Weigering overdracht opstalrecht: Hoge Raad stelt hoge eisen aan motivering hof
Arrest
Rechtsgebieden
Essentie
De Hoge Raad oordeelt dat een hof onvoldoende heeft gemotiveerd waarom een gemeente zonder redelijke gronden toestemming weigerde voor de overdracht van een opstalrecht. Het hof had de argumenten van de gemeente over de integriteit van de koper in onderlinge samenhang moeten beoordelen.
Samenvatting feiten
Een opstalhouder wil zijn opstalrecht, dat binnenkort afloopt, verkopen aan een beoogd koper. De vestigingsakte vereist toestemming van de grondeigenaar, de Gemeente. De Gemeente weigert deze toestemming. De weigering is gebaseerd op de persoon van de koper, die als exploitant van een nachtclub in het pand betrokken was bij de intrekking van een horecavergunning op grond van de Wet Bibob. Ook een latere exploitant, gelieerd aan de koper, overkwam hetzelfde. De gemeente heeft zorgen over de integriteit van de koper en de transactie.
Cassatieberoep door
De Gemeente Zoetermeer heeft beroep in cassatie ingesteld.
Rechtsvraag
De centrale vraag is of het oordeel van het hof, dat de gemeente zonder redelijke gronden toestemming voor de overdracht van een opstalrecht heeft geweigerd, stand kan houden. Meer specifiek wordt de vraag opgeworpen of het hof zijn oordeel voldoende heeft gemotiveerd, door de door de gemeente aangevoerde bezwaren (zoals het Bibob-verleden van de koper, TCI-informatie, en een onlogische koopprijs) niet of onvoldoende in onderlinge samenhang te wegen.
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het gerechtshof. De Hoge Raad oordeelt dat de cassatieklachten slagen: het hof heeft zijn oordeel dat de gemeente zonder redelijke gronden toestemming weigerde, ontoereikend gemotiveerd. Het hof had moeten ingaan op de stellingen van de gemeente over de betrokkenheid van de koper bij een Bibob-intrekking na 2015 en had de onlogische koopprijs en TCI-informatie in samenhang met de overige bezwaren moeten beoordelen. De zaak wordt verwezen voor een nieuwe behandeling.
Rechtsregel
De weigering van een grondeigenaar om toestemming te verlenen voor de overdracht van een opstalrecht wordt getoetst aan de maatstaf of deze op 'redelijke gronden' berust (art. 5:91 lid 4 BW). Wanneer de grondeigenaar een overheidslichaam is, zoals een gemeente, moet de weigering tevens worden getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit arrest benadrukt dat de rechter de door de gemeente aangevoerde gronden voor weigering, met name betreffende integriteitskwesties, in hun onderlinge samenhang moet beoordelen en zijn oordeel deugdelijk moet motiveren.
Belangrijke rechtsoverwegingen
De hiervoor in 3.1 weergegeven onderdelen klagen terecht dat het hof zijn oordeel dat de Gemeente de vereiste toestemming zonder redelijke gronden heeft geweigerd, ontoereikend heeft gemotiveerd.
(r.o. 3.2.2)Het hof heeft onvoldoende gerespondeerd op de stellingen van de Gemeente dat (i) in februari 2020 de drank- en horecavergunning van Reverans op grond van de Wet Bibob is ingetrokken en dat aan Reverans de exploitatievergunning is geweigerd, wegens de relatie tot [betrokkene 1] en (ii) dat Reverans een stroman van [betrokkene 1] is. Zonder in te gaan op die stellingen kon het hof in rov. 5.9 niet tot het oordeel komen dat na 2015 de Wet Bibob niet meer tegen [betrokkene 1] persoonlijk in stelling is gebracht.
(r.o. 3.2.2)Het oordeel van het hof dat het onlogische verband tussen de koopprijs en de beëindiging van het opstalrecht per 31 december 2022 geen (op zichzelf staande) redelijke grond kan opleveren om [verweerder] toestemming voor die overdracht te weigeren, dat [verweerder] en [betrokkene 1] ieder een eigen commerciële afweging hebben gemaakt en toekomstige onzekerheden hebben ingecalculeerd en dat de Gemeente bij die afspraken geen partij is, is ontoereikend gemotiveerd in het licht van hetgeen de Gemeente in dit verband heeft aangevoerd. De Gemeente heeft aangevoerd dat de koopsom van € 1,4 miljoen in een onbegrijpelijke verhouding staat tot de korte resterende looptijd van het opstalrecht en de WOZ-waarde van € 507.000, dat [verweerder] daarover onvoldoende opheldering heeft verschaft en dat de herkomst van de gelden van belang is met het oog op de integriteit van de Gemeente, omdat de Gemeente bij overdracht in een rechtsverhouding komt te staan met degene aan wie het opstalrecht wordt overgedragen.
(r.o. 3.2.2)Het hof heeft met zijn oordeel dat erop neerkomt dat de koopprijs de Gemeente niet aangaat, voorts ten onrechte nagelaten om het onlogische verband tussen de koopprijs en de beëindiging van het opstalrecht per 31 december 2022, te betrekken bij de beoordeling van hetgeen de Gemeente heeft gesteld over de persoon van [betrokkene 1], in het bijzonder de door de Gemeente overgelegde TCI-informatie over mogelijke witwaspraktijken van [betrokkene 1]. In zoverre slaagt ook de klacht tegen het oordeel van het hof dat de TCI-informatie onvoldoende concreet en verifieerbaar is om, zonder bijkomende omstandigheden, als vaststaand aan te merken. De enkele overweging van het hof in rov. 5.13 dat de Gemeente de toestemming zonder redelijke gronden heeft geweigerd, ook als die gronden in onderlinge samenhang worden bezien, geeft op dit punt onvoldoende inzicht in de gedachtegang van het hof.
(r.o. 3.2.2)Deze rechtsoverwegingen zijn cruciaal omdat ze de motiveringsplicht van de feitenrechter in het kader van art. 5:91 lid 4 BW concretiseren. Voor studenten is het belangrijk te zien dat een rechter een bundel van door een partij (hier: de Gemeente) aangevoerde argumenten niet afzonderlijk en gefragmenteerd mag beoordelen. De Hoge Raad eist een integrale beoordeling, waarbij de verschillende gronden (Bibob-problematiek, TCI-informatie, verdachte transactiedetails) in hun onderlinge samenhang worden gewogen. Het arrest toont aan dat een summiere verwerping of het negeren van essentiële stellingen leidt tot een motiveringsgebrek.
Arrest inhoud
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 21/03879
Datum 17 februari 2023
BESCHIKKING
In de zaak van
GEMEENTE ZOETERMEER,zetelende te Zoetermeer,
VERZOEKSTER tot cassatie,
hierna: de Gemeente,
advocaat: R.T. Wiegerink,
tegen
[verweerder],wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
hierna: [verweerder],
advocaat: J.H.M. van Swaaij.
de beschikking in de zaak 8288862 RP VERZ 20-50053 van de kantonrechter te Den Haag van 23 juni 2020;
de beschikking in de zaak 200.283.738/01 van het gerechtshof Den Haag van 15 juni 2021.
De Gemeente heeft tegen de beschikking van het hof beroep in cassatie ingesteld.
[verweerder] heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van de Gemeente heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2 Uitgangspunten en feiten
2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) In 2012 heeft [verweerder] het recht van opstal met betrekking tot een pand te Zoetermeer (hierna: het pand) verworven. De Gemeente is de eigenares van de grond. Blijkens de leveringsakte betreft het opstalrecht een bowlingcentrum annex restaurant en dienstwoning met verder toebehoren en eindigt het opstalrecht op 31 december 2022. De akte houdt voorts in:
“F. Omschrijving bijzondere verplichtingen (…) 1. De koper is gehouden tot naleving van alle verplichtingen welke (...) verkoper werden opgelegd, (...), woordelijk luidende als volgt: 1. (...) (...) 7. De opstalhouder zal het recht van opstal en het te stellen bowlingcentrum annex restaurant en dienstwoning zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar niet mogen vervreemden, noch met hypotheek of enig ander zakelijk recht mogen bezwaren. Op het perceel bouwterrein waarop het recht van opstal werd verleend, zullen door hem geen erfdienstbaarheden mogen worden gevestigd, noch zal dit en het daarop te stellen bowlingcentrum annex restaurant zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar aan derden mogen worden verhuurd of op enigerlei andere wijze in gebruik of genot mogen worden afgestaan.”
(ii) In het pand was een nachtclub gevestigd. In december 2015 is deze nachtclub voor onbepaalde tijd gesloten nadat de drank- en horecavergunning van de nachtclub op grond van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet Bibob) was ingetrokken. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) was op dat moment de exploitant van de nachtclub. (iii) De exploitatie van de nachtclub is nadien overgenomen door Reverans B.V. (hierna: Reverans). In februari 2020 is de aan Reverans verleende drank- en horecavergunning op grond van de Wet Bibob ingetrokken. Om die reden is aan Reverans ook geen exploitatievergunning verleend. Tegen beide beslissingen is Reverans bestuursrechtelijk opgekomen, maar daarop was ten tijde van de hierna in 2.4 te noemen beschikking van het hof nog niet onherroepelijk beslist. (iv) [verweerder] is voornemens om het opstalrecht te verkopen aan [betrokkene 1]. Daartoe heeft hij in juli 2019 de Gemeente verzocht om toestemming voor de overdracht van het opstalrecht en voor het ten behoeve van die overdracht mogen bezwaren van het opstalrecht met een hypotheek. (v) Tussen partijen is gecorrespondeerd over door de Gemeente gestelde vragen over het voornemen van [verweerder]. De Gemeente heeft de toestemming voor de overdracht van het opstalrecht en de vestiging van een hypotheekrecht op het opstalrecht geweigerd.
2.2 In deze procedure verzoekt [verweerder] hem op de voet van art. 5:104 lid 2 BW in verbinding met art. 5:91 lid 4 BW vervangende machtiging te verlenen tot vervreemding van het recht van opstal met betrekking tot het pand.
2.3 De kantonrechter
2.4 Het hof
3 Beoordeling van het middel
3.1 Onderdeel II van het middel klaagt onder meer dat onbegrijpelijk is het kennelijke oordeel van het hof dat [verweerder] toereikende informatie heeft verschaft over de voorgenomen overdracht van het opstalrecht. Onderdeel III betoogt onder meer dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof in rov. 5.9 dat de persoon [betrokkene 1] en de omstandigheden waaronder de Gemeente in het kader van de Wet Bibob met [betrokkene 1] te maken heeft gehad, geen (voldoende) redelijke grond vormen voor de weigering om aan [verweerder] toestemming te verlenen voor de door hem beoogde overdracht. Volgens de onderdelen is het hof ten onrechte zonder toereikende motivering voorbijgegaan aan onder meer de stellingen van de Gemeente (i) dat de Gemeente slechts zeer beperkte informatie heeft verkregen van [verweerder], (ii) dat beantwoording van de vragen van de Gemeente over de onlogische koopsom essentieel is om een juist beeld te krijgen van de beoogde overdracht en van de persoon van [betrokkene 1] en (iii) dat in februari 2020 de drank- en horecavergunning van Reverans is ingetrokken en dat aan haar een exploitatievergunning is geweigerd wegens de relatie met [betrokkene 1] en dat de Gemeente in haar onderzoek in 2019 en 2020 was gestuit op signalen dat Reverans een stroman is en [betrokkene 1] de eigenlijke exploitant van de nachtclub was, dat ook geweldsincidenten hebben plaatsgevonden toen [betrokkene 1] exploitant was en dat [betrokkene 1], in strijd met de erfpachtvoorwaarden, het pand heeft onderverhuurd aan Reverans. Onderdeel III klaagt voorts dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof in rov. 5.9 dat het TCI-proces-verbaal onvoldoende concreet en verifieerbaar is om, zonder bijkomende aanwijzingen, ervan uit te gaan dat die informatie als vaststaand heeft te gelden. Het hof heeft miskend dat de verbalisant de desbetreffende informatie als betrouwbaar heeft aangemerkt en dat uit hetgeen de Gemeente heeft aangevoerd, blijkt van tal van bijkomende aanwijzingen ten aanzien van [betrokkene 1]. Ook onbegrijpelijk acht onderdeel III het oordeel van het hof in rov. 5.9 dat de Gemeente de stellingen van [verweerder] over de geweldsincidenten die zich hebben voorgedaan bij de nachtclub van [betrokkene 1] in Rotterdam, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Het hof is daarbij ten onrechte voorbijgegaan aan de stellingen van de Gemeente dat geweldsincidenten zich hebben voorgedaan nadat aan [betrokkene 1] in november 2019 een verklaring omtrent het gedrag is afgegeven en dat bij de afgifte van die verklaring geen rekening wordt gehouden met lopende onderzoeken. Voorts klaagt onderdeel III dat het hof de door de Gemeente aangevoerde feiten en omstandigheden onvoldoende in onderlinge samenhang heeft beschouwd. Onderdeel V is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 5.12 dat het onlogische verband tussen de met [betrokkene 1] overeengekomen koopprijs en de beëindiging van het opstalrecht per 31 december 2022 geen (op zichzelf staande) redelijke grond kan opleveren om [verweerder] toestemming voor die overdracht te weigeren, dat [verweerder] en [betrokkene 1] ieder een eigen commerciële afweging hebben gemaakt en toekomstige onzekerheden hebben ingecalculeerd en dat de Gemeente bij die afspraken geen partij is. Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof ten onrechte voorbij is gegaan aan de stellingen van de Gemeente dat [verweerder] de onduidelijkheid over de voorgenomen transactie niet heeft opgehelderd en dat de herkomst van de gelden ook van belang is en dat de integriteit van de Gemeente in het geding is. Voorts heeft het hof ten onrechte de onlogische koopprijs niet in samenhang met de overige stellingen van de Gemeente met betrekking tot de persoon van [betrokkene 1] in zijn oordeel betrokken, aldus het onderdeel.
3.2.1 De bevoegdheid tot overdracht van een recht van erfpacht of opstal kan worden beperkt door in de vestigingsakte te bepalen dat voor overdracht toestemming van de grondeigenaar is vereist (art. 5:91 lid 1 BW en art. 5:104 lid 2 BW). Indien de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd, of daaraan onredelijke voorwaarden worden verbonden, kan de toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (art. 5:91 lid 4 BW). De regeling beoogt het gemeenten mogelijk te maken enige invloed uit te oefenen op de persoon van de verkrijger, terwijl het absolute karakter van het beding wordt getemperd door de mogelijkheid van vervangende machtiging door de rechter.
3.2.2 De hiervoor in 3.1 weergegeven onderdelen klagen terecht dat het hof zijn oordeel dat de Gemeente de vereiste toestemming zonder redelijke gronden heeft geweigerd, ontoereikend heeft gemotiveerd. Het hof heeft onvoldoende gerespondeerd op de stellingen van de Gemeente dat (i) in februari 2020 de drank- en horecavergunning van Reverans op grond van de Wet Bibob is ingetrokken en dat aan Reverans de exploitatievergunning is geweigerd, wegens de relatie tot [betrokkene 1] en (ii) dat Reverans een stroman van [betrokkene 1] is. Zonder in te gaan op die stellingen kon het hof in rov. 5.9 niet tot het oordeel komen dat na 2015 de Wet Bibob niet meer tegen [betrokkene 1] persoonlijk in stelling is gebracht. De overweging van het hof dat de Gemeente niet of onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat aan [betrokkene 1] in verband met Club Blu nog op 19 november 2019 een verklaring omtrent gedrag is afgegeven en dat de geweldsincidenten bij Club Blu in elk geval niet hebben geleid tot intrekking van de aan [betrokkene 1] voor Club Blu verleende vergunningen, is geen toereikend gemotiveerde verwerping van de stellingen van de Gemeente dat deze geweldsincidenten hebben plaatsgevonden nadat aan [betrokkene 1] een verklaring omtrent gedrag is afgegeven en dat Club Blu in februari 2020 op last van de burgemeester is gesloten na twee geweldsincidenten en in de zomer van dat jaar is beschoten. Het oordeel van het hof dat het onlogische verband tussen de koopprijs en de beëindiging van het opstalrecht per 31 december 2022 geen (op zichzelf staande) redelijke grond kan opleveren om [verweerder] toestemming voor die overdracht te weigeren, dat [verweerder] en [betrokkene 1] ieder een eigen commerciële afweging hebben gemaakt en toekomstige onzekerheden hebben ingecalculeerd en dat de Gemeente bij die afspraken geen partij is, is ontoereikend gemotiveerd in het licht van hetgeen de Gemeente in dit verband heeft aangevoerd. De Gemeente heeft aangevoerd dat de koopsom van € 1,4 miljoen in een onbegrijpelijke verhouding staat tot de korte resterende looptijd van het opstalrecht en de WOZ-waarde van € 507.000, dat [verweerder] daarover onvoldoende opheldering heeft verschaft en dat de herkomst van de gelden van belang is met het oog op de integriteit van de Gemeente, omdat de Gemeente bij overdracht in een rechtsverhouding komt te staan met degene aan wie het opstalrecht wordt overgedragen. Het hof heeft met zijn oordeel dat erop neerkomt dat de koopprijs de Gemeente niet aangaat, voorts ten onrechte nagelaten om het onlogische verband tussen de koopprijs en de beëindiging van het opstalrecht per 31 december 2022, te betrekken bij de beoordeling van hetgeen de Gemeente heeft gesteld over de persoon van [betrokkene 1], in het bijzonder de door de Gemeente overgelegde TCI-informatie over mogelijke witwaspraktijken van [betrokkene 1]. In zoverre slaagt ook de klacht tegen het oordeel van het hof dat de TCI-informatie onvoldoende concreet en verifieerbaar is om, zonder bijkomende omstandigheden, als vaststaand aan te merken. De enkele overweging van het hof in rov. 5.13 dat de Gemeente de toestemming zonder redelijke gronden heeft geweigerd, ook als die gronden in onderlinge samenhang worden bezien, geeft op dit punt onvoldoende inzicht in de gedachtegang van het hof.
3.2.3 De overige klachten van de onderdelen II, III en V en de veegklacht van onderdeel VI behoeven geen behandeling.
3.3 De onderdelen I en IV kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4 Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt de beschikking van het gerechtshof Den Haag van 15 juni 2021;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 845,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerder] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Deze beschikking is gegeven door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren C.H. Sieburgh, S.J. Schaafsma, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 17 februari 2023.
Rechtbank Den Haag 23 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5990.
Gerechtshof Den Haag, 15 juni 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2853.
Parl. Gesch. BW Boek 5, p. 312-313.