ECLI:NL:RBDHA:2025:18481 - Rechtbank Den Haag - 8 oktober 2025

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/689724 / KG ZA 25-789

Vonnis in kort geding van 8 oktober 2025

in de zaak van

**DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Rijksvastgoedbedrijf)**te Den Haag, eiser, advocaten mrs. J.M. van der Weide, T.A. Burger en P.F.B. Mulder te Den Haag,

tegen:

**REBOXD B.V.**te Amsterdam, gedaagde, advocaten mrs. M.A.F. Evers, K.W.M. Baten, J. Versmissen en H. Coppens te Eindhoven.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘het Rijksvastgoedbedrijf’ en ‘Reboxd’.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 2 september 2025, met producties 1 tot en met 18;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 19;
• de akte van het Rijksvastgoedbedrijf houdende overlegging producties 19 tot en met 22;
• de akte van het Rijksvastgoedbedrijf houdende overlegging productie 23a tot en met e;
• de op 10 september 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op uiterlijk 8 oktober 2025.

2 De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in 2022 een Europese openbare aanbestedingsprocedure georganiseerd voor de levering van circa 2.000 tijdelijke woningen op diverse nader te bepalen locaties in Nederland. Deze woningen zijn bedoeld voor de tijdelijke huisvesting van mensen met een verblijfsvergunning en andere doelgroepen binnen het Nederlandse asielstelsel. De opdracht is onderverdeeld in 42 identieke percelen van in beginsel elk 48 tijdelijke woningen, waarbij sprake is van vier typen tijdelijke woningen. De aanbestedingsstukken voorzien in een herzieningsclausule inkrimping en uitbreiding van de scope van de opdracht. Met de winnaar van ieder perceel wordt een koop- en leveringsovereenkomst gesloten, waarin bedoelde herzieningsclausule is opgenomen. Op deze overeenkomsten zijn de Algemene Rijksinkoopvoorwaarden (ARIV-2018) van toepassing.

2.2. Reboxd heeft op de percelen [perceelnummers] ingeschreven met Bouwbedrijf Rijk B.V. (hierna: ‘Rijk’) als onderaannemer. In dat verband hebben Reboxd en Rijk op 15 september 2023 een aannemingsovereenkomst gesloten. De inschrijvingen van Reboxd op deze percelen zijn aangemerkt als de economisch meest voordelige inschrijving en de opdracht is voor wat betreft deze percelen aan haar gegund. Per perceel heeft het Rijksvastgoedbedrijf op 6 december 2022 een koop- en leveringsovereenkomst met Reboxd gesloten voor het ontwerp, de productie, het transport, de assemblage en het aansluitklaar opleveren van de tijdelijke woningen. In artikel 3.1. van de koop- en leveringsovereenkomsten is 16 juni 2023 als uiterste leveringsdatum genoemd. In artikel 3.2 is bepaald dat Reboxd bij niet-tijdige levering een onmiddellijk opeisbare boete is verschuldigd van 0,1% van de prijs van de tijdelijke woningen voor elke dag dat de tekortkoming voortduurt, tot een maximum van 10% van die prijs, zulks onverminderd het recht van het Rijksvastgoedbedrijf op nakoming en schadevergoeding.

2.3. Op grond van de in de koop- en leveringsovereenkomsten opgenomen herzieningsclausule zijn herzieningen overeengekomen van het aantal te leveren tijdelijke woningen per locatie. Perceel [perceelnummer 1] betreft de locatie Enschede en dit omvat uiteindelijk 44 tijdelijke woningen. Perceel [perceelnummer 2] betreft de locatie Eindhoven en dit omvat uiteindelijk 38 tijdelijke woningen. De percelen [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] betreffen de locatie Zevenbergen en daarbij gaat het uiteindelijk om 30 tijdelijke woningen. De percelen [perceelnummer 5] en [perceelnummer 6] betreffen de locatie Groningen en daarbij gaat het uiteindelijk om 82 tijdelijke woningen.

2.4. Op de tussen Reboxd en Rijk gesloten aannemingsovereenkomst zijn de bepalingen van de tussen het Rijksvastgoedbedrijf en Reboxd gesloten koop- en leverings-overeenkomsten van overeenkomstige toepassing verklaard. In de aannemingsovereenkomst valt te lezen dat de tijdelijke woningen zullen worden opgebouwd met door Reboxd uit Zweden geïmporteerde modulaire units (hierna: ‘modules’), die na oplevering ter beschikking zullen worden gesteld aan het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA). Deze modules worden tijdelijk opgeslagen op een voorraadlocatie en vervolgens door Rijk conform een door Rijk tezamen met Reboxd op te stellen technisch ontwerp gemonteerd tot wind- en waterdichte units. Vervolgens worden deze units door Rijk naar de overeengekomen locaties vervoerd, geassembleerd en opgeleverd. Van oplevering is blijkens artikel 3.7 van de aannemingsovereenkomst pas sprake indien het Rijksvastgoedbedrijf het werk heeft aanvaard. Eventuele uit de aan oplevering voorafgaande opname van het werk blijkende gebreken en/of restpunten gelden ook in de verhouding tussen Reboxd en Rijk als zodanig. In artikel 3.10 van de aannemingsovereenkomst is bepaald dat bij niet-tijdige oplevering een betalingskortingsregeling geldt van 0,1% van de aanneemsom per kalenderdag met een maximum van 10%.

