ECLI:NL:RBAMS:2025:6524 - Rechtbank Amsterdam - 3 september 2025

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/758607 / HA ZA 24-1178

Vonnis van 3 september 2025

in de zaak van

1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [plaats] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna te noemen: [eiser 1] (1) en [eiser 2] (2) en samen (in enkelvoud) [eiser 1] c.s., advocaat: mr. M.J. de Vries,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam bedrijf], gevestigd te [plaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. R.F. Raven.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 18 oktober 2024, met producties,

• de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties,

• de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende een eiswijziging in conventie, met producties,

• de antwoordakte van [gedaagde] ,

• het tussenvonnis van 12 maart 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,

• het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 juli 2025 en de daarin genoemde stukken,

• de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 juli 2025 die zich in het dossier bevinden.

1.2. Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

2 De feiten

2.1. [gedaagde] legt zich toe op het beheren en ontwikkelen van vastgoed. Zij is sinds 12 september 2023 eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2. [gedaagde] heeft de woning vanaf eind 2023 laten verbouwen door [naam bedrijf 2] (hierna: de aannemer). Tijdens die verbouwing heeft in januari 2024 een inspecteur van de gemeente Amsterdam de woning bezocht die daarna zou hebben aangegeven dat bepaalde werkzaamheden niet volgens de vergunning waren uitgevoerd. Na toezending van een aangepaste constructietekening aan de inspecteur zou het verder stil zijn gebleven aan de kant van de gemeente.

2.3. Na afronding van de verbouwing heeft [gedaagde] de woning eind april 2024 via de website van Funda te koop aangeboden. [gedaagde] heeft ten behoeve van de verkoop van de woning een verkoopmakelaar ingeschakeld.

2.4. Op 3 mei 2024 heeft [eiser 1] c.s. de woning – samen met zijn aankoopmakelaar – bezichtigd.

2.5. [eiser 1] c.s. heeft de woning op 24 mei 2024 opnieuw bezichtigd. Op diezelfde dag heeft [eiser 1] c.s. een bod op de woning gedaan van € 1.250.000,00. [gedaagde] heeft dat bod diezelfde dag geaccepteerd.

2.6. Op 27 mei 2024 heeft de aankoopmakelaar onder meer het volgende aan de verkoopmakelaar gemaild:

“Zou je mij nog willen sturen:  De vergunningen van de verbouwing  De overige stukken van de verbouwing zoals injectie garantie en tekeningen  Eventuele toestemming van de Vve voor de verbouwingen.  Wij gaan er verder van uit dat de VvE akkoord is met het geheel. In de notulen van juli 2023 lees ik namelijk dat er gesproken wordt dat eigenaar van 379 huis aansprakelijk wordt gesteld ivm scheuren etc die door slopen/verbouwen zijn ontstaan. Graag zien wij tegemoet dat dit niet gebeurd is/gaat gebeuren. (…)”

2.7. In vervolg daarop heeft de aankoopmakelaar op 4 juni 2024 onder meer het volgende aan de verkoopmakelaar gemaild:

“Kun je mij onderstaande stukken nog toesturen? Inmiddels hebben we uitgezocht dat er gebouwd is waar een vergunning voor nodig is. Die vergunning lijkt niet te zijn aangevraagd. Dat is allemaal op te lossen.

Ik zie 2 mogelijkheden: Of verkoper vraagt als nog de vergunning aan. Koper regelt het maar wil dan wel een vergoeding daarvoor, aangezien er leges/berekeningen etc moeten worden betaald en gedaan, en dat kan zo maar 5000,- kosten.”

2.8. Vervolgens heeft de aankoopmakelaar op 5 juni 2024 onder meer het volgende aan de verkoopmakelaar gemaild:

“Dank voor het concept van de akte. De werkzaamheden en VvE bepaling zijn goed opgenomen waarvoor dank. (…)

Ik heb geen mail meer ontvangen als reactie op mijn eerdere mails. Voor koper voelt het ongemakkelijk dat er geen duidelijkheid is over de stukken en eerdere vragen. Dat zal niet zo bedoeld zijn van jullie kant, maar het geeft ruis op de lijn. Her lijkt mij dat navolgende stukken niet al te ingewikkeld zijn op te vragen bij de aannemer. ` (…)  De benodigde vergunning voor de verbouwing (of een oplossing over de vergunning zoals eerder aangedragen).”

2.9. In reactie daarop heeft de verkoopmakelaar op 5 juni 2024 onder meer het volgende aan de aankoopmakelaar gemaild:

 “De benodigde vergunning voor de verbouwing (of oplossing over de vergunning zoals eerder aangedragen) Volgens verkoper is de doorbraak op de begane grond vergunning vrij gedaan. Ik heb gisteren ook de architect gesproken en die heeft dit bevestigd. Er is tijdens de verbouwing ook een inspecteur van de gemeente geweest om te controleren of alles volgens de voorschriften is gedaan. Nou begrijp ik dat dit voor de kopers wel erg summier is wil ik graag het volgende voorstellen. Verkoper heeft tot datum van levering de tijd om bevestiging van de inspecteur te krijgen dat alles volgens de voorschriften verbouwd is of dan wel bewijs dat het niet vergunning plichtig is. Mocht dit niet voor datum levering aanwezig zijn dan krijgen kopers 5000 aftrek op de koopsom.”

