ECLI:NL:GHAMS:2025:2540 - Gerechtshof Amsterdam - 30 september 2025

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.339.842/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/347847/HA ZA 24-19

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 september 2025

in de zaak van

[appellant] wonende te [plaats] , appellante, advocaat: mr. K.G.O. Afriyieh te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde] , wonende te [plaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1 De zaak in het kort

[appellant] is de overeenkomst voor de koop van een woning van [geïntimeerde] niet nagekomen; zij heeft de woning niet afgenomen en betaald. In eerste aanleg heeft de advocaat van [appellant] de conclusie van antwoord niet tijdig ingediend. De vordering van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding is vervolgens door de rechtbank toegewezen, zonder dat daarbij rekening is gehouden met het verweer van [appellant] . [appellant] is in hoger beroep gegaan. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] recht heeft op de schadevergoeding waartoe [appellant] door de rechtbank is veroordeeld, met uitzondering van de kosten voor restyling van de woning.

2 Procedure in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 4 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 20 maart 2024 van de rechtbank Noord-Holland (zittingsplaats Haarlem), onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven en aangehechte producties, en een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis. De incidentele vordering is bij arrest van dit hof van 21 januari 2025 afgewezen.

[geïntimeerde] heeft daarna haar memorie van antwoord ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3 Feiten

3.1. Op 8 september 2022 hebben [geïntimeerde] en [appellant] een koopovereenkomst gesloten voor de koop door [appellant] van de woning aan [straat] [nummer] te [plaats] , op dat moment eigendom van [geïntimeerde] , voor een koopsom van € 355.000,-. Partijen zijn als datum voor de levering van de woning 2 januari 2023 (nader) overeengekomen.

3.2. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald:

“14.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

3.3. Op 2 januari 2023 is [appellant] door [geïntimeerde] schriftelijk gesommeerd om uiterlijk op 10 januari 2023 haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Op 9 februari 2023 is namens [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en aan [appellant] geschreven:

“Nadat cliënte de koopovereenkomst met de derde heeft gesloten zal ik vervolgens de schade die zij heeft geleden als gevolg van het feit dat u de koopovereenkomst niet bent nagekomen – en die het bedrag van de contractuele boete ruimschoots overstijgt – verhalen.”

3.4. Tot zekerheid voor nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst had [appellant] ten behoeve van [geïntimeerde] een bankgarantie van € 35.500,- laten stellen. [geïntimeerde] heeft de bankgarantie na de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, waarna € 35.500,- aan haar is uitgekeerd.

3.5. [geïntimeerde] heeft de woning voor € 298.500,- aan een derde verkocht. De levering heeft plaatsgevonden op 14 april 2023.

3.6. Op 28 september 2023 heeft [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd tot betaling van aanvullende schadevergoeding van € 27.837,74. Bij de sommatie is de volgende schadeopstelling gevoegd:

“Verschil koopsom (€ 355.000,= -/- € 298.750,=) € 56.250,00 Makelaarscourtage € 4.000,00 Rentelasten (3,5 maand) € 945,62 VVE-bijdrage (3,5 x € 263,15) € 921,03 Restyling appartement t.b.v. spoedige verkoop € 1.058,75 Administratiekosten VVE Beheer wegens dubbele mutatie € 105,88 Waterschapsbelasting (3,5 maand) € 56,46

Totaal € 63.337,74 Af geïncasseerde waarborgsom € 35.500,00 - NOG TE VOLDOEN AAN SCHADEVERGOEDING € 27.837,74”

4 Procedure bij de rechtbank

4.1. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] te veroordelen tot betaling van € 27.838,74, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 september 2023, en [appellant] te veroordelen in de proceskosten inclusief de nakosten.

4.2. Bij vonnis van 20 maart 2024 heeft de rechtbank Noord-Holland de vordering van [geïntimeerde] toegewezen.

5 Vordering in hoger beroep

5.1. [appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.

5.2. Volgens [geïntimeerde] moet het hof het vonnis bekrachtigen en [appellant] veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep, eveneens uitvoerbaar bij voorraad.

6 Beoordeling

Herstelfunctie van het hoger beroep

6.1. De eerste grief van [appellant] is gericht tegen de beslissing van de rechtbank dat akte niet-dienen wordt verleend vanwege het te laat indienen van de conclusie van antwoord door de advocaat van [appellant] . Volgens [appellant] is deze beslissing onaanvaardbaar, gelet op de geringe termijnoverschrijding.

6.2. [appellant] heeft geen belang bij de grief, omdat deze niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep heeft [appellant] alsnog de gelegenheid gehad om verweer te voeren tegen de vordering van [geïntimeerde] . [appellant] heeft deze gelegenheid benut: met haar tweede grief voert zij verschillende inhoudelijke verweren tegen de vordering. Het hof bespreekt deze hierna.

