Terug naar bibliotheek
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

ECLI:NL:GHARL:2025:5393 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - 2 september 2025

Arrest

ECLI:NL:GHARL:2025:5393•2 september 2025

Rechtsgebieden

Civiel Recht•Huurrecht, Verbintenissenrecht

Genoemde wetsartikelen

Artikel 7:206 BW (Herstelplicht verhuurder en remedies huurder)Artikel 7:224 BW (Oplevering gehuurde einde huur)Artikel 244 RV (Veroordeling betaling voorlopig gedebiteerde deskundigenkosten)

Arrest inhoud

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.314.076 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 9393685

arrest van 2 september 2025

in de zaak van

[appellante] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie hierna: [appellante] advocaat: mr. A.W. van Dalen

tegen

Stichting Woongroen die is gevestigd in Bilthoven die bij de kantonrechter optrad als gedaagde partij in conventie en verwerende partij in reconventie hierna: Woongroen advocaat: mr. H.W. van Yperen

1 Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 23 juli 2024 heeft [naam1] , werkzaam bij Kode Consult, op 31 maart 2025 een deskundigenbericht uitgebracht. Daarna hebben [appellante] en Woongroen een memorie na deskundigenbericht genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2 De kern van de zaak

[appellante] vindt dat de door haar gehuurde woning een gebrek had, bestaande uit een lekkage in de badkamer die voor het ingaan van de huurovereenkomst in opdracht van Woongroen is aangelegd. [appellante] stelt dat Woongroen weigerde dat gebrek te herstellen. Uiteindelijk heeft [appellante] dat gebrek zelf hersteld. Zij wil dat Woongroen de kosten daarvan aan haar betaalt en dat zij de veranderingen en toevoegingen aan de badkamer bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan hoeft te maken. Het hof heeft een deskundige benoemd om te onderzoeken of de door [appellante] gestelde oorzaken van de lekkages juist zijn en – zo ja – wat de kosten van het herstel zijn. 3. Het oordeel van het hof

De eerdere beslissingen van het hof

3.1. In het tussenarrest van 16 januari 2024 heeft het hof geoordeeld dat Woongroen met ingang van 6 april 2021 in verzuim is geraakt met het oplossen van de lekkage en het herstel van de badkamer van [appellante] . Verder heeft het hof geoordeeld dat Woongroen onvoldoende heeft onderbouwd dat de verhoogde vochtconcentraties in de woning van [appellante] zijn veroorzaakt door de werkzaamheden die [appellante] aan de badkamer heeft uitgevoerd. Alleen de stelling van Woongroen dat [appellante] de afvoer van de douchebak met een schroef heeft bevestigd aan het door [naam2] aangelegde doucheputje zou mogelijkerwijs tot lekkage kunnen leiden. Verder heeft het hof geoordeeld dat de benoeming van een deskundige nodig is, omdat de juistheid van de lezing van [appellante] niet uit de stukken kan worden afgeleid en deze lezing door Woongroen wordt betwist. Daarbij heeft het hof overwogen dat de vordering van [appellante] tot betaling van de herstelkosten kan worden toegewezen, als vast komt te staan dat de door [appellante] gestelde oorzaken van de lekkages en verhoogde vochtconcentraties juist zijn. Als de deskundige de herstelkosten lager begroot dan gevorderd, dan is dat lagere bedrag toewijsbaar.

Het rapport van de deskundige

3.2. Beide partijen hebben in hun memorie na deskundigenbericht bezwaren geuit tegen het rapport van de deskundige. Het hof zal die bezwaren hierna beoordelen. Het hof stelt daarbij voorop dat een herhaling in de conclusie na deskundigenbericht van eerder geuite bezwaren waarop in het deskundigenrapport reeds gemotiveerd is ingegaan, in het algemeen niet als een voldoende gemotiveerde betwisting van de juistheid van de zienswijze van het deskundigenrapport zal worden aangemerkt en niet spoedig aanleiding tot nadere motivering van de (bewijs)beslissing van het hof zal geven. Dit kan anders liggen als de deskundige in het (definitieve) deskundigenrapport niet inhoudelijk heeft gereageerd op een voor de beslissing van de rechter relevante opmerking van een partij (naar aanleiding van het concept-deskundigenrapport) waarin de juistheid van (een onderdeel van) de zienswijze van de deskundige gemotiveerd is betwist.