2.5. Op 4 juni 2024 hebben Reboxd en Rijk een addendum op hun aannemingsovereenkomst gesloten. Uit het addendum volgt dat Rijk in verband met door Reboxd aangeboden en door het Rijksvastgoedbedrijf geaccordeerde meerwerken een herziene prijsaanbieding heeft gedaan, die door Reboxd is aanvaard. In het addendum is verder vastgelegd dat Rijk het volledige ontwerp- en uitvoeringsrisico van Reboxd heeft overgenomen.

2.6. Op 1 november 2024 hebben Reboxd en Rijk een pandovereenkomst gesloten waarbij Reboxd ten gunste van Rijk een stil pandrecht heeft gevestigd op al haar bestaande en toekomstige vorderingen.

2.7. Reboxd en Rijk hebben op de locaties Enschede en Eindhoven units geplaatst. Blijkens de op respectievelijk 13 november 2024 (Perceel [perceelnummer 1] Eindhoven) en 14 november 2024 (Perceel [perceelnummer 7] Enschede) opgemaakte processen-verbaal van eindkeuring heeft het Rijksvastgoedbedrijf het verrichte werk goedgekeurd behoudens de in deze processen-verbaal opgesomde gebreken. Deze processen-verbaal zijn ondertekend door het Rijksvastgoedbedrijf en Reboxd. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in verband met die gebreken ten aanzien van beide percelen 10% van de uiteindelijke overeengekomen opdrachtsom ingehouden. Daarbij gaat het voor wat betreft de locatie Enschede om een bedrag van € 728.764,20, exclusief BTW, en voor wat betreft de locatie Eindhoven om een bedrag van € 647.219,70, exclusief BTW. Op respectievelijk 13 en 14 november 2024 hebben het Rijkvastgoedbedrijf, Reboxd en het COA voor beide locaties een indeplaatsstellingsovereenkomst gesloten in de zin van artikel 6:149 BW, waarbij het Rijksvastgoedbedrijf alle rechten en verplichtingen ten aanzien van de ingehouden bedragen heeft overgedragen aan het COA. Daarbij is overeengekomen dat het COA de verplichting heeft om het resterende deel van de koopsom door het Rijksvastgoedbedrijf te laten uitbetalen nadat de resterende gebreken ten aanzien van die locaties volledig zijn verholpen.

2.8. Reboxd heeft Rijk bij brief van 28 november 2024 erop gewezen dat de oplevering van het werk op de locaties Enschede en Eindhoven door Reboxd in verband met geconstateerde bouwkundige, constructieve, installatietechnische en esthetische gebreken is afgewezen en dat om die reden totdat deze gebreken zijn hersteld de kortingsregeling van artikel 3.10 van de aannemingsovereenkomst onverkort geldt.

2.9. Bij exploot van 11 december 2024 heeft Rijk het ten gunste van haar door Reboxd gevestigde stil pandrecht openbaar gemaakt, nadat Reboxd het Rijksvastgoedbedrijf op 19 november 2024 al van die verpanding op de hoogte had gesteld. Bij e-mail van 18 december 2024 heeft Rijk het Rijksvastgoedbedrijf gewezen op het pandrecht, zulks met het verzoek alle betalingen aan Reboxd direct aan haar te doen.

2.10. Bij brief van 20 december 2024 heeft Reboxd Rijk erop gewezen dat de ten aanzien van de locaties Enschede en Eindhoven geconstateerde gebreken nog niet zijn hersteld en dat zich nieuwe problemen hebben aangediend met de binnenvloeren van de badkamers van de units en de galerijen. In deze brief wijst Reboxd Rijk erop dat zij onder grote druk van het Rijksvastgoedbedrijf (die de laatste betalingstermijn heeft ingehouden) de beide percelen op 13 en 14 november heeft moeten opleveren en dat daarmee een boete en een schadeclaim vooralsnog is voorkomen. Daarbij heeft Reboxd Rijk erop gewezen dat zij op grond van artikel 3.10 van de aannemingsovereenkomst voor de locatie Eindhoven een korting van € 151.256,-- heeft verbeurd en voor de locatie Enschede een korting van € 142.848,--. Reboxd heeft Rijk gesommeerd om uiterlijk in week 52 van 2024 met een herstelplan te komen dat ter goedkeuring aan het Rijksvastgoedbedrijf kan worden aangeboden.

