ECLI:NL:GHAMS:2025:2244 - Gerechtshof Amsterdam - 14 augustus 2025

kenmerk 24/277

14 augustus 2025

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 27 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/545 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

**de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,**de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 368.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraak van 28 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft op 6 februari 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 7 mei 2024.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op 13 augustus 2025 heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2 Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kap-woning, gebouwd in 1928. De opstal van de woning is ongeveer 116 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 143 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een berging en een terrasoverkapping.

2.2. De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verzocht om alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken te verstrekken. Als voorbeelden van die gegevens heeft de gemachtigde achtereenvolgens genoemd 'de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.'

2.3. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] 3, [straat 3] 59 en [straat 3] 64 te [Z] naar de gemachtigde gestuurd. De gemachtigde heeft de ontvangst hiervan in een e-mailbericht van 12 juli 2022 aan de heffingsambtenaar bevestigd. Zowel deze bevestiging als de bedoelde stukken behoren tot de gedingstukken.

2.4. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin is vergeleken met vijf verkooptransacties in [Z] waaronder [straat 2] 3, [straat 3] 59 en [straat 3] 64 te [Z] . De andere twee verkooptransacties betreffen [straat 4] 69 en [straat 4] 101 te [Z] .

3 Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld en of het motiveringsbeginsel is geschonden.

4 Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als 'eiser' en de heffingsambtenaar als 'verweerder'):

"7. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingediend en niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ omdat verweerder de correcties op basis van de KOUDV-factoren, de waarde van de objectonderdelen, de indexering en de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.

De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien een belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV - en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van de belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking tevens kan plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

Uit de stukken leidt de rechtbank af dat het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV-factoren tijdens de bezwaarfase op 27 april 2022 aan de gemachtigde van eiser zijn verstuurd en de gemachtigde de ontvangst daarvan op 12 juli 2022 heeft bevestigd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee alle stukken verstrekt die bij de vaststelling van de waarde van belang waren en is met de inhoud van deze gegevens ook voldoende inzichtelijk gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZwaarde. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder hiermee voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 8:42 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

Ook de stelling van eiser dat nu sprake is van nieuwe onderbouwingen van de waarde van de woning in beroep alleen op die grond al aanleiding zou zijn voor een gegrond beroep wordt door de rechtbank verworpen. Volgens vaste jurisprudentie is het verweerder toegestaan de waarde in beroep met andere vergelijkingsobjecten te onderbouwen dan hij in bezwaar gedaan heeft en bovendien zijn de drie in bezwaar gebruikte objecten ook in beroep gebruikt zodat de stelling van eiser feitelijke grondslag mist.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daartoe een matrix overgelegd met daarin vermeld de marktgegevens van de objecten [straat 2] 3, [straat 2] 69, [straat 2] 101, [straat 3] 59 en [straat 3] 64. Dit zijn twee-onder-één-kap-woningen uit de twintiger en dertiger jaren van de vorige eeuw. Deze objecten vertonen onderlinge verschillen en verschillen met de woning, maar zijn naar het oordeel van de rechtbank qua woningtype, bouwjaar, grootte en prijsklasse goed met de woning te vergelijken. De gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn dan ook bruikbaar als uitgangspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden.

Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De gerealiseerde verkoopprijzen en de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de referentieobjecten staan vermeld in de door verweerder overgelegde waardematrix zodat de indexering van de verkoopprijzen inzichtelijk is. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp - en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).

Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn, is niet aannemelijk geworden. In de matrix zijn ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als voldoende. De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per vierkante meter kaveloppervlakte en vierkante meter woonoppervlakte, waarbij rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het wel of niet aanwezig zijn van voorzieningen als een dakkapel, een berging, een tuinhuis of een terrasoverkapping. Herleiding van de verkoopprijzen heeft geleid tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.681 voor [straat 2] 3, van € 1.750 voor [straat 2] 69, van € 2.170 voor [straat 2] 101, van € 3.306 voor [straat 3] 59 en van € 2.902 voor [straat 3] 64 en van prijzen per vierkante meter kaveloppervlakte van € 590 voor [straat 2] 3, [straat 2] 69 en [straat 2] 101, en van € 610 voor [straat 3] 59 en [straat 3] 64. Het op gelijke wijzen analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter woonoppervlakte van € 2.330 en een waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van € 590.