2.10. In reactie daarop heeft de aankoopmakelaar op diezelfde dag onder meer het volgende aan de verkoopmakelaar gemaild:

“Bedankt voor de aanvullende stukken, dit is voor ons duidelijk. (…)”

2.11. Daarna hebben partijen op diezelfde dag een koopovereenkomst getekend. De koopovereenkomst bepaalt – voor zover relevant – het volgende:

“DEFINITIES In dit koopcontract wordt verstaan onder: (…) 9. Notaris een notaris, dan wel diens waarnemer of een aan diens protocol toegevoegd notaris, verbonden aan Lubbers en Dijk notarissen, Koningslaan 4, 1075 AC Amsterdam; (…)

BIJZONDERE BEPALINGEN: (…) Verklaringen van Verkoper van publiekrechtelijke aard Artikel 5 Verkoper verklaart: a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van de Gebruikseenheid op publiek- en/of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd en/of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen, zulks onder verwijzing naar artikel 17 lid 7. (…)

Waarborg Artikel 8 Tot meerdere zekerheid tot nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:

• een waarborgsom ten belope van tien procent (…) van de Koopprijs voldoen op de Kwaliteitsrekening welke rekening wordt aangehouden (…) ten name van Lubbers en Dijk notarissen (…), o.v.v. dossiernummer 2024-2259; (…)

Levering Artikel 9 De Leveringsakte zal worden verleden op 17 juli 2024om 11:00 uur, of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van een Notaris.

De inspectie van het Verkochte zal plaatsvinden op 17 juli 2024 om 10:00 uur.

Daarnaast komen partijen nog een voorinspectie overeen op 10 juli 2024 om 10:00 uur.

(…)

Bedenktijd Artikel 13

1. Indien Koper een natuurlijk persoon is en te dezen niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en het Verkochte een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan betreft, heeft Koper gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan Koper ter hand is gesteld het recht de Koop te ontbinden.
2. (…) Een eventuele ontbindingsverklaring dient (…) op 10 juni 2024 voor 24.00uur te zijn ontvangen door Verkoper. (…)

(…)

Overige bijzondere bepalingen Artikel 17 (…) 6. Verkoper garandeert dat de aansprakelijkheidsstelling waar de Vereniging op doelt in de notulen van juli 2023 niet is gedaan en niet zal plaatsvinden in de toekomst. Koper wordt door Verkoper gevrijwaard voor iedere aansprakelijkheidsstelling uit de recente verbouwing. 7. Verkoper heeft tot datum van levering de tijd om bevestiging (schriftelijk) van de bouwinspecteur te verkrijgen dat alles volgens geldende voorschriften is verbouwd dan wel bewijs dat het niet vergunningplichtig was. Mocht deze bevestiging op datum van levering niet aanwezig zijn verleent Verkoper een korting op de koopprijs van € 5.000,-. (…)

ALGEMENE BEPALINGEN (…) Omschrijving leveringsverplichting Artikel I

1. Verkoper is verplicht Koper een appartementsrecht (…) te leveren, dat/die: (…) d. niet is belast met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de eventueel in dit koopcontract vermelde. (…)
2. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daaraan verbonden rechten en bevoegdheden, vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, behoudens die welke ingevolge de bijzondere bepalingen door Koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. (…)

Waarborg Artikel V (…) 4. De Notaris restitueert de waarborgsom aan Koper, indien Verkoper – na in gebreke te zijn gesteld op de in artikel VI omschreven wijze – gedurende het daar vermelde tijdvak in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet alsmede indien de Koop anders dan door toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) van Koper is ontbonden (…)

Tekortkoming (wanprestatie) Artikel VI (…) 2. Indien één van Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar uit de onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen (…) kan de wederpartij de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij. 3. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de Koop op grond van toerekenbare tekortkoming zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de Koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

2.12. Op 7 juni 2024 heeft opnieuw een inspecteur van de gemeente Amsterdam de woning bezocht. Daarna heeft de verkoopmakelaar op diezelfde dag met de aankoopmakelaar gebeld. Tijdens dat telefoongesprek heeft de verkoopmakelaar laten weten dat de inspecteur heeft vastgesteld dat de woning in strijd met de afgegeven vergunning is verbouwd.