2.11. Rijk heeft bij brief aan Reboxd van 7 januari 2025 betwist dat haar werk op de locaties Enschede en Eindhoven van zeer slechte kwaliteit is. Wel is er volgens Rijk sprake van opleverpunten waarvoor een herstelplan is opgesteld, dat (met uitzondering van schilderwerken) in week 4 van 2025 zal worden uitgevoerd. Tevens heeft Rijk Reboxd gesommeerd een aantal openstaande facturen uiterlijk op 13 januari 2025 te voldoen.

2.12. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft naar aanleiding van herstelde gebreken ten aanzien van de locaties Enschede en Eindhoven op 17 maart 2025 een bedrag van € 1.231.931,26 aan Reboxd betaald en op 15 april 2025 een bedrag van € 31.760,08.

2.13. Bij brief van 21 maart 2025 heeft Reboxd het Rijksvastgoedbedrijf een overzicht verstrekt van de volgens haar ten aanzien van de locaties Enschede, Eindhoven, Zevenbergen en Groningen gemaakte meerkosten en geleden schade, zulks met het verzoek om hierover met haar in overleg te treden. Die schade en meerkosten zijn volgens Reboxd het gevolg van a) de uitloop van de planning door het te laat beschikbaar komen van de locaties, b) aanvullende onderzoekswensen van het Rijksvastgoedbedrijf, c) prijsindexatie en d) verlenging van de opslag van de modules.

2.14. Bij e-mail van 25 maart 2025 heeft Reboxd het Rijksvastgoedbedrijf een overzicht verstrekt van de volgens haar gemaakte meerkosten voor constructieve voorzieningen met betrekking tot de locatie Zevenbergen. Daarbij heeft Reboxd vermeld dat deze kosten worden veroorzaakt door vanuit het Rijksvastgoedbedrijf verlangd meerwerk in aanvulling op de reeds vergunde set tekeningen en berekeningen.

2.15. Op 9 april 2025 heeft Reboxd het Rijksvastgoedbedrijf verzocht om de volgens haar gemaakte kosten als gevolg van het op verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf laten voldoen van de units te Enschede, Eindhoven en Zevenbergen aan hogere veiligheidseisen en de toekomstige meerkosten voor de locatie Groningen te vergoeden.

2.16. Bij brief van 17 april 2025 heeft het Rijksvastgoedbedrijf onder meer als volgt aan Reboxd bericht:

2.17. Bij e-mail van 25 april 2025 heeft Reboxd het Rijksvastgoedbedrijf verzocht met haar in overleg te treden over de volgende onderwerpen:

2.18. Reboxd heeft het Rijksvastgoedbedrijf bij e-mail van 30 april 2025 onder meer als volgt bericht:

2.19. Rijk heeft het Rijksvastgoedbedrijf op 30 april 2025 gesommeerd te verklaren welke betalingen vanaf 11 december 2024 aan Reboxd zijn verricht en om het totaalbedrag van deze betalingen uit hoofde van het pandrecht over te maken aan Rijk.

2.20. Bij e-mail van 23 mei 2025 heeft Reboxd onder meer als volgt aan het Rijksvastgoedbedrijf bericht:

2.21. Reboxd heeft de units voor de locatie Zevenbergen op 2 juni 2025 geleverd. Oplevering heeft plaatsgevonden onder de voorwaarde dat geconstateerde gebreken worden verholpen. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft voor wat betreft deze locatie jegens Reboxd geen aanspraak gemaakt op een contractuele vertragingsboete.

2.22. De tijdelijke woningen voor de locatie Groningen zijn niet door Reboxd opgeleverd. De aan Reboxd in eigendom toebehorende modules voor deze tijdelijke woningen bevinden zich op dit moment op het terrein van [bedrijf] B.V. (hierna: ‘ [bedrijf] ’). Rijk heeft deze modules onder meer voorzien van een keuken, toilet en badkamer. Tussen [bedrijf] en Rijk bestaat een huur-/opslagovereenkomst. De totale opdrachtsom voor de locatie Groningen bedraagt € 14.307.948,--. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft op dit moment voor deze locatie een bedrag van € 12.217.500,-- aan Reboxd voldaan.

2.23. Bij brief van 18 juni 2025 heeft het Rijksvastgoedbedrijf wegens het niet-starten van de werkzaamheden voor de locatie Groningen haar eventuele betalingsverplichtingen uit hoofde van de met Reboxd gesloten koop- en leveringsovereenkomsten opgeschort. Daarbij heeft het Rijksvastgoedbedrijf zich het recht voorbehouden om de hierdoor door Reboxd te verbeuren boetes en de geleden schade te verrekenen met hetgeen uit hoofde van de koop- en leveringsovereenkomsten is verschuldigd.

2.24. Rijk heeft het Rijksvastgoedbedrijf in kort geding bij deze rechtbank gedagvaard. In die procedure vorderde zij onder meer een veroordeling van het Rijksvastgoedbedrijf om een bedrag van € 1.263.691,34 aan Rijk te betalen alsmede een verbod voor het Rijksvastgoedbedrijf om betalingen uit hoofde van de koop- en leveringsovereenkomsten en/of andere rechtsverhoudingen aan Reboxd te verrichten. Ook vorderde Rijk een verbod voor de Staat om boetes op te leggen aan Reboxd althans om vorderingen ter zake van deze boetes en/of geleden schade te verrekenen met de verpande vorderingen.

