ECLI:NL:RBMNE:2025:4837 - Rechtbank Midden-Nederland - 8 september 2025

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 11784412 \ MV EXPL 25-122

Vonnis in kort geding van 8 september 2025

in de zaak van

DE MAATSCHAP [eisende partij] mede handelende onder de naam [eisende partij], namens de eigenaar van de huurwoning de heer [eigenaar] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eisende partij] , gemachtigde: mr. M.R. Koppe,

tegen

[gedaagde partij], wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde partij] , gemachtigde: mr. E.J.H. van Lith.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 22 juli 2025 met producties 1 tot en met 20;

• de akte van [gedaagde partij] met producties 1 tot en met 9;- de akte wijziging van eis met producties 21 tot en met 28 en de nagezonden productie 29.

1.2. De zaak is op 29 augustus 2025 bij de kantonrechter in Lelystad besproken. Namens [eisende partij] is de heer [accountant] – accountant – verschenen, bijgestaan door mr. Koppe. [gedaagde partij] is verschenen, bijgestaan door mr. Van Lith. De partijen hebben een pleitnota overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.

1.3. De kantonrechter heeft besloten dat vandaag de uitspraak is.

2 De kern van de zaak

2.1. [eisende partij] is op 6 oktober 2021 met [gedaagde partij] een huurovereenkomst aangegaan voor de woonruimte aan het [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen staat dat het verboden is om de woning onder te verhuren. Volgens [eisende partij] is er sprake van jarenlange onderverhuur via AirBnB door [gedaagde partij] en zij wil daarom dat [gedaagde partij] de woning ontruimt. Ook wil [eisende partij] – na wijziging van eis – dat [gedaagde partij] de contractuele boete, de winstafdracht van de onderverhuur, de huur/gebruiksvergoeding vanaf 1 september 2025 en de buitengerechtelijke incassokosten, met rente en kosten, betaalt.

2.2. [gedaagde partij] erkent de (jarenlange) onderverhuur via AirBnB maar verzet zich tegen de ontruiming en de overige vorderingen. Volgens [gedaagde partij] is de onderverhuur, die tot op de dag van de zitting voortduurt, geen enkel probleem.

2.3. [eisende partij] krijgt deels gelijk. De ontruiming van de woning wordt toegewezen, maar de overige vorderingen worden afgewezen. De kantonrechter legt hierna uit hoe en waarom zij tot dit oordeel is gekomen.

3 De beoordeling

Het toetsingskader in dit kort geding

3.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eisende partij] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

3.2. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, mocht de bodemrechter anders beslissen.

De vordering tot ontruiming

Waarom heeft [eisende partij] voldoende spoedeisend belang?

3.3. [eisende partij] heeft voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. Als er sprake is van een ernstige tekortkoming door een huurder heeft [eisende partij] er belang bij dat die situatie zo snel mogelijk wordt beëindigd en dat zij op zo’n kort mogelijke termijn zelf kan beschikken over de woning en invloed kan hebben op haar contractspartij. Vast staat dat [gedaagde partij] als huurder de woning jarenlang heeft onderverhuurd via AirBnB. Op de zitting heeft [gedaagde partij] bovendien aan de kantonrechter aangegeven dat de woning op dát moment ook nog was verhuurd via AirBnB. Daarmee is het spoedeisende belang van [eisende partij] bij haar vordering tot ontruiming gegeven.

Waarom moet [gedaagde partij] de woning ontruimen?

3.4. [eisende partij] wil dat [gedaagde partij] de woning ontruimt en verlaat. Dit, omdat [gedaagde partij] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting(en) uit de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen (en de leefregels) door de woning aan derden voor langere periode onder te verhuren en in gebruik te geven.

3.5. [gedaagde partij] is het niet eens met de ontruiming. Volgens [gedaagde partij] was [eisende partij] op de hoogte van de onderverhuur. Ook heeft hij een groot belang bij het behoud van de woning, aldus [gedaagde partij] .

3.6. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming van de woning toe en wel om het volgende.

3.7. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij in beginsel de bevoegdheid om de overeenkomst helemaal of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders wanneer de tekortkoming, vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.8. Op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen was [gedaagde partij] gehouden om de woning zelf te bewonen (artikel 1.2. van de huurovereenkomst), [eisende partij] te informeren als [gedaagde partij] zelf de woning niet zou bewonen (artikel 1.3. van de huurovereenkomst) en was het niet toegestaan de woning onder te verhuren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [eisende partij] (artikel 2.1. van de algemene bepalingen).

