huurrecht

Een beding dat de consument verplicht alle gerechtelijke kosten te betalen, is oneerlijk. De Hoge Raad is onzeker of na vernietiging nog een proceskostenveroordeling op basis van de wet (art. 237 Rv) kan volgen en stelt hierover een prejudiciële vraag aan het HvJEU.

Het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW geldt voor de gehele categorie vergoedingen waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, zoals servicekosten voor een bepaald tijdvak. Het is niet relevant of over elke afzonderlijke kostenpost binnen die categorie een uitspraak is gevraagd.

Een overeenkomst die bewoners na het overlijden van de huurder tijdelijk gebruik van de woning gunt om ontruiming te voorkomen, kwalificeert niet automatisch als huurovereenkomst. Zeker niet als dit in een vaststellingsovereenkomst is vastgelegd om onzekerheid te beëindigen.

Een huurprijswijzigingsbeding met een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de CPI-indexatie is in beginsel niet oneerlijk. Het opslagdeel moet apart van het indexatiedeel worden getoetst. Indien een beding toch oneerlijk is, mag de rechter niet ambtshalve verrekenen met eerdere onverschuldigde betalingen.

Een verhuurder moet op grond van redelijkheid en billijkheid meewerken aan onderverhuur door een huurder met huurgarantie, ook als huur en looptijd afwijken van de garantie. Een onredelijk afhoudende houding kan leiden tot matiging van de aanspraak van de verhuurder.

Een beroep op wederzijdse dwaling slaagt als beide partijen een overeenkomst sluiten op basis van een onjuiste, ongeclausuleerde mededeling van de gemeente. De dwaling blijft niet voor rekening van de dwalende partij die mocht afgaan op deze door de wederpartij verstrekte informatie.

Na een voorzittersuitspraak van de huurcommissie kan een partij kiezen: of binnen drie weken in verzet bij de huurcommissie, óf binnen acht weken rechtstreeks naar de kantonrechter. De verzetprocedure is geen verplichte tussenstap om toegang tot de rechter te krijgen.

Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) is de feitelijke energieprestatie op de ingangsdatum van de huur bepalend. Een energielabel dat pas na deze datum is vastgesteld, mag worden gebruikt, mits het tijdig beschikbaar is voor de beslissing van de huurcommissie of kantonrechter.

Een door een bewoner betaalde vergoeding voor leegstandsbeheer kwalificeert pas als huur als deze een tegenprestatie voor het gebruik is. Het oordeel van een rechter dat dit het geval is, moet begrijpelijk zijn in het licht van de door de beheerder aangevoerde, onweersproken kostenposten.

Bij de uitleg van een vaststellingsovereenkomst (Haviltex) zijn ook omstandigheden rond de eerdere overeenkomst relevant. Bindend adviseurs moeten onafhankelijk zijn en hoor en wederhoor toepassen, wat inhoudt dat partijen gelijke kansen krijgen om op (concept)rapporten en aangeleverde informatie te reageren.

Een verhuurder mag beslag leggen op huurtoeslag voor oude huurschulden; een temporeel verband is niet vereist. Bij verrekening met een huurschuld bepaalt een duidelijke verrekeningsverklaring de toerekening, niet de wettelijke volgorde van de meest bezwarende schuld.

De rechter in een schadestaatprocedure moet het dictum van de hoofdzaak uitleggen in het licht van de overwegingen en het partijdebat. Een enge, letterlijke uitleg die hiermee in strijd is, kan onbegrijpelijk zijn en tot vernietiging leiden.

Indien bij aanvang van de huur geen WOZ-waarde bekend is, is de minimum-WOZ-waarde uit het waarderingsstelsel ongeschikt. Een redelijke wetstoepassing vereist dat de relevante waarde op een andere objectieve en transparante wijze wordt bepaald, om recht te doen aan de wetsdoelen.

De Hoge Raad oordeelt dat bij een beroep op dringend eigen gebruik de bewijslast voor alternatieve mogelijkheden bij de huurder ligt. Een eerdere keuze van de verhuurder om het bedrijf te verkopen doet, veertien jaar later, niet zonder meer af aan de dringendheid.

Een huurder heeft geen recht op de wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en inrichtingskosten als de verhuurder tijdens een renovatie een redelijke en passende, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt. Het doel van de vergoeding is dan al in natura voldaan.

Een warmte-koudeopslaginstallatie (WKO) is een onroerende aanhorigheid (art. 7:233 BW). De kapitaal- en onderhoudskosten daarvan moeten in de kale huurprijs worden verwerkt. In de conflictperiode prevaleerde de beschermende werking van het huurrecht (art. 7:237 lid 2 BW) boven de oude Warmtewet 2014.

Contractuele vertragingsrente over een boedelschuld, zoals huur na faillissement, is eveneens een boedelschuld. Een gebrek aan geldmiddelen in de boedel levert geen overmacht op voor de curator, waardoor verzuim kan intreden en de contractueel bedongen rente verschuldigd is als boedelschuld.

De gedwongen sluiting van 290-bedrijfsruimte door overheidsmaatregelen tijdens de coronapandemie is geen gebrek (art. 7:204 BW), maar een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Dit rechtvaardigt een huurprijsvermindering, waarbij het nadeel in beginsel gelijk wordt verdeeld tussen huurder en verhuurder.

De Hoge Raad verduidelijkt dat bij de beoordeling van administratiekosten (art. 7:264 BW) eerst gekeken moet worden of de prestatie de huurder een bate oplevert. Is dat zo, dan wordt de redelijkheid van de hoogte van de kosten beoordeeld. Kosten voor normale exploitatie zijn voor de verhuurder.

De Hoge Raad oordeelt dat de Warmtewet 2014 (geldig tot 2019) zo moet worden uitgelegd dat het toepassen van correctiefactoren, zoals voor warmteverlies via leidingen, niet verboden was. Een dergelijke correctie draagt bij aan een nauwkeurige en rechtvaardige kostenverdeling.

De Hoge Raad oordeelt dat een hof terughoudend moet zijn bij het opzijzetten van een exoneratiebeding op grond van art. 6:248 lid 2 BW. Het enkele feit dat een tekortkoming de kern van de prestatie raakt, is onvoldoende om een beroep op de exoneratie onaanvaardbaar te maken.

Een hof mag een vordering niet als beperkt beschouwen op basis van een enkele uitlating van een advocaat ter zitting, als het gehele partijdebat en de gedingstukken duiden op een bredere grondslag. Een dergelijke beperkte uitleg is onbegrijpelijk.

De regel 'koop breekt geen huur' (art. 7:226 BW) is niet van toepassing als de eigenaar die de zaak overdraagt een ander is dan de verhuurder. Voor gebondenheid van de koper op grond van onrechtmatige daad zijn bijzondere omstandigheden vereist; enkel wetenschap van de huur is onvoldoende.

Ook bij geliberaliseerde huur zijn afspraken over servicekosten niet onbeperkt. De in de huurovereenkomst afgesproken bedragen zijn voorschotten. De verhuurder moet jaarlijks afrekenen op basis van de werkelijke kosten, conform het dwingendrechtelijke stelsel van artikel 7:259 BW.

Voor de kwalificatie van een overeenkomst als pacht is niet de partijbedoeling, maar de inhoud beslissend. Voldoen de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke omschrijving van pacht (art. 7:311 BW), dan is er sprake van pacht, ongeacht de naam die partijen eraan geven.

De Hoge Raad stelt dat art. 6:265 lid 1 BW zo moet worden uitgelegd dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. De 'tenzij-bepaling' is geen zeldzame uitzondering; alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Het oordeel dat een betaling op huur zag en niet op koop, is onbegrijpelijk omdat het hof essentiële stellingen van de eisers over de bedoeling van partijen onvoldoende kenbaar in zijn beoordeling heeft betrokken.

Twee aparte, aan elkaar gelieerde vennootschappen kunnen als 'dezelfde partij' worden gezien in de zin van art. 7:313 lid 3 BW. Dit is mogelijk om ontduiking van de dwingendrechtelijke bepalingen van hoevepacht tegen te gaan, met name tussen professionele partijen.

Het beëindigen van een hoofdhuurovereenkomst betekent niet automatisch dat de onderverhuurder tekortschiet jegens de onderhuurder. Van een tekortkoming is pas sprake als het feitelijke gebruik van het gehuurde door de onderhuurder wordt gestoord, bijvoorbeeld doordat de hoofdverhuurder de zaak opeist.

De Hoge Raad oordeelt dat het Nederlandse stelsel van sociale huurregelgeving niet in strijd is met het eigendomsrecht (art. 1 EP). Het enkele feit dat een verhuurder verlies lijdt of geen "decent profit" behaalt, is onvoldoende voor een succesvol beroep op systeemniveau.

Art. 7:226 BW ('koop breekt geen huur') kan extensief worden uitgelegd bij de overdracht van een deel van een verhuurde zaak. Dit kan leiden tot splitsing van de huurovereenkomst. De huurder mag huurbetaling opschorten totdat de verhuurders gezamenlijk de nieuwe huurverdeling meedelen.

Het weigeren van medewerking aan een buitengerechtelijk akkoord dat slechts met een deel van de schuldeisers is gesloten, kan misbruik van bevoegdheid (art. 3:13 BW) opleveren. Dit geldt met name als de weigerende schuldeiser profiteert van de offers die de andere schuldeisers brengen.

Bij een onsplitsbare gemengde overeenkomst van opdracht en huur van bedrijfsruimte, kunnen de regels van de overheersende overeenkomst (opdracht) prevaleren boven dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen, indien de bepalingen onverenigbaar zijn en de aard van de overeenkomst zich daartegen verzet (art. 6:215 BW).

