ECLI:NL:RBDHA:2025:13494 - Rechtbank Den Haag - 23 juli 2025
Uitspraak
Rechtsgebieden
Genoemde wetsartikelen
Uitspraak inhoud
Team handel
Zaaknummer: C/09/669479 / HA ZA 24-588
Vonnis van 23 juli 2025
in de zaak van
[eiser] te [woonplaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, advocaat: mr. M.B. van Munster,
tegen
1 [gedaagde 1] te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2] te [woonplaats 2] ,3. [bedrijf] B.V. te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, advocaat: mr. J.F.M. Verheij.
Eiser wordt hierna ook [eiser] genoemd. Gedaagden worden [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [bedrijf] (en gezamenlijk: [gedaagden] c.s.) genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gezamenlijk ook [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. genoemd.
1 De procedure
1.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
-
de dagvaarding van 4 juli 2024 met de producties 1 - 15;
-
de conclusie van antwoord, tevens provisionele vordering en eis in reconventie, met de producties 1 – 5;
-
het tussenvonnis van 2 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
-
de conclusie van antwoord in de provisionele vordering en de vordering in reconventie met producties 16 – 19;
-
de akte overlegging producties van [eiser] met producties 20 – 27;
-
de akte uitlating tevens wijziging eis in reconventie van [gedaagden] c.s. met producties 6 – 9;
-
de akte overlegging producties van [gedaagden] c.s. met productie 10;
-
de door partijen op verzoek van de rechtbank overgelegde splitsingsaktes.
1.2. Op 21 januari heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren partijen aanwezig, bijgestaan door hun advocaat. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Vervolgens is de procedure op verzoek van partijen enige tijd aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen.
1.3. Op de rol van 26 maart 2025 hebben partijen de rechtbank bericht dat zij geen minnelijke regeling hebben getroffen. Van de zijde van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. is daarbij een akte genomen, mede houdende wijziging van eis in reconventie, waarin onder meer is ingegaan op de stand van zaken in de bestuursrechtelijke procedure (zie hierna onder 2.8 e.v.). Bij akte van 30 april 2025 heeft [eiser] op die akte uitlaten gereageerd. Vervolgens is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [eiser] is, sinds 1997, eigenaar van het appartementsrecht behorende bij de [adres 1] in Den Haag. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. is sinds 10 oktober 2023 eigenaar van het appartementsrecht behorende bij [adres 2] in Den Haag. De panden waartoe beide appartementen behoren liggen naast elkaar.
2.2. [gedaagden] is een onderneming op het gebied van projectmanagement voor verbouwingen en renovaties. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. is (middellijk) bestuurder en (mede) eigenaar van [gedaagden] .
2.3. Het appartement van [eiser] omvat onder meer de bovenste verdieping. [eiser] heeft tot 2008 in het appartement gewoond en het sindsdien verhuurd.
2.4. Het perceel van het appartement van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. was oorspronkelijk gesplitst in twee appartementsrechten: de begane grond met tuin (appartementsindex 1) en de daarboven gelegen twee verdiepingen plus zolder (appartementsindex 2). Bij notariële akte van 9 mei 2023 is de splitsingsakte gewijzigd waarbij onder meer de splitsing van het perceel is gewijzigd. Het appartement op de begane grond is ongewijzigd gebleven, maar het daarboven gelegen appartement is gesplitst in twee nieuwe appartementsrechten: de eerste verdieping (appartementsindex 3) en de tweede verdieping plus zolder (appartementsindex 4). Laatstgenoemde appartement is het appartement van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s.
2.5. De appartementen van [eiser] en [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. grenzen, in elk geval op de zolderverdieping, aan elkaar. Zowel de zolderverdieping van het appartement van [eiser] als dat van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. betreft een zogenoemde kapverdieping, waarbij de schuine zijden van de daken naar elkaar toe lopen. Ten tijde van de verkrijging van het appartement door [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. was op het schuine dak van het appartement van [eiser] (aan de kant van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s.) al een dakkapel geplaatst. Deze dakkapel (hierna: de dakkapel van [eiser] ) bevat doorzichtige ramen.
2.6. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. heeft zijn appartement verbouwd. Daarbij is onder meer op zijn dak, aan de kant van [eiser] , ook een dakkapel aangebracht. Deze dakkapel (hierna: de dakkapel) grenst aan de dakkapel van [eiser] . De zijmuur van de dakkapel, die grenst aan de dakkapel van [eiser] , is niet voorzien van beglazing. In eerste instantie was die zijmuur afgetimmerd met houten planken, later is dit – op last van de gemeente – vervangen door een gemetselde muur. Doordat de dakkapel vlak tegen die van [eiser] is geplaatst, wordt vanuit de dakkapel van [eiser] nu aangekeken tegen de dakkapel. In het dossier bevindt zich een video-opname vanuit de dakkapel van [eiser] waaruit blijkt dat de ramen in die dakkapel volledig worden afgesloten door de zijmuur van de dakkapel en de lichtinval vrijwel volledig wordt ontnomen. De afstand tussen de ramen van de dakkapel van [eiser] en de dakkapel bedraagt zo’n 10 tot 30 cm.