2.13. In vervolg daarop heeft de verkoopmakelaar op 10 juni 2024 onder meer het volgende aan de aankoopmakelaar gemaild:

“De bouwinspecteur heeft tijdens zijn bezoek afgelopen vrijdag echter vastgesteld dat de twee kamers aan de achterzijde in het souterrain vermoedelijk niet volledig voldoen aan de voorschriften uit het bouwbesluit, omdat er geen ramen met de buitenlucht aanwezig zijn in deze kamers. Vanzelfsprekend is er wel ventilatiesysteem in de kamers aanwezig via een technische installatie, waarbij schone lucht wordt aangevoerd en vervuilde lucht wordt afgevoerd. Volgens de bouwinspecteur is de aanwezigheid van openklapbare ramen echter een vereiste op grond van het bouwbesluit en leidt de afwezigheid daarvan in een als slaapkamer gebruikte ruimte tot strijdigheid met het bouwbesluit. De actuele status is dat de bouwinspecteur dit afgelopen vrijdag heeft doorgegeven aan de juridische afdeling van de gemeente, die daar op een later moment op terugkomt.

Volgens de bouwinspecteur zou dit overigens allemaal wel los moeten lopen en is het punt gemakkelijk te verhelpen door de kamers in het kader van de gemeentelijke inspectie formeel niet als slaapkamer aan te merken, maar bijvoorbeeld als hobbykamer. In de praktijk lijkt het ook vrijwel niet mogelijk voor de gemeente om hierop te handhaven, aangezien de kamers zich in de woning aan de achterzijde bevinden. Maar goed, het is dus op dit moment afwachten hoe de juridische afdeling van de gemeente hier tegenaan kijkt.”

2.14. In voornoemde e-mail heeft de verkoopmakelaar daarnaast aan de aankoopmakelaar geschreven dat [gedaagde] ermee instemt dat de in artikel 13 van de koopovereenkomst vermelde bedenktijd wordt verlengd tot 14 juni 2024 18:00 uur.

2.15. De gemeente Amsterdam heeft in een brief van 14 juni 2024 aan [gedaagde] en de aannemer laten weten dat zij voornemens is een last onder dwangsom aan hen op te leggen. In deze brief staat onder meer het volgende:

“Wat is geconstateerd Het appartement, en met name het souterrain, is niet verbouwd, volgens de afgegeven omgevingsvergunning. Er is een uitbouw van 400 cm diep geplaatst ter plaatste van de achtergevel, waardoor de koekoeken ter hoogte van de achtergevel zijn komen te vervallen. Het gevolg hiervan is dat geen ventilatie-, spui- en daglichtvoorziening meer aanwezig is en de twee ruimten in het achterste gedeelte van het souterrain. Dit maakt dat deze ruimten niet gebruikt kunnen worden als verblijfsruimte. Tevens constateerde de toezichthouder onder meer dat:  de aangebrachte muurdoorbraak is gerealiseerd in een afwijking van de verleende omgevingsvergunning,  een tweede kleinere muurdoorbraak is gerealiseerd zonder omgevingsvergunning,  twee sparingen zijn aangebracht in de vloer van de begane grond verdieping zonder omgevingsvergunning, en;  de nieuwe koekoek ter hoogte van de voorgevel niet is uitgevoerd conform (de voorschriften van) de verleende omgevingsvergunning. (…)”

2.16. Op 10 juli 2024 heeft in het kader van de overdracht een voorinspectie van de woning plaatsgevonden. Daarbij waren [eiser 1] , de aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar aanwezig.

2.17. Bij besluit van 11 juli 2024 heeft de gemeente Amsterdam op dezelfde gronden als vermeld in de aankondiging van 14 juni 2024, een last onder dwangsom aan [gedaagde] en de aannemer opgelegd (hierna: de last onder dwangsom).

2.18. In reactie op de brief van [gedaagde] van 20 juni 2024 heeft [eiser 1] c.s. op 12 juli 2024 – samengevat – aan [eiser 1] c.s. gemaild dat zij ervan uitgaat dat in de brief van de gemeente Amsterdam van 14 juni 2024 opgesomde punten voor de levering van de woning opgelost zijn.

2.19. In een brief die op 17 juli 2024 bij deurwaardersexploot aan [gedaagde] is betekend heeft (de advocaat van) [eiser 1] c.s. onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:

“Er is in elk geval sprake van de volgende tekortkomingen die de overdracht overeenkomstig hetgeen is overeengekomen belemmeren.

a) De gemeente heeft een last onder dwangsom opgelegd die geldt als een bijzondere publiekrechtelijke last, die haar grondslag vindt in een specifiek tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit, waardoor sprake is van strijd met artikel 7:15 BW, artikel 5 sub a van de koopovereenkomst en artikel I lid 6 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst, en daarmee dus ook met artikel 7:17 BW. (…) b) Er is sprake van een juridisch geschil met de eigenaren van het appartementsrecht plaatselijk bekend [adres 2] , waar [eiser 1] c.s. op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst van op de hoogte was, maar waarover zij heeft gezwegen tegen mijn cliënten, waardoor in ieder geval sprake is van strijd met artikel 3 van de koopovereenkomst en (daarmee dus) ook met artikel 7:17 BW. (…) Mijn cliënten stellen [gedaagde] hierbij in gebreke zoals bedoeld in artikel VI van de algemene bepalingen. (…) Indien [gedaagde] gedurende acht dagen na de dag waarop deze brief bij exploot is uitgebracht tekort blijft schieten of tekortschiet in de nakoming van een of meer (andere) van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, zullen mijn cliënten dan de keuze maken de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op verbeurte van een boete ter grootte van 10% van de koopsom (…)”

