Huurrecht

Een beroep op wederzijdse dwaling slaagt als beide partijen een overeenkomst sluiten op basis van een onjuiste, ongeclausuleerde mededeling van de gemeente. De dwaling blijft niet voor rekening van de dwalende partij die mocht afgaan op deze door de wederpartij verstrekte informatie.

Na een voorzittersuitspraak van de huurcommissie kan een partij kiezen: of binnen drie weken in verzet bij de huurcommissie, óf binnen acht weken rechtstreeks naar de kantonrechter. De verzetprocedure is geen verplichte tussenstap om toegang tot de rechter te krijgen.

Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) is de feitelijke energieprestatie op de ingangsdatum van de huur bepalend. Een energielabel dat pas na deze datum is vastgesteld, mag worden gebruikt, mits het tijdig beschikbaar is voor de beslissing van de huurcommissie of kantonrechter.

Bij de uitleg van een vaststellingsovereenkomst (Haviltex) zijn ook omstandigheden rond de eerdere overeenkomst relevant. Bindend adviseurs moeten onafhankelijk zijn en hoor en wederhoor toepassen, wat inhoudt dat partijen gelijke kansen krijgen om op (concept)rapporten en aangeleverde informatie te reageren.

Een door een bewoner betaalde vergoeding voor leegstandsbeheer kwalificeert pas als huur als deze een tegenprestatie voor het gebruik is. Het oordeel van een rechter dat dit het geval is, moet begrijpelijk zijn in het licht van de door de beheerder aangevoerde, onweersproken kostenposten.

Een verhuurder mag beslag leggen op huurtoeslag voor oude huurschulden; een temporeel verband is niet vereist. Bij verrekening met een huurschuld bepaalt een duidelijke verrekeningsverklaring de toerekening, niet de wettelijke volgorde van de meest bezwarende schuld.

De rechter in een schadestaatprocedure moet het dictum van de hoofdzaak uitleggen in het licht van de overwegingen en het partijdebat. Een enge, letterlijke uitleg die hiermee in strijd is, kan onbegrijpelijk zijn en tot vernietiging leiden.

Indien bij aanvang van de huur geen WOZ-waarde bekend is, is de minimum-WOZ-waarde uit het waarderingsstelsel ongeschikt. Een redelijke wetstoepassing vereist dat de relevante waarde op een andere objectieve en transparante wijze wordt bepaald, om recht te doen aan de wetsdoelen.

De Hoge Raad oordeelt dat bij een beroep op dringend eigen gebruik de bewijslast voor alternatieve mogelijkheden bij de huurder ligt. Een eerdere keuze van de verhuurder om het bedrijf te verkopen doet, veertien jaar later, niet zonder meer af aan de dringendheid.

Een huurder heeft geen recht op de wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en inrichtingskosten als de verhuurder tijdens een renovatie een redelijke en passende, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt. Het doel van de vergoeding is dan al in natura voldaan.

Een warmte-koudeopslaginstallatie (WKO) is een onroerende aanhorigheid (art. 7:233 BW). De kapitaal- en onderhoudskosten daarvan moeten in de kale huurprijs worden verwerkt. In de conflictperiode prevaleerde de beschermende werking van het huurrecht (art. 7:237 lid 2 BW) boven de oude Warmtewet 2014.

Contractuele vertragingsrente over een boedelschuld, zoals huur na faillissement, is eveneens een boedelschuld. Een gebrek aan geldmiddelen in de boedel levert geen overmacht op voor de curator, waardoor verzuim kan intreden en de contractueel bedongen rente verschuldigd is als boedelschuld.

De gedwongen sluiting van 290-bedrijfsruimte door overheidsmaatregelen tijdens de coronapandemie is geen gebrek (art. 7:204 BW), maar een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Dit rechtvaardigt een huurprijsvermindering, waarbij het nadeel in beginsel gelijk wordt verdeeld tussen huurder en verhuurder.

De Hoge Raad verduidelijkt dat bij de beoordeling van administratiekosten (art. 7:264 BW) eerst gekeken moet worden of de prestatie de huurder een bate oplevert. Is dat zo, dan wordt de redelijkheid van de hoogte van de kosten beoordeeld. Kosten voor normale exploitatie zijn voor de verhuurder.

De Hoge Raad oordeelt dat de Warmtewet 2014 (geldig tot 2019) zo moet worden uitgelegd dat het toepassen van correctiefactoren, zoals voor warmteverlies via leidingen, niet verboden was. Een dergelijke correctie draagt bij aan een nauwkeurige en rechtvaardige kostenverdeling.