3.9. [eisende partij] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat [gedaagde partij] de woning via AirBnB voor langere periode heeft verhuurd en nog verhuurt aan derden verwezen naar de diverse verklaringen van buurtbewoners (zie producties 10, 11 en 21 tot en met 24 van [eisende partij] ). In die verklaringen van de buurtbewoners is onder meer te lezen dat in ieder geval vanaf 2021 de woning (regelmatig) voor langere en kortere periodes is verhuurd aan derden. Ook werden de buurtbewoners geregeld aangesproken door buitenlandse toeristen die vroegen naar [adres] (de woning) en waar zij konden inchecken. Daarnaast zouden buitenlandse toeristen hebben bevestigd dat de woning een AirBnB was, dat de woning wordt aangeboden op de website van AirBnB en dat er een vrouw was die de sleuteloverdracht deed en de woning schoonmaakte. [gedaagde partij] erkent dat hij de woning via AirBnB heeft verhuurd. Dit heeft [gedaagde partij] ook in zijn e-mail van 2 juli 2025 aan de gemachtigde van [eisende partij] bevestigd (zie productie 13 van [eisende partij] ). Voorts heeft [gedaagde partij] bij zijn reactie stukken uit de AirBnB-portal gevoegd, waaruit blijkt dat hij (in ieder geval) vanaf 2022 de woning zou hebben onderverhuurd. Ten slotte heeft [gedaagde partij] na vragen van de kantonrechter op de zitting eveneens erkend dat de woning tot op de dag van de zitting aan derden via AirBnB was onderverhuurd. Voor de kantonrechter staat daarmee vast dat [gedaagde partij] de woning in ieder geval vanaf 2022 tot en met 29 augustus 2025 aan derden heeft onderverhuurd via AirBnB.

3.10. [gedaagde partij] stelt dat [eisende partij] op de hoogte was van de onderverhuur van de woning. Hij had immers toen hij de woning ging huren aangeven dat hij nauwelijks in de woning zou verblijven vanwege zijn internationale baan bij Shell. Als hij er niet was, zou hij toestaan dat andere mensen in zijn woning zou verblijven om zijn spullen veilig te stellen. De kantonrechter is niet overtuigd geraakt dat [eisende partij] op de hoogte was van de onderverhuur door [gedaagde partij] en dat zij hiervoor toestemming aan [gedaagde partij] heeft gegeven.

3.11. Nog daargelaten dat [eisende partij] gemotiveerd heeft betwist dat zij bekend was met de onderverhuur door [gedaagde partij] en zij [gedaagde partij] toestemming daarvoor heeft gegeven, heeft [gedaagde partij] zijn standpunt op dit punt ook op geen enkele wijze onderbouwd. [gedaagde partij] heeft bovendien wisselende verklaringen gegeven over de onderverhuur van de woning. Enerzijds zou [eisende partij] op de hoogte zijn van de onderverhuur van de woning (welk standpunt door de gemachtigde ook is ingenomen tijdens haar pleidooi), en anderzijds meent [gedaagde partij] dat hij niet wist dat hij voor de onderverhuur voorafgaand schriftelijk toestemming aan [eisende partij] had moeten vragen (zie productie 1 van [gedaagde partij] ). Gevraagd naar deze kennelijke tegenstrijdigheid heeft [gedaagde partij] geen begrijpelijke uitleg gegeven. Zoals aangegeven tijdens de mondelinge behandeling sluit het één het ander uit. Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat voor zover het standpunt van [gedaagde partij] juist zou zijn (dat [eisende partij] bekend was met de onderverhuur), het dan onbegrijpelijk is dat daarover niets in de huurovereenkomst is opgenomen.

3.12. Volgens [gedaagde partij] zou hij onder druk zijn gezet om zijn woning te verhuren. Hij had al twee jaar lang geen inkomen. Hij moest overleven. Ook de overheid keerde hem de rug toe. Ook dit verweer kan [gedaagde partij] niet baten. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde partij] mogelijk in een vervelende situatie verkeerde, is dit geen reden om het verbod van onderverhuur te overtreden. Ook wanneer er sprake is van financiële problemen, vormt dit geen excuus om de woning ‘dan maar’ aan derden te verhuren via AirBnB. [gedaagde partij] had ook andere wegen kunnen bewandelen. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde partij] andere mogelijkheden heeft benut om aan inkomsten te komen.

3.13. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde partij] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen heeft gehandeld. Er is sprake van een ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij] , omdat het gaat om jarenlang en (kennelijk) nog voortdurende onderverhuur. De verwachting is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Vooruitlopend daarop kan de gevorderde ontruiming daarom in beginsel worden toegewezen.