Het beroep op rechtsverwerking slaagt niet

6.3. [appellant] voert als verweer dat [geïntimeerde] haar recht om aanvullende schadevergoeding te vorderen heeft verwerkt. Omdat al een contractuele boete was verbeurd en het zo lang heeft geduurd tot de schade werd onderbouwd, heeft [geïntimeerde] het vertrouwen gewekt dat geen aanvullende schade meer gevorderd zou worden, aldus [appellant] .

6.4. [appellant] heeft bij haar beroep op rechtsverwerking artikel 6:89 BW genoemd. Voor zover [appellant] zich op de in dit artikel geregelde klachtplicht heeft willen beroepen, gaat dat niet op. Artikel 6:89 BW ziet op het geval van ondeugdelijke nakoming en niet op het – in deze zaak aan de orde zijnde – geval van algehele niet-nakoming (HR 23 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3531, r.o. 4.3).

6.5. Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellant] dat zij niet zozeer stelt dat [geïntimeerde] niet of te laat heeft geklaagd, maar dat [geïntimeerde] haar recht heeft verwerkt om aanspraak te kunnen maken op de aanvullende schadevergoeding, waarmee [appellant] een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW).

6.6. [geïntimeerde] heeft op 9 februari 2023 aan [appellant] geschreven dat zij haar schade zal verhalen na het sluiten van een koopovereenkomst met een derde, en vervolgens in de sommatie van 28 september 2023 haar schade onderbouwd. Het enkele tijdsverloop, dat bovendien geen lange periode betreft, kan niet tot de conclusie leiden dat [geïntimeerde] bij [appellant] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij geen aanvullende schadevergoeding meer zal vorderen. [appellant] heeft ook geen bijzondere omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat [geïntimeerde] dit vertrouwen heeft gewekt. [geïntimeerde] heeft zich niet gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van haar vordering. Het verweer van [appellant] gaat daarom niet op.

[geïntimeerde] heeft recht op aanvullende schadevergoeding

6.7. [appellant] is haar verplichting tot afname en betaling van de woning niet nagekomen en dat kan haar worden toegerekend. Na [appellant] eerst in gebreke te hebben gesteld, is [geïntimeerde] tot ontbinding van de koopovereenkomst overgegaan. Artikel 14.2 van de koopovereenkomst bepaalt dat [appellant] in deze situatie een boete van 10% van de koopsom verbeurt aan [geïntimeerde] , en dat [geïntimeerde] recht heeft op aanvullende schadevergoeding indien haar daadwerkelijke schade hoger is dan de boete van 10% van de koopsom. De boete heeft [geïntimeerde] geïncasseerd door het inroepen van de bankgarantie. [geïntimeerde] stelt blijkens de sommatie van 28 september 2023 dat haar schade € 27.837,74 hoger is dan de boete en vordert betaling van dit bedrag van [appellant] . Het hof gaat hierna in op de verweren van [appellant] tegen de afzonderlijke onderdelen van de schadeopstelling.

Verschil koopsom

6.8. [geïntimeerde] heeft de woning uiteindelijk voor € 298.500,- verkocht. Dat is € 56.250,- minder dan de prijs die [geïntimeerde] met [appellant] was overeengekomen. [geïntimeerde] vordert dit bedrag als schadevergoeding van [appellant] . [appellant] betwist dat [geïntimeerde] dit bedrag als schade van haar kan vorderen. Volgens haar moet voor de vraag of [geïntimeerde] schade heeft geleden, aansluiting worden gezocht bij de vraagprijs van de woning. Gelet op die vraagprijs van € 285.000,- is er alsnog voor een marktconforme prijs verkocht en heeft [geïntimeerde] geen schade geleden, aldus [appellant] . Verder voert [appellant] aan dat zij geen invloed heeft op de woningprijzen, zodat het causaal verband tussen haar niet-nakoming van de koopovereenkomst en de gevorderde schadevergoeding ontbreekt.

6.9. Dit betoog van [appellant] gaat niet op. Uitgangspunt bij het berekenen van de omvang van de verplichting tot schadevergoeding is dat [geïntimeerde] zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als [appellant] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst was nagekomen. Als [appellant] de woning had afgenomen en betaald, zou [geïntimeerde] de koopsom van € 355.000,- hebben ontvangen. [geïntimeerde] heeft na ontbinding van de koopovereenkomst met [appellant] , de woning opnieuw verkocht voor een koopsom van € 298.500,-. [geïntimeerde] heeft dus € 56.250,- minder voor haar woning ontvangen. Dit is schade die het gevolg is van de toerekenbare tekortkoming van [appellant] , die voor vergoeding aan [geïntimeerde] in aanmerking komt.

6.10. Dat [appellant] geen invloed heeft op de woningprijzen is op zichzelf juist, maar dit betekent niet dat de schade van € 56.250,- niet in causaal verband staat tot het niet nakomen van de koopovereenkomst door [appellant] . [geïntimeerde] moest de woning immers opnieuw verkopen, al dan niet in een verslechterde markt, omdat de levering aan [appellant] niet is doorgegaan. Voor de schade die [geïntimeerde] hierdoor lijdt, is [appellant] aansprakelijk. Dit deel van de vordering is toewijsbaar.