2.20. Daarna heeft de bij de (ver)koop van de woning betrokken notaris voornoemde brief op 17 juli 2024 – in aanwezigheid van [eiser 1] en de verkoopmakelaar – voorgelezen. De op deze dag geplande levering van de woning is niet doorgegaan.

2.21. In een brief van 17 juli 2024 heeft [gedaagde] [eiser 1] c.s. – samengevat – gesommeerd de woning af te nemen en de koopprijs te betalen.

2.22. [eiser 1] c.s. heeft in een brief van 26 juli 2024 aan [gedaagde] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en [gedaagde] gesommeerd tot betaling van € 125.000,00. [gedaagde] heeft voornoemd bedrag niet aan [eiser 1] c.s. betaald.

2.23. [gedaagde] heeft in een brief van 6 augustus 2024 aan [eiser 1] c.s. de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en [eiser 1] c.s. gesommeerd tot betaling van € 125.000,00. [eiser 1] c.s. heeft voornoemd bedrag niet aan [gedaagde] betaald.

2.24. Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [eiser 1] c.s. op 7 oktober 2024 conservatoir beslag gelegd op de woning.

2.25. Intussen heeft [gedaagde] op 7 juli 2024 een omgevingsvergunning bij de gemeente Amsterdam aangevraagd voor drie constructieve doorbraken en het realiseren van een koekoek. Bij besluit van 18 december 2024 heeft de gemeente Amsterdam die omgevingsvergunning aan [gedaagde] verleend.

2.26. Op 14 februari 2024 heeft de gemeente Amsterdam de last onder dwangsom ingetrokken.

3 Het geschil

in conventie

3.1. [eiser 1] c.s. vordert na eiswijziging – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair: [gedaagde] veroordeelt tot betaling van: I. € 125.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, II. € 2.450,25 aan buitengerechtelijke incassokosten,

subsidiair: III. de koopovereenkomst vernietigt,

zowel primair als subsidiair: [gedaagde] veroordeelt: IV. binnen twee weken na de vonnisdatum de notaris te instrueren om de door [eiser 1] c.s. op de derdenrekening van de notaris betaalde waarborgsom van € 125.000,00 terug te storten op de rekening van [eiser 1] , en vervolgens ook alle medewerking te verlenen die de notaris verlangt van [gedaagde] om daadwerkelijk tot terugbetaling over te gaan, V. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, VI. in de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert – samengevat – tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] c.s., met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente en de nakosten.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

in reconventie

3.4. [gedaagde] vordert na eiswijziging – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. [eiser 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 125.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente, II. [eiser 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 2.405,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, III. [eiser 1] c.s. veroordeelt tot opheffing van het op de woning gelegde beslag, IV. [eiser 1] c.s. veroordeelt tot betaling van alle met de beslagen samenhangende kosten, V. [eiser 1] c.s. gebiedt binnen 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis de notaris ongeclausuleerd opdracht te geven de volledige waarborgsom ten titel van contractuele boete aan [gedaagde] uit te betalen, op straffe van een dwangsom, VI. [eiser 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.

3.5. [eiser 1] c.s. voert verweer.

3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1. Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden die hierna (grotendeels) gezamenlijk behandeld.

[gedaagde] moet de contractuele boete van € 125.000,00 aan [eiser 1] c.s. betalen

4.2. [eiser 1] c.s. vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 125.000,00. [eiser 1] c.s. stelt dat [gedaagde] op meerdere manieren is tekortgeschoten, namelijk omdat:

4.3. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de contractuele boete van € 125.000,00 aan [eiser 1] c.s. moet betalen en legt hierna uit waarom. Daarbij zal de rechtbank hierna eerst afzonderlijk de door [eiser 1] c.s. gestelde tekortkomingen van [gedaagde] beoordelen.

a) Last onder dwangsom: wel een tekortkoming

4.4. Voorop staat dat artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Partijen hebben in artikel I lid 1 aanhef en onder d en artikel I lid 6 van de koopovereenkomst een inhoudelijk vergelijkbare regeling opgenomen.

4.5. De door de gemeente Amsterdam aan [gedaagde] opgelegde last onder dwangsom, is een publiekrechtelijke belemmering die onder de werking van artikel 7:15 lid 1 BW valt. De last onder dwangsom moet worden aangemerkt als een specifiek tot [gedaagde] en haar rechtsopvolgers gericht publiekrechtelijk besluit.[1]

4.6. Daarnaast heeft [gedaagde] in artikel 5 aanhef en onder a van de koopovereenkomst onder meer tegenover [eiser 1] c.s. verklaard dat het haar niet bekend is dat het huidige gebruik van de woning publiekrechtelijk niet is toegestaan of dat de woning is verbouwd zonder de daartoe vereiste vergunning, zulks onder verwijzing naar artikel 17 lid 7 van de koopovereenkomst.

4.7. Artikel 17 lid 7 van de koopovereenkomst bepaalt dat [gedaagde] tot de datum van levering de tijd heeft om een schriftelijke bevestiging van de bouwinspecteur te verkrijgen dat de woning conform de geldende voorschriften is verbouwd dan wel bewijs dat voor die verbouwing geen vergunning vereist was. Artikel 17 lid 7 van de koopovereenkomst vervolgt dat in het geval deze bevestiging op de datum van levering van de woning niet aanwezig is, [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. een korting op de koopprijs verleent van € 5.000,00.

4.8. Uit de e-mails van 27 mei 2024 en 4 en 5 juni 2024 blijkt dat de aankoopmakelaar van [eiser 1] c.s. de verkoopmakelaar van [gedaagde] onder meer heeft gevraagd om vergunningen te verstrekken die verband houden met de door haar uitgevoerde verbouwing aan de woning (zie hiervoor 2.6 tot en met 2.8). Verder blijkt uit de e-mails van 4 en 5 juni 2024 van respectievelijk de aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar (zie hiervoor 2.8 en 2.9) dat partijen tijdens de onderhandelingen over de koopovereenkomst wel hebben gesproken over de muurdoorbraak op de begane grond van de woning en de daarmee verband houdende vergunningsperikelen. De last onder dwangsom zag echter op meer dan alleen de muurdoorbraak op de begane grond. Die zag ook op i) de verbouwing aan het souterrain, die niet volgens de afgegeven omgevingsvergunning is uitgevoerd, ii) nog een andere muurdoorbraak die buiten het bereik van de omgevingsvergunning viel, iii) twee sparingen die zonder omgevingsvergunning zijn aangebracht in de vloer van de begane grond en iv) de nieuwe koekoek ter hoogte van de voorgevel die niet is uitgevoerd conform (de voorschriften van) de verleende omgevingsvergunning (zie hiervoor 2.17). Dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben gesproken of onderhandeld over ook al die andere vergunningsperikelen, blijkt nergens uit. Anders dan [gedaagde] doet voorkomen, hoefde [eiser 1] c.s. artikel 17 lid 7 van de overeenkomst dan ook niet zo te begrijpen dat die zich uitstrekte over allevergunningsperikelen zoals die blijken uit de last onder dwangsom.

4.9. Al het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] een woning aan [eiser 1] c.s. heeft verkocht die ten tijde van de geplande levering belast was met een publiekrechtelijke belemmering (de last onder dwangsom), die [eiser 1] c.s. niet uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit levert een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op. Deze kan [gedaagde] ook worden toegerekend.

4.10. De rechtbank kent in dit kader geen waarde toe aan de door [gedaagde] opgeworpen omstandigheden dat [eiser 1] zelf constructeur is en bouwtechnische kennis heeft en dat [eiser 1] c.s. tijdens het (ver)koopproces werd bijgestaan door een aankoopmakelaar en dat de feitelijke en bouwkundige inrichting voor hen duidelijk was bij de bezichtiging(en). Deze omstandigheden, werpen namelijk geen ander licht op het feit dat zij aan [eiser 1] c.s. op de geplande datum enkel een woning kon leveren die belast was met een publiekrechtelijke belemmering (de last onder dwangsom), waarmee [eiser 1] c.s. geen genoegen hoefde te nemen.

b) Gebruiksoppervlakte wonen: geen tekortkoming

4.11. [eiser 1] c.s. stelt verder dat [gedaagde] de woning aan hem heeft verkocht met de mededeling dat die zou beschikken over 172 m² gebruiksoppervlakte wonen, terwijl in werkelijkheid blijkt dat de woning slechts over 137 m² gebruiksoppervlakte wonen beschikt, omdat de twee in de achterzijde van het souterrain aanwezige ruimten niet gebruikt kunnen worden als verblijfsruimte (in dit geval slaapkamers). De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. daarin niet. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd (onder andere met een meetrapport) dat de woning 172 m² gebruiksoppervlakte heeft. Voor zover een deel van de gebruiksoppervlakte wonen niet te gelden had als verblijfsruimte, levert dat geen tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op. [gedaagde] heeft namelijk niet een woning aan [eiser 1] c.s. verkocht waarbij de totale gebruiksoppervlakte wonen daarvan ook te gelden had als verblijfsruimte.

c) Geschil met de eigenaren van 377-hs: een tekortkoming van gering gewicht

4.12. Volgens [eiser 1] c.s. is [gedaagde] verder tekortgeschoten, omdat [gedaagde] hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet heeft geïnformeerd over het feit dat er sprake is van een juridisch geschil met de eigenaren van 377-hs over de vraag of de aanbouw van de woning over de erfgrens is gebouwd.