De belangenafweging

3.14. Maar aan een beslissing over de gevorderde ontruiming gaat in het kader van dit kort geding een belangenafweging vooraf, tussen enerzijds het belang van [eisende partij] – weten wie haar huurders zijn en het waarborgen van de veiligheid van de buurtbewoners en hun woonomgeving – bij ontruiming en anderzijds het belang van [gedaagde partij] om in de woning te blijven. Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor de gestelde medische problemen van [gedaagde partij] en het belang om ingeschreven te staan op een woonadres voor onder andere zijn ziektekosten en zijn werk, wegen deze belangen niet zwaarder dan de belangen van [eisende partij] bij ontruiming van de woning. De kantonrechter weegt hierbij zwaar mee dat [gedaagde partij] , ook nadat [eisende partij] hem op 30 juni 2025 had gesommeerd per direct te stoppen met de onderverhuur en nadat [gedaagde partij] op 22 juli 2025 in kort geding had gedagvaard, niet gelijk gestopt is met de onderverhuur en het ter beschikking stellen van de woning aan derden. [gedaagde partij] heeft dit zoals hiervoor al is overwogen ook erkend op de zitting. Op het moment van de zitting verbleven er immers nog AirBnB huurders in de woning. Volgens [gedaagde partij] kon hij de boekingen, waaronder die van de huidige huurders in zijn woning, niet meer annuleren, omdat de huurders al kosten hadden gemaakt (die hadden immers hun vakantie al geboekt), maar bovenal zou hij bij annulering van de boeking(en) een boete aan de huurders moeten betalen. Dat kon hij niet, want hij had het geld niet. Nog daargelaten dat het betalen van een boete bij annulering van een boeking een risico is die voor rekening blijft van [gedaagde partij] en [eisende partij] niet tegengeworpen kan worden, vindt de kantonrechter het onbegrijpelijk dat [gedaagde partij] niet per direct met de onderverhuur is gestopt. Temeer nu [gedaagde partij] weet welk belang voor hem op het spel stond, namelijk het verliezen van zijn woning. Ook lijkt [gedaagde partij] in het geheel niet in te zien dat het onderverhuren van de woning daadwerkelijk een probleem is. [gedaagde partij] lijkt in zijn schrijven maar ook op de zitting te suggereren dat het zijn recht is om dat te mogen doen. Er is volgens [gedaagde partij] geen enkel probleem dat hij de woning jarenlang via AirBnB heeft verhuurd. De kantonrechter is, gelet op het voorgaande, er dan ook van overtuigd geraakt dat [gedaagde partij] zijn gedrag niet zal veranderen, ondanks een enkele toezegging om vanaf heden niet meer te zullen gaan onderverhuren. Verder is niet gebleken of gesteld dat [gedaagde partij] in een noodsituatie zal komen te verkeren als hij de woning moet verlaten. [gedaagde partij] heeft op de zitting gezegd dat hij bij vrienden en/of familie kan verblijven zoals hij dat ook al zeer regelmatig en (kennelijk ook) op langere basis deed toen hij de woning via AirBnB onderverhuurde. Hoewel dat misschien niet een ideale situatie is, wordt daarmee wel voorkomen dat [gedaagde partij] op straat komt te staan.

Conclusie ten aanzien van de ontruiming

3.15. Omdat aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontruiming zal worden toegewezen en de belangenafweging in het voordeel van [eisende partij] uitvalt, heeft [eisende partij] recht en belang bij een ontruiming van de woning. De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen.

De ontruimingstermijn

3.16. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

De vordering tot betaling van het voorschot op de schadevergoeding (winstafdracht) / de contractuele boete / de lopende huurverplichting en de buitengerechtelijke incassokosten

Waarom wordt de betaling van het voorschot op de schadevergoeding van € 32.886,88 (winstafdracht) afgewezen?

3.17. [eisende partij] vordert op grond van artikel 6:74 BW in samenhang met artikel 6:104 BW een voorschot op de schadevergoeding, zijnde de winstafdracht vanwege de verhuur van de woning via AirBnB. [gedaagde partij] heeft de verschuldigdheid van die winstafdracht betwist.

3.18. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van het voorschot op de schadevergoeding (winstafdracht) van € 32.886,88 af en wel om het volgende.

3.19. Nog daargelaten dat de kantonrechter van oordeel is dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld die meebrengen dat een onmiddellijke voorziening nodig is, leent de vordering tot betaling van het voorschot op de schadevergoeding zich niet voor behandeling in kort geding. [gedaagde partij] heeft de hoogte van de winst betwist. Volgens [gedaagde partij] was er geen winst, althans was de winst negatief. De door [eisende partij] in het geding gebrachte stukken geven daarover geen duidelijkheid. Op dit moment kan dan ook niet vastgesteld worden dat [gedaagde partij] het gevorderde voorschot op de schadevergoeding aan [eisende partij] moet betalen. Om tot een afgewogen oordeel te kunnen komen is naar het oordeel van de kantonrechter nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering nodig. De aard van een kort geding procedure leent zich hiervoor niet. Een bodemprocedure is daarvoor de geschikte weg. De vordering tot betaling van € 32.886,88 wordt daarom afgewezen. Dit betekent dat [gedaagde partij] op dit moment het voorschot op de schadevergoeding van € 32.886,88 niet aan [eisende partij] hoeft te betalen.