2.7. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. heeft ook in het schuine dak, aan de straatkant, een kiepraam aangebracht (in navolging op partijen hierna: het Velux-dakraam). Op de hiernaast weergegeven foto, aangeleverd door [eiser] , is het Velux-dakraam zichtbaar (productie 15, tekst en pijlen toegevoegd door [eiser] ).
2.8. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. heeft zich erop beroepen dat de dakkapel van [eiser] is gebouwd zonder de, volgens [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. vereiste, (omgevings)vergunning. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. heeft in dat kader een handhavingsverzoek gedaan bij de gemeente Den Haag, wat is afgewezen. Tegen die beslissing is door [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. bezwaar aangetekend.
2.9. In het kader van de bezwaarprocedure is door de Adviescommissie bezwaarschriften een op 19 februari 2025 gedateerd advies uitgebracht aan burgemeester en wethouders. In het advies staat, onder meer, het volgende:
“De woning dateert oorspronkelijk uit 1886. Na (…) is geconstateerd dat er geen bruikbare bouwtekeningen met een hoog detailniveau beschikbaar zijn. (…) De exacte bouwdatum van de dakkapel [van [eiser] , rechtbank] blijft daarmee onduidelijk.
(…)
Niet bestreden is dat derde-belanghebbende [ [eiser] , rechtbank] sinds 22 oktober 1997 eigenaar van de woning is. De dakkapel zou reeds bij de koop van de woning op het dak aanwezig zijn, ten bewijze waarvan hij een paar oude foto’s heeft ingediend, o.m. genomen vanaf de binnenkant van de dakkapel. Voorts is namens het college in het verweerschrift gesteld dat op grond van luchtfoto’s kan worden vastgesteld dat de dakkapel al sinds 1980 op het dak aanwezig is. Gemachtigde [de advocaat van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s., rechtbank] bestrijdt het feit, echter zonder deze stelling van tegenbewijs te voorzien.
Het vorenstaande afgewogen en beoordeeld, heeft de commissie geen redenen gevonden om aan te nemen dat de constatering dat de dakkapel reeds voor de aankoop in 1997, op de woning aanwezig was, onjuist is.
2.10. De Adviescommissie bezwaarschriften heeft geadviseerd het bezwaar ongegrond te verklaren. De gemeente Den Haag heeft dat advies overgenomen. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. heeft bij deze rechtbank beroep ingesteld tegen deze beslissing op bezwaar. De beroepsprocedure is bij deze rechtbank bekend onder procedurenummer SGR 25/1952.
3 Het geschil
in conventie
3.1. [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [gedaagden] c.s. veroordeelt om binnen één maand (primair) de dakkapel te verwijderen althans (subsidiair) deze zo aan te passen dat de afstand tussen de dakkapel en de ramen van de dakkapel van [eiser] tenminste twee meter bedraagt; II. [gedaagden] c.s. veroordeelt om binnen één maand het Velux-dakraam te verwijderen; III. [gedaagden] c.s. veroordeelt om binnen één maand de dakgoot tussen beide appartementen te herstellen; IV. [gedaagden] c.s. veroordeelt om binnen één maand alle over de erfgrens gebouwde delen van de dakkapel te verwijderen; V. [gedaagden] c.s. veroordeelt tot betaling van een dwangsom met betrekking tot de vorderingen I-IV; VI. voor recht verklaart dat er door verjaring een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht is ontstaan; VII. [gedaagden] c.s. veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten; VIII. [gedaagden] c.s. veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagden] c.s. voert verweer. [gedaagden] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [gedaagden] c.s. vordert voorwaardelijk – samengevat en na wijziging en vermindering van eis – dat de rechtbank zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [eiser] veroordeelt om binnen één maand de raampartij in zijn dakkapel te verwijderen en brandveilig te maken op straffe van een dwangsom, onder veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
3.5. [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4 De beoordeling in conventie en reconventie
Ontvankelijkheid [eiser]
4.1. [gedaagden] c.s. heeft zich er op beroepen dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vorderingen omdat zowel [eiser] als [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. niet de eigenaar zijn van hun betreffende perceel, maar van een appartementsrecht. In plaats van [eiser] hadden de gezamenlijke eigenaars van het perceel als eiser moeten optreden en in plaats van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. hadden de gezamenlijke eigenaars moeten worden gedagvaard. Daarom is [eiser] niet ontvankelijk en zijn zijn vorderingen niet toewijsbaar, aldus [gedaagden] c.s.
4.2. De rechtbank volgt [gedaagden] c.s. niet in haar stelling dat [eiser] zijn vorderingen niet zelfstandig kon instellen omdat hij ‘slechts’ eigenaar is van een appartementsrecht. De eigendom van een gesplitst gebouw komt toe aan alle appartementseigenaars gezamenlijk, waarbij zij het exclusieve gebruiksrecht hebben van hun eigen appartement en een recht van medegebruik op alle gemeenschappelijke gedeelten. Indien een derde onrechtmatig handelt ten opzichte van de gerechtigden van het gebouw, maakt die derde dan ook inbreuk op het eigendomsrecht van alle appartementseigenaars, ongeacht of het een gemeenschappelijk gedeelte betreft. Die derde handelt daarmee onrechtmatig jegens alle appartementseigenaars, waartegen zij, ook individueel, kunnen optreden.
4.3. De vraag of (naast [gedaagden] ) niet [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. had moeten worden gedagvaard, maar de gezamenlijke eigenaars van het perceel waarop [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. een appartementsrecht heeft, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Dat hangt immers af van de aard van ieder van de door [eiser] ingestelde vorderingen. Tot een algehele niet-ontvankelijkheid van [eiser] kan dit verweer daarom niet leiden.
Verwijdering of aanpassing dakkapel (vordering I in conventie)
4.4. Vordering I in conventie ziet op de vraag of de dakkapel moet worden verwijderd (primaire vordering) dan wel aangepast (subsidiaire vordering) op grond van de regeling van art. 5:50 lid 4 BW. Deze bepaling ziet op de situatie dat de eigenaar van het ene erf (en zijn eventuele voorgangers), in dit geval [eiser] , in strijd met art. 5:50 lid 1 BW, een raam of muuropening heeft aangebracht binnen twee meter van de erfgrens, maar de vordering van de eigenaar van het andere perceel ( [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s.) om die onrechtmatige toestand te beëindigen, is verjaard. Door die verjaring kan niet meer worden gevorderd dat het raam/de muuropening wordt afgesloten. In die situatie schrijft art. 5:50 lid 4 BW voor dat de nabuur die geen afsluiting van het raam/de muuropening kan vorderen ( [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s.) op zijn beurt binnen twee meter van dat raam/de muuropening geen bouwwerk meer tot stand mag brengen als dit leidt tot onredelijke hinder.
4.5. Wil de vordering van [eiser] slagen dan is dus vereist dat
Kan de vordering tegen [gedaagden] c.s. worden ingesteld?
4.6. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagden] c.s. dat niet zij (dan wel [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s.) had moeten worden gedagvaard, maar de gezamenlijke appartementseigenaars. De vordering is gegrond op art. 5:50 BW. Deze bepaling richt zich niet tot de eigenaar van een kadastraal perceel, maar tot de eigenaar van een ‘erf’. Deze term wordt in het BW niet gedefinieerd. Wat onder ‘erf’ moet worden verstaan, hangt af van de (aard van de) wetsbepaling waarin dit begrip voorkomt. Aangenomen wordt dat onder het begrip ‘erf’ in titel 4 van boek 5 BW moet worden verstaan iedere onroerende zaak, zoals bepaald in art. 3:3 BW. Ook een door middel van een recht van opstal ‘verzelfstandigde’ onroerende zaak kan derhalve als een ‘erf’ worden aangemerkt. Of een appartementsrecht ook als ‘erf’ kan worden aangemerkt, kan uit de wetsgeschiedenis niet worden opgemaakt. In de literatuur gaan stemmen op dat in bepaalde gevallen een appartementsrecht als ‘erf’ kan worden aangemerkt.
4.7. In dit geval kan het appartementsrecht van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. worden aangemerkt als ‘erf’ in de zin van art. 5:50 BW. Daarbij weegt de rechtbank mee dat toewijzing van vordering I, een veroordeling tot verwijdering/aanpassing van de dakkapel, geen rechtstreekse goederenrechtelijke werking heeft zodat het niet noodzakelijk is dat de overige appartementseigenaars – die door natrekking mede-eigenaar van de dakkapel zijn geworden – ook aan dit vonnis gebonden zouden zijn. Evenmin is gebleken dat [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. zonder medewerking van de overige appartementseigenaars niet aan een veroordeling als met vordering I gevorderd zou kunnen voldoen, wat aan toewijzing in de weg zou kunnen staan (‘tot het onmogelijke is niemand gehouden’). Immers heeft [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. diverse voorstellen tot aanpassing van de dakkapel gedaan, zowel ter zitting als in het minnelijke traject. In zijn akte van 26 maart 2025 heeft [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. zelf als ‘subsidiair’ verweer aangevoerd dat hij bereid is de dakkapel zodanig aan te passen dat de lichtinval bij [eiser] niet of nauwelijks aangetast wordt. De rechtbank maakt uit een en ander op dat [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. zelf heeft kunnen besluiten de dakkapel te plaatsen en ook, in beginsel, zelf kan besluiten de dakkapel te verwijderen of aan te passen. In het licht daarvan brengt een redelijke wetsuitleg mee dat het appartementsrecht van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. in dit geval als ‘erf’ wordt aangemerkt en [eiser] de vordering dus tegen [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. kon instellen.