4.13. [gedaagde] heeft in dit verband naar voren gebracht dat de aannemer – naar aanleiding van een brief van 15 mei 2024 van de advocaat van de eigenaren 377-hs – contact met hen heeft opgenomen en daarna met hen heeft besproken en vastgesteld dat de uitbouw van de woning binnen de erfgrens is gebouwd. Verder heeft [gedaagde] toegelicht dat – nadat de aanbouw van de woning op enkele punten was aangepast – de discussie tussen haar en de eigenaren van 377-hs is opgelost.

4.14. Voorop staat dat [gedaagde] op zichzelf niet heeft betwist dat zij [eiser 1] c.s. voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst niet heeft geïnformeerd over het feit dat sprake was van een geschil met de eigenaren van 377-hs over de vraag of de aanbouw van de woning over de erfgrens is gebouwd. Voor zover er al van moet worden uitgegaan dat het geschil tussen [gedaagde] en de eigenaren van 377-hs is opgelost, kan de rechtbank op basis van de door [gedaagde] genoemde omstandigheden niet vaststellen wanneer dat is gebeurd. Bij deze stand van zaken houdt de rechtbank het ervoor dat – zoals [eiser 1] c.s. onweersproken heeft gesteld – het geschil tussen [gedaagde] en de eigenaren van 377-hs nog liep voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Dit is een omstandigheid waarover [gedaagde] [eiser 1] c.s. had moeten informeren. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan en dat levert een tekortkoming aan haar zijde op. De rechtbank merkt daarbij op dat zij aan deze tekortkoming van [gedaagde] weinig gewicht toekent.

d) Geschil met de eigenaren van 379-1: geen tekortkoming

4.15. [eiser 1] c.s. stelt verder dat [gedaagde] is tekortgeschoten, omdat [gedaagde] hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet heeft geïnformeerd over het feit dat sprake was van een juridisch geschil met de eigenaren van 379-1.

4.16. [gedaagde] heeft in dit verband toegelicht dat de eigenaren van 379-1 aan haar kenbaar heeft gemaakt dat na de verbouwing aan de woning scheurvorming is ontstaan, maar dat van een juridisch geschil met die eigenaren geen sprake was. Verder heeft [gedaagde] gewezen op artikel 17 lid 6 van de koopovereenkomst en toegelicht dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] [eiser 1] c.s. vrijwaart voor iedere aansprakelijkheidsstelling als gevolg van de verbouwing.

4.17. Tegen de punten van [gedaagde] heeft [eiser 1] c.s. niets ingebracht. In het bericht van 27 mei 2024 (zie hiervoor 2.6) heeft [eiser 1] c.s. informatie ingewonnen bij [gedaagde] over dit conflict en hiermee lijkt vervolgens rekening gehouden in artikel 17 lid 6 van de koopovereenkomst. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank dan ook niet vaststellen dat [gedaagde] op dit punt is tekortgeschoten.

e) Lekkage in de kelderbak: geen tekortkoming

4.18. [eiser 1] c.s. stelt verder dat [gedaagde] is tekortgeschoten, omdat sprake was van een lekkage in de kelderbak van de woning. [gedaagde] betwist dit. Daartegenover is de enkele verklaring van [eiser 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling dat hij meende dat het tijdens de voorinspectie van de woning van 10 juli 2024 – anders dan bij eerdere bezoeken aan de woning – leek alsof in de kelderbak over een lekkage heen was geschilderd, onvoldoende. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank dan ook niet vaststellen dat sprake was van een lekkage in de kelderbak en daarmee ook niet dat [gedaagde] op dit punt is tekortgeschoten.

f) Aanbouw bouwtechnisch gebrekkig: geen tekortkoming

4.19. [eiser 1] c.s. heeft verder naar voren gebracht dat [gedaagde] is tekortgeschoten, omdat de aanbouw van de woning bouwtechnisch gebrekkig is en als gevolg van het ontbreken van een afwerklaag daarop is aangetast. [gedaagde] betwist dit. [eiser 1] c.s. heeft zijn stellingen niet (nader) onderbouwd. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen dat [gedaagde] op deze punten is tekortgeschoten.

g) Ontbreken toestemming van de VvE voor de aanbouw: geen tekortkoming

4.20. [eiser 1] c.s. stelt verder dat [gedaagde] is tekortgeschoten, omdat de VvE – in tegenstelling tot mededelingen van [gedaagde] – nooit toestemming heeft gegeven voor de aanbouw en daar nog over moest stemmen. Volgens [eiser 1] c.s. was [gedaagde] hier ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst van op de hoogte, maar heeft [gedaagde] hem daarover niet geïnformeerd.