3.3. [appellante] onderschrijft de conclusies van de deskundige, behalve die ten aanzien van de herstelkosten. Ten aanzien van de herstelkosten heeft de advocaat van [appellante] een vier pagina’s lange reactie van [appellante] zelf en haar partner [naam3] integraal in de memorie na deskundigenbericht opgenomen. Het hof komt daarop terug bij de beoordeling van de herstelkosten.

3.4. Woongroen heeft meer omvattende bezwaren tegen het rapport van de deskundige. In algemene zin stelt Woongroen dat zij in een brief van 27 maart 2025 opmerkingen heeft gemaakt en verzoeken heeft gedaan. Volgens Woongroen heeft de deskundige in het geheel niet op deze brief heeft gereageerd. Dit bezwaar passeert het hof, omdat het onjuist is. De deskundige is in zijn definitieve rapport uitvoerig op de brief van 27 maart 2025 ingegaan. Het hof verwijst naar pagina 42 tot en met 48 van het rapport. De brief van 27 maart 2025 en de begeleidende e-mail zijn door de deskundige ook aan zijn rapport gevoegd. Op de overige bezwaren van Woongroen komt het hof terug bij de verdere beoordeling.

3.5. De eerste vraag die het hof aan de deskundige heeft gesteld luidt als volgt: “Kunt u op basis van de stukken die zich in het procesdossier bevinden en het aanwezige materiaal, zoals dat is getoond tijdens de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023, vaststellen dat de aansluitingen van de afvoeren van de douche en de wastafel in de badkamer bij de uitvoering van de werkzaamheden die voorafgaand aan het ingaan van de huurovereenkomst op 11 februari 2019 door [naam2] B.V. zijn verricht op een onjuiste en ondeskundige manier zijn aangelegd, omdat:

  • de afvoerleiding van de wastafel niet met een zogenoemde ‘sok’ die wordt verlijmd is verbonden met de afvoerleiding in de betonnen vloer van de badkamer en in plaats daarvan de afvoerleiding van de wastafel, met een diameter van 40 mm, door middel van een ‘sok’ en kit verbonden is met de afvoerleiding in de vloer van 32 mm;

  • de afvoerleiding van het doucheputje een grotere diameter had dan de afvoerleiding in de betonnen vloer waarop het doucheputje was aangesloten en hier de verbinding is gerealiseerd door een afvoerleiding te verhitten en de andere leiding daar vervolgens in te schuiven en de verbinding vervolgens te kitten?”

3.5.1. De deskundige heeft in antwoord op de door het hof gestelde vraag in zijn rapport het volgende opgenomen. “Beantwoording t.a.v. de afvoerleiding van de wastafel: Ja, in de videofragmenten i. t/m iv„ zoals weergegeven in paragraaf 2.5.3, is goed zichtbaar dat de aansluiting van de afvoerleiding van de wastafel op het verloopstuk dat uit de vloer steekt, niet afgedicht is geweest. Er zijn geen sporen van lijm zichtbaar. Het ontbreken van deze afdichting leidt tot een onjuiste en ondeskundige aanleg. Beantwoording t.a.v. de afvoerleiding van het doucheputje: Tijdens de inspectie op locatie is een afvoerdeel van de douche getoond, dat ook eerder getoond is tijdens de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023. Hetzelfde afvoerdeel wordt getoond op de video in productie 16 bij conclusie van antwoord. Het afvoerdeel was op dat moment al uit de vloer verwijderd. Aan dit restdeel zijn diverse vervormingen zichtbaar (videofragmenten v„ vi„ vii. en xi.) waarvan niet meer vastgesteld kan worden op welk moment deze zijn ontstaan. Het is niet uit te sluiten dat (een deel van) deze schade ontstaan is tijdens of na het uitnemen van het afvoerdeel. Aan dit afvoerdeel is een kitaansluiting zichtbaar (fragment v. en vii. in paragraaf 2.5.3) die plaatselijk open staat (fragment xi. in paragraaf 2.5.3). Deze aspecten duiden op een onjuiste en ondeskundige manier van aanleg, waardoor er twijfel bestaat over de deugdelijkheid en duurzaamheid van de afdichting. Ten aanzien van deze aspecten luidt het antwoord op vraag 2 dus: ja.”

3.5.2. Woongroen meent dat uit de toelichting van de deskundige blijkt dat hij de eerste vraag eigenlijk niet met ‘ja’ kan beantwoorden en dat het antwoord op de eerste vraag daarom feitelijk met ‘nee’ moet worden beantwoord.

3.5.3. Het hof oordeelt hierover als volgt. In 4.23 van het arrest van 16 januari 2024 heeft het hof vermeld waarop de vordering van [appellante] is gebaseerd. [appellante] stalt dat de woning al bij het aangaan van de huurovereenkomst een gebrek had. Dat gebrek bestond uit lekkage die werd veroorzaakt door de werkzaamheden die [naam2] in opdracht van SSW (de rechtsvoorgangster van Woongroen) voorafgaand aan het ingaan van de huurovereenkomst in de badkamer heeft verricht. Volgens [appellante] heeft [naam2] de aansluitingen van de afvoeren van de douche en de wastafel in de badkamer op een onjuiste en ondeskundige manier aangelegd. [appellante] heeft ook geconcretiseerd waarom daarvan sprake is en die nadere precisering heeft het hof in de vraagstelling aan de deskundige opgenomen, namelijk in de opsomming met gedachtestreepjes achter het woord ‘omdat’.

3.5.4. Woongroen herhaalt in de memorie na deskundigenbericht haar kritiek op de beantwoording van vraag 1, zoals die is verwoord in de brief van 27 maart 2025. In het rapport is de deskundige op p. 44 on (a) en (b) hierop ingegaan voor wat betreft het gestelde gebrek aan de afvoerleiding van de wastafel. De deskundige heeft daarbij erkend dat hij niet alleen heeft geoordeeld op basis van de letterlijke tekst van de vraag van het hof, maar die vraag heeft beantwoord in het licht van de beschikbare gegevens. Het hof oordeelt dat de deskundige hiermee binnen de grenzen van zijn opdracht is gebleven. De herhaling van zetten in de memorie na deskundigenbericht is een onvoldoende onderbouwing om tot een ander oordeel te komen dan de deskundige in zijn rapport heeft vermeld. Het hof overweegt ten overvloede dat Woongroen in haar memorie na deskundigenbericht heeft gesteld dat de deskundige niet heeft geconstateerd dat de sok met kit in plaats van lijm was verbonden en dat Woongroen uit het rapport afleidt dat er ook geen kitsporen aanwezig waren. Die stellingen berusten op een onjuiste lezing van het rapport. Op p. 44 vermeldt de deskundige immers: “Wat betreft de afvoer van de wastafel is er sprake van een ‘sok’. Daarmee wordt bedoeld het verloopstuk tussen de wastafelafvoer van 40 mm en de afvoerleiding in de vloer van 32 mm. Een gebruikelijke verbindingswijze is dat de onderlinge delen door middel van pvc-lijm met elkaar verbonden worden. In deze situatie is de verbinding tussen het verloopstuk en de afvoer in de vloer afgedicht met kit of een andersoortige lijm dan pvc-lijm, terwijl de aansluiting tussen de wastafelafvoerleiding en de bovenzijde van het verloopstuk in het geheel niet voorzien was van een afdichting.”

3.5.5. Uit de reactie van de deskundige op de opmerkingen van Woongroen met betrekking tot het gestelde gebrek aan de afvoerleiding van het doucheputje (p. 44 onder (c) van het rapport) blijkt dat de deskundige zijn rapport heeft aangepast naar aanleiding van de opmerkingen van Woongroen. Op p. 45 van het rapport vermeldt de deskundige vervolgens onder (g): “Ik merk op dat mijn beoordeling dat de aansluiting van de doucheput onjuist en ondeskundig is uitgevoerd niet gebaseerd is op twijfel over de deugdelijkheid en duurzaamheid van de afdichting, maar op het feit de aansluiting gekit is, openstaat en niet goed passend is. Deze bevindingen leiden tot twijfel over de deugdelijkheid en duurzaamheid van de afdichting maar tot zekerheid over de onjuiste en ondeskundige uitvoering op dit punt.” Het hof is het met Woongroen eens dat op basis van deze toelichting de vraag kan worden gesteld of vraag 1 voor wat betreft de afvoerleiding van het doucheputje terecht met ‘ja’ is beantwoord. Gelet op het antwoord van de deskundige op vraag 2, laat het hof dit verder in het midden.

3.6. De tweede vraag aan de deskundige luidt als volgt: “Indien u vraag 1 met ‘ja’ beantwoordt, kunt u vaststellen dat die omstandigheden hebben geleid tot de geconstateerde verhoogde vochtconcentraties in de woning van [appellante] ? U dient bij de beantwoording van deze vraag te betrekken waar die verhoogde vochtconcentraties zich volgens u zullen hebben geopenbaard.”

