullende schaderaming uit van een veel omvangrijker herstel: zo wordt een bedrag van € 18.925,- begroot voor het volledige vervangen van de dekvloer op de begane grond, terwijl TOP in het eerste rapport, na een beschouwing van het werk ter plaatse, een beperkt aantal gebreken aan de vloer heeft vastgesteld en kennelijk van oordeel was dat kon worden volstaan met plaatselijk herstel van die gebreken, tegen een bedrag van € 1.050,-.

5.17. Uit de aanvullende schaderaming blijkt niet waarom TOP tot andere conclusies komt dan in het eerste rapport. TOP schrijft wel dat dat zij de nieuwe schaderaming heeft gegeven op basis van door [partij A] verstrekte nadere informatie over gemaakte afspraken met [partij B] over de uitvoering, gebreken en (herstel)werkzaamheden, die onder meer zouden blijken uit geluidsopnames van gesprekken van 8 mei 2023 en 1 juni 2023, maar nergens wordt toegelicht om wat voor afspraken het dan concreet gaat, uit welke informatie die afspraken precies blijken, en – last but not least – waarom die afspraken nopen tot een heroverweging ten opzichte van het eerste rapport. De aanvullende schaderaming maakt dit alles niet inzichtelijk. Ook [partij A] heeft over al het voorgaande niets gesteld in de dagvaarding. [partij A] heeft alleen – zonder nadere toelichting – verwezen naar de (niet onderbouwde) aanvullende schaderaming van TOP. Informatie over de nadere gegevens die door [partij A] aan TOP zijn verstrekt (en wat daaruit concreet zou blijken) ontbreekt in de dagvaarding, terwijl het – op grond van haar stelplicht – aan [partij A] is om een deugdelijke feitelijke onderbouwing van haar vordering te geven. Aan die stelplicht heeft zij niet voldaan.

Een aantal aanvullende producties worden geweigerd

5.18. Pas vlak voor de mondelinge behandeling heeft [partij A] enige nadere informatie verstrekt. Zij heeft bij brief van 19 mei 2025 (acht dagen voor de zitting), als aanvullende producties 23 en 24, geluidsopnames overgelegd van de gesprekken die kennelijk eerder aan TOP waren verstrekt en waaruit van nadere afspraken zou blijken. Het gaat om gesprekken van 8 mei 2023 (tussen [partij A] en [partij B] ) en 1 juni 2023 (tussen [partij A] , [partij B] en dhr. [naam 2] , een door [partij B] ingeschakelde expert). Vervolgens heeft [partij A] op (vrijdag) 23 mei 2025 (vier dagen voor de zitting) als producties 25 en 26 overzichten overgelegd met volgens [partij A] relevante fragmenten uit de geluidsopnames.

5.19. [partij B] heeft bezwaar gemaakt tegen het indienen van de geluidsopnames. Deze zijn volgens [partij B] te laat in het geding gebracht, waardoor [partij B] onvoldoende gelegenheid heeft gehad om de opnames met zijn advocaat te bespreken en zich deugdelijk te verweren. [partij B] verzoekt de producties 23 tot en met 26 buiten beschouwing te laten. Voor zover deze stukken toch worden toegelaten, wenst [partij B] de gelegenheid te krijgen om nog in een nadere akte schriftelijk op de inhoud van de opnames te kunnen reageren.

5.20. Met [partij B] stelt de rechtbank vast dat de geluidsopnames en de bijbehorende overzichten te laat in het geding zijn gebracht. Op grond van artikel 87, zesde lid, eerste volzin, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) moeten processtukken en andere stukken zoveel mogelijk onmiddellijk bij dagvaarding en anders tot uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling in het geding worden gebracht. Die tiendagentermijn is een terugrekentermijn, zodat de tiende dag voor de zitting op zaterdag 17 mei 2025 viel (zie artikel 1 lid 2 Algemene termijnenwet), en niet – zoals [partij A] kennelijk wil betogen – op maandag 19 mei 2025.