Waarom wordt de betaling van de contractuele boete van € 5.100,00 afgewezen?

3.20. [eisende partij] heeft haar vordering tot betaling van de contractuele boete gebaseerd op artikel 11.1. sub d van de huurovereenkomst. [gedaagde partij] heeft de verschuldigdheid van de boete betwist. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 5.100,00 af en wel om het volgende.

3.21. Allereerst geldt ten aanzien van deze vordering dat er onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit volgt dat er een spoedeisend belang is waaruit volgt dat er in kort geding hierop beslist moet worden. Daarnaast moet de kantonrechter op grond van Europese regelgeving beoordelen of het door [eisende partij] ingeroepen boetebeding onredelijk bezwarend is, doordat dit het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (in dit geval [gedaagde partij] ) aanzienlijk verstoort. Daarbij moet het cumulatieve effect van alle boetebedingen die op de gestelde tekortkoming zien te worden betrokken, ongeacht of daar een beroep op wordt gedaan. Ook kan daarbij een wettelijke voorziening worden betrokken, voor zover die het karakter van een sanctie heeft (HvJ EU, 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687).

3.22. De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende zeker is dat de gevorderde boete in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Artikel 11.1. sub d van de huurovereenkomst stelt op het onderverhuur van de woning een boete van € 1.500,00 per overtreding, zonder onderscheid te maken in soort en ernst van de overtreding. Daarnaast bepaalt hetzelfde artikel dat een boete is verschuldigd van € 75,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,00, onverminderd het recht van de verhuurder ( [eisende partij] ) op nakoming en/of schadevergoeding. Verder staat in hetzelfde artikel nog de verplichting tot afdracht van de genoten winst. Voor zover die verplichting tot winstafdracht is gebaseerd op artikel 6:104 BW kan deze schade naar het oordeel van de kantonrechter worden gelijkgesteld met een contractuele boete. [eisende partij] hoeft haar schade immers niet te bewijzen, maar deze wordt (of kan worden) begroot op de genoten winst. Dit leidt er in onderling verband en samenhang toe dat de verwachting zal zijn dat in de bodemprocedure geoordeeld wordt dat het beding oneerlijk is. De vordering tot betaling van de gevorderde boete van € 5.100,00 wordt (ook) daarom afgewezen. Dit betekent dat [gedaagde partij] op dit moment de contractuele boete van € 5.100,00 niet aan [eisende partij] hoeft te betalen.

Waarom wordt de vordering tot betaling van de huurtermijnen en/of gebruiksvergoeding vanaf 1 september 2025 afgewezen?

3.23. [eisende partij] vordert betaling van de huur en/of gebruiksvergoeding vanaf 1 september 2025. De kantonrechter wijst de vordering af en wel om het volgende.

3.24. [eisende partij] vordert betaling van de toekomstige huurtermijnen die vanaf 1 september 2025 verschuldigd zijn. [eisende partij] heeft op dit moment nog geen recht op deze bedragen. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde partij] de lopende huur nu niet voldoet en/of dat [gedaagde partij] in de toekomst niet aan zijn betalingsverplichting zal voldoen. De vordering tot betaling van de (toekomstige) huurtermijnen vanaf 1 september 2025 wordt dan ook afgewezen.

3.25. De kantonrechter overweegt ten overvloede het volgende. De betalingsverplichting om de maandelijkse huur tijdig en bij vooruitbetaling te betalen vloeit voort uit de huurovereenkomst tussen partijen. [gedaagde partij] moet zolang de huurovereenkomst voortduurt zich houden aan die (tijdige) betalingsverplichting.

Waarom wordt de buitengerechtelijke incassokosten van € 319,20 afgewezen?

3.26. [eisende partij] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat [eisende partij] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW door [gedaagde partij] op zijn laatst is ontvangen, dan wel op welke datum [eisende partij] deze aanmaning aan [gedaagde partij] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 319,20 wordt afgewezen. Dit betekent dat [gedaagde partij] het bedrag van € 319,20 aan buitengerechtelijke incassokosten niet aan [eisende partij] hoeft te betalen.

[gedaagde partij] moet de proceskosten betalen

3.27. [gedaagde partij] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:

3.28. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4 De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,

4.1. veroordeelt [gedaagde partij] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisende partij] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisende partij] ,

4.2. veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 2.259,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3. veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Blanke en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2025.

HHt/37278