Makelaarscourtage

6.11. [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij twee keer € 4.000,- courtage aan de makelaar heeft moeten betalen: voor de verkoop aan [appellant] en voor de verkoop aan de derde. [appellant] heeft in reactie hierop slechts aangevoerd dat de makelaar bij de verkoop courtage heeft ontvangen en [geïntimeerde] daarom op dit punt geen schade heeft geleden. [appellant] heeft de stelling van [geïntimeerde] dat twee keer courtage is betaald niet betwist. [geïntimeerde] maakt terecht aanspraak op vergoeding door [appellant] van één keer de courtage van € 4.000,-. [geïntimeerde] heeft die extra kosten namelijk moeten maken omdat de verkoop aan [appellant] niet is doorgegaan. [geïntimeerde] heeft betwist dat causaal verband bestaat tussen deze schadepost en haar tekortkoming maar heeft dat niet toegelicht zodat het hof daaraan voorbijgaat.

Rentelasten

6.12. [geïntimeerde] vordert € 945,62 aan rentelasten voor een overbruggingskrediet. Zij had al een nieuwe woning gekocht en moest die ook afnemen. Omdat de levering aan [appellant] niet doorging kon de opbrengst niet worden gebruikt om aan de financiële verplichtingen voor de nieuwe woning te voldoen, waardoor zij geld moest lenen, aldus [geïntimeerde] . [appellant] betwist dat [geïntimeerde] een overbruggingskrediet had.

6.13. Hoewel [geïntimeerde] geen schriftelijke stukken ter onderbouwing van haar stelling heeft overgelegd, heeft zij met haar toelichting voldoende onderbouwd dat zij een overbruggingskrediet had. De hoogte van dit deel van de vordering is bovendien niet door [appellant] betwist. Door de latere verkoop en levering van de woning aan een derde, had [geïntimeerde] rentelasten die zij niet had gehad als de levering aan [appellant] was doorgegaan, zodat deze kosten door [appellant] moeten worden vergoed.

Kosten restyling

6.14. De schadevergoedingsvordering van € 1.058,75 voor restyling van de woning zal worden afgewezen. [appellant] heeft betwist dat deze kosten zijn gemaakt en zij heeft bovendien de noodzaak voor de restyling in twijfel getrokken. Het had op de weg van [geïntimeerde] gelegen om naar aanleiding van deze betwisting nader toe te lichten waarom het nodig was om kosten voor restyling van de woning te maken en deze kosten nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Dat deze kosten zijn gemaakt en in causaal verband staan tot de tekortkoming van [appellant] , komt daarom niet vast te staan.

VVE en waterschapsbelasting

6.15. Ten slotte vordert [geïntimeerde] vergoeding van de VVE-bijdrage, de VVE-administratiekosten en de waterschapsbelasting (totaal € 1.083,37), over de periode tussen de beoogde levering aan [appellant] en de uiteindelijke levering aan een derde. Het betoog van [appellant] dat [geïntimeerde] deze kosten ongeacht de verkoop moest maken, gaat niet op. Wanneer [geïntimeerde] de woning op 2 januari 2023 aan [appellant] zou hebben geleverd, had zij immers daarna voor deze woning geen kosten meer gemaakt voor de VVE en de waterschapsbelasting. [appellant] moet deze kosten aan [geïntimeerde] vergoeden.

Wettelijke rente over de schadevergoeding

6.16. [geïntimeerde] vordert wettelijke rente (artikel 6:119 BW) over de schadevergoeding, vanaf 28 september 2023, de datum waarop [geïntimeerde] bij [appellant] aanspraak heeft gemaakt op betaling van aanvullende schadevergoeding. Bij een vordering tot betaling van schadevergoeding treedt het verzuim direct in (artikel 6:83 sub b BW). De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen als gevorderd.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.17. Het hoger beroep heeft enig succes. De overwegingen hiervoor leiden tot de slotsom dat [appellant] € 26.778,99 aan schadevergoeding moet betalen aan [geïntimeerde] . Het hof zal de vordering tot dit bedrag toewijzen. Het hof ziet geen aanleiding om partijen toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.

6.18. [appellant] is in het hoger beroep voornamelijk in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep, inclusief de kosten van het incident. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

• griffierecht € 798,-

• salaris advocaat € 3.142,-(tarief III, 2 punten)

Totaal € 3.940,-

7 Beslissing

Het hof:

7.1. vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van het bedrag van € 27.838,74, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 28 september 2023 tot de dag van volledige betaling;

en doet opnieuw recht:

7.2. veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 26.778,99, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 28 september 2023 tot de dag van volledige betaling;

7.3. bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

7.4. veroordeelt [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 3.940,-;

7.5. verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

7.6. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. K.A.J. Bisschop, J.L.M. Groenewegen en C.S. Schillemans en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025.