2.25. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft bij vonnis van 24 juli 2025 het Rijksvastgoedbedrijf verboden om opeisbare verbintenissen van Reboxd om een geldsom te ontvangen uit hoofde van de koop- en leveringsovereenkomsten, aan Reboxd te betalen. Daarnaast heeft de voorzieningen het Rijksvastgoedbedrijf geboden (niet verrekenbare) betalingsverplichtingen aan Reboxd uit hoofde van de koop- en leveringsovereenkomsten terstond aan Rijk te betalen, voor zover deze verplichtingen opeisbaar zijn (geworden) op of na 19 november 2024. Voorts heeft de voorzieningenrechter het Rijksvastgoedbedrijf geboden toekomstige (niet-verrekenbare) opeisbare betalingsverplichtingen aan Reboxd uit hoofde van de koop- en leveringsovereenkomsten terstond aan Rijk te betalen. Daartoe heeft de voorzieningenrechter overwogen dat het pandrecht op 19 november 2024 openbaar was gemaakt, waardoor het Rijksvastgoedbedrijf vanaf die datum gehouden was bedragen ten behoeve van Reboxd aan Rijk te betalen en de betaling van 17 maart 2025 dus in weerwil van het op alle koop- en leveringsovereenkomsten rustende pandrecht is verricht. Daarmee heeft Reboxd het bedrag van € 1.263.691,34 in beginsel niet bevrijdend aan Rijk betaald. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in die kortgedingprocedure betoogd dat dat hij zich op 18 juni 2025 terecht op opschorting heeft beroepen in de aanloop naar verrekening van zijn betalingsverplichtingen en dat die opschorting op grond van artikel 6:145 BW ook jegens Rijk als pandhouder kan worden ingeroepen. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat het Rijksvastgoedbedrijf zich terecht op opschorting en verrekening kan beroepen ten aanzien van het gevorderde bedrag van € 1.263.691,34.

2.26. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft bij e-mail van 24 juli 2025 aan Reboxd bericht dat vanwege de opschorting van 18 juni 2025 en het vonnis van de voorzieningenrechter van 24 juli 2025 geen betalingen meer uit hoofde van de koop- en leveringsovereenkomsten aan Reboxd zullen worden verricht.

2.27. Gedurende de maanden juli en augustus 2025 heeft het Rijksvastgoedbedrijf (rechtstreeks) overleg gevoerd met zowel Reboxd als Rijk over met name de locatie Groningen. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft daarbij aanspraak gemaakt op afgifte van (de eigendom van) de modules ten behoeve van deze locatie die zich thans bij [bedrijf] bevinden om het werk onder inschakeling van een derde zelf voor rekening van Reboxd af te maken. Reboxd en Rijk hebben daarbij het standpunt betrokken dat ten aanzien van alle locaties sprake is van aanzienlijke meerwerkposten en om die reden aan de afgifte van de (eigendom van de) modules de voorwaarde verbonden dat eerst voor het meerwerk door het Rijksvastgoedbedrijf een vergoeding moet worden betaald. Het Rijksvastgoedbedrijf is met die voorwaarde niet akkoord gegaan en heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de discussie over verricht meerwerk separaat moet worden gevoerd.

3 Het geschil

3.1. Het Rijksvastgoedbedrijf vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

• Reboxd te gebieden binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de bij [bedrijf] opgeslagen 208 modules voor de locatie Groningen te leveren via een tweezijdige verklaring ex artikel 3:115 aanhef en onder c BW en mee te werken aan de afgifte daarvan aan het Rijksvastgoedbedrijf dan wel door het Rijksvastgoedbedrijf in te schakelen derden;

• te bepalen dat indien Reboxd niet aan deze veroordeling voldoet, het vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van bedoelde tweezijdige verklaring;

subsidiair:

• Reboxd te veroordelen de 208 modules voor de locatie Groningen bij wijze van betaling van (een voorschot op) schadevergoeding anders dan in geld binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan het Rijksvastgoedbedrijf te leveren door bezitsverschaffing zo nodig via een tweezijdige verklaring ex artikel 3:115 aanhef en onder c BW en mee te werken aan de afgifte daarvan aan het Rijksvastgoedbedrijf dan wel door het Rijksvastgoedbedrijf in te schakelen derden;

• te bepalen dat indien Reboxd niet aan deze veroordeling voldoet, het vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van bedoelde tweezijdige verklaring;

meer subsidiair:

• het Rijksvastgoedbedrijf op grond van artikel 3:299 BW te machtigen om een derde in te schakelen om bedoelde 208 modules naar Groningen te vervoeren, aldaar te monteren en te assembleren en conform het bepaalde in de koop- en leveringsovereenkomst aan het Rijksvastgoedbedrijf op te leveren;

• Reboxd op straffe van een dwangsom te gebieden binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de 208 modules aan het Rijksvastgoedbedrijf ter hand te stellen of – voor zover zij daartoe niet in staat is – mee te werken aan de afgifte daarvan aan het Rijksvastgoedbedrijf dan wel een door het Rijksvastgoedbedrijf in te schakelen derde;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair met veroordeling van Reboxd in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2. Daartoe voert het Rijksvastgoedbedrijf – samengevat – aan dat het werk voor de locatie Groningen niet van de grond komt als gevolg van het feit dat Reboxd zich lijkt te hebben verslikt in de opdracht. Als gevolg van door Reboxd gemaakte keuzes kost het project haar meer dan de met het Rijksvastgoedbedrijf overeengekomen opdrachtsom. Daarbij wijst het Rijksvastgoedbedrijf op de geconstateerde bouwkundige en constructieve gebreken aan de gerealiseerde tijdelijke woningen in Enschede, Eindhoven en Zevenbergen en de door Reboxd ten onrechte opgevoerde meerwerkkosten. Zowel Reboxd als Rijk heeft te kennen gegeven dat zij meer geld nodig heeft om het project uit te voeren dan dat het Rijksvastgoedbedrijf bereid is extra te betalen. Mede als gevolg van het door Reboxd ten gunste van Rijk gevestigde pandrecht ligt een oplossing niet binnen handbereik. Nu de druk op asielketen onverminderd hoog is en inmiddels 85% van de totale opdrachtsom al aan Reboxd is betaald, is volgens het Rijksvastgoedbedrijf mede gelet op de slechte financiële situatie van Reboxd en Rijk van groot belang dat het Rijksvastgoedbedrijf zo snel mogelijk de beschikking krijgt over de modules die zich thans bij [bedrijf] bevinden, zodat hij zelf het werk in Groningen voor rekening van Reboxd kan verrichten. De voornaamste schadepost betreft volgens het Rijksvastgoedbedrijf de kosten van het langer aanhouden door het COA van twee noodopvanglocaties. [bedrijf] en Rijk hebben volgens het Rijksvastgoedbedrijf te kennen gegeven dat zij zullen meewerken aan afgifte van deze modules. De discussie over meerwerk dient naar de mening van het Rijksvastgoedbedrijf, separaat te worden gevoerd. Reboxd komt volgens het Rijksvastgoedbedrijf in verband met dit gestelde meerwerk geen recht op opschorting toe. In de eerste plaats verkeerde Reboxd ten tijde van haar beroep vanwege de gebreken en overschrijding van de overeengekomen fatale termijnen zelf al in verzuim voor wat betreft de locaties Enschede, Eindhoven en Zevenbergen. Daarnaast wijst het Rijksvastgoedbedrijf op de afspraken die in november 2024 ten aanzien van de locaties Enschede en Eindhoven met Reboxd zijn gemaakt in het kader van de indeplaatsstellings-overeenkomsten. Met die afspraken is de discussie over meerwerk geparkeerd tot na definitieve oplevering van deze percelen (die tot op heden nog niet heeft plaatsgevonden). Tevens stelt het Rijksvastgoedbedrijf dat Reboxd zelf ook heeft onderkend dat haar meewerkclaim onverlet laat dat het werk in Groningen moet worden verricht. Ook ten aanzien van de locatie Groningen verkeert Reboxd naar de mening van het Rijksvastgoedbedrijf in verzuim wegens het overschrijden van de overeengekomen fatale termijnen.

3.3. Primair vordert het Rijksvastgoedbedrijf medewerking van Reboxd aan de eigendomsoverdracht van de 208 modules voor de locatie Groningen op grond van nakoming ex artikel 3:296 BW van de op haar rustende leveringsverplichting ex artikel 3 van de koop- en leveringsovereenkomst. Daarbij wijst het Rijksvastgoedbedrijf erop dat Reboxd vanwege het verstrijken van de overeengekomen fatale termijnen van rechtswege in verzuim verkeert. De modules zijn volgens het Rijksvastgoedbedrijf al aan te merken als tijdelijke woningen omdat zij al volledig door Rijk zijn omgebouwd. Nu de modules zich bij [bedrijf] bevinden, kan Reboxd het bezit slechts verschaffen door middel van een tweezijdige verklaring ex artikel 3:115 aanhef en onder c BW. Reboxd heeft tot op heden geweigerd om aan zo’n verklaring mee te werken. Subsidiair vordert het Rijksvastgoedbedrijf eigendomsoverdracht van de modules bij wijze van (een voorschot op) schadevergoeding in natura. Met die eigendomsoverdracht kunnen de tijdelijke woningen in Groningen het snelst worden gerealiseerd, omdat volgens het Rijksvastgoedbedrijf niet over 82 andere woningen kan worden beschikt en bij het gebruik van een ander type woningen de al aangebrachte fundering moet worden aangepast. Meer subsidiair vordert het Rijksvastgoedbedrijf afgifte van de modules, zodat derden kunnen worden ingeschakeld om op kosten van Reboxd te doen waartoe Reboxd uit hoofde van de koop- en leveringsovereenkomst gehouden was. Daarbij beroept het Rijksvastgoedbedrijf zich op artikel 3:299 lid 1 BW en artikel 13.2 ARIV 2018.