4.8. Het voorgaande geldt niet voor [gedaagden] . [gedaagden] is geen (mede)eigenaar van de dakkapel en evenmin van het appartementsrecht. [gedaagden] is dus geen eigenaar van een betrokken ‘erf’ in de zin van art. 5:50 BW. Vordering I zal dus worden afgewezen voor zover het [gedaagden] betreft. Daarbij is niet van belang of de verbouwingswerkzaamheden zijn uitgevoerd door [gedaagden] , zoals door [eiser] gesteld en door [gedaagden] c.s. betwist.
Is voldaan aan de voorwaarden van art. 5:50 lid 4 BW?
4.9. Hiervoor is onder 4.5 het beoordelingskader uiteengezet ten aanzien van de vordering uit hoofde van art. 5:50 lid 4 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat de ramen in de dakkapel van [eiser] zich binnen twee meter van de perceelsgrens bevinden en uitzicht geven op het erf van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. en dat de dakkapel (van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s.) binnen twee meter van die ramen is gebouwd. Aan voorwaarde (i) en (iii) is derhalve voldaan.
4.10. [gedaagden] c.s. heeft wel betwist dat is voldaan aan voorwaarden (ii), te weten dat de vordering om de aanwezigheid van ramen in strijd met art. 5:50 lid 1 BW is verjaard. Het recht om opheffing van een onrechtmatige toestand te vorderen verjaart 20 jaar nadat die opheffing gevorderd kan worden, dus in beginsel 20 jaar nadat de onrechtmatige toestand is ontstaan, stuiting van de verjaring – waarvan niet is gebleken – daargelaten (art. 3:314 BW jo. 3:306 BW). [eiser] heeft aan de hand van diverse (lucht)foto’s onderbouwd dat zijn dakkapel – inclusief ramen – al aanwezig was toen hij het appartement in 1997 verkreeg. Dat heeft hij onder meer gedaan met een foto voorzien van een datumstempel ‘97/12’ (december 1997),
4.11. In het licht van het voorgaande en de diverse door [eiser] overgelegde (lucht)foto’s is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] c.s. de stelling van [eiser] dat zijn dakkapel (inclusief ramen) al in 1997 aanwezig was onvoldoende heeft betwist. Dat maakt dat in elk geval vanaf december 1997 (de maand waarin de hiervoor bedoelde foto is genomen) de opheffing van de onrechtmatige toestand kon worden gevorderd en dat recht dus inmiddels, nu meer dan 20 jaar is verstreken, is verjaard. Ook aan voorwaarde (iii) is dus voldaan.
4.12. Rest de vraag of voldaan is aan voorwaarde (iv): dat sprake is van onredelijke hinder bij [eiser] . Voor de invulling van de term onredelijke hinder dient aansluiting te worden gezocht bij artikel 5:37 BW. Volgens vaste rechtspraak hangt het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij is het beschikken over of juist het ontbreken van een publiekrechtelijk vereiste vergunning niet zonder meer bepalend voor het antwoord op de vraag of jegens een bepaalde derde sprake is geweest van onrechtmatige hinder.
4.13. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval sprake van onrechtmatige hinder door het plaatsen van de dakkapel. De dakkapel is pal voor de ramen van de dakkapel van [eiser] geplaatst, op een afstand van hooguit 20-25 cm waarbij grotendeels de lichtinval wordt weggenomen (zie hiervoor onder 2.6). Daaraan doet niet af dat de betreffende ruimte in het appartement van [eiser] meerdere ramen aanwezig zijn waardoor nog wel licht binnenkomt, zoals door [gedaagden] c.s. betoogd. Het feit dat de lichtinval via de ramen in de dakkapel van [eiser] aanzienlijk wordt verminderd is voldoende om te oordelen dat sprake is van onredelijke hinder. Daarnaast wordt [eiser] door de dakkapel gehinderd in reiniging en onderhoud van zijn dakkapel en kunnen de ramen in zijn dakkapel niet of nauwelijks meer worden geopend, nu deze naar buiten openen.
4.14. [gedaagden] c.s. heeft zich er in het kader van het hinder-vraagstuk op beroepen dat zij bereid is de dakkapel dusdanig aan te passen dat de lichtinval bij [eiser] nauwelijks zal worden verminderd. Dat betoog kan haar niet baten. De rechtbank dient de vordering van [eiser] te beoordelen aan de hand van de situatie zoals deze nu is. De bereidheid om de dakkapel aan te passen, wat daar ook van zij, doet daaraan niet af.
Invloed van de bestuursrechtelijke procedure
4.15. [gedaagden] c.s. heeft zich er op beroepen dat de dakkapel van [eiser] zonder vergunning is gebouwd terwijl dat wel was vereist. Daartoe heeft [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. een handhavingsverzoek gedaan bij de gemeente Den Haag. Dat verzoek is, ook na bezwaar, afgewezen (zie hiervoor onder 2.10). [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. is van dat besluit in beroep gegaan bij de afdeling Bestuursrecht van deze rechtbank. In die procedure is nog geen uitspraak gedaan.
4.16. In het kader van deze procedure stelt de rechtbank voorop dat tussen partijen in geschil is wanneer de dakkapel van [eiser] is gebouwd, of destijds een vergunning vereist was en in hoeverre de gemeente Den Haag mag c.q. moet handhaven. Voor de beoordeling van het beroep van [eiser] op art. 5:50 lid 4 BW is een en ander naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. en zijn voorgangers hadden een civielrechtelijk recht om op te komen tegen (de ramen in) de dakkapel, welk recht is verjaard. Dat maakt dat [eiser] nu het recht heeft zich tegen de dakkapel te verzetten, ongeacht of zijn dakkapel destijds zonder vergunning is gebouwd.
4.17. [gedaagden] c.s. heeft in het kader van de bestuursrechtelijke beroepsprocedure verzocht om deze procedure aan te houden. De rechtbank gaat aan dat verzoek voorbij. Op zichzelf is duidelijk dat de uitkomst van de procedure bij de bestuursrechter van belang kan zijn voor [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. Zou daarvan immers de uitkomst zijn dat de dakkapel van [eiser] moet worden verwijderd, dan lijkt hij zich niet langer zonder meer op grond van art. 5:50 lid 4 BW te kunnen verzetten tegen aanwezigheid van de dakkapel. Dat in de bestuursrechtelijke procedure in het voordeel van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. zal worden geoordeeld is echter niet zonder meer gegeven. Aanhouding van deze procedure zou dan kunnen leiden tot onredelijke vetraging. De rechtbank zal daarom deze procedure niet aanhouden en dit vonnis wijzen, maar in het kader van de uitvoeringstermijn rekening houden met de procedure bij de bestuursrechter.
Slotsom en reikwijdte van de veroordeling
4.18. De slotsom is dat [eiser] c.s. zich met recht kan beroepen op art. 5:50 lid 4 BW. De rechtbank zal [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. daarom veroordelen de dakkapel te verwijderen dan wel zodanig aan te passen dat de afstand tussen de ramen van de dakkapel van [eiser] en de dakkapel tenminste twee meter bedraagt, zoals subsidiair gevorderd. Voor een verdergaande veroordeling, zoals primair gevorderd, biedt art. 5:50 lid 4 BW geen grondslag. De gevraagde veroordeling de dakkapel zo aan te passen ‘dat de dakkapel ook overigens voldoet aan alle wet- en regelgeving’ is te algemeen geformuleerd en wordt om die reden afgewezen.
4.19. De rechtbank ziet in de hiervoor genoemde bestuursrechtelijke procedure aanleiding om [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. te veroordelen om de dakkapel aan te passen binnen vier maanden nadat in die procedure uitspraak is gedaan. Op die wijze worden naar het oordeel van de rechtbank de belangen van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. voldoende gewaarborgd. De rechtbank zal de veroordeling wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Uitgangspunt is dat een veroordelend vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard als de eiser daarbij een redelijk belang heeft. Het komt dan in beginsel voor risico van de eiser als hij tot tenuitvoerlegging daarvan overgaat (of de wederpartij tot naleving daarvan dwingt) en de veroordeling vervolgens in een hogere instantie wordt vernietigd. De rechtbank wijst er voor de goede orde op dat de hiervoor bedoelde termijn van vier maanden gaat lopen nadat de bestuursrechter uitspraak heeft gedaan, ongeacht het oordeel van de bestuursrechter. De rechtbank kan namelijk niet voldoende inschatten in hoeverre een oordeel van de bestuursrechter ten faveure van [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. daadwerkelijk tot gevolg zal hebben dat de dakkapel van [eiser] moet worden verwijderd. Het is in dat geval aan partijen om, bij voorkeur in onderling overleg, in te schatten in hoeverre het nog opportuun is [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. aan de veroordeling tot verwijdering van de dakkapel te houden.
4.20. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot € 100 per dag met een maximum van € 10.000.
Verwijdering Velux-dakraam (vordering II in conventie)
4.21. Met vordering II vordert [eiser] veroordeling van [gedaagden] c.s. tot verwijdering van het Velux-dakraam op grond van art. 5:50 lid 1 BW. Bij deze vordering speelt verjaring dus geen rol, maar is enkel de vraag of dit raam binnen twee meter van de erfgrens is geplaatst en of het op die grond moet worden verwijderd.
4.22. Ten aanzien van de vraag of deze vordering tegen [gedaagden] c.s. kan worden ingesteld sluit de rechtbank aan bij hetgeen hiervoor ten aanzien van vordering I is overwogen onder 4.6 - 4.8. Dat betekent dat [eiser] ontvankelijk is in zijn vordering, maar de vordering jegens [gedaagden] wordt afgewezen.
4.23. Tussen partijen is niet in geschil dat het Velux-dakraam zich binnen twee meter van de erfgrens bevindt en zicht geeft op het erf van [eiser] . [gedaagden] c.s. heeft zich er op beroepen dat het raam (inmiddels) is voorzien van melkglas, zodat geen sprake meer is van schending van art. 5:50 lid 1 BW. Daarmee beroept [gedaagden] c.s. zich op de in art. 5:51 BW opgenomen bepaling dat, kort gezegd, een raam binnen twee meter van de erfgrens wel is toegestaan als dit raam vaststaand is en voorzien van melkglas. Dat het Velux-dakraam vaststaand is (niet kan worden geopend) is echter gesteld noch gebleken. Dat het raam is voorzien van melkglas baat [gedaagden] c.s. dus in zoverre niet.
4.24. Nu uitzonderingssituaties van art. 5:51 BW zich niet voordoen moet worden geoordeeld dat sprake is van strijd met art. 5:50 lid 1 BW. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat het de bedoeling was van de wetgever om een eenduidige en eenvoudig toe te passen norm – de twee-meter-norm – te geven waarbij er in beginsel geen belangenafweging plaats vindt. In plaats van een belangenafweging mogelijk te maken is overwogen dat “een beroep op misbruik van bevoegdheid (...) nog altijd uitkomst kan bieden, wanneer in een enkel geval de regeling als absurd of bijzonder knellend mocht worden aangevoeld”.
4.25. [gedaagden] c.s. heeft zich er echter op beroepen dat het inroepen van art. 5:50 lid 1 BW onder de omstandigheden van dit geval misbruik van bevoegdheid met zich brengt en om die reden moet worden verworpen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit verweer. Uit de door [eiser] overgelegde foto van de situatie volgt dat het Velux-dakraam enkel uitkijkt op het schuine dak van [eiser] , vlak aan de straatkant (zie hiervoor onder 2.7). Tussen het Velux-dakraam en de dakkapel van [eiser] bevindt zich een schoorsteen. Een en ander brengt met zich dat vanuit het Velux-dakraam, als dat geopend is, hooguit een behoorlijk schuin zicht richting de ramen van de dakkapel van [eiser] bestaat. De rechtbank passeert het betoog van [eiser] dat ‘hij misschien wel wil uitbouwen’ ter hoogte van het Velux-dakraam. Nog daargelaten dat hij dat niet op enige wijze heeft geconcretiseerd, zou het hem dan immers (ook) niet zijn toegestaan om daarbij ramen te plaatsen, zodat dat ten aanzien van de door het Velux-dakraam ondervonden inbreuk in de privacy geen verschil kan maken.
4.26. De slotsom is dat vordering II wordt afgewezen.
Herstel dakgoot (vordering III in conventie)
4.27. [eiser] legt aan vordering III ten grondslag dat bij de werkzaamheden aan de dakkapel de tussengoot is aangepast c.q. beschadigd en vordert dat [gedaagden] c.s. wordt veroordeeld tot herstel van die goot. [gedaagden] c.s. heeft betwist dat met de werkzaamheden de dakgoot beschadigd is geraakt en dat deze herstel zou behoeven.
4.28. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] , in het licht van de betwisting zijdens [gedaagden] c.s., onvoldoende heeft onderbouwd dat de dakgoot door toedoen van [gedaagden] c.s. is beschadigd. [eiser] heeft zich beperkt tot het overleggen van enkele foto’s waaruit zou moeten blijken dat de goot beschadigd is. De rechtbank kan dat op basis van enkel die foto’s niet vaststellen, nog daargelaten de vraag of die beschadigingen aan [gedaagden] c.s. zijn toe te rekenen. Vordering III wordt daarom afgewezen.
Overbouw (vordering IV in conventie)
4.29. [eiser] legt aan vordering III ten grondslag dat ten aanzien van de dakkapel sprake zou zijn van overbouw. [gedaagden] c.s. heeft aangevoerd dat na dagvaarding nog enkele aanpassingen zijn doorgevoerd en dat na die aanpassingen in elk geval geen sprake meer is van overbouw. Aldus heeft [gedaagden] c.s. betwist dat van overbouw sprake is.
4.30. Ook ten aanzien van deze vordering is de rechtbank van oordeel dat [eiser] , in het licht van de betwisting zijdens [gedaagden] c.s., zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Ook hier heeft [eiser] volstaan met het overleggen van enkele foto’s, voorzien van eigen aantekeningen, en een eigen analyse waaruit zou moeten volgen dat sprake is van overbouw. De rechtbank kan op grond daarvan niet vaststellen dat van overbouw sprake is. Vordering IV wordt daarom afgewezen.
Erfdienstbaarheid van licht en uitzicht (vordering VI in conventie)
4.31. Met vordering VI vordert [eiser] een verklaring voor recht dat door verjaring een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht is verkregen. Ook hier moet eerst worden vastgesteld of die vordering jegens [gedaagden] c.s. kon worden ingesteld of dat deze tegen de gezamenlijk appartementseigenaren moet worden ingesteld.
4.32. Uit art. 5:118 BW volgt dat een erfdienstbaarheid, voor zover in de akte van splitsing niet ander is bepaald, ook kan worden gevestigd ten laste van (lid 1) of ten behoeve van (lid 2) een gedeelte van een onroerende zaak dat is bestemd om als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt (een appartementsrecht), hetgeen de betreffende appartementseigenaar zonder medewerking van de overige appartementseigenaars kan regelen. Waar de door [eiser] bedoelde erfdienstbaarheid dus in beginsel door de appartementseigenaar kan worden verleend (en aanvaard), kan deze naar het oordeel van de rechtbank in het verlengde daarvan ook door verjaring door en ten laste van een appartement(seigenaar) worden verkregen. In zoverre kan [eiser] zijn vordering dus tegen [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. instellen. Voor [gedaagden] geldt dat niet (zie hiervoor onder 4.8).
4.33. Nu [eiser] er voor heeft gekozen om alleen [gedaagden] c.s. in deze procedure te betrekken en ter zitting heeft betoogd dat het niet noodzakelijk is om de overige appartementseigenaren in het geding te roepen, gaat de rechtbank er vanuit dat hij zich alleen beroept op een bij wege van verjaring verkregen erfdienstbaarheid jegens de eigenaar van het op de bovenste verdieping van de [adres 2] gelegen appartement (thans [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s.).
4.34. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of [eiser] door verjaring een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht heeft verkregen ten laste van het appartementsrecht gelegen op de bovenste verdieping van de [adres 2] . Art. 5:118 lid 3 BW bepaalt immers dat een ten gunste of ten laste van een appartementsrecht gevestigde erfdienstbaarheid tenietgaat als de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van het heersende of dienende appartementsrecht eindigt, waarmee onder meer gedoeld wordt op wijziging van de akte van splitsing. De akte van splitsing van de [adres 2 en adres 3] is op 9 mei 2023 gewijzigd waarmee ook de splitsing is gewijzigd in andere appartementen dan voorheen (zie hiervoor onder 2.4). Dit betekent dat, voor zover er al door verjaring een erfdienstbaarheid was ontstaan ten laste van het oude appartementsrecht, dit teniet is gegaan. Na 9 mei 2023 kan niet door verjaring een nieuwe erfdienstbaarheid zijn ontstaan nu daarvoor de ommekomst van een termijn van tenminste 10 jaar vereist is.
4.35. Het voorgaande brengt met zich dat vordering VI wordt afgewezen.
Overige vorderingen in conventie
4.36. Met vordering V vraagt [eiser] om de vorderingen I – IV bij toewijzing te versterken met een dwangsom. Hierop is al bij de betreffende vorderingen beslist, voor zover deze zijn toegewezen, zodat deze vordering geen afzonderlijke behandeling behoeft.
4.37. Met vordering VII vraagt [eiser] vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Hij stelt daartoe dat hij kosten heeft gemaakt die niet zien op de voorbereiding van deze procedure of instructie van de zaak en heeft dat onderbouwd door overlegging van (schikkings)correspondentie tussen de betrokken advocaten. In het licht van die onderbouwing heeft [gedaagden] c.s. onvoldoende betwist dat door [eiser] buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 925 is in overeenstemming met het daarvoor geldende richtbedrag en zal worden toegewezen, zij dat alleen [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. tot betaling daarvan wordt veroordeeld nu alle vorderingen jegens [gedaagden] worden afgewezen.
