ECLI:NL:RBAMS:2025:6827 - Kantonrechter Amsterdam: Ontruiming sociale huurwoning wegens ontbreken hoofdverblijf en onderverhuur - 11 september 2025

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht Kantonrechter

Zaaknummer: 11777591 \ KK EXPL 25-432

Vonnis in kort geding van 11 september 2025

in de zaak van

STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Ymere, gemachtigde: mr. L.C. Strating,

tegen

1 [gedaagde 1] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] , procederend in persoon,2. [gedaagde 2], hierna te noemen: [gedaagde 2] , niet verschenen,3. [gedaagde 3], hierna te noemen: [gedaagde 3] , niet verschenen,4. [gedaagde 4], hierna te noemen: [gedaagde 4] , niet verschenen,

5. [gedaagde 5],

hierna te noemen: [gedaagde 5] , niet verschenen,

6. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN HET ADRES [adres],

niet verschenen, allen wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 17 juli 2025, met producties- de mondelinge behandeling van 4 september 2025. Op de mondelinge behandeling is Ymere verschenen bij [naam 1] en [naam 2] , medewerkers van Team Rechtmatig Wonen, bijgestaan door de gemachtigde. Verder is [gedaagde 1] verschenen. De overige gedaagden zijn niet verschenen en tegen hen is verstek verleend. Ter zitting is geconstateerd dat het schriftelijk verweer van [gedaagde 1] niet in het dossier zit. [gedaagde 1] heeft zijn verweer voorgedragen en van zijn verweer is een kopie gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. De vonnisdatum is bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1. Ymere verhuurt aan [gedaagde 1] met ingang van 29 maart 2018 de woning aan de [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Ymere van toepassing. In artikel 6.2 staat dat het de huurder verplicht is zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. In artikel 6.10 e.v. staat dat het niet toegestaan is om de woning geheel of gedeeltelijk aan derde(n) in gebruik te geven dan wel onder te verhuren. Bij overtreding van dit verbod is volgens de Tarievenlijst een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,00 (hierna: het boetebeding).

2.2. Ymere heeft de Basisregistratie Personen (GBA) geraadpleegd en daaruit blijkt dat naast [gedaagde 1] ook [gedaagde 5] op het adres van de woning ingeschreven staat.

2.3. Op 19 maart 2025 is Ymere naar de woning gegaan in verband met een melding van een lekkage. De aangetroffen bewoners spraken geen Nederlands en [gedaagde 1] was niet aanwezig. Ymere heeft contact met [gedaagde 1] opgenomen, die liet weten dat Ymere niet meer langs hoefde te komen om herstelwerkzaamheden uit te voeren.

2.4. Ymere heeft op 29 april, 15, 20 en 25 mei 2025 de woning bezocht. Op geen van die momenten was [gedaagde 1] aanwezig.

2.5. Bij het huisbezoek op 29 april 2025 trof Ymere wel [gedaagde 2] aan. In het onderzoeksverslag van Ymere staat daarover het volgende geschreven: “We bellen aan en legitimeren ons nadat de deur is opengegaan. De man die opendoet spreekt geen Nederlands dus wij vervolgen het gesprek in goed Engels. We vragen of we binnen mogen komen en dat mag. We gaan aan de tafel zitten in de woonkamer, leggen uit dat we namens de eigenaar van het pand komen en we vragen wie de man is. Hij vertelt dat hij uit Brazilië komt (…). Hij vertelt dat hij de woning voor een jaar gehuurd heeft samen met zijn Braziliaanse vrienden [gedaagde 4] en [gedaagde 3] . Van November tot november. Eén van deze heeft een contract getekend met de hoofdhuurder. Hij weet niet waar het huurcontract is. [gedaagde 4] en [gedaagde 3] zijn momenteel aan het werk, zij zijn schoonmakers en komen rond 18:00 thuis. [gedaagde 2] is ook schoonmaker maar hij heeft een ongelukje gehad en daarom is hij een dag thuis aan het herstellen. Hij kent de hoofdhuurder niet persoonlijk, nooit gezien, hij zegt dat het de persoon is die op het naambordje staat. Hij is in Brazilië. [gedaagde 2] betaalt EUR 800 en hij denkt dat [gedaagde 4] en [gedaagde 3] ook zoiets betalen. We maken met zijn toestemming foto’s van de woning. Er zijn drie slaapkamers. De woonkamer is voor gezamenlijk gebruik (…). Vanuit de woonkamer lopen we de gang in, de eerste slaapkamer aan de linkerkant is de kamer van [gedaagde 2] (…). De tweede slaapkamer is van [gedaagde 3] (…). Er zijn allemaal vrouwenspullen maar geen bed. De berging zit op slot. De derde, grootste slaapkamer is van [gedaagde 4] en [gedaagde 3] . (…).

2.6. Op 16 mei 2025 heeft Ymere [gedaagde 1] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen omdat hij het gehuurde niet zelf bewoont en aan een derde in gebruik heeft gegeven. [gedaagde 1] heeft hier geen gehoor aan gegeven

2.7. Bij het huisbezoek van 25 mei 2025 heeft Ymere de woning bezocht samen met de toezichthouder van de gemeente Amsterdam. Daar troffen zij naast [gedaagde 2] ook [gedaagde 3] en [gedaagde 4] aan. In het onderzoeksverslag van Ymere staat daarover – voor zover van belang - het volgende: “Het gesprek gaat wat moeizaam, in het Engels. Het is nu ineens een ander verhaal dan op 29 april door [gedaagde 2] wordt verteld, en hij ontkent dat hij die dingen gezegd heeft (…). Hij beweert dat het komt door zijn ongeluk dat hij verkeerde dingen zou hebben gezegd, maar hij had een geschaafde schouder, aan zijn hoofd was iig niets te zien. Dus nu is het verhaal dat ze er mét [gedaagde 1] wonen (maar de vorige keer waren alle slaapkamers in gebruik bij de Brazilianen, dus waar slaapt [gedaagde 1] dan. Dat willen/kunnen ze niet uitleggen. We mogen ook beslist niet naar binnen. Ook betalen ze ineens geen huur en is er geen huurcontract. Uiteindelijk geven ze wel toe dat ze hier sinds december 2024 verblijven. [gedaagde 2] spreekt het best Engels [gedaagde 4] nauwelijks, [gedaagde 3] een beetje maar zij doet nu het woord (…).

2.8. Ook de toezichthouder heeft van het bezoek een ´Rapport van Bevindingen’ opgemaakt. Daarin staat onder meer het volgende te lezen: “De bewoners hebben mij uitdrukkelijk geen toestemming verleend de woning te betreden (…) Mevrouw [naam 1] (werkzaam bij Ymere, toevoeging ktr.) vraagt waar de hoofdhuurder, [gedaagde 1] is. De man die als eerste de deur open deed zegt dat hij dat niet weet en dat de hoofdhuurder veel reist. Mevrouw [naam 1] vraag of [gedaagde 1] vannacht in de woning geslapen heeft. De man schudt nee. Zij vraagt hoelang zij in de woning blijven. De aangetroffen personen verklaren dat ze dat niet weten. (…) Ik vraag hoeveel huur zij betalen. De vrouw zegt dat zij geen huur betalen maar dat zij de hoofdhuurder helpen met het betalen van de vaste lasten. Ik hoor haar zeggen dat ze op zoek zijn naar een ander huis. (…) De vrouw zegt dat zij van de hoofdhuurder in de woning mogen blijven totdat ze wat anders hebben gevonden. (…) Ik vraag hoeveel zij per maand betalen. Mevrouw [gedaagde 3] zegt dat ze elke maand wat anders betalen. Ze geven aan dat ze ongeveer 800 euro per maand cash betalen. (…)

3 Het geschil

3.1. Ymere vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] door gedaagden, en de veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00, met proceskosten.

3.2. Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en daarnaast de woning aan derden ter beschikking heeft gesteld dan wel heeft onderverhuurd. Verder stelt Ymere dat de overige gedaagden die in het gehuurde verblijven, zonder recht of titel in het gehuurde zitten en aldus onrechtmatig handelen. Gelet op het voorgaande is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde in kort geding.

3.3. [gedaagde 1] voert verweer en betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. [gedaagde 1] staat er ingeschreven, hij verblijft er en heeft in de woning zijn spullen en dagelijks leven. Ook was hij aanwezig bij het uitreiken van de dagvaarding. Voorts betwist [gedaagde 1] dat hij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd. Er is geen huurovereenkomst, er is geen contract en er is geen bewijs van huurbetalingen. Ymere is zonder zijn toestemming de woning ingegaan waardoor het onderzoeksverslag onrechtmatig is verkregen en niet mag worden gebruikt in deze procedure. Verder zijn de aangetroffen mensen in zijn woning vrienden die regelmatig bij hem blijven logeren en die slechts incidenteel bijdragen in de lasten. Zijn vrienden kunnen bovendien geen Nederlands en evenmin goed Engels, waardoor de bevindingen van Ymere berusten op een miscommunicatie. De verklaringen van [gedaagde 2] zijn bovendien gedaan toen hij een hersenschudding had. Hij heeft daardoor dingen gezegd die niet juist zijn. Een zo verstrekkende maatregel als ontruiming en een contractuele boete van € 5.000,- hoort in een bodemprocedure beoordeeld te worden. [gedaagde 1] verzoekt afwijzing van de vordering en veroordeling van Ymere in de proceskosten.

4 De beoordeling

Vonnis op tegenspraak

4.1. Omdat [gedaagde 1] wel in de procedure is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen alle partijen een vonnis op tegenspraak gewezen.

Spoedeisend belang

4.2. De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat het gaat om een sociale huurwoning met drie slaapkamers, die schaars is en waarvoor een lange wachttijd bestaat. Ymere heeft de taak om op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar sociale huurwoningen. Van Ymere kan niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het spoedeisend belang wordt ook aangenomen ten aanzien van de geldvordering, nu deze nauw samenhangt met de vordering tot ontruiming.

De vordering

4.3. Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.4. Als eerste dient het verweer van [gedaagde 1] omtrent de toelaatbaarheid van het onderzoeksverslag te worden beoordeeld. Naar het oordeel van de kantonrechter kan het onderzoeksverslag van Ymere worden betrokken bij de beoordeling van de vordering van Ymere. Ymere heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde 2] bij het bezoek van 29 april 2025 toestemming heeft gegeven om de woning te betreden. Niet in geschil is dat [gedaagde 2] op zijn beurt met toestemming van [gedaagde 1] in de woning verbleef. Het bewijs zoals dat is vastgelegd in het onderzoeksverslag is hierdoor niet onrechtmatig verkregen. Overigens geldt dat als [gedaagde 1] vooraf toestemming zou hebben geweigerd, het verkregen bewijs niet zou worden uitgesloten omdat het belang van waarheidsvinding in dit geval prevaleert. Bovendien gaan de bezwaren van [gedaagde 1] niet op voor zover het onderzoeksverslag ziet op het huisbezoek van 25 mei 2025 en het daarvan opgemaakte rapport van bevindingen door de toezichthouder van de Gemeente Amsterdam. Toen is de woning immers niet betreden, wegens het ontbreken van toestemming.

Hoofdverblijf

4.5. In dit kort geding speelt de vraag of [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in de woning heeft, waartoe hij op grond van de huurovereenkomst verplicht is. Ten aanzien hiervan rust op [gedaagde 1] , zo volgt uit de jurisprudentie, de zogenoemde verzwaarde stelplicht. Die houdt in dat op Ymere weliswaar de bewijslast rust van dit feit, maar dat van [gedaagde 1] mag worden verwacht dat hij feitelijke gegevens verstrekt die zich in zijn domein bevinden ter onderbouwing van zijn stelling dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Het is immers voor Ymere moeilijker te bewijzen waar [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft dan voor [gedaagde 1] zelf.

4.6. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat Ymere voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Bij geen enkel bezoek is [gedaagde 1] aangetroffen in de woning en bij het bezoek op 29 april 2025 heeft [gedaagde 2] verklaard dat hij [gedaagde 1] nog nooit heeft gezien, dat hij samen met [gedaagde 3] en [gedaagde 4] in de woning woont en dat geen bed van [gedaagde 1] in de woning staat. Dat [gedaagde 2] dit als gevolg van zijn hersenschudding zou hebben verklaard acht de kantonrechter volstrekt ongeloofwaardig. Zijn verklaring paste bij de fotografisch vastgelegde situatie in de woning. Ook acht de kantonrechter het onaannemelijk dat de resultaten van het onderzoek van Ymere het gevolg zijn van een miscommunicatie. Zowel Ymere als de toezichthouder hebben in hun verslag verklaard dat het gesprek in het Engels gevoerd kon worden. Ter zitting heeft Ymere dit bij monde van [naam 1] en [naam 2] nogmaals bevestigd.

4.7. [gedaagde 1] heeft weinig concreets tegenover het onderzoeksverslag gesteld. Hij heeft aangevoerd dat zijn leven zich in de woning afspeelt, dat hij boodschappen doet bij de supermarkt om de hoek en dat hij al zijn buren kent, maar ter onderbouwing daarvan heeft hij slechts één enkele verklaring van een buurvrouw laten zien die hij naar zijn zeggen zelf met Chat-GPT heeft opgesteld. Bovendien is deze verklaring niet ondertekend door de vermeende buurvrouw en heeft [gedaagde 1] zijn eigen huisnummer ingevuld in plaats van huisnummer [nummer] , dat volgens [gedaagde 1] van de buurvrouw zou zijn. Aan die door [gedaagde 1] zelf opgestelde verklaring kan dan ook weinig waarde worden toegekend. [gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat de dagvaarding wel aan hem in persoon is uitgereikt, maar Ymere heeft daartegenover gesteld dat zij de betekening van de dagvaarding heeft aangekondigd. Dit alles maakt dat [gedaagde 1] de stelling van Ymere dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De kantonrechter komt dan ook voorshands tot het oordeel dat [gedaagde 1] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde zelf te bewonen.

Onderhuur

4.8. Daarnaast ligt de vraag voor of [gedaagde 1] zijn woning ook heeft onderverhuurd. Zonder meer volgt uit de verklaringen van de bewoners, dat de woning aan hen in gebruik is gegeven. Bij het eerste bezoek heeft [gedaagde 2] bovendien verklaard de woning van [gedaagde 1] te huren samen met [gedaagde 3] en [gedaagde 4] . Bij het tweede bezoek hebben zij dat weliswaar in eerste instantie ontkend, maar later in het gesprek geven zij aan dat zij sinds december 2024 in de woning verblijven en dat zij daarvoor geld betalen aan [gedaagde 1] . Door [gedaagde 1] wordt ook erkend dat zij incidenteel bijdragen aan lasten. Dat betekent dat voor het gebruik betaald is. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde 1] de woning heeft onderverhuurd. Ook op dit punt is [gedaagde 1] tekortgeschoten.

Ontruiming

4.9. Gelet op de aard en de ernst van deze tekortkomingen, en de omstandigheid van het grote woningtekort, prevaleert het belang van Ymere bij een rechtmatige en doelmatige toedeling van haar sociale huurwoningen boven het belang van [gedaagde 1] bij behoud van de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dan ook met een grote mate van zekerheid worden aangenomen dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden, zodat op dat oordeel kan worden vooruitgelopen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming toe, met dien verstande dat de hij de termijn voor de ontruiming stelt op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Gezien het belang van Ymere bij ontruiming, zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard

Contractuele boete

4.10. Ymere vordert ook een contractuele boete op grond van de algemene voorwaarden. De kantonrechter moet dit beding ambtshalve toetsen aan de Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter acht het boetebeding voorshands niet oneerlijk. Hierbij weegt mee dat de boete is gemaximeerd en, gelet op de ernst van de overtreding, niet leidt tot een onevenredig hoog bedrag. De boete is dan ook toewijsbaar.

Proceskosten

4.11. Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Ymere worden begroot op:

4.12. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijkheid

4.13. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1. veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Ymere, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

5.2. veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00 aan Ymere;

5.3. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 1.761,69, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;

5.4. veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2025.

58984