Eiser heeft aangevoerd dat ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van [straat 2] 3 beter zijn dan van de woning. De rechtbank acht dit aannemelijk, maar overweegt dat voor de woning een lagere waarde per vierkante meter woonoppervlakte is vastgesteld dan voor [straat 2] 3. Verder heeft eiser gewezen op de verkoopprijzen van [straat 2] 69 en [straat 2] 101. Naar verweerder onweersproken heeft gesteld zijn kwaliteit en staat van onderhoud van [straat 2] 69 minder dan die van de woning en geldt dit ook voor de kwaliteit van [straat 2] 101. Wat betreft het gestelde waardedrukkend effect van de ligging van de woning nabij een school heeft verweerder er terecht op gewezen dat dit dan ook zou gelden voor de vergelijkingsobjecten aan de [straat 5] en derhalve in de prijzen en waarde is verdisconteerd. De rechtbank vindt in deze stellingen van eiser dan ook geen aanleiding voor een verlaging van de aan de woning toegekende waarde.

Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Eiser heeft de door hem bepleite waarde onderbouwd met een Woningwaarderapport dat is opgemaakt door [naam] , gecertificeerd WOZ-taxateur. Dit rapport bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten en daarover is vermeld dat met verschillen in woningtype, bouwperiode, perceeloppervlakte, gebruiksoppervlakte en geografische ligging rekening is gehouden. Deze verschillen zijn echter niet concreet gemaakt en ook is niet vermeld hoe de aan de woning toe te kennen waarde is afgeleid uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat dit Woningwaarderapport geen grond biedt voor verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning.

Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding."

5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ

5.1. Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

5.2.1. Uit de gedingstukken (zie 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel en een matrix heeft verstrekt. Dit volgt niet alleen uit het bevestigings-e-mailbericht van belanghebbende, maar ook uit de inhoud van zijn beroepschrift. Daarin gaat hij namelijk inhoudelijk op deze stukken in, zodat hij daarover moet hebben beschikt bij het opstellen daarvan. De door belanghebbende in hoger beroep gedane betwisting van de ontvangst hiervan volgt het Hof dan ook niet. Uit de in de matrix vermelde gegevens volgen voorts de gehanteerde indexering alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over tuin, hoofdgebouw en bijgebouw(en) en de gehanteerde "KOUDL-factoren". Met dit verstrekken is daarom ook voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende (zie 2.2). Anders dan belanghebbende kennelijk meent zijn in bedoelde matrix ook de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde waarde van de bijgebouwen en de kaveloppervlaktes (en daarmee ook de verschillen daarin) gegeven.

5.2.2. Het Hof volgt niet de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld door in bezwaar – ondanks het verzoek daartoe – niet toe te lichten tot welke getalsmatige waarde-aanpassing een afwijking leidt van de te taxeren woning enerzijds en de gebruikte vergelijkingsobjecten anderzijds in de KOUDL-factoren. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen is overwogen in r.o. 5.2 tot en met 5.3.4 van de uitspraak van dit Hof van 4 juni 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1524).

5.3. Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist (zoals bijvoorbeeld de voor de indexering gehanteerde data). De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of die nu juist zijn of niet.

Motiveringsgebrek (in bezwaar en beroep)

5.4. Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek, omdat de rechtbank een verkeerde uitleg heeft gegeven aan artikel 40 Wet WOZ. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd (hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is).

5.5. Gelet op de informatie over verkoopcijfers [straat 2] 3, [straat 3] 59 en [straat 3] 64 te [Z] , die reeds in het taxatieverslag en de 'bezwaarmatrix' vermeld waren, volgt het Hof belanghebbende niet in zijn stelling dat hij wel beroep moest instellen om een volledige onderbouwing van de WOZ-waarde te verkrijgen. [straat 3] 59 en 64 liggen net als de woning op de hoogte van de school en daarnaast acht het Hof de verklaring van de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar geloofwaardig dat verkoopcijfer [straat 6] 69 reeds in de bezwaarfase is gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde.

WOZ-waarde

5.6. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van die gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard dient te worden of te leiden tot een proceskostenveroordeling. Dit kan weliswaar onder omstandigheden anders zijn, maar dergelijke omstandigheden doen zich in het onderhavige geval niet voor.

5.7. De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 11 tot en met 16) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6 6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 14 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via "Login Mijn Zaak Hoge Raad" op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: