ECLI:NL:PHR:2025:1041 - Parket bij de Hoge Raad - 26 september 2025

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer24/04215

Zitting26 september 2025

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

[Huurder] ,

eiser tot cassatie,

tegen

Stichting Dunavie,

verweerster in cassatie

Partijen worden hierna verkort aangeduid als Huurder en Verhuurder.

Deze zaak gaat over de vraag of wangedrag van Huurder buiten de gehuurde woonruimte jegens (het personeel van) Verhuurder kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een schending van ‘goed huurderschap’ (art. 7:213 BW). Huurder huurt sinds november 2017 een studio van Verhuurder. Vanaf 2019 heeft Huurder herhaaldelijk contact opgenomen met Verhuurder omdat het gehuurde niet aan zijn woonwensen voldeed. In 2023 heeft een aantal incidenten plaatsgevonden op het kantoor van Verhuurder. Met het doel om een andere woning te verkrijgen heeft Huurder zichzelf in de ontvangsthal van Verhuurder ontkleed en later zich een aantal keer in het zicht van het aanwezige personeel met een scheermes in de armen en nek gesneden. Na het eerste snij-incident heeft Verhuurder Huurder aangemeld bij het zorgnetwerk en is Huurder onder behandeling gesteld. Desalniettemin hebben in augustus 2023 nog twee ‘snij-incidenten’ plaatsgevonden op het kantoor van Verhuurder. Hierna heeft Verhuurder een andere partij benaderd om Huurder te huisvesten. Gelijktijdig is Verhuurder dit ontruimingskortgeding gestart.

Verhuurder heeft aan haar vordering tot ontruiming art. 7:213 BW ten grondslag gelegd en gesteld dat de genoemde incidenten een schending van goed huurderschap opleveren, een tekortkoming die in een hoofdzaak grond vormt tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. De incidenten leverden volgens dat voorlopig oordeel een tekortkoming op, maar de belangenafweging viel uit in het voordeel van Huurder. Daarbij is belang gehecht aan het zorgtraject dat was gestart en de omstandigheid dat Huurder in gesprek was met een andere woningbouwvereniging voor een nieuwe woning. Een ontruiming zou beide trajecten verstoren. Het hof heeft dit oordeel vernietigd en de ontruiming toegewezen. Ook volgens het hof vormden de incidenten een schending van art. 7:213 BW, maar de belangenafweging viel bij het hof in het voordeel uit van Verhuurder. Verhuurder had zich ingespannen om Huurder te helpen, Huurder had inmiddels zelf het zorgtraject gestopt zonder dat de onderliggende (psychische) problematiek was verholpen en Huurder wilde niet meewerken aan de voorwaarden van de andere woningbouwvereniging waardoor hij daar ook niet meer in aanmerking kwam voor nieuwe woonruimte. Huurder bestrijdt dit oordeel in cassatie met verschillende rechts- en motiveringsklachten waarbij de nadruk ligt op de reikwijdte van art. 7:213 BW. Ik zie deze klachten geen doel treffen.

Feiten[1]

1.1 Huurder huurt sinds 23 november 2017 van Verhuurder een studio van 25m² aan [adres] . Huurder, gevlucht uit Syrië, heeft als statushouder het gehuurde aangeboden gekregen toen hij in het opvangcentrum van het COA verbleef.

1.2 Vanaf 2019 heeft Huurder herhaaldelijk contact opgenomen met medewerkers van Verhuurder omdat het gehuurde niet aan zijn woonwensen voldoet.

1.3 Huurder heeft op 13 januari 2023 het kantoor van Verhuurder bezocht en daar in de ontvangsthal zijn kleren uitgetrokken. Verhuurder heeft op 16 januari 2023 aan Huurder een kantoorverbod voor de duur van zes maanden opgelegd omdat hij zich ongewenst had gedragen tegen medewerkers van Verhuurder.

1.4 Op 26 april 2023 heeft Huurder opnieuw het kantoor van Verhuurder bezocht. Hij heeft zich toen misdragen.

1.5 Huurder heeft op 10 mei 2023 het kantoor van Verhuurder bezocht en heeft zich in het zicht van de werknemers van Verhuurder met een scheermesje gesneden. De politie heeft Huurder uit het kantoor verwijderd.

1.6 Op 22 mei 2023 heeft een huisbezoek bij Huurder plaatsgevonden waarbij Verhuurder en een procesregisseur van de GGD aanwezig waren.

1.7 Verhuurder heeft Huurder in mei 2023 aangemeld bij het zorgnetwerk. In een brief van GGZ Rivierduinen van 25 september 2023 staat dat Huurder op 7 augustus 2023 is gestart met antipsychotica.

1.8 Op 23 augustus 2023 heeft Huurder opnieuw het kantoor van Verhuurder bezocht. Hij heeft zich toen bij zijn keel en in zijn armen gesneden. De politie heeft Huurder overmeesterd. De GGZ is ook ter plaatse gekomen.

1.9 Verhuurder heeft Huurder op 24 augustus 2023 verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.

1.10 Huurder heeft op 31 augustus 2023 het kantoor van Verhuurder bezocht en heeft zich in het zicht van de medewerkers van Verhuurder met een scheermes gesneden. De politie heeft Huurder toen overmeesterd en weggevoerd.

1.11 Op 5 oktober 2023 heeft er een intakegesprek tussen Huurder en woningbouwvereniging Stek plaatsgevonden en is een vervolgafspraak met een tolk ingepland. Op 14 november 2023 is in het zorgoverleg naar voren gekomen dat Huurder zich steeds meer terugtrekt en in [plaats 1] wil wonen.

1.12 Op 15 november 2023 heeft de advocaat van Huurder de ontvangst van een laatste kansovereenkomst bevestigd en verzocht om een termijn van een week om te reageren.

1.13 Op 15 november 2023 heeft de woonconsulent van Verhuurder intern een mail gestuurd:

“Gister is de huurder van [adres] besproken in het zorgoverleg. Tijdens het overleg heeft stichting de Brug aangegeven dat ze niet meer binnenkomen bij meneer, meneer heeft de begeleiding stopgezet. De GGZ heeft wel nog contact met meneer, maar een echte hulpvraag is niet duidelijk. De GGZ had gistermiddag nog een afspraak staan met meneer om te kijken om hem over te halen om de woning toch te accepteren. Meneer heeft namelijk aangegeven mogelijk niet in te willen gaan op het aanbod van Stek, omdat hij graag naar de grote stad wil verhuizen ( [plaats 1] o.i.d.).

Morgen is het definitieve gesprek bij Stek, Tristan houdt ons op de hoogte van een eventuele vervolgstap van meneer.”

1.14 Op 16 november 2023 heeft Stek een bericht aan onder meer de advocaat van Huurder gestuurd, waarin onder meer staat:

“Tijdens het gesprek van 5 oktober jl. heeft meneer verschillende keren uitgesproken dat zijn wens is om zich in een grote stad te huisvesten. (…) Wij hebben een handreiking gedaan en meneer blijft twijfelen. Hierdoor hebben wij sterk het vermoeden dat meneer zich ongelukkig gaat voelen in [plaats 2] en dat dit zijn woongedrag kan beïnvloeden. Daarom heeft Stek besloten om meneer niet te gaan huisvesten in één van haar sociale huurwoningen.”

Procesverloop[2]

2.1 Verhuurder heeft Huurder in kort geding gedagvaard en gevorderd, samengevat, om Huurder te veroordelen om het gehuurde te ontruimen.

2.2 Verhuurder heeft aan haar vordering tot ontruiming art. 7:213 BW ten grondslag gelegd. Huurder heeft een aantal keren het kantoor van Verhuurder bezocht en zich tegenover de aanwezige medewerkers (be)dreigend gedragen. Zo heeft hij gedreigd zichzelf van het leven te beroven en heeft hij zich met een mes gesneden. Dit heeft geleid tot gewelddadig optreden van de politie. Huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen en is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

2.3 Huurder heeft hiertegen aangevoerd dat Verhuurder had toegezegd dat het gehuurde voor maximaal twee jaar was aangeboden en dat hij daarna een andere woning zou krijgen. Hij beseft dat zijn gedrag ontoelaatbaar was. Hij accepteert inmiddels hulp en door de huidige dosering van zijn medicatie is er geen sprake (meer) van een acuut onhoudbare situatie. De ontbinding van de huurovereenkomst zal volgens Huurder niet kunnen worden toegewezen omdat de gevolgen de ontbinding niet rechtvaardigen.

2.4 De kantonrechter heeft de ontruiming afgewezen[3]. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de incidenten weliswaar een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren en dat de tekortkoming niet van geringe betekenis is, maar dat niet valt uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat een belangenafweging in het voordeel van Huurder uitpakt. Inmiddels heeft Huurder professionele begeleiding en gebruikt hij medicatie. Na 31 augustus 2023 heeft Huurder geen contact meer gezocht met de medewerkers van Verhuurder en hebben er geen incidenten meer plaatsgevonden. Daarnaast is aannemelijk dat Huurder voor een andere woonruimte in aanmerking komt. Huurder heeft een groot belang bij het behoud van het gehuurde omdat ontruiming zal leiden tot grote persoonlijke problemen, waaronder dakloosheid en frustratie van de ingezette professionele hulp.

2.5 Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de ontruiming van het gehuurde toegewezen. Het heeft daartoe, voor zover in cassatie relevant, het volgende overwogen:

“6.1 De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof stelt daarbij voorop dat ontruiming in kort geding een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, aangezien in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en een ontruiming veelal onomkeerbare gevolgen heeft. Voor toewijzing van de vordering is dan ook slechts plaats indien (1) de verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft dat zwaarder weegt dan het belang van de huurder en (2) voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden.

6.2 Het hof stelt eerst vast dat [Verhuurder] - anders dan door [Huurder] is betoogd - een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Het gehuurde betreft een schaarse sociale huurwoning. Voor sociale huurwoningen bestaan lange wachtlijsten. Verhuurder heeft er belang bij om de woning zo spoedig mogelijk opnieuw te verhuren aan personen die hiervoor in aanmerking komen. Ook heeft [Verhuurder] er vanwege de veiligheid van haar medewerkers belang bij om niet meer geconfronteerd te worden met de incidenten zoals die zich met [Huurder] hebben voorgedaan. Van [Verhuurder] kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

6.3 Naar het oordeel van het hof is in voldoende mate waarschijnlijk dat de vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen om de volgende redenen.

6.4 Een huurder is op grond van het bepaalde in artikel 7:213 BW verplicht om zich als goed huurder te gedragen. Dat [Huurder] zich niet als zodanig heeft gedragen volgt uit meerdere incidenten die hebben plaatsgevonden: zo heeft [Huurder] op 13 januari 2023 zijn kleding uit frustratie uitgetrokken op het kantoor van [Verhuurder], op 10 mei 2023 het kantoor van [Verhuurder] bezocht en zich met een scheermesje gesneden en zichzelf op 23 augustus 2023 en 31 augustus 2023 voor de ogen van de medewerkers van [Verhuurder] bij zijn keel en armen gesneden omdat hij een andere woning wilde. Meermaals heeft de politie moeten ingrijpen. Gelet op de ernst van de gedragingen en de impact op de medewerkers is naar voorlopig oordeel van het hof [Huurder] door dit gedrag tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat deze tekortkoming niet gering is en veel impact heeft (gehad) op de medewerkers van [Verhuurder] blijkt uit de verklaringen die zij hierover hebben afgelegd. Na de incidenten is de deur van het kantoor van [Verhuurder] meerdere weken op slot geweest en hadden bezoekers geen vrije toegang. De ernst en frequentie van de incidenten rechtvaardigen dan ook naar voorlopig oordeel van het hof in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.

6.5 De vraag die vervolgens aan het hof voorligt, is of een belangenafweging in het voordeel van [Huurder] uitpakt. Hoewel het hof begrijpt dat het voor [Huurder] heel belangrijk is om een dak boven zijn hoofd te hebben en dat ontruiming voor hem ingrijpend zal zijn, weegt in dit geval het belang van [Verhuurder] zwaarder. Bij die afweging is voor het hof niet alleen de aard en de ernst van de incidenten van belang, maar zijn ook de latere gedragingen van [Huurder] en alle verdere omstandigheden van het geval relevant. Van belang is dat [Verhuurder] meerdere handreikingen aan [Huurder] heeft gedaan. Zo heeft [Verhuurder] [Huurder] al in november 2022 een andere woning aangeboden in Katwijk die [Huurder] heeft geweigerd. Daarnaast heeft [Verhuurder] zich ingespannen om de persoonlijke situatie van [Huurder] te verbeteren door hem in mei 2023 aan te melden bij het zorgnetwerk. Er is begeleiding opgestart en [Huurder] is blijkens een document van GGZ Rivierduinen op 7 augustus 2023 begonnen met het slikken van antipsychotica. In juli 2023 heeft [Verhuurder] [Huurder] voor een tweede keer een andere, grotere, woning aangeboden. Ook deze woning heeft [Huurder] geweigerd. In oktober 2023 is woningbouwvereniging Stek bereid gevonden om [Huurder] een andere woning aan te bieden zodat aan zijn woonwensen tegemoet kon worden gekomen. [Huurder] heeft zelf de begeleiding stopgezet. In de contacten met Stek, die alleen woningen in [plaats 2] aanbiedt, heeft [Huurder] kenbaar gemaakt dat hij in [plaats 1] wilde gaan wonen. De door Stek gestelde voorwaarden wilde hij niet aanvaarden. Daarop heeft Stek in november 2023 laten weten dat zij [Huurder] niet zal gaan huisvesten in één van haar woningen. [Verhuurder] heeft zich dus meermaals ingespannen om de woonsituatie van [Huurder] te verbeteren, maar [Huurder] heeft deze kansen aan zich voorbij laten gaan.

6.6 Dat de belangenafweging bij het hof anders uitvalt dan bij de kantonrechter is mede gelegen in het feit dat de omstandigheden inmiddels zijn gewijzigd. De kantonrechter overwoog dat [Huurder] inmiddels professionele begeleiding heeft, medicatie slikt en zijn dakloosheid zal leiden tot het frustreren van de ingezette professionele hulp. Inmiddels heeft [Huurder] echter zelf de begeleiding stop gezet en heeft hij bij de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard geen medicatie meer in te nemen. Verder heeft [Huurder] verklaard te zijn geweigerd voor behandeling bij [A] . Het voorgaande maakt dat hoewel zich recentelijk geen incidenten meer hebben voorgedaan, de vrees van [Verhuurder] dat dergelijke incidenten zich weer voordoen, niet ongegrond is: de psychische problemen waarmee [Huurder] kampt lijken niet onder controle terwijl hij daarvoor niet of nauwelijks behandeling krijgt. Ook heeft de kantonrechter aannemelijk geacht dat [Huurder] voor nieuwe woonruimte in aanmerking kwam omdat op 5 oktober 2023 een intake gesprek had plaatsgevonden bij Stek. Een ontruiming zou dit proces kunnen doorkruisen. Zoals hiervoor is overwogen heeft Stek zich uiteindelijk teruggetrokken. Uit het onder 3.14[4] geciteerde bericht blijkt dat Stek een woning in [plaats 2] heeft aangeboden en dat [Huurder] niet wilde meewerken aan de door Stek gestelde voorwaarden.

6.7 Het bovenstaande leidt bij het hof tot de conclusie dat door het gedrag van [Huurder] zelf het (nog) niet is gelukt om een andere woonruimte te vinden: een drietal woningen is door [Huurder] geweigerd en door de incidenten in het kantoor van [Verhuurder] is [Huurder] dermate tekort geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder dat ontruiming van zijn huidige woning in de rede ligt.

6.8 Omdat [Huurder] kampt met psychische problemen en het woningaanbod in de sociale huursector schaars is, ziet het hof aanleiding om [Huurder] een langere termijn te geven om het gehuurde te (laten) ontruimen dan de verzochte veertien dagen. Het hof vindt een ontruimingstermijn van zes maanden in de gegeven omstandigheden passend.”

2.6 Huurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Verhuurder is niet verschenen en aan haar is verstek verleend.

3 Bespreking van het cassatiemiddel

3.1 Het middel bestaat uit vier onderdelen. Volgens onderdeel 1 is het oordeel in rov. 6.4 dat Huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen in de zin van art. 7:213 BW onjuist, dan wel onvoldoende gemotiveerd, omdat geen sprake is van gedragingen die verband houden met het gebruik van de gehuurde woning. Onderdeel 2 bevat rechts- en motiveringsklachten voor het geval het hof de toerekenbare tekortkoming van Huurder op een andere grond dan art. 7:213 BW heeft gebaseerd. Volgens onderdeel 3 heeft het hof de terughoudendheid die is vereist bij een beoordeling van een ontruiming in kort geding miskend, of het ontruimingsoordeel ontoereikend gemotiveerd en onderdeel 4 is een louter voortbouwende klacht. Art. 7:213 BW en wangedrag van de huurder jegens de verhuurder

3.2 Deze zaak gaat over de reikwijdte van de norm van ‘goed huurderschap’ uit art. 7:213 BW: “De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.”

3.3 Schending van art. 7:213 BW levert een tekortkoming op in de nakoming van een verplichting jegens de verhuurder en kan grond vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ontruiming van het gehuurde[5]. Goed huurderschap is een open norm en de concrete invulling hangt af van de omstandigheden[6]. De parlementaire geschiedenis omschrijft goed huurderschap als het zich gedragen ‘zoals een behoorlijk mens zich als huurder gedraagt’, maar wat dat per geval betekent, is afhankelijk van de omstandigheden[7]. De rechtspraak hierover is casuïstisch[8].

3.4 Deze zaak scharniert in cassatie om de vraag of het wangedrag van Huurder op het kantoor van Verhuurder wel kan kwalificeren als schending van goed huurderschap, gelet op de omstandigheid dat de incidenten zich buiten het gehuurde hebben voorgedaan. Hoe ruim moet ‘ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak’ uit art. 7:213 BW worden opgevat? Is dit beperkt tot gedragingen die daadwerkelijk verband houden met het gebruik van het gehuurde en zich dus in en rond het gehuurde afspelen, of moet dit ruimer worden gezien, zo lang er maar een band is met het gehuurde?

3.5 Een lijn in de literatuur is dat de norm goed huurderschap ruim wordt uitgelegd en ook betrekking heeft op het gedrag van de huurder buiten het gehuurde, met als vereiste dat er een voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst[9]. Met betrekking tot het veroorzaken van overlast volgt uit de rechtspraak dat een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden in strijd met goed huurderschap handelt en daarmee tekortschiet in de nakoming van zijn verbintenissen jegens de verhuurder. Niet valt in te zien waarom een verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken uitsluitend zou zien op zorg voor de gehuurde zaak zelfen niet op zorg voor de woonomgeving, aldus de Hoge Raad al in 1992[10].

3.6 Daarnaast is ook vaste rechtspraak dat een gedraging van de huurder die niet tegen de verhuurder is gericht maar tegen derden - zeker als die derde directeur van de verhuurder is - onder omstandigheden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan opleveren[11]. De *vriescel-*zaak komt zo nog uitgebreider aan bod.

3.7 Het type wangedrag dat in deze zaak centraal staat, namelijk een huurder die (personeel van) verhuurder intimideert/bedreigt, wordt in de rechtspraak gezien als een schending van goed huurderschap[12]. Enkele voorbeelden: de huurder handelt niet als goed huurder wanneer hij de directeur van de verhuurder in een vriescel opsluit teneinde kwijtschelding van achterstallige huur te bewerkstelligen[13], een pinapparaat lostrekt op het kantoor van verhuurder en daarmee het personeel bedreigt[14], of een medewerker van verhuurder voor het kantoor van verhuurder fysiek belaagt en mishandelt[15].

3.8 Rossel en Heisterkamp[16] verdedigen de opvatting dat gedragingen die niet kunnen worden aangemerkt als ‘gedragingen ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak’, maar die wel betrekking hebben op de contractuele verhouding tussen partijen, niet onder goed huurderschap vallen. Intimidatie/bedreiging van (personeel van) de verhuurder door de huurder valt volgens hen daarom niet onder het bereik van art. 7:213 BW, omdat dergelijk gedrag geen verband houdt met het gebruik van het gehuurde. Het gaat dan volgens hen om dit soort situaties: “Men zou kunnen denken aan mishandeling, bedreiging of intimidatie van de verhuurder of diens personeel in het kader van bijvoorbeeld een meningsverschil over aanpassing van de huurprijs (al dan niet in de gehuurde zaak).” Dat leest precies op onze zaak. Wil de verhuurder in zo’n geval tot ontbinding overgaan, dan moet hij zijn vordering volgens deze schrijvers baseren op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 en art. 6:248 BW). Hiertoe verwijzen zij (alleen) naar de al aangehaalde vriescel-zaak[17], maar dat kan ik niet goed plaatsen. De betreffende in appel aangevulde grondslag waarop werd gecasseerd was immers uitdrukkelijk wel goed huurderschap[18], te weten het toenmalige art. 7A:1596 BW (oud)[19] en niet de algemene redelijkheid en billijkheidsbepalingen uit ons verbintenissenrecht, zoals Rossel en Heisterkamp hier bepleiten; gelet op de passage ‘(al dan niet in de gehuurde zaak)’ uit het Asser-citaat hiervoor kan het onderscheidende punt hier ook niet zijn dat de opsluiting plaatsvond in een vriescel in het gehuurde. In rov. 3.3 is onder meer overwogen dat het bedreigen van de (directeur van) verhuurder door de (directeur van de) huurder teneinde kwijtschelding van huurachterstand te krijgen, kon worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die tot ontbinding van de overeenkomst kon leiden. Uit de vriescel-zaak lijkt mij dan ook te volgen dat intimidatie/bedreiging door de huurder richting de verhuurder, onder omstandigheden, schending van de norm van goed huurderschap kan opleveren. Of dit al dan niet in het gehuurde gebeurt lijkt (ook in de visie van Rossel en Heisterkamp, zo volgt uit meerbedoeld citaat) niet beslissend. Het gaat er volgens mij bij ontbinding wegens handelen in strijd met goed huurderschap toch uiteindelijk om of in de gegeven omstandigheden, gelet op het gedrag van de huurder, nog wel van de verhuurder kan worden verlangd om de huurovereenkomst voort te zetten. Als huurders gedrag dermate afwijkt van wat een goed huurder betaamt – in of buiten het gehuurde – dan kan een punt komen, dat dat niet meer het geval is. Misschien is dat per saldo geen andere norm dan de algemene verbintenisrechtelijke norm uit art. 6:248 BW; de rechtspraaklijn dat (ernstige, herhaalde) intimidatie/bedreiging van de verhuurder door de huurder (zonder uitzicht op verbetering wegens inmiddels onder behandeling gestelde psychische problematiek bijvoorbeeld) ontbinding op grond van niet goed huurderschap kan rechtvaardigen, lijkt mij de juiste.

3.9 Daarbij is van belang dat wangedrag onder invloed van psychische problematiek, zoals ook in de onderhavige zaak aan de orde lijkt te zijn[20], op zichzelf niet wegneemt dat dit een tekortkoming vormt die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst[21]. De tekortkoming hoeft immers niet toerekenbaar te zijn. Wel kan de psychische problematiek een rol spelen bij de belangenafweging voor de vraag of die tekortkoming ontbinding rechtvaardigt[22]. Illustratief is het kantonoordeel in onze zaak, toen uitzicht bestond op verbetering wegens in gang gezette behandeling van Huurders psychische problematiek, alsook een traject om via een andere woningbouwvereniging tot een andere woonruimte te komen voor Huurder. Onderdeel 1

3.10 Onderdeel 1 bevat drie klachten die in de kern betrekking hebben op de reikwijdte van art. 7:213 BW dat de huurder verplicht is om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Het hof heeft in rov. 6.4 meerdere incidenten benoemd op basis waarvan is geoordeeld dat Huurder art. 7:213 BW heeft geschonden en dus tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst[23]. Deze incidenten stonden echter los van het gebruik van het gehuurde, omdat deze zich niet in het gehuurde hebben voorgedaan, maar op het kantoor van Verhuurder. Volgens de eerste klacht heeft het hof hiermee miskend dat art. 7:213 BW is beperkt tot gedragingen die verband houden met het gebruik van de gehuurde zaak en geen grondslag biedt voor ontbinding wegens gedragingen die niet kunnen worden aangemerkt als gedragingen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, maar die (mogelijk) betrekking hebben op de (contractuele) verhouding tussen partijen[24]. Nu de incidenten geen betrekking hebben op gebruik van het gehuurde, is hier sprake van een onjuiste rechtsopvatting, althans van een ontoereikende motivering.

3.11 Deze klacht volgt de beperkte opvatting van Rossel en Heisterkamp, waarvan ik in de inleiding heb aangegeven waarom ik die niet onderschrijf. De besproken ruime strekking verdient naar ik meen de voorkeur en daar ketst deze klacht dan op af. Het hof kon dit wangedrag van Huurder kwalificeren als een schending van goed huurderschap en daarmee oordelen dat dit (naar voorlopig oordeel en in beginsel) een tekortkoming oplevert die in de bodemprocedure in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst kan dragen.

3.12 Volgens de tweede klacht had het hof ambtshalve moeten nagaan of de aan de vordering van Verhuurder op basis van art. 7:213 BW ten grondslag gelegde incidenten de gevorderde ontruiming konden dragen[25].

3.13 Deze klacht mist feitelijke grondslag, omdat het hof dit heeft gedaan. In rov. 6.3-6.4 is onderzocht of de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten wegens schending van goed huurderschap in beginsel grond zouden opleveren voor ontruiming in de bodemprocedure. Antwoord ja. Daarop is in rov. 6.5-6.7 een belangenafweging gevolgd, die anders dan in eerste aanleg nu in het voordeel van Verhuurder uitvalt, waarop de ontruimingsvordering in kort geding is toegewezen. Dat is volgens het boekje; de klacht is tevergeefs.

3.14 Volgens de derde klacht is het oordeel dat Huurder zich niet heeft gedragen als goed huurder ontoereikend gemotiveerd. Het gaat immers om incidenten of gedragingen buiten de woonruimte, die althans losstaan van het gebruik daarvan en zonder nadere (ontbrekende) motivering valt dan niet in te zien waarom sprake is van strijd met goed huurderschap ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Van (andere) incidenten of gedragingen ten aanzien van het gebruik van de gehuurde woning die als strijd met goed huurderschap kunnen worden aangemerkt, blijkt niets in het arrest en deze zijn door Verhuurder ook niet gesteld[26].

3.15 Dit behoeft geen separate bespreking meer, als de hiervoor uiteengezette ruime opvatting over de strekking van art. 7:213 BW wordt gevolgd. Ook deze klacht faalt dan. Onderdeel 2

3.16 Onderdeel 2 bevat twee klachten.

3.17 Mocht het hof de toerekenbare tekortkoming op een andere grondslag hebben gebaseerd dan art. 7:213 BW, dan is dat oordeel onvoldoende gemotiveerd, omdat een toelichting daarover ontbreekt, waarbij de klacht verwijst naar rov. 6.7, waarin het hof herhaalt dat Huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder. In dat geval is het hof bovendien buiten de rechtsstrijd getreden, omdat Verhuurder daarover niets heeft gesteld (eerste klacht)[27].

3.18 Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat uit rov. 6.4 duidelijk blijkt dat het hof de tekortkoming (alleen) heeft gebaseerd op art. 7:213 BW en niet op een andere grondslag[28]. Het hof is dus ook niet buiten de rechtsstrijd getreden.

3.19 Voor zover het hof in rov 6.8 de tekortkoming (ook) heeft gebaseerd op het feit dat het Huurder niet was gelukt om zelf andere woonruimte te vinden of dat hij andere woonruimte heeft geweigerd, is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, of is sprake van een motiveringsgebrek. Het niet vinden of weigeren van andere woonruimte brengt immers geen tekortkoming met zich mee, althans niet zonder nadere (ontbrekende) motivering (tweede klacht).

3.20 De klacht gaat uit van een onjuiste lezing van rov. 6.8. Het hof heeft daar de ontruimingstermijn voor Huurder verlengd vanwege zijn psychische problemen en het schaarse woningaanbod in de sociale huursector.

3.21 Het lijkt erop dat de klacht is gericht tegen rov. 6.7, waarin het hof concluderend overweegt (‘Het bovenstaande leidt bij het hof tot de conclusie (…)’) dat het aan Huurder zelf te wijten is dat het (nog) niet is gelukt om andere woonruimte te vinden (een staartje uitkomst belangenafweging) en tegelijkertijd recupereert dat hier sprake is van dermate tekortschieten in zijn verplichtingen als goed huurder, dat ontruiming in de rede ligt.

3.22 Zo opgevat, gaat de klacht (ook) uit van een onjuiste lezing. Kennelijk leest de klacht rov. 6.7 niet in de sleutel van de door het hof uitgevoerde belangenafweging, terwijl het daar wel onderdeel van is. De kern van die belangenafweging, waarin alle omstandigheden van het geval een rol spelen, staat in rov. 6.5 en die wordt vervolgd in rov. 6.6 met een uitleg waarom de belangenafweging in appel anders uitpakt dan bij de kantonrechter, met een afronding in rov. 6.7 dat het aan Huurders gedrag te wijten is dat het nog niet is gelukt om andere woonruimte te vinden. Dat gecombineerd met het dermate tekort schieten in zijn verplichtingen zich als goed huurder te gedragen (een terugkoppeling naar de uitgangspositie in rov. 6.4 dat in beginsel sprake was van een voldragen ontbindingsgrond schending goed huurderschap, waarop nog een belangenafweging is gevolgd) maakt dat ontbinding in de rede ligt, zo overweegt het hof in rov. 6.7. Daarin is met geen mogelijkheid te lezen dat de ontbinding mede zou zijn gebaseerd op het niet hebben kunnen vinden van andere woonruimte of het weigeren van woningen, zodat de klacht feitelijke grondslag mist. Onderdeel 3

3.23 Dit onderdeel bouwt voort op onderdelen 1 en 2 en klaagt dat gelet op die onderdelen de in rov. 6.1 weergegeven maatstaf is miskend dat bij de beoordeling van een ontruimingsvordering in kortgeding grote terughoudendheid moet worden betracht, omdat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en ontruiming veelal onomkeerbare gevolgen heeft. Althans is het ontruimingsoordeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Omdat de ontruiming is gebaseerd op incidenten die zich buiten het gehuurde hebben afgespeeld en het hof geen (voldoende kenbaar) onderzoek heeft gedaan naar incidenten die verband houden met gebruik van het gehuurde, is onbegrijpelijk dat het hof oordeelt dat aan die grote mate van terughoudendheid is voldaan. Hetzelfde geldt voor de belangenafweging in rov. 6.5-6.7, waarin hoewel zich geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan, de vrees voor herhaling van Verhuurder niet ongegrond wordt geacht. Die niet nader gemotiveerde vrees getuigt ook niet van voldoende terughoudendheid en is onjuist of vormt een onvoldoende onderbouwing voor ontruiming in kort geding.

3.24 De klacht faalt al, omdat zij voortbouwt op de hiervoor verwerpend besproken onderdelen 1 en 2. Het eerste deel is verder in wezen een herhaling van zetten van onderdeel 1, dat op dezelfde gronden afketst als daar besproken. Dat dit zou getuigen van onvoldoende terughoudendheid betrachten bij ontbinding, lijkt mij (bepaald) niet; die terughoudendheid ligt besloten in de zorgvuldige belangenafweging door het hof, waarbij als gezegd alle relevante omstandigheden van het geval een rol spelen. Dat daarin (onder veel meer) is meegewogen (i) de vrees bij het personeel van Verhuurder voor een herhaling van de incidenten en (ii) dat het Huurder niet is gelukt om andere woonruimte te vinden, moet worden gezien tegen de achtergrond van de tegenovergesteld uitgevallen belangenafweging bij de kantonrechter, waarvoor onder meer redengevend was dat Huurder voor zijn psychische problematiek destijds medisch werd behandeld en er ook een traject was opgezet om Huurder andere woonruimte te laten vinden. Ontruiming zou naar het oordeel van de kantonrechter kunnen leiden tot frustratie van de ingezette hulp. Nu in appel duidelijk was dat Huurder het medische traject niet had voortgezet, zonder dat vast is komen te staan dat zijn psychische problematiek is verholpen, is de vrees voor herhaling bij het personeel van Verhuurder een begrijpelijke meeweegfactor. Dat geldt ook voor het door Huurder zelf inmiddels gefrustreerde traject om andere woonruimte te vinden. De aspecten die dus voor de kantonrechter reden waren om de belangen van Huurder bij non-ontruiming te laten prevaleren, doen zich naar het oordeel van het hof in appel niet meer voor. Dat maakt, mede gelet op de andere kenbaar gemaakte elementen in de belangenafweging, dat de ontruimingsbeslissing van het hof goed te volgen is. Van onvoldoende betrachte terughoudendheid is in die omstandigheden geen sprake. Onderdeel 3 is tevergeefs voorgesteld. Onderdeel 4

3.25 Onderdeel 4 bevat een louter voortbouwende klacht die geen nadere bespreking behoeft; deze deelt het lot van de overige klachten.

4 Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

A-G

De feiten zijn ontleend aan het bestreden arrest: Hof Den Haag 8 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2415, rov. 3.1-3.14.

Het procesverloop is ontleend aan het bestreden arrest, reeds aangehaald, rov. 4.1-5.3.

Rb. Den Haag (ktr.) 23 oktober 2023, zaaknummer 10690080 \ CV EXPL 23-2774 (niet gepubliceerd).

‎1.14 van deze conclusie.

J.M. Heikens, H.M. Hielkema & M.H. Wissink, Huurrechtmemo, 2024, nr. 15.5 en HR 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, NJ 1993/167 m.nt. P.A. Stein ([…] / […]), rov. 3.2.3.

Zo wordt in De Waal, GS Huurrecht, 2024, art. 7:213 BW, aant. 15 de norm als volgt geformuleerd: “Een huurder handelt als goed huurder indien hij onder de gegeven omstandigheden van het geval datgene doet wat hij naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid mag respectievelijk behoort te doen, mede gelet op de rechten en belangen van de verhuurder en derden”. Zie over ‘goed huurderschap’ ook uitgebreid J.Ph. van Lochem, Open normen in het huurrecht, diss. 2019, par. 3.3.

A.R. de Jonge & E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire geschiedenis huurrecht, 2008, p. 262.

Zie voor een overzicht van de verschillende verplichtingen J.M. Heikens, H.M. Hielkema & M.H. Wissink, Huurrechtmemo, 2024, nr. 15.5 en De Waal, GS Huurrecht, 2024, art. 7:213 BW, aant. 15 e.v.

De Waal, GS Huurrecht, 2024, art. 7:213 BW, aant. 4. en T. de Groot & F. Ringnalda (red.), Huurrecht woonruimte, 2022, p. 180.

HR 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, NJ 1993/167 m.nt. P.A. Stein ([…] / […]), rov. 3.2.3.

Zie HR 8 juli 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC0456, NJ 1988/81 ([…] /Beter Wonen), rov. 3, HR 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, NJ 1993/167 m.nt. P.A. Stein ([…] / […]), rov. 3.2.3, HR 17 juni 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1396, NJ 1994/670 (St. Joseph/Verweerster), rov. 3.4, HR 25 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2936, NJ 2000/33 m.nt. P.A. Stein en Ondernemingsrecht 1999/61 m.nt. L. Timmerman ([…] / […]of vriescel), rov. 3.3 en HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925 ([…] / […]), rov. 3.3.

Zie de aangehaalde rechtspraak in De Waal, GS Huurrecht, 2024, art. 7:213 BW, aant. 26.7, A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, p. 305-307 en J.M. Heikens, H.M. Hielkema & M.H. Wissink, Huurrechtmemo, 2024, nr. 15.5.

Vriescel-arrest, al aangehaald, rov. 3.3.

Rb. Rotterdam (vzr.) 1 april 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM2011 (Stg. Woonplus Schiedam/X), rov. 3.4.

Rb. Rotterdam (ktr.) 9 oktober 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:8825 (Stg. Woonbron/Gedaagden), rov. 5.4.

Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/107, waarin zij overigens aangeven dat de gevallen die zij willen uitzonderen van de werking van art. 7:213 BW door de lagere rechtspraak daar vaak wel onder worden begrepen, onder verwijzing naar Hof Arnhem-Leeuwarden 1 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:7966 en Ktr. Limburg 9 oktober 2019, ECLI:NL:RBLIM:2019:9073.

HR 25 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2936, NJ 2000/33 m.nt. P.A. Stein en Ondernemingsrecht 1999/61 m.nt. L. Timmerman ([…] / […]).

Zie rov. 3.2 en zo ook de conclusie van A-G Spier vóór dit arrest onder 2.3, evenals NJ-annotator P.A. Stein, tweede alinea.

Deze bepaling is later vervangen door art. 7:213 BW en hierbij is geen materiële wijziging beoogd, zodat de jurisprudentie over art. 7A:1596 BW relevant blijft voor art. 7:213 BW. Zie De Waal, GS Huurrecht, 2024, art. 7:213 BW, aant. 3.

Ook onderdeel 1 van de PI refereert daar aan.

HR 19 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1734 (S./Algemene Woningbouwvereniging), rov. 3.3.

De Waal, GS Huurrecht, 2024, art. 7:213 BW, aant. 26.5 en A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, p. 306-307, waarin De Jonge een aantal uitspraken bespreekt waarin wegens inmiddels ingezette medische behandeling van psychische klachten en uitzicht op stabilisatie ontbinding werd afgewezen.

Het gaat dan om de vier keer waarop Huurder zich in 2023 ten kantore van Verhuurder intimiderend heeft gedragen door daar, onder meer, zich te ontkleden en zichzelf voor de ogen van het personeel van Verhuurder met een scheermes in zijn armen en keel te snijden, omdat hij een andere woning wilde.

Onder verwijzing naar de in de inleiding besproken passage uit Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/107 en mva 19-20.

Onder verwijzing naar mva 19-20 en het *tenzij-*arrest: HR 5 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1027, NJ 2025/47 m.nt. L.C.A. Verstappen, JPF 2024/119 m.nt. E.J.M. Cornelissen en AA 2024/0757 m.nt. A.J.M. Nuytinck en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446 m.nt. J. Hijma, JBPr 2018/61 m.nt. F.J.P. Lock, TBR 2018/197 m.nt. S. van Gulijk, Prg. 2019/68 m.nt. P.J.M. Ros, AA 20190293 m.nt. H.N. Schelhaas, Jurisprudentie Grondzaken 2018/255 m.nt. F.M.A. van der Loo, JHV 2018/29 m.nt. Th. Gardenbroek (Tenzij).

Onder verwijzing naar mvg 1, 3 en 10 en mva 19.

Onder verwijzing naar mvg 1 waar alleen een beroep is gedaan op art. 7:213 BW in verband met de incidenten.

Zoals ook door Verhuurder aan zijn vordering ten grondslag was gelegd, zie dgv HB 1.

Voetnoten