4.21. Daartegenover betwist [gedaagde] dat zij aan [eiser 1] c.s. heeft medegedeeld dat de VvE toestemming heeft gegeven voor de aanbouw. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de koopovereenkomst alleen tegen [eiser 1] c.s. gezegd dat de toestemming van de VvE voor de aanbouw ‘in orde zou komen’. En er is uiteindelijk ook toestemming verleend. [eiser 1] c.s. heeft deze door [gedaagde] geschetste gang van zaken verder niet gemotiveerd weersproken. Bij deze stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat de mededeling van [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. dat de toestemming van de VvE voor de aanbouw ‘in orde zou komen’ weliswaar summier is, maar niet zodanig dat dit een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert.

Tussenconclusie

4.22. Al het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] is tekortgeschoten, omdat zij i) de woning die zij aan [eiser 1] c.s. had verkocht niet kon leveren zonder dat deze belast was met een publiekrechtelijke belemmering (de last onder dwangsom), die [eiser 1] c.s. niet uitdrukkelijk heeft aanvaard en ii) [eiser 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet heeft geïnformeerd over het geschil tussen haar en de eigenaren van 377-hs.

4.23. [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] in haar – bij deurwaardersexploot betekende – brief van 17 juli 2024 in gebreke gesteld ten aanzien van deze tekortkomingen (zie hiervoor 2.19). [gedaagde] is de koopovereenkomst – op deze punten – binnen acht dagen daarna niet alsnog nagekomen. [eiser 1] c.s. heeft vervolgens bij brief van 26 juli 2024 de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Hiermee heeft [eiser 1] c.s. voldaan aan het bepaalde in artikel VI leden 2 en 3 van de koopovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagde] – op grond van artikel VI lid 3 van de koopovereenkomst – in beginsel de contractuele boete van € 125.000,00 aan [eiser 1] c.s. moet betalen. Dat de tekortkomingen de ontbinding niet zouden rechtvaardigen volgt de rechtbank gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden niet. Met name de last onder dwangsom en de perikelen rondom de vergunningen voor de verbouwing leverden een serieuze tekortkoming op.

Geen matiging

4.24. [gedaagde] verzoekt de contractuele boete te matigen en brengt daartoe het volgende naar voren:

4.25. Voorop staat dat de in artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging van een boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dit alles brengt mee dat de rechter zich terughoudend moet opstellen bij het matigen van een contractuele boete.

4.26. De rechtbank ziet in de door [gedaagde] genoemde omstandigheden geen reden om de contractuele boete te matigen. [gedaagde] is een professionele partij en een boetebeding als hier aan de orde is niet ongebruikelijk. [gedaagde] heeft de woning ten behoeve van de verkoop verbouwd en in dit kader zijn perikelen met de gemeente en de buren ontstaan. Deze waren niet opgelost op het moment dat [gedaagde] de woning wilde leveren en daarom schoot [gedaagde] tekort. De kennis van [eiser 1] c.s. op dat moment en de (niet concreet onderbouwde) suggestie dat het [eiser 1] c.s. te doen zou zijn om een korting op de verkoopprijs, leggen weinig gewicht in de schaal. In het debat tussen partijen heeft de omvang van de schade aan de zijde van [eiser 1] c.s. niet centraal gestaan en van een wanverhouding tussen geleden schade en de boete is niet gebleken. Dit alles rechtvaardigt dus niet de conclusie dat het moeten betalen van de boete voor [gedaagde] tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De rechtbank zal de boete niet matigen.

Conclusie

4.27. Al het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 125.000,00 aan [eiser 1] c.s. en de daarover gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

4.28. Gezien de toewijzing van de primair door [eiser 1] c.s. gevorderde betalingsveroordeling, komt de rechtbank niet meer toe aan een bespreking van de subsidiaire vordering van [eiser 1] c.s. die strekt tot vernietiging van de koopovereenkomst.

[eiser 1] c.s. hoeft niet de contractuele boete van € 125.000,00 aan [gedaagde] te betalen

4.29. [gedaagde] heeft ook betaling van de contractuele boete van € 125.000,00 gevorderd. Deze vordering is gegrond op de door haar op 6 augustus 2024 ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst. Aangezien [eiser 1] c.s. de koopovereenkomst eerder – op 26 juli 2024 – terecht heeft ontbonden, had de latere ontbinding van de koopovereenkomst van [gedaagde] geen effect. Deze vordering van [gedaagde] wordt daarom afgewezen.

Instructie aan de notaris

4.30. Vast staat dat [eiser 1] c.s. in het kader van de koop van de woning een waarborgsom van € 125.000,00 op de derdengeldenrekening van de notaris heeft gestort. [eiser 1] c.s. vordert dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt om de notaris te instrueren dat bedrag aan hem terug te storten en vervolgens ook alle medewerking te verlenen die de notaris verlangt van [gedaagde] om daadwerkelijk tot terugbetaling over te gaan.

