ECLI:NL:RBOVE:2025:5637 - College moet zelfstandig oordelen of sprake is van huur bij handhavingsverzoek - 19 september 2025

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 24/3298 uitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank Overijssel in de zaak tussen

hierna: [eiser],

en

hierna: het college, (gemachtigde: [gemachtigde]).

1. Deze uitspraak gaat over de weigering van het college om handhavend op te treden op grond van de Wet goed verhuurderschap. [eiser] heeft om handhaving verzocht, omdat volgens hem onder meer een te hoge huur wordt gevraagd, hij wordt geïntimideerd en bedreigd met ontruiming. Het college weigert handhaving omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van huur. De rechtbank oordeelt dat het college zich daarbij ten onrechte geen inhoudelijk oordeel heeft gevormd over de kwalificatie van overeenkomst tussen [eiser] en de partij die de woonruimte aan hem ter beschikking stelt. Het college moet daarom opnieuw beslissen op bezwaar.

Procesverloop

2. Met het bestreden besluit van 4 juli 2024 op het bezwaar van [eiser] is het college bij het besluit van 11 maart 2024, waarbij geweigerd is om handhavend op te treden op grond van de Wet goed verhuurderschap, gebleven.

2.1. [eiser] heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

2.2. De rechtbank heeft het beroep op 17 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eiser] en namens het college [gemachtigde].

Beoordeling door de rechtbank

De feiten

3.1. [eiser] woont sinds 2021 met anderen in een voormalig kantoorpand aan de [adres] (hierna: het pand). Zij bewonen het pand op basis van een overeenkomst met Monoma B.V. (hierna: Monoma), opvolger van Camelot Beheer B.V., de beheerder van het pand. Monoma is een onderneming die leegstaand vastgoed beheert. [eiser] betaalt een maandelijks bedrag, volgens [eiser] € 319,94, voor het gebruik van woonruimte in het pand en voor bijkomende kosten. [eiser] kamer in het pand is 16 m² groot. Volgens Monoma is daarbij sprake van een bruikleenovereenkomst.

3.2. Bij brief van 15 augustus 2023 heeft Monoma aangegeven dat de bruikleen van het pand aan [adres] met ingang van 9 oktober 2023 wordt beëindigd. De bewoners hebben geweigerd om het pand te verlaten. Dit heeft geleid tot een tweetal uitspraken in civiele kort gedingen, te weten van 13 november 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:4538) en van 17 april 2024 (ECLI:NL:RBOVE:2024:2096). In beide vonnissen is de vordering van Monoma tot ontruiming van het pand afgewezen.

3.3. [eiser] heeft vervolgens op 25 september 2023 het college verzocht om op grond van de Wet goed verhuurderschap handhavend op te treden tegen Monoma dan wel tegen de eigenaar van het pand. Bij besluit van 11 maart 2024 heeft het college het handhavingsverzoek afgewezen. Bij besluit van 4 juli 2024 heeft het college het tegen dat besluit gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Inhoudelijke beoordeling

4.1. [eiser] voert in beroep gronden aan die zich richten tegen het tweemaal verlengen van de termijn voor het beslissen op zijn handhavingsverzoek en tegen de afwijzing van het door hem gedane handhavingsverzoek. De rechtbank zal deze gronden hierna achtereenvolgens bespreken.

Het tweemaal verlengen van de beslistermijn

4.2.1. De rechtbank stelt vast dat het college de termijn waarbinnen op het door [eiser] gedane handhavingsverzoek moest worden beslist tweemaal heeft verlengd, namelijk op 10 oktober 2023 en op 21 december 2023. Met de brief van 10 oktober 2023 is de beslistermijn verlengd tot uiterlijk 15 januari 2024. In deze brief is aangegeven dat het college om een zorgvuldig besluit te kunnen nemen, meer tijd nodig heeft. In deze brief heeft het college erop gewezen dat sprake is van zeer recent in werking getreden wetgeving en van een onvoldoende voorbereid toetsingskader. Met de brief van 21 december 2023 is de beslistermijn verlengd tot uiterlijk 11 maart 2024. In deze brief heeft het college toegelicht dat het nog niet met zekerheid kan stellen of überhaupt sprake is van een huurovereenkomst. Het college wil de uitkomsten van lopende civiele procedures bij de besluitvorming betrekken.

4.2.2. De rechtbank overweegt dat het verlengen van de beslistermijn een beslissing ter voorbereiding van een besluit is, als bedoeld in artikel 6:3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Tegen een dergelijke beslissing kan niet zelfstandig beroep worden ingesteld, tenzij deze beslissing de belanghebbende los van het voor te bereiden besluit rechtstreeks in zijn belang treft. Daarvan is hier geen sprake. De vraag of het college mocht beslissen om de termijn om te beslissen op het handhavingsverzoek tweemaal te verlengen kan in het kader van de beoordeling van het bestreden besluit worden getoetst en wordt daarom in deze uitspraak beoordeeld.

4.2.3. Algemeen uitgangspunt van de Awb is dat binnen een redelijke termijn op een aanvraag dient te worden beslist. In beginsel geldt hiervoor dat deze termijn in ieder geval is verstreken na acht weken behalve wanneer een mededeling als bedoeld in artikel 4:14, derde lid, van de Awb is gedaan. Uit deze bepaling volgt dat wanneer niet binnen acht weken kan worden beslist, het bestuursorgaan binnen deze termijn een redelijke termijn noemt waarbinnen de beschikking wel tegemoet kan worden gezien. Het college heeft dit bij brief van 10 oktober 2023 gedaan. De oorspronkelijk geldende termijn van acht weken was daarmee verlengd tot uiterlijk 15 januari 2024. Een redelijke uitleg van artikel 4:14, derde lid, van de Awb brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat een nadere verlenging van de beslistermijn mogelijk is, zolang de redelijke termijn waarbinnen na verlenging van de beslistermijn dient te worden beslist, nog niet is verstreken. Op 21 december 2023, toen het college de beslistermijn nader verlengde tot 11 maart 2024, was de bij brief van 10 oktober 2023 verlengde beslistermijn nog niet verstreken.

4.2.4. De rechtbank is van oordeel dat het college in zijn brieven van 10 oktober 2023 en van 21 december 2023 deugdelijk heeft gemotiveerd waarom meer tijd nodig was om zorgvuldig op de aanvraag te kunnen beslissen. In dit verband is van belang dat het handhavingsverzoek gebaseerd was op nieuwe wetgeving waarmee het college niet of nauwelijks ervaring had.

4.2.5. De stelling van [eiser] dat het college de termijn om te beslissen op het door hem gedane handhavingsverzoek niet tweemaal mocht verlengen slaagt daarom niet.

De afwijzing van het handhavingsverzoek

4.3.1. Het gaat in deze zaak om een handhavingsverzoek dat gebaseerd is op de Wet goed verhuurderschap. Deze wet is op 1 juli 2023 in werking getreden. Op grond van hoofdstuk 6 van deze wet is het college bevoegd om handhavend op te treden op grond van deze wet.

4.3.2. Het college heeft geweigerd om handhavend op te treden op grond van de Wet goed verhuurderschap omdat civielrechtelijk niet vast is komen te staan dat [eiser] in juridische zin kan worden aangemerkt als huurder. Aan een verdere inhoudelijke beoordeling van het handhavingsverzoek komt het college daarom niet toe.