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie (art. 7:220 BW) is alleen verschuldigd als de renovatiewerkzaamheden zelf een verhuizing noodzakelijk maken, los van eventuele andere dringende werkzaamheden. Het initiatief van de huurder is irrelevant. Dit recht is van dwingendrechtelijke aard en kan niet worden weggenomen.

De appelrechter moet een boetebeding ambtshalve toetsen op oneerlijkheid, ook als de appellant hierover geen specifieke grief aanvoert. Dit moet zolang de vordering die op het beding is gebaseerd, wél onderdeel is van de rechtsstrijd in hoger beroep.

De professionaliteit van een verhuurder en het feit dat deze hoofdhuurder is, betekenen niet automatisch dat hij geacht wordt de precieze bestemming van een pand te kennen. Een mededelingsplicht over mogelijke problemen met het bestemmingsplan wordt niet snel aangenomen als de verhuurder niet daadwerkelijk op de hoogte was.

Het kosteloos plaatsen van een huurwoning op een bemiddelingssite geldt als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder. Dit verbiedt de bemiddelaar loon te vragen aan de huurder (art. 7:417 lid 4 BW), tenzij de website slechts functioneert als 'elektronisch prikbord' zonder partijen af te schermen.

Een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding voor bedrijfsruimte (art. 7:291 lid 3 BW) kan ook na aanvang van de huur worden ingediend. Zelfs als de huurder het beding al buitengerechtelijk heeft vernietigd, moet de rechter het verzoek van de verhuurder tot goedkeuring alsnog behandelen.

Het wettelijke stelsel van huurprijsregulering vormt geen schending van het eigendomsrecht (art. 1 EP EVRM). Een beroep hierop slaagt enkel als de verhuurder een individuele en buitensporige last ('individual and excessive burden') aantoont, waarvoor een zeer beperkt positief rendement onvoldoende is.

Bij de vraag of een gemengde huurovereenkomst kan worden gesplitst, moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen. De rechter kijkt naar de partijbedoeling bij aanvang, het huidige gebruik en de gevolgen van splitsing. Aan geen enkele omstandigheid komt op voorhand doorslaggevend gewicht toe.

Huur van grond waarop de huurder een tankstation sticht, blijft huur van onbebouwde grond. Latere, opvolgende huurovereenkomsten veranderen dit niet, tenzij partijen expliciet de bedoeling hadden om een nieuwe, wezenlijk afwijkende overeenkomst voor de bebouwde bedrijfsruimte aan te gaan. De huurbescherming voor bedrijfsruimte is niet van toepassing.

De huur van een onbebouwd terrein waarop de huurder opstallen handhaaft of opricht voor de exploitatie van een 7:290-bedrijfsruimte, valt in beginsel niet onder het huurregime voor bedrijfsruimte. De huurovereenkomst had, ondanks de bestaande bebouwing, expliciet betrekking op het terrein en niet op de opstallen.

Een schuldeiser mag in een gerechtelijke procedure andere of nieuwe gronden aanvoeren voor een buitengerechtelijke ontbinding dan in de ontbindingsverklaring vermeld. Als een verhuurder na een brand niet met de vereiste spoed herstelt, kan de verplichting tot herstel 'zonder vertraging' blijvend onmogelijk worden, waardoor verzuim niet vereist is.

Het eindigen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding door opname van de huurder in een zorgcentrum staat een vordering tot huurvoortzetting na diens overlijden (art. 7:268 lid 2 BW) niet per se in de weg. De rechter moet alle omstandigheden van het geval beoordelen.

De kwalificatie van een overeenkomst hangt af van de omstandigheden. Niet beslissend is of voldaan is aan de losse elementen van huur, maar of de inhoud en strekking van de overeenkomst, in hun geheel beschouwd, als huur kunnen worden aangemerkt.

Een contractueel beding dat de verhuurder recht geeft op schadevergoeding voor leegstand na opzegging van de huur door de curator op grond van art. 39 Faillissementswet, is nietig. Dit beding doorkruist de wettelijke belangenafweging tussen de boedel en de verhuurder die aan dit artikel ten grondslag ligt.

De wachttijd van drie jaar voor een opvolgend verhuurder die het gehuurde voor persoonlijk gebruik wil (art. 7:296 lid 2 BW), geldt niet bij een opzegging na tien jaar. De beëindiging wordt dan beoordeeld via een algemene belangenafweging op grond van art. 7:296 lid 3 BW.

De potentiële gevaarzetting door de enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest kan een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het is niet noodzakelijk dat het asbest daadwerkelijk vrijkomt; het risico op vrijkomen bij normaal gebruik of voorzienbare gebeurtenissen is al voldoende.

Een koopoptie in een huurovereenkomst gaat alleen over op de nieuwe eigenaar (art. 7:226 BW) als deze onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde tegen een tegenprestatie. Dit vereist dat in de huurprijs een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging is verdisconteerd.