3.6.1. De deskundige heeft het eerste deel van deze vraag voor wat betreft de wastafelafvoer bevestigend beantwoord en daarbij vermeld dat aannemelijk is dat de vochtplek op locatie 5 in afbeelding 2 (zie voor die afbeelding p. 32 van het rapport) als gevolg van het gebrek aan de afvoer van de wastafel is ontstaan.

3.6.2. Woongroen heeft in haar memorie na deskundigenbericht haar opmerkingen naar aanleiding van het concept rapport, zoals verwoord in haar brief van 27 maart 2025, herhaald. De deskundige is in het rapport op p. 46 en p. 47 onder (j), (k) en (l) uitvoerig op de argumenten van Woongroen ingegaan. De enkele herhaling van die argumenten in de memorie na deskundigenbericht is geen voldoende onderbouwde betwisting van dat rapport. Het hof gaat daar om die reden aan voorbij.

3.6.3. De deskundige heeft op basis van de beschikbare gegevens niet kunnen vaststellen dat onder of in de directe nabijheid van de doucheafvoer verhoogde vochtconcentraties zijn vastgesteld. Uit de gegevens volgt volgens de deskundige dat er geen aanwijzingen zijn voor een wezenlijke lekkage vanuit de doucheafvoer. Ten aanzien van die doucheafvoer beantwoordt de deskundige de tweede vraag met ‘nee’. Daarmee is dit onderdeel van de gebreken die [appellante] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd niet komen vast te staan. Bij de verdere beoordeling zal het hof daarom alleen nog het gebrek aan de afvoer van de wastafel betrekken.

3.7. De beantwoording van de derde en vierde vraag door de deskundige is voor de verdere beoordeling niet van belang, gelet op het antwoord van de deskundige op de tweede vraag.

3.8. De vijfde vraag aan de deskundige luidt: “Indien u vraag 1 en vraag 2 met ‘ja’ beantwoordt, kunt u vaststellen dat tussen het ingaan van de huurovereenkomst op 11 februari 2019 en 6 april 2021 opgetreden lekkage via het dak van de woning heeft geleid tot de geconstateerde verhoogde vochtconcentraties in de woning van [appellante] ? U dient bij de beantwoording van deze vraag te betrekken waar die verhoogde vochtconcentraties zich volgens u zullen hebben geopenbaard.”

3.8.1. De deskundige heeft in zijn rapport als antwoord op deze vraag vermeld dat hij niet heeft kunnen vaststellen (en er ook geen aanwijzingen voor heeft gevonden) dat de opgetreden lekkage via het dak heeft geleid tot de verhoogde vochtconcentraties op de locaties 3 tot en met 6 zoals weergegeven in afbeelding 2 op p. 32 van zijn rapport.

3.9. De zesde vraag aan de deskundige luidt: “Indien u vraag 2 en/of vraag 4 en/of vraag 5 met ‘ja’ beantwoordt, kunt u aangeven in welke mate de verschillende omstandigheden tot de geconstateerde verhoogde vochtconcentraties hebben geleid? U dient bij de beantwoording van deze vraag te betrekken waar die verhoogde vochtconcentraties zich volgens u zullen hebben geopenbaard.”

3.9.1. In zijn rapport stelt de deskundige vast dat de gebrekkige aansluiting van de wastafelafvoer heeft geleid tot de verhoogde vochtconcentratie in de hal op de begane grond (locatie 5 op afbeelding 2). In antwoord op vraag zes voegt hij daar aan toe dat dit de enige oorzaak is geweest voor deze vochtplek. De deskundige heeft geen aanwijzingen aangetroffen (en hij acht het zeer onwaarschijnlijk) dat er andere aspecten van invloed zijn geweest op deze verhoogde vochtconcentratie in de hal, zoals een lekkage via het dak of lekkage via de zijgevel.

3.10. Woongroen heeft naar het oordeel van het hof in haar memorie na deskundigenbericht geen stellingen opgenomen die, gegeven de reactie van de deskundige op de brief van Woongroen van 27 maart 2025, als een voldoende gemotiveerde betwisting van het rapport van de deskundige kunnen worden aangemerkt.