4.31. Voor toewijzing van deze vordering moet voldaan zijn aan het bepaalde in artikel V lid 4 in samenhang met artikel VI lid 2 van de koopovereenkomst. Dat is hier het geval. [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] namelijk bij deurwaardersexploot van 17 juli 2024 in gebreke gesteld voor tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst. In de acht daaropvolgende dagen is [gedaagde] de koopovereenkomst niet alsnog nagekomen. Dit brengt mee dat de notaris de waarborgsom aan [eiser 1] c.s. moet restitueren. Deze vordering van [eiser 1] c.s. wordt dan ook toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

4.32. Gezien de toewijzing van voornoemde vordering van [eiser 1] c.s., moet de vordering van [gedaagde] die het spiegelbeeld daarvan vormt, worden afgewezen.

Het door [eiser 1] c.s. gelegde beslag op de woning wordt niet opgeheven

4.33. [gedaagde] vordert dat het door [eiser 1] c.s. op de woning gelegde beslag wordt opgeheven. Deze vordering wordt afgewezen. Uit hetgeen hiervoor in 4.27 is overwogen, volgt namelijk dat de vordering waarvoor [eiser 1] c.s. het beslag heeft gelegd wordt toegewezen, zodat dat beslag niet ten onrechte is gelegd. De afwijzing van deze vordering brengt mee dat ook de vordering van [gedaagde] tot betaling van alle met de beslagen samenhangende kosten moet worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.34. [eiser 1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser 1] c.s. heeft onvoldoende onderbouwd dat hij incassohandelingen heeft verricht om de gevorderde contractuele boete betaald te krijgen. Deze vordering van [eiser 1] c.s. wordt daarom afgewezen.

4.35. Ook [gedaagde] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Omdat de hoofdvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen, is er geen reden om aan haar een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toe te kennen. Deze vordering van [gedaagde] wordt daarom afgewezen.

in conventie

Proceskosten

4.36. [gedaagde] krijgt dus ongelijk en moet daarom de proceskosten van [eiser 1] c.s. betalen. De proceskosten worden begroot op:

• dagvaardingskosten: € 135,97

• griffierecht: € 2.306,00

• salaris advocaat: € 5.428,00 (2,0 punten x tarief VI: € 2.714,00)

• nakosten: € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

• totaal: € 8.047,97

4.37. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

Beslagkosten

4.38. [eiser 1] c.s. vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op:

• verschotten: € 414,60

• griffierecht: € 302,00

• salaris advocaat: € 1.357,00 (1,0 punt x factor 0,5 x tarief VI: € 2714,00)

• totaal: € 2.073,60

4.39. De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.40. [eiser 1] c.s. vordert dat de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.41. [gedaagde] voert verweer tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de veroordeling tot het geven van een instructie aan de notaris om de waarborgsom van € 125.000,00 terug te storten op de rekening van [eiser 1] c.s. en tot het verlenen van alle medewerking die de notaris van [gedaagde] verlangt om daadwerkelijk tot terugbetaling over te kunnen gaan.

4.42. Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van een veroordeling moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Aan de wettelijke vereisten van artikel 233 Rv voor toewijzing van de vordering is in dit geval voldaan. In dit geval weegt het belang van [eiser 1] c.s. dat [gedaagde] op korte termijn voldoet aan hetgeen waartoe zij is veroordeeld, zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van de bestaande toestand. De reden daarvoor is dat [gedaagde] haar stelling dat zij vreest dat – indien in hoger beroep alsnog het ongelijk van [eiser 1] c.s. komt vast te staan – [eiser 1] c.s. geen verhaal meer zal bieden, niet heeft onderbouwd.

4.43. Alle veroordelingen worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld en zolang daarop niet anders is beslist.

in reconventie

Proceskosten

4.44. [gedaagde] krijgt dus ongelijk en moet daarom de proceskosten van [eiser 1] c.s. betalen. De proceskosten worden begroot op:

• salaris advocaat: € 2.714,00 (2,0 punten x factor 0,5 x tarief V: € 2.714,00)

• nakosten: € 100,00

• totaal: € 2.814,00

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.45. De proceskostenveroordeling in reconventie wordt gelet op het bepaalde in artikel 233 lid 1 Rv niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1] c.s. dat niet heeft gevorderd.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 125.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 26 juli 2024 tot aan de dag van volledige betaling,

5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na heden de notaris te instrueren om de door [eiser 1] c.s. op de derdenrekening van de notaris betaalde waarborgsom van € 125.000,00 terug te storten op de rekening van [eiser 1] , en vervolgens ook alle medewerking te verlenen die de notaris verlangt van [gedaagde] om daadwerkelijk tot terugbetaling over te gaan,

5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op € 8.047,97.

5.4. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan.

5.5. veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op € 2.073,60,

5.6. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de beslagkosten als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan.

5.7. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.8. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.9. wijst de vorderingen af,

5.10. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op € 2.814,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.

Hoge Raad 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159.

---

Voetnoten

Hoge Raad 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159.