5.21. Uitgangspunt is dat de rechter stukken die ná de tiendagentermijn in het geding zijn gebracht buiten beschouwing laat (zie artikel 87, lid 6, tweede volzin Rv). De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken. Van [partij A] mag worden verwacht dat zij geluidsopnames die dateren van mei en juni 2023 – en waarover zij dus al lange tijd beschikt – tijdig in het geding brengt. Dit geldt te meer nu die geluidsopnamen kennelijk aan de basis liggen van de aanvullende schaderaming van € 44.000,- , waarop [partij A] zich in de dagvaarding beroept en waarop zij haar vordering baseert. [partij A] heeft er geen verklaring voor kunnen geven waarom zij deze stukken dan toch pas vlak voor de zitting heeft ingediend en niet al gelijk bij de dagvaarding. Het betreft bovendien geluidsfragmenten van meerdere uren, zodat de omvang ook tijdige indiening verlangt. De rechtbank zal de producties 23 en 24 (geluidsopnames) en 25 en 26 (toelichting daarop) dan ook buiten beschouwing laten.

Omvang van de vervangende schadevergoeding

5.22. De rechtbank komt – gelet op het voorgaande – tot het oordeel dat [partij A] onvoldoende heeft onderbouwd dat op [partij B] een herstelverplichting voor een bedrag van € 44.000,- rust. Het leveren van nader bewijs ter onderbouwing van dit bedrag is daarmee niet aan de orde. Voor zover [partij A] wegens het herstel van gebreken een schadevergoedingsbedrag van € 44.000,- vordert, wordt dat afgewezen. Hoewel het niet zo letterlijk in het petitum staat, kan de vordering van [partij A] in redelijkheid zo worden begrepen dat zij in dat geval (subsidiair) een herstelkostenvergoeding van € 6.250,- vordert, in overeenstemming met het eerste rapport van TOP (zoals op de zitting ook met partijen besproken). Duidelijk is immers dat [partij A] haar vordering mede op het eerste rapport van TOP baseert en dat zij met het instellen van haar vordering van € 44.000,- niet de bedoeling heeft gehad om de herstelkosten uit in het eerste rapport prijs te geven. Het bedrag van die herstelkosten (€ 6.250,-) is niet gemotiveerd door [partij B] bestreden en is daarmee toewijsbaar.

5.23. Daarnaast staat op grond van het eerste rapport van TOP als enerzijds voldoende onderbouwd en anderzijds onvoldoende weersproken vast dat [partij B] op grond van artikel 6:74 BW aansprakelijk is voor de schade die [partij A] heeft geleden, doordat drie binnendeuren opnieuw moeten worden aangebracht. Evenmin is bestreden dat de daaraan verbonden schade kan worden begroot op € 800,-.

5.24. De totale kosten voor herstel, afronding en vergoeding van gevolgschade komen daarmee uit op (€ 6.250,- + € 19.750,- + € 800,- = ) € 26.800,- Tussen partijen is – terecht – niet in geschil dat voor de uiteindelijk te betalen schadevergoeding met dit bedrag het nog resterende deel van de tussen [partij A] en [partij B] afgesproken aanneemsom moet worden verrekend. De schadevergoeding komt daarmee uit op € 17.067,16 (€ 26.800,- € 9.732,84). Ook de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 juni 2024 is, als onweersproken en op de wet gegrond, toewijsbaar.

Aanvullende schadevergoeding: dubbele woonlasten juni 2023- december 2024

5.25. [partij A] heeft vergoeding van huurkosten gevorderd. [partij A] stelt dat [partij B] hiervoor aansprakelijk is, omdat partijen zijn overeengekomen dat de werkzaamheden drie maanden in beslag zouden nemen en in mei 2023 zou worden opgeleverd. [partij A] heeft eerst bij haar moeder kunnen inwonen, maar heeft vanaf 1 december 2023 een woning moeten huren. Die kosten waren volgens [partij A] niet nodig als [partij B] tijdig zijn contractuele verplichtingen was nagekomen. [partij A] vordert € 20.235,05 aan huur (periode juni 2023 – december 2024). [partij B] voert aan dat geen oplevertermijn is afgesproken en [partij A] onvoldoende gesteld heeft waarom het nodig is woonruimte te huren.