3.4. Reboxd voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4 De beoordeling van het geschil

4.1. Reboxd heeft zich in de eerste plaats verweerd met de stelling dat het Rijksvastgoedbedrijf geen spoedeisend belang heeft bij het gevorderde. Volgens Reboxd heeft het Rijksvastgoedbedrijf niet gesteld of feitelijk onderbouwd dat het COA de modules vanwege een tekort aan beschikbare plekken direct nodig heeft voor de huisvesting van statushouders. De voorzieningenrechter passeert dit verweer. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft toegelicht dat de druk op het aanmeldcentrum in ter Apel onverminderd hoog is en dat er een grote behoefte bestaat aan tijdelijke woningen voor statushouders om de doorstroom in Ter Apel te bevorderen. Het ligt voor de hand dat het realiseren van de 82 tijdelijke woningen in Groningen kan bijdragen aan het verminderen van die druk. Daarbij komt dat het Rijksvastgoedbedrijf voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een verlate oplevering van de tijdelijke woningen in Groningen leidt tot schade voor het Rijksvastgoedbedrijf en het COA doordat moet worden voorzien in vervangende opvang voor de statushouders die in de tijdelijke woningen zouden worden gehuisvest. Daarmee heeft het Rijksvastgoedbedrijf voldoende spoedeisend belang bij het in deze kortgedingprocedure door hem gevorderde. De stelling van Reboxd dat het door het Rijksvastgoedbedrijf gevorderde er niet toe zal leiden dat het Rijksvastgoedbedrijf feitelijk over de modules zal kunnen beschikken, kan Reboxd niet baten. Reboxd heeft in het licht van het betoog van het Rijksvastgoedbedrijf dat zowel Rijk als [bedrijf] bereid zijn om de modules over te dragen, niet aannemelijk gemaakt dat de bereidheid daartoe bij hen niet bestaat.

4.2. Vervolgens moet worden beoordeeld of Reboxd gehouden kan worden om de ten behoeve van het Perceel Groningen geïmporteerde en door Rijk bewerkte modules op een van de aangevoerde grondslagen aan het Rijksvastgoedbedrijf over te dragen/ter beschikking te stellen. Reboxd wordt niet gevolg in haar betoog dat de verlangde voorzieningen een declaratoir en onomkeerbaar karakter hebben en dat deze om die reden reeds moeten worden afgewezen. Daartoe is van belang dat het Rijksvastgoedbedrijf voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat als een bodemrechter Reboxd in een bodemprocedure in het gelijk stelt, toewijzing van de vorderingen in dit kort geding ongedaan kan worden gemaakt doordat de modules in dat geval eenvoudig kunnen worden gedemonteerd en teruggeleverd.

4.3. Reboxd en Rijk hebben zich tegenover het Rijksvastgoedbedrijf verplicht om – kort gezegd – op vier locaties tijdelijke woningen te realiseren. Op de locaties Enschede, Eindhoven en Zevenbergen hebben Reboxd en Rijk tijdelijke woningen geplaatst. Voorshands is voldoende aannemelijk dat de kwaliteit van de door Rijk verrichte werkzaamheden op de locaties Enschede en Eindhoven te wensen heeft overgelaten. Het bestaan van bouwkundige en constructieve gebreken in het verrichte werk op deze locaties blijkt onder meer uit de in november 2024 door het Rijksvastgoedbedrijf en Reboxd ondertekende ‘opnamelijsten eindkeuring’, de verklaring van de door het Rijksvastgoedbedrijf ingeschakelde constructieadviseur van 7 februari 2025 en de tussen Reboxd en Rijk gevoerde correspondentie, waaruit blijkt van een impasse in de verhouding tussen Reboxd en Rijk als gevolg waarvan Reboxd een derde partij heeft ingeschakeld voor het herstel van de geconstateerde gebreken. Voor zover Reboxd in deze procedure betoogt dat er op deze locaties van gebrekkig werk door Rijk geen sprake is geweest, wordt dit betoog gelet op het voorgaande gepasseerd. Dit betekent dat er in het kader van dit kort geding vanuit moet worden gegaan dat Reboxd voor wat betreft de locaties Enschede en Eindhoven in verzuim is komen te verkeren, als gevolg waarvan het Rijksvastgoedbedrijf gerechtigd is thans nog 25% van de aanvankelijk ingehouden 10% van de aanneemsom in te houden in afwachting van herstel van de geconstateerde gebreken. Daarbij tekent de voorzieningenrechter nog aan dat voorshands niet valt uit te sluiten dat het Rijksvastgoedbedrijf nog aanspraken jegens Reboxd kan doen gelden wegens verbeurde boetes en/of schadevergoeding wegens de gebrekkige werkzaamheden en te late oplevering van deze beide locaties.