4.38. Over de proceskosten (vordering VIII in conventie) wordt aan het slot van dit vonnis beslist.
Vorderingen in reconventie
4.39. [gedaagden] c.s. heeft in reconventie een provisionele en een vordering in hoofdzaak ingesteld. De provisionele vordering is bij de akte van 26 maart 2025 ingetrokken. De (gewijzigde) vordering in hoofdzaak in reconventie is bij voornoemde akte voorwaardelijk gemaakt. Nu aan die voorwaarde is voldaan zal de rechtbank deze vordering behandelen.
4.40. [gedaagden] c.s. vordert dat [eiser] wordt veroordeeld de raampartij in zijn dakkapel te verwijderen en deze brandveilig te maken op verbeurte van een dwangsom. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. legt aan die vordering ten grondslag dat de dakkapel van [eiser] (‘waarschijnlijk’) het Bouwbesluit overtreedt.
4.41. Ten aanzien van de vordering tot verwijdering van de raampartij en aanpassing van de dakkapel van [eiser] heeft [gedaagden] c.s. slechts in algemene bewoordingen gesteld dat deze (‘waarschijnlijk’) in strijd is met het Bouwbesluit en daarom, en omdat er geen vergunning is verleend, niet brandveilig is. [eiser] heeft betwist dat zijn dakkapel niet brandveilig is. In het licht van die betwisting heeft [gedaagden] c.s. de gestelde brandonveiligheid onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat [gedaagden] c.s. evenmin heeft onderbouwd op welke wijze in dat geval jegens haar een verplichting tot aanpassing zou bestaan. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.
Proceskosten in conventie en reconventie
4.42. [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
4.43. Nu de vorderingen van [eiser] voor wat betreft [gedaagden] worden afgewezen moet [eiser] de proceskosten van [gedaagden] in conventie betalen. [gedaagden] c.s. heeft gezamenlijk verweer gevoerd. Nu het verweer ten aanzien van de positie van [gedaagden] daarvan slechts een beperkt aandeel uitmaakt worden de kosten van [gedaagden] begroot op nihil.
4.44. [gedaagden] c.s. is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
4.45. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie en reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.46. Omdat in conventie en reconventie één vonnis wordt gewezen wordt ten aanzien van de nakosten ook één keer de (mogelijke) kosten van betekening begroot in het dictum (onder ‘in conventie en in reconventie’). De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om ten aanzien van die kosten alleen [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s., en niet ook [gedaagden] , te veroordelen.
5 De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. om, binnen vier maanden nadat de bestuursrechter van deze rechtbank uitspraak heeft gedaan in de procedure tussen [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. en de gemeente Den Haag met procedurenummer SGR 25/1952, de dakkapel op het dak van het appartement aan de [adres 2] – aan de zijde van de [adres 1] – te verwijderen dan wel zodanig aan te passen dat de afstand tussen de ramen van de dakkapel van de [adres 1] en de aan te passen dakkapel tenminste twee meter bedraagt,
5.2. veroordeelt [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. hoofdelijk om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
5.3. veroordeelt [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. tot betaling aan [eiser] van € 925 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 juli 2024 tot aan de dag dat volledig is betaald;
5.4. veroordeelt [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. in de proceskosten van [eiser] van € 3.143,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.5. veroordeelt [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] , tot op heden begroot op nihil.
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.8. wijst de vorderingen van [gedaagden] c.s. af,
5.9. veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.10. veroordeelt [gedaagden] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en in reconventie
5.11. veroordeelt [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.12. veroordeelt [gedaagde 1 en gedaagde 2] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over hiervoor onder 5.11 bedoelde kosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald,
5.13. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 tot en met 5.5 en 5.9 tot en met 5.12 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
Vgl. Rechtbank Den Haag 14 maart 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:3001, rov. 4.6-4.7.
Zie de conclusie van voormalig A-G Rank-Berenschot voor HR 17 juni 2022 (81 RO), ECLI:NL:PHR:2022:81, randnummers 2.13 en 2.14 en de daar opgenomen verwijzingen.
Productie 17 bij conclusie van antwoord in reconventie.
Zie HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5547, rov. 3.4.2 onder verwijzing naar MvA. II, Parl. Gesch. Boek 5, blz. 205. Vgl. onder meer Rechtbank Den Haag 14 maart 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:3001, rov. 4.33, Rechtbank Amsterdam 20 december 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:8318, rov. 4.7 en Rechtbank Midden-Nederland 31 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:625, rov. 4.7.