De Hoge Raad oordeelt dat een hof terughoudend moet zijn bij het opzijzetten van een exoneratiebeding op grond van art. 6:248 lid 2 BW. Het enkele feit dat een tekortkoming de kern van de prestatie raakt, is onvoldoende om een beroep op de exoneratie onaanvaardbaar te maken.

Een hof mag een vordering niet als beperkt beschouwen op basis van een enkele uitlating van een advocaat ter zitting, als het gehele partijdebat en de gedingstukken duiden op een bredere grondslag. Een dergelijke beperkte uitleg is onbegrijpelijk.

De regel 'koop breekt geen huur' (art. 7:226 BW) is niet van toepassing als de eigenaar die de zaak overdraagt een ander is dan de verhuurder. Voor gebondenheid van de koper op grond van onrechtmatige daad zijn bijzondere omstandigheden vereist; enkel wetenschap van de huur is onvoldoende.

Ook bij geliberaliseerde huur zijn afspraken over servicekosten niet onbeperkt. De in de huurovereenkomst afgesproken bedragen zijn voorschotten. De verhuurder moet jaarlijks afrekenen op basis van de werkelijke kosten, conform het dwingendrechtelijke stelsel van artikel 7:259 BW.

Voor de kwalificatie van een overeenkomst als pacht is niet de partijbedoeling, maar de inhoud beslissend. Voldoen de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke omschrijving van pacht (art. 7:311 BW), dan is er sprake van pacht, ongeacht de naam die partijen eraan geven.

De Hoge Raad stelt dat art. 6:265 lid 1 BW zo moet worden uitgelegd dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. De 'tenzij-bepaling' is geen zeldzame uitzondering; alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Het oordeel dat een betaling op huur zag en niet op koop, is onbegrijpelijk omdat het hof essentiële stellingen van de eisers over de bedoeling van partijen onvoldoende kenbaar in zijn beoordeling heeft betrokken.

Twee aparte, aan elkaar gelieerde vennootschappen kunnen als 'dezelfde partij' worden gezien in de zin van art. 7:313 lid 3 BW. Dit is mogelijk om ontduiking van de dwingendrechtelijke bepalingen van hoevepacht tegen te gaan, met name tussen professionele partijen.

Het beëindigen van een hoofdhuurovereenkomst betekent niet automatisch dat de onderverhuurder tekortschiet jegens de onderhuurder. Van een tekortkoming is pas sprake als het feitelijke gebruik van het gehuurde door de onderhuurder wordt gestoord, bijvoorbeeld doordat de hoofdverhuurder de zaak opeist.

De Hoge Raad oordeelt dat het Nederlandse stelsel van sociale huurregelgeving niet in strijd is met het eigendomsrecht (art. 1 EP). Het enkele feit dat een verhuurder verlies lijdt of geen "decent profit" behaalt, is onvoldoende voor een succesvol beroep op systeemniveau.

Art. 7:226 BW ('koop breekt geen huur') kan extensief worden uitgelegd bij de overdracht van een deel van een verhuurde zaak. Dit kan leiden tot splitsing van de huurovereenkomst. De huurder mag huurbetaling opschorten totdat de verhuurders gezamenlijk de nieuwe huurverdeling meedelen.

Het weigeren van medewerking aan een buitengerechtelijk akkoord dat slechts met een deel van de schuldeisers is gesloten, kan misbruik van bevoegdheid (art. 3:13 BW) opleveren. Dit geldt met name als de weigerende schuldeiser profiteert van de offers die de andere schuldeisers brengen.

Bij een onsplitsbare gemengde overeenkomst van opdracht en huur van bedrijfsruimte, kunnen de regels van de overheersende overeenkomst (opdracht) prevaleren boven dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen, indien de bepalingen onverenigbaar zijn en de aard van de overeenkomst zich daartegen verzet (art. 6:215 BW).

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie (art. 7:220 BW) is alleen verschuldigd als de renovatiewerkzaamheden zelf een verhuizing noodzakelijk maken, los van eventuele andere dringende werkzaamheden. Het initiatief van de huurder is irrelevant. Dit recht is van dwingendrechtelijke aard en kan niet worden weggenomen.

De appelrechter moet een boetebeding ambtshalve toetsen op oneerlijkheid, ook als de appellant hierover geen specifieke grief aanvoert. Dit moet zolang de vordering die op het beding is gebaseerd, wél onderdeel is van de rechtsstrijd in hoger beroep.