4.4. Niet ter discussie staat dat met betrekking tot de locatie Groningen uiteindelijk tussen het Rijksvastgoedbedrijf en Reboxd is overeengekomen dat Reboxd op 28 april 2025 met de assemblage zou starten en dat de oplevering op 18 juli 2025 diende plaats te vinden. Evenmin staat ter discussie dat het hier om fatale termijnen gaat. Op dit moment hebben de assemblage en oplevering in Groningen nog niet plaatsgevonden, terwijl het Rijksvastgoedbedrijf op dit moment al wel 85% van de aanneemsom voor deze locatie aan Reboxd heeft voldaan. Dit betekent dat Reboxd ten aanzien van de locatie Groningen in beginsel van rechtswege in verzuim is komen te verkeren. Naar de voorzieningenrechter begrijpt stelt Reboxd zich op het standpunt dat zij zich ten opzichte van het Rijksvastgoedbedrijf op een opschortingsrecht kan beroepen in verband met aanzienlijke meer(werk)kosten, waarmee zij door toedoen van het Rijksvastgoedbedrijf op de locaties Enschede, Eindhoven en Zevenbergen stelt te zijn geconfronteerd en die het Rijksvastgoedbedrijf ten onrechte niet wenst te vergoeden. Partijen hebben, getuige de in november 2024 gesloten indeplaatstellingsovereenkomsten, de discussie over meerkosten ten aanzien van de locaties Enschede en Eindhoven geparkeerd tot na de definitieve oplevering van die locaties, die – naar niet ter discussie staat – tot op heden nog niet heeft plaatsgevonden. Deze gemaakte afspraken staan er reeds aan in de weg dat Reboxd zich voor wat betreft de locatie Groningen op een opschortingsrecht kan beroepen in verband met de gestelde meer(werk)kosten voor de locaties Enschede en Eindhoven. Daarmee zou Reboxd – zoals het Rijksvastgoedbedrijf terecht opmerkt – immers terugkomen op voormelde gemaakte afspraken. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat het Rijksvastgoedbedrijf zich op enig moment akkoord heeft verklaard met het door Reboxd gestelde meerwerk op deze beide locaties. Bovendien leent de discussie over het al dan niet bestaan van voor rekening van het Rijksvastgoedbedrijf komend meerwerk ten aanzien van de locaties Enschede, Eindhoven en Zevenbergen zich vanwege de complexiteit van die discussie en de ontbrekende mogelijkheden voor nader feitenonderzoek en/of bewijslevering ter zake zich niet voor beslechting in kort geding.

4.5. Ook ten aanzien van de locatie Groningen stelt Reboxd dat zij door toedoen van het Rijksvastgoedbedrijf met aanzienlijke meer(werk)kosten is geconfronteerd. Volgens Reboxd kan redelijkerwijs niet van haar worden verlangd dat zij deze kosten voorschiet en bij gebreke van enige betaling door het Rijksvastgoedbedrijf voor deze kosten is Rijk volgens haar niet bereid om nog werkzaamheden op de locatie Groningen te verrichten. Ook voor wat betreft de locatie Groningen weerspreekt het Rijksvastgoedbedrijf dat sprake is van meer(werk)kosten. Reboxd heeft vervolgens op haar beurt in deze kortgedingprocedure niet althans onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke meer(werk)kosten zij specifiek ten aanzien van de locatie Groningen heeft gemaakt. Dit mocht wel van haar worden verlangd, temeer nu ook ten aanzien van deze locatie gesteld noch gebleken is dat het Rijksvastgoedbedrijf op enig moment met het verrichten van aanvullend meerwerk heeft ingestemd. Het bestaan van het door Reboxd gestelde schuldeisersverzuim aan de zijde van het Rijksvastgoedbedrijf kan dan ook niet worden aangenomen. Bovendien geldt ook ten aanzien van de locatie Groningen dat de discussie over meer(werk)kosten zich niet leent voor beslechting in kort geding. Een en ander maakt dat thans voldoende aannemelijk is dat Reboxd voor wat betreft de locatie Groningen sinds 28 april 2025 en in ieder geval sinds 18 juli 2025 in verzuim verkeert en haar dus niet een beroep op opschorting toekomt wegens schuldeisersverzuim aan de zijde van het Rijksvastgoedbedrijf.

4.6. Zoals ook ter zitting duidelijk werd, is er op dit moment, na intensief en herhaald minnelijk overleg, sprake van een impasse die (de drie) partijen zelf niet kunnen doorbreken. Rijk weigert kennelijk zonder betaling voor het gestelde meerwerk met betrekking tot de vier locaties nog werkzaamheden op de locatie Groningen uit te voeren, terwijl Reboxd daartoe zelf zowel feitelijk als financieel niet in staat lijkt te zijn. Hoewel het Rijksvastgoedbedrijf op dit moment reeds 85% van de aanneemsom aan Reboxd heeft voldaan, kan hij niet beschikken over de voor de locatie Groningen bestemde modules. Nu er blijkens het voorgaande voorshands vanuit moet worden gegaan dat Reboxd voor wat betreft de locatie Groningen in verzuim verkeert en niet kan worden aangenomen dat het Rijksvastgoedbedrijf in schuldeisersverzuim verkeert, is er mede gelet op het hiervoor geschetste spoedeisend belang van het Rijksvastgoedbedrijf bij het zo snel mogelijk realiseren van de tijdelijke woningen in Groningen, aanleiding voor het treffen een ordemaatregel in dit kort geding ter doorbreking van de ontstane impasse. Reboxd wordt daardoor niet op een onaanvaardbare wijze in haar belangen geschaad. De door Reboxd gestelde vordering ter zake van verricht meerwerk, zal eerst door een bodemrechter moeten worden beoordeeld. Er is geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat het Rijksvastgoedbedrijf bij toewijzing van die vordering door de bodemrechter geen verhaal zal bieden.

4.7. Vervolgens is de vraag welke ordemaatregel in dit geval aangewezen is. Het Rijksvastgoedbedrijf beoogt naar eigen zeggen met dit kort geding te bewerkstelligen dat hij het vervoer, de assemblage en de oplevering van de modules conform het bepaalde in de koop- en leveringsovereenkomst zelf door middel van het inschakelen van een derde kan bewerkstelligen. Voor het bewerkstelligen van dit resultaat is de primair en subsidiair gevorderde overdracht van de eigendom de modules niet noodzakelijk. Daar komt bij dat die vordering in kort geding een verstrekkend karakter heeft en tussen partijen discussie bestaat over de vraag of de modules thans reeds als zelfstandige zaken voor eigendomsoverdracht vatbaar zijn. De meer subsidiaire vordering is wel toewijsbaar. Daartoe is van belang dat uit het voorgaande volgt dat Reboxd zich voor wat betreft haar verplichtingen ter zake de locatie Groningen niet met een beroep op meerkosten op opschorting kan beroepen en dat zij voor wat betreft het door haar te verrichten vervoer, de assemblage en de oplevering van de modules als tijdelijke woningen op die locatie in verzuim verkeert. Het Rijksvastgoedbedrijf zal dan ook op grond van artikel 3:299 lid 1 BW worden gemachtigd om die werkzaamheden door middel van de inschakeling van een derde zelf te verrichten. Reboxd zal in dat kader worden verplicht om de modules aan het Rijksvastgoedbedrijf ter hand te stellen althans mee te werken aan de afgifte daarvan aan het Rijksvastgoedbedrijf of aan een door het Rijksvastgoedbedrijf in te schakelen derde. De nakoming van die verplichting zal – zoals gevorderd – met een dwangsom worden versterkt. Deze dwangsom zal worden gemaximeerd. Als het Rijksvastgoedbedrijf Reboxd uiteindelijk al zal aanspreken voor de kosten van het werk van de derde – ter zitting heeft hij de verwachting uitgesproken dat hiervan vanwege de financiële nood van Reboxd wellicht zal worden afgezien – zal de bodemrechter ten gronde (kunnen) oordelen over de vraag of het Rijksvastgoedbedrijf zich terecht op artikel 3:299, eerste lid, BW heeft beroepen en of Reboxd deze kosten verschuldigd is.

4.8. Er bestaat geen aanleiding om – zoals Reboxd heeft gevorderd – dit vonnis niet op de gebruikelijke wijze uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.9. Reboxd is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van het Rijksvastgoedbedrijf betalen. De proceskosten van het Rijksvastgoedbedrijf worden begroot op:

• dagvaarding € 122,35

• griffierecht € 714,--

• salaris advocaat € 1.107,--

• nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing) Totaal € 2.121,35

4.10. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1. machtigt het Rijksvastgoedbedrijf ex artikel 3:299 lid 1 BW om een derde in te schakelen om de 208 voor de locatie Groningen bestemde modules naar Groningen te vervoeren, deze aldaar te monteren en te assembleren en op te leveren aan het Rijksvastgoedbedrijf conform het bepaalde in de koop- en leveringsovereenkomst;

5.2. gebiedt Reboxd om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de 208 modules ten behoeve van de locatie Groningen aan het Rijksvastgoedbedrijf ter hand te stellen dan wel – voor zover zij daartoe niet in staat is – mee te werken aan de afgifte daarvan aan het Rijksvastgoedbedrijf;

5.3. bepaalt dat Reboxd een dwangsom verbeurt van € 25.000,-- voor iedere dag waarop zij in gebreke blijft te voldoen aan het bepaalde onder 5.2, zulks met een maximum van € 500.000,--;

5.4. veroordeelt Reboxd in de proceskosten van het Rijksvastgoedbedrijf ad € 2.121,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Reboxd niet tijdig aan deze veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.5. veroordeelt Reboxd in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.

mw