ECLI:NL:RBOBR:2025:5878 - Kort geding: ontruiming wegens overlast afgewezen bij gebrek aan spoedeisend belang - 23 september 2025

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel recht Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11774546 \ CV EXPL 25-4852

Vonnis in kort geding van 23 september 2025

in de zaak van

de stichtingWONINGSTICHTING DE ZALIGHEDEN, statutair gevestigd en kantoorhoudende te Eersel, eiseres, hierna te noemen: WSZ, gemachtigde: mr. W.A. Kempe,

tegen

1 de heer [gedaagde 1] ,

2. mevrouw [gedaagde 2], beiden wonende te [woonplaats] , gedaagden, hierna te noemen: [gedaagden] , gemachtigde: mr. A.M.C. Machielse.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 55;

• de brief van 1 september 2025 van de zijde van WSZ met de aanvullende productie 56;

• de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier

aantekeningen zijn gemaakt;- de pleitnota van [gedaagden] .

1.2. Ten slotte is de datum voor het vonnis bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1. WSZ is eigenaar van woon-zorgcomplex [woon-zorgcomplex] (verder te noemen: [woon-zorgcomplex] ) in [plaats] . Het complex bevat 45 zelfstandige woningen en een aantal gemeen-schappelijke ruimten, en er wonen vooral ouderen.

2.2. [gedaagden] huren ieder afzonderlijk van WSZ een woning in [woon-zorgcomplex] . In de beide huurovereenkomsten is opgenomen dat de Algemene Huurvoorwaarden van WSZ van toepassing zijn. [gedaagden] zijn partners.

2.3. [woon-zorgcomplex] heeft een bewonerscommissie en een externe coördinator welzijn die gezamenlijk activiteiten voor bewoners organiseren. Daarbij kan onder meer gedacht worden aan activiteiten zoals kaarten, knutselen, muziek en samen eten. De coördinator welzijn is de heer [A] (verder te noemen: [A] ), werkzaam bij de organisatie Oktober.

2.4. [gedaagde 2] was lid van de bewonerscommissie. Zij is hieruit gestapt. [gedaagden] zijn eind 2023/begin 2024 vervolgens zelf spelletjesdagen in de huiskamer van [woon-zorgcomplex] gaan organiseren. Door middel van een bericht in een lokale krant en het uitdelen van flyers hebben [gedaagden] ook mensen die niet in [woon-zorgcomplex] wonen uitgenodigd deel te nemen aan hun spelletjesdagen. In de lokale krant/flyer is vermeld welk spel er op welke dag gespeeld wordt, en dat de kosten voor deelname € 0,50 bedragen, voor welk bedrag de deelnemer twee koppen koffie of thee en een koekje krijgt.

2.5. Bij brief van 20 februari 2024 heeft WSZ [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek, in verband met signalen die zij heeft ontvangen over activiteiten die [gedaagde 1] organiseert in [woon-zorgcomplex] .

2.6. Voornoemd gesprek heeft op 26 februari 2024 plaatsgevonden. Ook [A] , de externe coördinator welzijn, was bij dit gesprek aanwezig. Op 12 maart 2024 heeft een tweede gesprek met [gedaagde 1] plaatsgevonden.

2.7. Bij brief van 26 maart 2024 heeft WSZ een verslag van beide gesprekken aan [gedaagde 1] gestuurd en heeft zij [gedaagde 1] uitgenodigd voor een nieuw gesprek op 4 april 2024. In de brief schrijft WSZ: “Onlangs hebben we met u 2 gesprekken gevoerd bij WSZ op kantoor. Deze gesprekken zijn helaas niet goed verlopen. In deze brief omschrijven wij deze gesprekken en roepen wij u op tot een gesprek.

Aanleiding gesprekken op kantoor U heeft zonder toestemming van WSZ in de Hint een artikel geplaatst waarbij u [woon-zorgcomplex] promoot als activiteitencentrum voor externe bewoners. Hiervoor is ons gebouw niet bedoeld. We hebben aangegeven dat het niet de bedoeling is om een artikel te plaatsen over onze gebouwen zonder toestemming van WSZ. We hebben u verzocht te stoppen met het organiseren van deze activiteiten en u aangegeven dat u in gesprek kunt gaan met [A] (Oktober) om te kijken wat wét mogelijk is. U wilde hier niet aan meewerken.

Gesprek 12 maart 2024 We hebben u gevraagd voor een tweede gesprek. Tijdens dit gesprek wilde [B] en [A] samen kijken of we tot een oplossing konden komen. Helaas was u niet welwillend en heeft u aangegeven dat u nooit zou stoppen met uw activiteiten. U gaf aan niks te geven om wat wij zeggen en dat u uw eigen plan blijft trekken. U nam hierin een erg dominante houding aan. We hebben u moeten verzoeken te vertrekken. We accepteren niet dat u op deze manier met onze medewerkers en ons als organisatie omgaat.

We roepen u op tot een gesprek op donderdag 4 april om 14:30 uur Tijdens dit gesprek zijn ik (manager Klant en Wonen) en [B] (Bewonersconsulent) aanwezig.”

2.8. Bij brief van 28 maart 2024 reageert [gedaagde 1] op de brief van WSZ. Hij schrijft dat hij niet in zal gaan op de uitnodiging om 4 april 2024 in gesprek te gaan. Voorts schrijft hij dat ze [de kantonrechter begrijpt: [gedaagden] ] de wet niet overtreden en legt hij uit dat ze de spelletjes organiseren om eenzaamheid in [woon-zorgcomplex] tegen te gaan, dat het een groot succes is en dat dit de bewonerscommissie nooit gelukt is.

2.9. [gedaagde 1] heeft zich vervolgens tot zijn gemachtigde gewend. Die heeft bij e-mailbericht van 3 april 2024 aan WSZ geschreven dat zij de belangen van [gedaagde 1] verder zal behartigen, omdat de communicatie tijdens de twee eerdere gesprekken zeer stroef is verlopen. Zij schrijft verder dat [gedaagde 1] bereid is om te verklaren dat hij geen artikel in de Hint zal plaatsen waarin [woon-zorgcomplex] wordt genoemd om mogelijke verwarring te voorkomen. [gedaagde 1] is echter niet bereid om te stoppen met kaarten met zijn vrienden en kennissen en mede-bewoners en hoeft dat ook niette doen, hij is van mening dat het verbieden van kaart-afspraken een onrechtmatige inbreuk op zijn privésfeer maakt. Volgens de huisregels mag namelijk elke bewoner gebruikmaken van de huiskamers, dus [gedaagde 1] ook, zo schrijft de gemachtigde.

2.10. Op enig moment zijn er nog flyers voor de spelletjesmiddag verspreid en na voormeld e-mailbericht van de gemachtigde van [gedaagde 1] is er in de nieuwsbrief voor mei 2024 van de [C] , een belangenvereniging voor senioren, een oproep voor de spelletjesmiddagen in [woon-zorgcomplex] verschenen.

2.11. Bij e-mail van 2 mei 2024 schrijft de gemachtigde van WSZ aan de gemachtigde van [gedaagde 1] dat WSZ met [gedaagde 1] duidelijke afspraken wil maken over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten in het complex, in de vorm van een gedragsaanwijzing. In de gedragsaanwijzing die bij deze mail is gevoegd, is onder andere opgenomen dat het [gedaagde 1] verboden is om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van WSZ activiteiten te organiseren in [woon-zorgcomplex] , waaronder mede wordt verstaan het promoten van dergelijke activiteiten via o.a. flyeren en berichten in lokale kranten/nieuwsbrieven.

2.12. Bij e-mailbericht van 2 juli 2024 schrijft de gemachtigde van [gedaagde 1] dat [gedaagde 1] de gedragsaanwijzing niet zal ondertekenen. [gedaagde 1] meent dat de toezegging in de eerdere brief dat er geen advertentie meer wordt geplaatst en niet wordt geflyerd meer dan voldoende zijn; er wordt volgens [gedaagde 1] niet meer extern gepromoot en dat staat dus onjuist in de gedragsaanwijzing volgens [gedaagde 1] . In dit e-mailbericht dient de gemachtigde namens [gedaagden] ook een formele klacht in tegen [A] , wegens onacceptabel gedrag van [A] .

2.13. [A] heeft een andere lezing ten aanzien van het incident. Zijn manager heeft bij e-mailbericht van 16 juli 2024 gereageerd richting WSZ. WSZ heeft dat op 30 juli 2024 teruggekoppeld aan de gemachtigde van [gedaagde 1] en ook verder gereageerd op het e-mailbericht van 2 juli 2024.

2.14. Na meldingen over onrechtmatig gebruik van de gezamenlijke keuken, heeft WSZ in maart 2025 besloten de keuken te sluiten voor algemeen en dagelijks gebruik. Zij heeft aan de bewoners gecommuniceerd dat de keuken nog wel op aanvraag kan worden gebruikt na toestemming door [A] en/of de bewonerscommissie.

2.15. Vanaf mei 2025 heeft [gedaagde 1] diverse brieven geschreven aan bewoners, aan bestuurders van de bewonerscommissie, aan de RvC van WSZ en aan de oud directeur-bestuurder van WSZ over uiteenlopende zaken, onder andere ten aanzien van de boekhouding van de bewonerscommissie, aangifte van diefstal/fraude, overtredingen van de bewonerscommissie, etc. Het bestuur van de bewonerscommissie heeft aan WSZ laten weten zich niet fijn te voelen bij deze brieven.

2.16. Bij e-mailbericht van 20 mei 2025 heeft WSZ de gemachtigde van [gedaagde 1] aangeschreven in verband met, onder andere, de door [gedaagde 1] verzonden brieven. WSZ schrijft dat zij de handelswijze van [gedaagde 1] , met het versturen van de dreigende brieven, absoluut onacceptabel vindt. Zij schrijft dat de betrokken bewoners in het complex erg zijn geschrokken van de handelswijze van [gedaagde 1] en in hun gevoel van veiligheid en woongenot worden geschaad en zij sommeert [gedaagde 1] te stoppen met het aanschrijven van (leden van) de bewonerscommissie. WSZ geeft [gedaagde 1] een laatste waarschuwing zijn ongewenste gedrag te stoppen.

2.17. Diezelfde dag, 20 mei 2025 hebben twee medewerkers van WSZ [gedaagde 1] ook aangesproken om te stoppen met het verspreiden van dergelijke brieven.

2.18. Op 21 mei 2025 heeft [gedaagde 1] weer brieven verzonden naar de bewonerscommissie en WSZ.

2.19. Drie bestuursleden van de bewonerscommissie, althans bewoners van [woon-zorgcomplex] , hebben aangifte tegen [gedaagde 1] gedaan vanwege smaad. Op 23 mei 2025 heeft de politie een bezoek gebracht aan [gedaagde 1] een aangegeven dat hij moet stoppen met het schrijven van brieven en lastigvallen van bewoners. Diezelfde dag stuurt [gedaagde 1] weer brieven naar (een medewerkster van) WSZ, [A] en de RvC van WSZ met diverse beschuldigingen.

2.20. WSZ heeft [gedaagde 1] bij brief van 26 mei 2025 laten weten dat zij wenst over te gaan tot een beëindiging van de huurrelatie en zij heeft hem nogmaals gesommeerd om per direct te stoppen met het aanschrijven van de betrokkenen. Aan [gedaagde 2] heeft WSZ op 26 mei 2025 verzocht een verklaring te ondertekenen dat zij zich zal onthouden van diverse door WSZ ongewenst geachte activiteiten.

2.21. Ook na 26 mei 2025 heeft [gedaagde 1] nog brieven verstuurd.

2.22. Bij brief van 30 mei 2025 heeft Oktober aan WSZ laten weten dat zij [A] per direct niet meer inzet op locatie [woon-zorgcomplex] , in verband met herhaaldelijk (ernstig) grensoverschrijdende uitlatingen van een bewoner richting [A] . Naar opvatting van Oktober is het niet langer mogelijk om een veilige werkomgeving voor [A] te waarborgen.

2.23. Bij brieven van 4 juni 2025 aan [gedaagden] heeft WSZ een kort geding aangekondigd waarin zij ontruiming van de woningen zal worden gevorderd.

2.24. In juni 2025 heeft WSZ een leefbaarheidsonderzoek gehouden in [woon-zorgcomplex] . Er zijn verklaringen ingevuld door 11 bewoners en door [A] . Tien bewoners en [A] geven aan overlast te ervaren van [gedaagde 1] .

3 Het geschil

3.1. WSZ vordert, na vermindering van eis, – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. [gedaagde 1] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde; II. ingetrokken III. [gedaagde 2] gedragsaanwijzingen op te leggen, die kort gezegd inhouden dat zij zich als goed huurder moet gedragen en geen overlast mag veroorzaken; IV. [gedaagde 2] te veroordelen om, indien de gedragsaanwijzing drie keer wordt geschonden, het gehuurde te ontruimen; V. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

3.2. WSZ legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Ten aanzien van [gedaagde 1] voert WSZ aan dat hij geruime tijd overlast heeft veroorzaakt. Omwonenden worden in hun woongenot, hun rust en hun gevoel van veiligheid gestoord. De gedragingen van [gedaagde 1] wijken in ernstige mate af van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en deze gedragingen kunnen worden gekwalificeerd als onrechtmatige overlast jegens omwonenden. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop een ontruiming van het gehuurde. Ten aanzien van [gedaagde 2] voert WSZ aan dat [gedaagde 2] nauw betrokken is bij de werkwijze van [gedaagde 1] en sommige brieven ook mede namens haar worden ondertekend. WSZ wenst niet alleen te voorkomen dat [gedaagde 1] doorgaat met zijn gedrag, maar ook dat hij dit gedrag voortzet via [gedaagde 2] /op haar naam. [gedaagde 2] heeft de verklaring dat zij zich zal onthouden van ongewenst gedrag niet ondertekend. Reden waarom WSZ er geen vertrouwen in heeft dat [gedaagde 1] verweten gedrag zal eindigen als alleen de vorderingen jegens [gedaagde 1] worden toegewezen. De maatstaf bij een voorlopige voorziening is of het voorshands in voldoende mate aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure tot hetzelfde oordeel zal komen. Aan die maatstaf wordt voldaan. Het is klip en klaar dat (met name) [gedaagde 1] in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet door overlast te veroorzaken. Daar komt bij dat WSZ een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet is. Zij dient te waken voor de leefbaarheid in de wijk. Van haar – en de omwonenden – kan niet worden gevergd dat zij een reguliere bodemprocedure doorloopt.

3.3. [gedaagden] voeren verweer. Zij voeren het volgende aan. Ieder spoedeisend belang ontbreekt. Met hen is inmiddels de afspraak gemaakt dat ze zelf geen brieven meer versturen, maar het via de gemachtigde laten lopen als zij zich ergens tegen willen verdedigen. Er zijn geen actuele incidenten bekend waardoor een gewone procedure niet zou kunnen worden afgewacht. Daarnaast is er geen sprake van een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat de bodemrechter tot ontbinding zal overgaan en vooruitlopend daarop nu al een ontruiming kan worden bevolen. [gedaagden] worden beschuldigd van het veroorzaken van overlast, maar pas door de dagvaarding zijn [gedaagden] bekend geworden met de ingevulde vragenlijsten en de inhoud van de ‘overlast’. De overlastmelders zijn met name leden van de bewonerscommissie en dit is slechts een zeer kleine greep uit het totaal aantal bewoners. [gedaagden] moeten gelegenheid krijgen om in een gewone procedure tegenbewijs te leveren. De klachten zien verder met name op het schrijven van brieven. Dat heeft de gemachtigde al met [gedaagden] besproken, zij heeft hen duidelijk gemaakt dat [gedaagde 1] dat niet meer moet doen. Verder komt [gedaagde 1] een beroep toe op de ‘tenzij-bepaling’ uit artikel 6:265 BW. Betwist wordt dat de aard van de tekortkomingen (het schrijven van brieven) de ontbinding en haar gevolgen zou rechtvaardigen. Voor het opleggen van een gedragsaanwijzing aan [gedaagde 2] is geen grondslag.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. In een kortgedingprocedure wordt aan de rechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kortgedingprocedure ook een gewone rechtszaak (bodemprocedure) zal komen. In deze zaak wordt onder andere ontruiming gevorderd. Dat is een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel. Bij de beoordeling daarvan moet grote terughoudendheid worden betracht. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruitloopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid ook de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

Ontruiming [gedaagde 1]

4.2. WSZ stelt dat [gedaagde 1] overlast veroorzaakt, welke overlast onder andere bestaat uit de talloze brieven met – volgens WSZ – valse beschuldigingen die [gedaagde 1] heeft verzonden. De kantonrechter heeft er begrip voor dat WSZ deze brieven, gelet op de toonzetting en de inhoud, onacceptabel vindt, maar zijn gemachtigde heeft [gedaagde 1] daar eind juni 2025 ook op aangesproken en WSZ heeft erkend dat [gedaagde 1] nadien geen brieven met beschuldigingen meer heeft gestuurd. WSZ verwijt [gedaagde 1] ook dat hij reeds anderhalf jaar op zeer dominante wijze zijn activiteiten uitvoert, geen tegenspraak duldt, dat hij omwonenden uitscheldt en dat veel deelnemers van zijn activiteiten extern zijn. Volgens de eigen stellingen van WSZ speelt dit al anderhalf jaar, dus niet valt in te zien waarom daarover nu in kort geding beslist zou moeten worden. Ook de overige verwijten zijn niet dusdanig, dat van WSZ niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. De kantonrechter is van oordeel dat WSZ daarmee onvoldoende heeft uitgelegd waarom zij nu een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het gehuurde.

4.3. Daarbij komt nog dat in deze kortgedingprocedure niet met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden geoordeeld dat in een bodemprocedure ook de ontruiming zal worden bevolen. WSZ onderbouwt de door haar gestelde overlast met elf verklaringen in het kader van een door haar uitgevoerd leefbaarheidsonderzoek. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de overlastmelders met name leden van de bewonerscommissie zijn en dat er in wezen sprake is van een bewonerscommissie en een kaartgroep die kennelijk niet samen door één deur kunnen. Volgens [gedaagden] zijn er ook heel veel bewoners heel erg blij met hun initiatieven en is het samen kaarten voor velen een lichtpuntje in hun eenzame bestaan. De kantonrechter overweegt dat er 45 woningen in [woon-zorgcomplex] zijn, en in het leefbaarheidsonderzoek hebben negen daarvan aangegeven dat zij overlast van [gedaagde 1] ervaren. Niet uitgesloten kan worden dat verklaringen van de overige bewoners een ander beeld schetsen. Voor bewijslevering is in dit kort geding echter geen plaats. Daarom kan er in dit kort geding niet vanuit gegaan worden dat sprake is van zodanig structurele en ernstige overlast dat de gevorderde ontruiming, vooruitlopend op een ontbinding in de bodemprocedure, toewijsbaar is.

Gedragsaanwijzing [gedaagde 2]

4.4. WSZ stelt dat [gedaagden] voor zover bekend samen de activiteitencommissie vormen en [gedaagde 2] dan ook nauw betrokken is bij de werkwijze van [gedaagde 1] . WSZ heeft echter niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 2] zelf ook overlast veroorzaakt. Daarmee lijkt er überhaupt geen grondslag te zijn voor een gedragsaanwijzing. De enkele vrees dat [gedaagde 1] zijn gedrag voortzet via [gedaagde 2] is geen grondslag voor het opleggen van deze gedragsaanwijzing aan [gedaagde 2] in kort geding. Daarom kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een voldoende spoedeisend belang ten aanzien van de vordering tot het opleggen van een gedragsaanwijzing.

Conclusie

4.5. De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van WSZ zal afwijzen.

4.6. De kantonrechter geeft partijen de suggestie mee dat deze kwestie zich leent voor mediation. Partijen en wellicht ook de bewonerscommissie en/of de andere bewoners van [woon-zorgcomplex] kunnen daarin afspraken maken over de communicatie en hoe de bewonerscommissie en de kaartgroep van [gedaagden] mogelijk naast elkaar gebruik kunnen maken van de huiskamers in [woon-zorgcomplex] .

Proceskosten

4.7. WSZ is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1. wijst de vorderingen van WSZ af,

5.2. veroordeelt WSZ in de proceskosten van € 949,00, te vermeerderen met de eventuele explootkosten van betekening van het vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.