4.3.3. De rechtbank overweegt dat artikel 3:2 van de Awb bepaalt dat het bestuursorgaan de nodige kennis dient te vergaren over de relevante feiten en de af te wegen belangen. Uit deze bepaling volgt dat het college zich zelfstandig een oordeel dient de vormen over de juridische kwalificatie van relevante feiten die aan het college worden voorgelegd. De Wet goed verhuurderschap is van toepassing op - kort gezegd - verhuursituaties. Dat betekent dat relevant is of sprake is van huur. De Wet goed verhuurderschap kent weliswaar geen eigen definitie van het begrip ‘huur’, maar uit de parlementaire geschiedenis van deze wet blijkt dat hiervoor kan worden aangesloten bij wat hierover is bepaald in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), in het bijzonder in artikel 7:201 BW. Zoals de civiele voorzieningenrechters in de hiervoor aangehaalde kort geding uitspraken hebben overwogen, is voor de kwalificatie van een civielrechtelijke overeenkomst als ‘huur’ dan wel ‘bruikleen’ niet bepalend hoe de rechtsverhouding in deze in deze overeenkomst wordt aangeduid. Het college dient zich hierover zelfstandig een oordeel te vormen.

4.3.4. De rechtbank stelt vast dat het college zich vooralsnog geen eigen oordeel heeft gevormd over de kwalificatie van de tussen [eiser] en Monoma gesloten overeenkomst. Dat dient het college alsnog te doen.

4.3.5. Het beroep is gelet op wat hiervoor is overwogen gegrond. Het college dient met inachtneming van deze uitspraak opnieuw op het bezwaar te beslissen.

Conclusie en gevolgen

5. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven. Het college dient opnieuw op het bezwaar te beslissen. [eiser] krijgt het door hem betaalde griffierecht terug.

Beslissing

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.C. Rozeboom, voorzitter, en mr. V.P.K. van Rosmalen en mr. B.A.J. Haagen, leden, in aanwezigheid van mr. A. van der Weij, griffier. Uitgesproken in het openbaar op .

De voorzitter is buiten staat om deze uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Bijlage met relevante wetsartikelen:

Algemene wet bestuursrecht

artikel 3:2:

Bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

artikel 4:13:

artikel 4:14:

artikel 6:3:

Een beslissing inzake de procedure ter voorbereiding van een besluit is niet vatbaar voor bezwaar of beroep, tenzij deze beslissing de belanghebbende los van het voor te bereiden besluit rechtstreeks in zijn belang treft.

Wet goed verhuurderschap

Artikel 2:

a. het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid, in ieder geval door:

1°. het hanteren van een heldere en transparante selectieprocedure; 2°. het gebruiken en communiceren van objectieve selectiecriteria bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte; 3°. het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders;

b. het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;

c. het zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom die hoger is dan hetgeen is bepaald in artikel 261b, tweede lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;

d. het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;

e. het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over:

1°. de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; 2°.indien een waarborgsom, als bedoeld in artikel 261b van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld; 3°. de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen; 4°. de contactgegevens van het meldpunt, bedoeld in artikel 4, van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen; 5°. indien servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt; en 6°. de waardering van de kwaliteit van de woonruimte, bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte op de datum van ingang van de huurovereenkomst en de krachtens dat lid bepaalde bijbehorende maximale huurprijs, en indien krachtens die wet ten aanzien van de woonruimte een prijsopslag geldt, tevens de bewijsstukken waaruit het gelden van deze opslag blijkt; en

f. het zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

3. Onverminderd het tweede lid wordt in het geval van verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten:

a. de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd; en b. de informatie, bedoeld in het tweede lid, onderdeel e, waaronder mede begrepen de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde die in de huurovereenkomst zijn opgenomen, verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren.

4. Onverminderd het tweede en derde lid handelt de verhuurbemiddelaar in overeenstemming met artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

5. Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gegeven over de informatie die een verhuurder of verhuurbemiddelaar aan de huurder verstrekt op grond van het tweede lid, onderdeel e, onder 1°.

6. De verhuurder die een huurovereenkomst heeft opgezegd op grond van artikel 274, eerste lid, onder h, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek doet een melding bij het meldpunt als bedoeld in artikel 4, eerste lid.

Artikel 17:

Burgemeester en wethouders dragen zorg voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bij of krachtens deze wet bepaalde.

Artikel 18:

Burgerlijk Wetboek, Boek 7

Artikel 201: