ECLI:NL:RBDHA:2025:16559 - Rechtbank Den Haag - 10 september 2025
Uitspraak
Rechtsgebieden
Uitspraak inhoud
Team handel
Zaak-/rolnummer: C/09/679439 / HA ZA 25-116
Vonnis van 10 september 2025
in de zaak van
**VERENIGING [eiseres]**te [vestigingsplaats 1] , eiseres advocaat: mr. J.B. Maliepaard,
tegen
1 [gedaagde 1] te [woonplaats 1] ,2. [gedaagde 2] te [woonplaats 2] ,3. [gedaagde 3] te [woonplaats 3] ,4. VERENIGING [gedaagde 4] te [vestigingsplaats 1] ,5. VERENIGING [gedaagde 5] te [vestigingsplaats 1] ,6. VERENING [gedaagde 6] te [vestigingsplaats 1] ,
gedaagden 1 tot en met 6, advocaat: mr. J.W.T.M. IJsseldijk,
7 7. [gedaagde 7] B.V. te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde 7, advocaat: mr. W.J. Haeser,
Eiseres wordt hierna de [eiseres] genoemd, gedaagden 1 tot en met 3 worden hierna [gedaagden 1 tm 3] genoemd, gedaagden 4 tot en met 6 worden hierna gezamenlijk [gedaagden 4 tm 6] genoemd en gedaagde 7 wordt hierna [gedaagde 7] genoemd.
1 Waar gaat deze zaak over?
1.1. De [eiseres] heeft een kelderruimte (hierna: de kelderruimte) in eigendom in het appartementencomplex dat aan de ene zijde is gelegen aan [perceel 1] en aan de andere zijde aan de [perceel 2] . In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] dan wel [gedaagde 7] moet(en) toestaan dat de gebruikers vanuit die kelderruimte met ongemotoriseerd en gemotoriseerd personenvervoer over hun/haar perceel van en naar de openbare weg aan de [straatnaam 1] gaan.
1.2. De rechtbank oordeelt dat de bestaande uitweg aan [perceel 1] zal worden aangewezen als noodweg, aangezien een wettelijk voorkeur geldt ten aanzien van het afgesplitste erf. De omstandigheid dat er ook een route gecreëerd kan worden via het erf van [gedaagde 7] , leidt niet tot een andere conclusie. Er is niet gebleken van een nadeel voor [gedaagden 4 tm 6] dat zó disproportioneel is ten opzichte van de nadelen voor [gedaagde 7] als de uitweg over haar perceel wordt gerealiseerd, dat het afwijken van de wettelijke voorkeur gerechtvaardigd zou zijn.
2 De procedure
2.1. De rechtbank heeft in deze zaak op 7 december 2022 een tussenvonnis gewezen. Daarin oordeelde zij dat het perceel van [gedaagde 7] met een noodweg moest worden belast. [gedaagde 7] heeft tussentijds appel ingesteld tegen dit tussenvonnis. Het tussenvonnis is bij arrest van het gerechtshof Den Haag van 29 oktober 2024 vernietigd en de zaak is terugverwezen ter verdere behandeling en beslissing met inachtneming van hetgeen het gerechtshof heeft overwogen.
2.2. Het gerechtshof heeft onder meer – met de rechtbank – geoordeeld dat [eiseres] aanspraak kan maken op aanwijzing van een noodweg ten behoeve van ongemotoriseerd en gemotoriseerd personenvervoer, waaronder auto’s. In verband met de vraag over wiens perceel de noodweg moet lopen, heeft het gerechtshof overwogen dat de kelderruimte waarin de garageboxen zijn gevestigd en het gebouwdeel aan [perceel 1] tot 19 oktober 2015 één perceel vormden en dat de kelderruime waar de garageboxen zich bevinden daarna is gesplitst van de begane grond van het gebouwdeel aan [perceel 1] . Ook heeft het gerechtshof overwogen dat de percelen toen toebehoorden aan een aantal vennootschappen gezamenlijk. Later zijn de percelen eigendom geworden van verschillende eigenaars. Aldus is naar het oordeel van het hof sprake van een situatie als bedoeld in artikel 5:57 lid 3 tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek (BW), namelijk een situatie dat een erf van de openbare weg afgesloten is geraakt doordat een vroeger daarmee verenigd gedeelte dat toegang gaf tot de openbare weg door een rechtshandeling een andere eigenaar heeft gekregen. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de rechtbank dat uitgangspunt in het vonnis van 7 december 2022 wel heeft genoemd, maar niettemin heeft geoordeeld dat op dit uitgangspunt in dit geval een uitzondering moet worden gemaakt. Dit oordeel kan volgens het gerechtshof geen stand houden. Het hof overweegt daartoe als volgt:
‘Het hof is van oordeel dat de motivering van de rechtbank hiervoor ontoereikend is, gelet op hetgeen [gedaagde 7] bij de rechtbank en in hoger beroep heeft aangevoerd. Er is daarom aanleiding om de belangen van de [eiseres] , [gedaagde 7] en [gedaagden 1 tm 3] opnieuw af te wegen, waarbij in het bijzonder betekenis wordt toegekend aan de omstandigheid dat het perceel van [gedaagden 1 tm 3] ingevolge artikel 5:57 lid 3, tweede volzin BW het eerst in aanmerking komt om te worden bezwaard met een aanwijzing van een noodweg’
2.3. Op 12 februari 2025 heeft de [eiseres] een akte tot hervatting genomen. Tot slot hebben [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] de rechtbank geïnformeerd dat [gedaagden 1 tm 3] zijn verhuisd en niet langer aan de [straatnaam 1] wonen, noch deel uitmaken van de gedaagde VvE’s.
2.4. Op 12 juni 2025 heeft opnieuw een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Verschenen zijn (vertegenwoordigers van) partijen, bijgestaan door hun advocaten.
2.5. Omdat het tussenvonnis van 7 december 2022 integraal is vernietigd, zal de rechtbank in dit tussenvonnis opnieuw ingaan op de vragen die aan haar voorliggen, met inachtneming van het arrest van het gerechtshof van 29 oktober 2024.
3 Feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
3.1. Het appartementencomplex bestaat uit twee gebouwdelen: [perceel 1] en de [perceel 2] (hierna: het complex). Het complex ligt op een dijk. Het gebouwdeel aan [perceel 1] ligt aan de onderzijde van de dijk en het gebouwdeel aan de [perceel 2] aan de bovenzijde. Onder het complex bevindt zich een kelderruimte, die vanwege de ligging aan de dijk op gelijke hoogte is met (de begane grond) van de [straatnaam 1] en lager gelegen is dan de [straatnaam 2] . Naast het complex ligt het perceel van [gedaagde 7] , met als adres [adres 1] .
3.2. Het complex was van 1973 tot 2010 eigendom van ABN AMRO Bank, samen met het perceel en gebouw aan de [adres 1] . De betreffende percelen waren krachtens een kettingbeding uit 1928 bestemd voor geen ander gebruik dan voor “kantoren, magazijnen en werkplaatsen”. Deze bestemming kon volgens het beding (alleen) wijzigen als de burgemeester en wethouders toestemming gaven voor ander gebruik. Een plattegrond uit 1973 vermeld op de plek van de kelderruimte: “auto-opslagruimte”. Op de begane grond van het gebouwdeel aan [perceel 1] bevonden zich in die tijd twee, naast elkaar gelegen, uitgangen naar de [straatnaam 1] . De kelderruimte van het complex en het perceel aan de [adres 1] waren destijds door middel van vier doorgangen met elkaar verbonden. Het perceel aan de [adres 1] beschikt(e) over een eigen uitgang naar de [straatnaam 1] . Het zag er destijds als volgt uit:
3.3. In 2013 of 2014 is het complex, samen met het perceel en gebouw aan de [adres 1] , eigendom geworden van (de rechtsvoorganger van) [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Op 15 oktober 2015 is het perceel waarop het complex is gelegen, gesplitst in twee percelen: [perceel 1] (met het kadastrale nummer [nummer 1] ) en de [perceel 2] (met kadastrale nummer [nummer 2] ). De kelderruimte is betrokken in de splitsing van het perceel aan de [perceel 2] . Beide percelen en de zich daarop bevindende opstallen zijn dezelfde dag gesplitst in (vijf respectievelijk drie) appartementsrechten.
3.4. Op 28 november 2017 is het appartementsrecht met betrekking tot de kelderruimte – in de akte van splitsing van 19 oktober 2015 aangeduid als “kantoor-/bedrijfsruimte” – verder gesplitst in veertien onderappartementsrechten (nummers [nummers 1] ). In de akte van ondersplitsing staat dat de onderappartementsrechten zijn bestemd als “garagebox” en recht geven op het uitsluitend gebruik van een “garagebox gelegen in de kelder”. Bij die ondersplitsing is de [eiseres] opgericht.
3.5. Eveneens op 28 november 2017 is het appartementsrecht met betrekking tot de begane grond van het gebouwdeel aan [perceel 1] gesplitst in twee onderappartementsrechten. Deze onderappartementsrechten geven elk het recht op het uitsluitend gebruik van de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] . Bij die splitsing is de Vereniging [gedaagde 4] (hierna: de [gedaagde 4] ) opgericht. Op 9 oktober 2018 respectievelijk 18 december 2018 hebben de heer [gedaagde 1] (hierna [gedaagde 1] ) en mevrouw [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 2] ) respectievelijk mevrouw [gedaagde 3] (hierna: [gedaagde 3] ) de eigendom van deze appartementsrechten verkregen. Op de bovenliggende etages bevinden zich zes woningen met huisnummer [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] , [huisnummer 4] en [huisnummer 5] . Op de begane grond is een gemeenschappelijke ruimte.
3.6. De plattegrond van de kelderruimte en de begane grond van het complex ziet er als volgt uit:
3.7. Bij de bouw van de woningen in het gebouwdeel Coolhaven is één van de uitgangen aan de [straatnaam 1] verwijderd. Op de plek van die uitgang zijn twee ramen gemaakt. Deze ramen zijn onderdeel van het appartement van [gedaagde 3] . De andere uitgang is dichtgetimmerd door [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] Daarnaast is er een elektrisch toegangshek naar het perceel van [gedaagde 7] . Dit ziet er als volgt uit:
3.8. In 2016 is [gedaagde 7] eigenaar geworden van het perceel en gebouw aan de [adres 1] . Het gebouw bestaat thans uit 38 (huur)woningen en op het perceel is een buiten-parkeerterrein dat via het elektrische toegangshek kan worden bereikt.
3.9. Tijdens een op 1 mei 2019 gehouden executieveiling hebben de heer [naam 2] , mevrouw [naam 3] en de heer [naam 4] (hierna gezamenlijk: [naam 2 tm 4] ), dan wel hun rechtsvoorgangers, de appartementsrechten [nummers 1] , gelegen in de kelderruimte, gekocht. In de op de veiling van toepassing zijnde “Bijzondere verkoopvoorwaarden executoriale verkoop door hypotheekhouder” is onder meer bepaald dat het toegestane gebruik van de appartementsrechten volgens het splitsingsreglement een garagebox is, dat de garageboxen nog moeten worden afgebouwd en dat de verplichting daartoe op de koper rust, alsmede dat de garageboxen bereikbaar zijn via de [straatnaam 1] maar dat is verzuimd een erfdienstbaarheid van in- en uitrijden te vestigen. Het appartementsrecht van de ruimte aangeduid met nummer [nummer 3] is verworven door (een) derde(n). In de akte van levering van dit appartementsrecht is vermeld dat het verkochte is te gebruiken als garagebox.
3.10. [naam 2 tm 4] is lid van de [eiseres] die op enig moment na de executieveiling is opgericht. De eigena(a)r(en) van het appartementsrecht [nummer 3] zijn niet actief betrokken bij deze procedure.
3.11. [naam 2 tm 4] heeft het voornemen in de kelderruimte garageboxen te gaan exploiteren. [naam 2 tm 4] heeft op enig moment aan [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] (of enkelen van hen) verzocht om ten behoeve van de in aanbouw zijnde garageboxen in de kelderruimte [straatnaam 2] een erfdienstbaarheid van in- en uitrijden van gemotoriseerde voertuigen te vestigen. [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] hebben dit verzoek afgewezen.
3.12. In het najaar van 2019 hebben [naam 2 tm 4] hun (dertien) appartementsrechten verkocht en geleverd aan Dominus I Vastgoed B.V.
3.13. Bij e-mail van 11 december 2019 heeft een medewerker van de gemeente Rotterdam aan [naam 4] geschreven dat de conceptaanvraag voor het realiseren van garages voor opslag en parkeren van auto’s aan de [straatnaam 2] voldoet aan het bestemmingsplan.
3.14. Bij e-mail van 6 februari 2020 heeft een medewerker van de gemeente Rotterdam aan [gedaagde 2] meegedeeld dat het gebruik van de ruimtes aan de [perceel 2] voor het parkeren van auto’s passend is, maar dat in dit specifieke geval opslagruimten alleen zijn toegestaan wanneer deze ten dienste zijn van de aldaar aanwezige woningen. Volgens de medewerker is het voorstel om de opslagruimten ter beschikking te stellen aan derden vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst.
3.15. De [eiseres] is samen met onder andere [naam 2 tm 4] een kort geding gestart tegen [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] om te bewerkstelligen dat zij via de gemeenschappelijke ruimte op de begane grond van [perceel 1] toegang krijgen tot de garageboxen. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 9 maart 2020 de vorderingen van [eiseres] afgewezen. Het gerechtshof Den Haag heeft bij arrest van 16 februari 2021 het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd.
3.16. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn op 17 juni 2024 verhuisd. [gedaagde 3] is per 2 mei 2025 verhuisd. Zij wonen niet langer aan de Coolhaven en zijn geen lid meer van de VvE’s.
4 Het geschil
4.1. [eiseres] vordert – zakelijk weergegeven en na wijziging van haar eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
t.a.v. [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6]
primair: I. [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] veroordeelt mee te werken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel gelegen aan de [perceel 2] , bestaande uit een recht van uitweg ten behoeve van gemotoriseerd personenvervoer, op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag dat niet aan het veroordelend vonnis wordt voldaan met een maximum van € 100.000;
subsidiair: II. de bestaande uitweg aan [perceel 1] aanwijst als noodweg; III. [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] veroordeelt om aan de [eiseres] , diens rechtsopvolgers, bouwlieden en later de huurders van de garageboxen, tegen betaling van een bedrag van eenmalig € 40.000 dan wel een door de rechtbank in goede justitie aan te wijzen bedrag, toegang te verstrekken middels de bestaande toegang aan [perceel 1] en hen toe te staan [de rechtbank begrijpt:] de gemeenschappelijke ruimte BG [straatnaam 1] zowel te voet, als per fiets, als met gemotoriseerd personenvervoer te betreden, op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag dat de toegang niet wordt verleend met een maximum van € 100.000;
zowel primair als subsidiair: IV. [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief de te maken nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
t.a.v. [gedaagde 7] , onder de voorwaarde dat de vorderingen tegen [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] worden afgewezen, I. een recht van noodweg aanwijst ten laste van het aan [gedaagde 7] toebehorende perceel, dat is gelegen naast de kelderruimte [perceel 2] , ten behoeve van ongemotoriseerd en gemotoriseerd personenvervoer, waaronder auto’s, waarbij de kosten van aanleg en onderhoud worden gedragen door de [eiseres] , op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag dat niet aan het veroordelend vonnis wordt voldaan met een maximum van € 100.000, II. [gedaagde 7] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.
4.2. [gedaagden 1 tm 3] , [gedaagden 4 tm 6] en [gedaagde 7] voeren verweer.
4.3. [gedaagden 1 tm 3] en [gedaagden 4 tm 6] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.4. [gedaagde 7] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5 De beoordeling
t.a.v. [gedaagden 1 tm 3]
5.1. De rechtbank stelt vast dat [gedaagden 1 tm 3] geen eigenaar meer zijn van de appartementen aan de [adres 2] en [adres 3] . Zij maken daarom niet langer deel uit van de VvE’s. Dit heeft tot gevolg dat [eiseres] geen belang meer heeft bij toewijzing van de tegen hen ingestelde vorderingen. De rechtbank zal het primair en subsidiair gevorderde tegen [gedaagden 1 tm 3] bij eindvonnis afwijzen.
t.a.v. [gedaagden 4 tm 6]
erfdienstbaarheid
5.2. Vast staat dat er op dit moment geen erfdienstbaarheid is op grond waarvan de [eiseres] via het perceel van [gedaagden 4 tm 6] de openbare weg kan bereiken. De [eiseres] beoogt met haar primaire vordering te bewerkstelligen dat een dergelijke erfdienstbaarheid alsnog wordt gevestigd. Zij heeft echter niet onderbouwd op basis van welke wettelijke grondslag of rechtsplicht [gedaagden 4 tm 6] gehouden is hieraan mee te werken.
5.3. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] nog aangevoerd dat in een koopcontract van de eerste eigenaar van de garageboxen is opgenomen dat er een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd. Nog daargelaten dat dit koopcontract niet is overgelegd, heeft de [eiseres] niet toegelicht waarom [gedaagden 4 tm 6] op grond van die gestelde bepaling zou moeten meewerken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid.
5.4. Gezien het voorgaande zal de rechtbank de primaire vordering, ook voor zover deze ziet op [gedaagden 4 tm 6] , bij eindvonnis afwijzen.
t.a.v. [gedaagden 4 tm 6] en [gedaagde 7]
noodweg
recht op aanwijzing van een noodweg
5.5. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de subsidiaire vordering van de [eiseres] die ziet op het aanwijzen van een noodweg. Op grond van artikel 5:57 lid 1 BW kan een dergelijke vordering worden ingesteld indien een erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg.
5.6. Voor zover [gedaagden 4 tm 6] zich op het standpunt stelt dat de [eiseres] geen beroep op artikel 5:57 BW toekomt, omdat bij de executieveiling bekend was dat de kelderruimte niet op de openbare weg ontsloten was, volgt de rechtbank hen hierin niet. Dit is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat geen beroep op dat artikel meer mogelijk is. Daar komt bij dat het, uitgaande van de aankondiging van de veiling zoals weergegeven in 2.9 in het arrest van het gerechtshof Den Haag van 16 februari 2021, op de datum van de veiling allerminst zeker was dat een ontsluiting op de openbare weg er ook niet zou komen. De vergadering waarin vervolgens de aankondiging over het vestigen van een erfdienstbaarheid zou worden besproken, vond immers op dezelfde dag plaats als de veiling.
5.7. De rechtbank heeft op basis van haar waarneming tijdens de plaatsopneming vastgesteld dat er vanuit de kelderruimte geen (behoorlijke) toegang is tot de openbare weg. Zelfs indien via de ruimte die op de in 3.6 weergegeven plattegrond met nummer 19 is aangeduid toegang tot de Willem Buytewechstraat bestaat, zoals [gedaagden 4 tm 6] betogen, kan deze ontsluiting naar redelijkheid niet als behoorlijk worden aangemerkt. Niet alleen omdat het gaat om een route via de privé(berg)ruimte van (een) natuurlijk(e) perso(o)n(en), maar ook omdat de rechtbank van oordeel is dat een behoorlijke exploitatie van de kelderruimte niet mogelijk is indien de kelderruimte niet (ook) met een (personen)auto kan worden bereikt. De rechtbank licht dit hierna toe.
5.8. Uitgaande van de normale bestemming die een erf heeft, dient te worden onderzocht of een behoorlijke exploitatie van het erf overeenkomstig die bestemming zonder de noodweg wel mogelijk is.
5.9. Bij de bepaling van die huidige (normale) bestemming kent de rechtbank belangrijke betekenis toe aan de plannen die [naam 1] , dan wel zijn rechtsvoorgangers/-opvolgers, met het complex – en meer in het bijzonder de kelderruimte – had(den) nadat dit (als geheel) van de ABN AMRO Bank was gekocht. Met die door de gemeente vergunde plannen – waarmee de werking van het kettingbeding uit 1928 is doorbroken – en de daarmee verband houdende splitsing van het perceel is de bestemming van het complex wezenlijk veranderd. Uit die plannen volgt, naar oordeel van de rechtbank, dat is beoogd om in de kelderruimte garageboxen te realiseren. Dit blijkt niet alleen uit de feitelijke inrichting van de ruimte, maar ook uit de omschrijving van de afzonderlijke ruimtes in de akte van ondersplitsing van 28 november 2017; de kelderruimte is bij die akte gesplitst in 14 appartementsrechten omvattende het uitsluitend gebruik van een garagebox. De beoogde garageboxen zijn in 2017 door [naam 1] , dan wel zijn rechtsvoorgangers/-opvolgers ook als zodanig te koop aangeboden en op de executieveiling als (niet afgebouwde) garagebox verkocht, waarbij aan de kopers een afbouwverplichting is opgelegd, evenals de verplichting tot het plaatsen van een garagedeur. Het parkeren van auto’s in de kelderruimte is blijkens de van de gemeente afkomstige e-mailberichten ook mogelijk volgens het geldende bestemmingsplan.
5.10. Dat in de transportakte waarbij de appartementsrechten aan de leden van de [eiseres] zijn geleverd de appartementsrechten met de nummers [nummers 2] onder het kopje ‘vestiging kwalitatieve verplichtingen met kettingbeding’ bergingen worden genoemd, zoals [gedaagden 4 tm 6] aanvoert, doet naar het oordeel van de rechtbank geen afbreuk aan het voorgaande. Dit sluit in zekere zin aan bij de omschrijving van de appartementsrechten in het kadaster, te weten “Berging-stalling (garage-schuur)”, wat niet uitsluit dat in de afzonderlijke ruimtes auto’s kunnen worden gestald.
5.11. [gedaagden 4 tm 6] hebben er nog op gewezen dat de garageboxen niet bedoeld zijn voor commercieel gebruik, maar ten dienste behoren te staan van de eigenaren van het perceel, althans de gebruikers van de bovengelegen verdiepingen. Dat het voornaamste lid van de [eiseres] Dominus I Vastgoed de garageboxen aan derden wil verhuren of verkopen, maakt naar het oordeel van de rechtbank echter geen verschil voor het antwoord op de vraag of de vordering tot aanwijzing van een noodweg (op dit moment) toewijsbaar is. Daarbij acht de rechtbank van belang dat in ieder geval degene die – na aankoop van de garagebox – eigenaar zijn van een garagebox en daarmee lid zijn van de [eiseres] de mogelijkheid moeten hebben om die box vanaf de openbare weg al dan niet met een auto te bereiken. Die mogelijkheid bestaat er nu in het geheel niet, terwijl het gelet op het huidige bestemmingsplan wel is toegestaan om in de kelderruimte auto’s te parkeren. Weliswaar heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat het vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk is dat de boxen aan derden – niet zijnde bewoners van de op locatie aanwezige woningen – beschikbaar worden gesteld, maar daarmee is nog niet gezegd dat de gemeente het gebruik van de garageboxen door derden (die daarvan eigenaar zijn) onder alle omstandigheden kan en zal verbieden. Nog daargelaten dat niet kan worden uitgesloten dat de garageboxen ten dienste komen te staan van de bewoners van het gebouwdeel [straatnaam 1] of het gebouwdeel [straatnaam 2] . De garageboxen kunnen immers ook aan de bewoners worden verhuurd of verkocht. Voor zover al de garageboxen aan derden zouden worden verhuurd, kunnen de bezwaren daartegen worden ondervangen door het stellen van voorwaarden aan het gebruik van de noodweg. Met het oog hierop merkt de rechtbank nu reeds op dat zij niet in ziet dat het voor de frequentie van het autoverkeer of het tijdstip waarop de noodweg wordt gebruikt (wezenlijk) verschil maakt of de garageboxen in gebruik zijn bij de bewoners van de op locatie aanwezige woningen of bij derden.
route
5.12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de [eiseres] aanspraak kan maken op aanwijzing van een noodweg die het voor personenauto’s en ander vergelijkbaar gemotoriseerd en ongemotoriseerd verkeer mogelijk maakt om van de kelderruimte te gaan naar, en te komen van, de [straatnaam 1] . De rechtbank komt nu toe aan het aanwijzen van de route van de noodweg. Daarbij zal de rechtbank acht slaan op wat het gerechtshof in r.o. 6.17 tot en met 6.21 van zijn arrest heeft overwogen.
5.13. Uit artikel 5:57 lid 3 BW volgt dat bij de aanwijzing van de noodweg een afweging moet worden gemaakt tussen het belang van de eigenaar van het ingesloten erf om zo snel mogelijk de openbare weg te bereiken, en het belang van de eigenaren van de belaste erven om daarbij zo min mogelijk overlast te ondervinden. Als een erf van de openbare weg is afgesloten geraakt doordat een vroeger daarmee verenigd gedeelte dat toegang gaf tot de openbare weg door een rechtshandeling een andere eigenaar heeft gekregen, zoals hier het geval is, dan komt dat afgescheiden gedeelte in beginsel het eerst voor de belasting met een noodweg in aanmerking. De ratio van deze bepaling is dat de noodweg dan bij die rechtshandeling had kunnen worden geregeld. Dat speelt een belangrijke rol bij de belangenafweging.
5.14. Gelet op het voorgaande komt de begane grond van het gebouwdeel [straatnaam 1] het eerste in aanmerking voor de belasting met een noodweg. Tussen partijen staat vast dat er momenteel een doorgang is, maar dat deze doorgang is dichtgetimmerd. De rechtbank zal deze mogelijkheid dan ook als eerst onderzoeken.
belangen [gedaagden 4 tm 6]
5.15. [gedaagden 4 tm 6] voert een aantal bezwaren aan ten aanzien van het aanwijzen van een noodweg over de begane grond van het gebouwdeel [straatnaam 1] . Ten eerste stelt [gedaagden 4 tm 6] zich op het standpunt dat de doorgang die momenteel al bestaat, niet geschikt is, omdat de route over de begane grond twee bochten heeft. De rechtbank gaat aan dit bezwaar voorbij, omdat de [gedaagden 4 tm 6] niet heeft onderbouwd dat deze twee bochten in de weg staan aan een behoorlijke toegang tot de kelderruimte waar de garageboxen zijn gesitueerd. De rechtbank heeft al eerder vastgesteld dat er geen bouwkundige bezwaren zijn voor een noodweg via de begane grond van het bebouw aan de [straatnaam 1] .
5.16. Ten tweede stelt [gedaagden 4 tm 6] zich op het standpunt dat het gebouw constructief niet is berekend op zulk frequent autoverkeer. Zij stelt dat er een bouwkundig onderzoek heeft plaatsgevonden waaruit volgt dat onderzocht moet worden of de vloerplaten sterk genoeg zijn om frequent autoverkeer te dragen. Bovendien is het gebouw niet ingericht op de afvoer van vervuilde lucht. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden 4 tm 6] haar stellingen op het eerste punt niet heeft onderbouwd met (bijvoorbeeld) een rapport van een deskundige. Aan dit bezwaar wordt dan ook voorbij gegaan. Het punt van de vervuilde lucht komt hierna aan de orde.
5.17. [gedaagden 4 tm 6] voert als derde aan dat zij overlast zullen ervaren wegens frequent autoverkeer door het gebouw. Die overlast bestaat volgens hen uit geluidsoverlast, vervuiling door uitlaatgassen en brandgevaar. De rechtbank onderkent deze nadelen, maar merkt op dat die nadelen ook gelden voor [gedaagde 7] als de noodweg over haar perceel zou lopen. Bovendien kunnen deze nadelen mogelijk (deels) worden ondervangen door (bouwkundige) aanpassingen aan het gebouw, zoals het aanbrengen van geluidsisolatie en – indien de huidige ventilatiemogelijkheden onvoldoende zijn – het creëren van extra ventilatiemogelijkheden en/of de aanleg van een afzuig- en ventilatiesysteem. Ten aanzien van brandveiligheid zijn normen gesteld die zijn vastgelegd in wet- en regelgeving. [gedaagden 4 tm 6] niet heeft onderbouwd dat daaraan niet voldaan kan worden.
5.18. Ten vierde voert [gedaagden 4 tm 6] aan dat de toegang onveilig is, omdat derden toegang hebben tot de bergingen en de kelderruimte. Aan dit bezwaar kan tegemoet worden gekomen door plaatsing van een toegangshek. Plaatsing van een toegangshek zou een voorwaarde kunnen zijn die geldt bij aanwijzing van de noodweg.
5.19. Het vijfde bezwaar dat [gedaagden 4 tm 6] aanvoert is dat er buizen in de gezamenlijke ruimte aanwezig zijn, die uitkomen op de ontluchtingsbuizen van de slaapkamer van de woning [adres 2] . [eiseres] heeft aangevoerd dat deze buizen gedurende deze procedure zijn geplaatst en dus geen rol zouden moeten spelen bij de beoordeling. De rechtbank begrijpt dit bezwaar aldus dat [gedaagden 4 tm 6] vreest dat uitlaatgassen via de ontluchtingsbuizen in de slaapkamer zullen binnendringen. [gedaagden 4 tm 6] heeft deze vrees niet onderbouwd met concrete informatie waaruit blijkt dat er een risico bestaat dat uitlaatgassen via deze buizen naar de slaapkamer worden getransporteerd. Bovendien geldt dat indien dat risico bestaat, daarvoor een technische oplossing mogelijk moet zijn. De rechtbank gaat ook aan dit bezwaar voorbij.
5.20. Het zesde en laatste bezwaar van [gedaagden 4 tm 6] is de waardedalingen van het perceel dat met de noodweg wordt belast. Dit is een nadeel dat (deels) middels schadevergoeding kan worden gecompenseerd.
belangen [gedaagde 7]
5.21. Naast het perceel van de [gedaagden 4 tm 6] kan ook het perceel van [gedaagde 7] in aanmerking komen voor aanwijzing van een noodweg. [gedaagde 7] voert daartegen een aantal bezwaren aan. Ten eerste zou een noodweg over haar perceel een onaanvaardbare doorkruising van het privé-eigendom betekenen. De noodweg zal dan over een parkeerterrein moeten lopen dat bij de woningen behoort en is afgesloten met een hek. Als derden daartoe toegang zouden hebben, doet dat afbreuk aan het privékarakter van het parkeerterrein. Dit is een nadeel dat zich ook in enigerlei mate voordoet als het perceel van [gedaagden 4 tm 6] met een noodweg wordt belast.
5.22. Ten tweede voert [gedaagde 7] aan dat die route tot overlast voor omwonenden (uitlaatgassen, geluid) zal leiden. De rechtbank onderkent ook dit nadeel, welk nadeel ook geldt als het perceel van [gedaagden 4 tm 6] met een noodweg wordt belast.
5.23. Ten derde stelt [gedaagde 7] dat één of meer parkeerplaatsen zouden moeten worden opgeofferd voor het realiseren van de noodweg, terwijl het parkeerbeleid van de gemeente Rotterdam vereist dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein zijn. Daarnaast hebben de huurders op grond van de huurovereenkomsten recht op een parkeerplaats.
5.24. Het vierde en laatste bezwaar is bouwkundig van aard. Om de beoogde noodweg te realiseren, zouden dichtgemetselde doorgangen tussen het perceel van de [eiseres] en het perceel van [gedaagde 7] moeten worden opengemaakt. Die dichtgemetselde doorgangen bevinden zich tussen kolommen waarop het gebouw steunt en de ruimte tussen deze kolommen is te smal voor een auto. Deze kolommen zijn onderdeel van de (funderings)constructie van het gebouw, waarvan onduidelijk is of die kunnen worden verwijderd. Bovendien is hiervoor toestemming van de (hoofd)appartementseigenaars van de [perceel 2] nodig en niet is gebleken dat zij die toestemming zullen verlenen.
belangenafweging in het nadeel van [gedaagden 4 tm 6]
5.25. Gelet op het in 5.13 geschetste beoordelingskader komt de begane grond van het gebouwdeel [straatnaam 1] het eerst in aanmerking voor de belasting met de noodweg. Dat het perceel van [eiseres] ten gevolge van een rechtshandeling van de openbare weg afgesloten is geraakt, speelt een belangrijke rol in de belangenafweging.
5.26. Van de door [gedaagden 4 tm 6] aangevoerde bezwaren, resteren – kort gezegd – de waardevermindering, geluidsoverlast en vervuiling door uitlaatgassen. Deze nadelen gelden in meerdere of mindere mate ook voor [gedaagde 7] indien haar perceel wordt belast met een noodweg. Daarnaast kent een route over het perceel van [gedaagde 7] ook andere nadelen, zoals problemen die kunnen rijzen als gevolg van het moeten opofferen van parkeerplaatsen en bouwkundige uitdagingen bij het creëren van een doorgang naar het perceel van [gedaagde 7] . Op het perceel van [gedaagden 4 tm 6] is al een doorgang naar de garageboxen aanwezig. Er is niet gebleken van een nadeel voor [gedaagden 4 tm 6] dat zó disproportioneel is ten opzichte van de nadelen voor [gedaagde 7] als de uitweg over haar perceel wordt gerealiseerd, dat het afwijken van de wettelijke voorkeur gerechtvaardigd is.
5.27. Alles afwegende ziet de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van de wettelijke voorkeur.
5.28. Gezien het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de bestaande uitweg aan [perceel 1] zal worden aangewezen als noodweg. Zij zal het subsidiair gevorderde onder II. ten aanzien van [gedaagden 4 tm 6] bij eindvonnis toewijzen. Aan de vorderingen ten aanzien van [gedaagde 7] komt de rechtbank dan niet meer toe.
schadevergoeding
5.29. Tegenover het recht van de [eiseres] om op grond van artikel 5:57 lid 1 BW een noodweg te vorderen, staat haar verplichting tot vergoeding van de schade die door de noodweg wordt berokkend aan de daarmee belaste erven. De noodweg loopt over het perceel van de gemeenschappelijke ruimte van [perceel 1] . Het is voor de rechtbank vooralsnog onduidelijk welke VvE eigenaar is van die ruimte en welke VvE mogelijk schade zal lijden door het belasten van dat erf met de noodweg. De rechtbank verzoekt [eiseres] en [gedaagden 4 tm 6] om zich bij akte daarover uit te laten. Voor vergoeding kan onder meer in aanmerking komen de waardevermindering van de grond waarover de noodweg loopt. De waardevermindering van de grond bestaat in het verschil tussen de waarde van de grond zonder belasting met de noodweg en de waarde van de grond met de daarover lopende noodweg en kan niet zonder meer gesteld worden op hetgeen die grond zonder een dergelijke belasting bij verkoop aan derden zouden opbrengen.
5.30. Omdat de rechtbank niet kan inschatten wat de omvang van de schadevergoeding zal moeten zijn, heeft zij het voornemen om een deskundige te benoemen om dit te laten vaststellen.
5.31. Voordat tot benoeming van een deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank de [eiseres] en [gedaagden 4 tm 6] in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:
Indien de [eiseres] en [gedaagden 4 tm 6] zich willen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol van 22 oktober 2025 verwijzen. Het verdient aanbeveling dat de [eiseres] en [gedaagden 4 tm 6] met elkaar in overleg treden om te bezien of zij het eens kunnen worden over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan hem voor te leggen vragen. Indien zij niet tot overeenstemming kunnen komen, zal de rechtbank een deskundige benoemen.
5.32. Gelet op het wettelijk uitgangspunt van artikel 195 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal de [eiseres] in beginsel het voorschot op de kosten van de te benoemen deskundigen moeten voldoen.
voorwaarden
5.33. Gelet op de beoogde wijze van exploitatie van (het grootste deel van) de kelderruimte door de [eiseres] , waarbij het niet direct duidelijk is wie gebruik zal maken van de noodweg, en het belang van de bewoners van [gedaagden 4 tm 6] om zo min mogelijk overlast te ondervinden, acht de rechtbank het aangewezen om in dit geval voorwaarden te verbinden aan het gebruik van de noodweg. Omdat de [eiseres] en [gedaagden 4 tm 6] zich nog niet hebben uitgelaten over de inhoud van (eventuele) aan het gebruik van de noodweg te verbinden voorwaarden, stelt de rechtbank hen in de gelegenheid om dat in de te nemen akte alsnog te doen.
6 De beslissing
De rechtbank:
6.1. verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2025 voor gelijktijdige akte aan de zijde van de [eiseres] en [gedaagden 4 tm 6] over de in 5.31 en 5.33 genoemde onderwerpen,
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.
Hoge Raad 9 juli 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC0958, NJ 1990/773.
Zie ook: Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726.
HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2762, NJ 1999/305 (Samander/Aladin).