5.26. De rechtbank is van oordeel dat [partij A] – gelet op de betwisting door [partij B] – onvoldoende heeft gesteld dat tussen partijen is afgesproken dat het werk in mei 2023 zou worden opgeleverd. Dit volgt – zoals [partij B] aangeeft – in ieder geval niet uit de opdrachtbevestigingen. Feit is wel dat [partij B] het werk voortijdig en zonder geldige reden heeft neergelegd. Het ligt – gelet op het verweer van [partij B] – echter op de weg van [partij A] om nader uit te leggen waarom het voor haar noodzakelijk is een andere woonruimte te huren. [partij A] heeft bijvoorbeeld niet gesteld welke openstaande werkzaamheden maken dat de woning onbewoonbaar is. De rechtbank zal de gevorderde huurkosten daarom afwijzen.

Kosten expertiserapporten TOP

5.27. Op grond van de artikelen 6:74 en 6:96, lid 2, sub b BW komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Voor vergoeding is vereist dat de kosten in oorzakelijk verband staan met de wanprestatie en dat zij voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets, wat wil zeggen dat de verrichte werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn.

5.28. De gevorderde kosten voor het eerste rapport van TOP (ter hoogte van € 3.623,95) voldoen aan deze maatstaven en zijn dan ook toewijsbaar. Dat geldt niet voor de kosten van de aanvullende schaderaming, nu niet voldoende is onderbouwd dat sprake is van meer schade dan in het eerste rapport en de noodzakelijkheid van de aanvullende schaderaming daarmee niet is gebleken.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.29. [partij A] heeft voldoende onderbouwd dat zij ter verhaal van haar vordering buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft laten verrichten die meer omvatten dan de kosten ter voorbereiding van de dagvaarding en de gedingstukken en de kosten ter instructie van de zaak, die onder de proceskosten vallen. De rechtbank begroot de incassokosten in overeenstemming met de wettelijke staffel, uitgaande van het vastgestelde schadebedrag (€ 17.067,16 + 3.623,95), op een bedrag van € 981,91.

Proceskosten

5.30. [partij B] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

• dagvaarding € 135,97

• griffierecht € 1.374,-

• salaris advocaat € 1.572,- (2 punten x liquidatietarief III)

• nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.259,97

5.31. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

5.32. [partij B] wordt in conventie veroordeeld tot schadevergoeding, zodat in zoverre aan de voorwaarde voor de ingestelde vordering in reconventie is voldaan. Partijen zijn het erover eens dat in het kader van de door [partij B] te betalen schadevergoeding het restant van de aanneemsom met de herstel- en afrondingskosten moet worden verrekend (zie hiervoor, r.o. 5.24). Aan de vordering in reconventie is daarmee in zoverre al voldaan, zodat [partij B] hier geen rechtens te respecteren belang meer bij heeft. Voor zover [partij B] met zijn vordering in reconventie heeft bedoeld dat naast het restant van de aanneemsom nog enig ander bedrag moet worden verrekend, moet dat worden afgewezen.

5.33. De rechtbank ziet in deze situatie reden om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten in reconventie draagt.

6 De beslissing

De rechtbank:

in conventie

6.1. veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 17.067,16, te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) vanaf 2 juni 2024 tot aan de dag van volledige voldoening;

6.2. veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 3.623,95 aan deskundigenkosten en een bedrag van € 981,91 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.3. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van [partij A] , tot op heden begroot op € 3.259,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [partij B] € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening;

6.4. veroordeelt [partij B] in de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over de proceskosten als deze niet binnen vijf dagen na betekening zijn voldaan;

6.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.6. wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.7. wijst de vordering af;

6.8. compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.[1]

type: 2431

---

Voetnoten

type: 2431