3.11. Gelet op het voorgaande neemt het hof de conclusies van de deskundige over. Het hof is daarom van oordeel dat de aansluiting van de afvoer van de wastafel op een onjuiste en ondeskundige manier is aangelegd, omdat de afvoerleiding van de wastafel niet met een zogenoemde ‘sok’ die wordt verlijmd is verbonden met de afvoerleiding in de betonnen vloer van de badkamer en in plaats daarvan de afvoerleiding van de wastafel, met een diameter van 40 mm, door middel van een ‘sok’ en kit verbonden is met de afvoerleiding in de vloer van 32 mm. Deze gebrekkige aansluiting heeft geleid tot lekkage op locatie 5 zoals vermeld op afbeelding 2 in het rapport. In zoverre was bij aanvang van de huurovereenkomst sprake van een gebrek. Dat sprake is van een gebrek omdat de afvoerleiding van het doucheputje een grotere diameter had dan de afvoerleiding in de betonnen vloer waarop het doucheputje was aangesloten en hier de verbinding is gerealiseerd door een afvoerleiding te verhitten en de andere leiding daar vervolgens in te schuiven en de verbinding vervolgens te kitten en dat dit tot lekkage heeft geleid, is niet komen vast te staan. Omdat Woongroen met het verhelpen van dit gebrek in verzuim was, mocht [appellante] dit zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover die redelijk zijn, op Woongroen verhalen (artikel 7:206 lid 3 BW).

3.12. De deskundige heeft in zijn rapport bij het antwoord op vraag 10 nog vermeld dat hij een vermoeden heeft waardoor de verhoogde vochtconcentraties op de locaties 3, 4 en 6, zoals weergegeven op afbeelding 2 in zijn rapport, zijn veroorzaakt. Het hof gaat hieraan voorbij. Allereerst is het hof van oordeel dat het rapport van de deskundige op dit punt geen voldoende zekerheid geeft over de oude leiding waar de deskundige naar verwijst als oorzaak van enige lekkage. Ook kan het hof op basis van het rapport van de deskundige niet vaststellen dat – zo dit al als een gebrek moet worden aangemerkt dat heeft geleid tot lekkage – dit gebrek aan Woongroen moet worden toegerekend. Maar vooral is van belang, dat [appellante] dit niet als gebrek aan haar vordering ten grondslag geeft gelegd.

3.13. Vraag 8 en 9 aan de deskundige gaan over de kosten van herstel van het vastgestelde gebrek. Daarover heeft de deskundige in zijn rapport vermeldt dat het geconstateerde gebrek geen aanleiding geeft tot algehele vervanging van de badkamer. Het gebrek aan de afvoer van de wastafel kan volgens de deskundige plaatselijk worden hersteld. Nadat de deskundige een opsomming en beschrijving heeft opgenomen van de noodzakelijke werkzaamheden, begroot hij de herstelkosten voor het gebrek op € 700,- inclusief btw. De kosten voor herstel van de gevolgschade (herstel van de leksporen in de gang op de begane grond) begroot de deskundige op € 300,- inclusief btw.

3.13.1. De deskundige heeft in zijn eindrapport het volgende opgenomen in reactie op het commentaar van [appellante] op zijn concept-rapport. “De kosten van € 1.000,00 zoals genoemd bij de beantwoording van vraag 8 zien op herstel van de gebreken zoals genoemd bij de beantwoording van vraag 1. Bij een juiste schadeanalyse had volstaan kunnen worden met deze kosten. Aanleiding is daarbij de vochtsporen zoals zichtbaar in de hal op locatie 5. Uitgangspunt bij het achterhalen van de oorzaak is dat water de weg van de minste weerstand zoekt en in principe, waar dat kan, naar beneden zal lopen. Het eerste zoekpunt zal dan zijn de bovenliggende wand in de badkamer, vervolgens de daar zichtbare afvoer van de wastafel die zich direct boven locatie 5 bevindt. Wanneer daar geen lekkagesporen zichtbaar zijn licht het als eerste maatregel voor de hand om de afvoer in de vloer open de maken. Daarmee zou de oorzaak van deze lekkage vastgesteld zijn en zou geen verdere sloop van de badkamer noodzakelijk zijn. Dit is niet slechts wijsheid achteraf, maar is een voor de hand liggende onderzoeksmethode: het onderzoek beginnen op de meest voor de hand liggende locatie. Ik merk ik dit verband tevens het volgende op. Dit deskundigenbericht richt zich, gezien de voorliggende vraagstelling, primair op de vraag of de door [appellante] genoemde gebreken aan het werk van [naam2] zich voor doen en vervolgens of deze gebreken tot lekkages hebben geleid. Uitkomst van het onderzoek is dat slechts een relatief kleine lekkage in de hal te herleiden is tot één van die genoemde gebreken en dat de belangrijkste lekkage, op de overloop, een andere oorzaak heeft. Bij de beantwoording van vraag 10 is op die lekkageoorzaak ingegaan. Ook voor deze lekkage geldt dat er geen noodzaak bestond tot algehele sloop van de badkamer. Uitgaande van de zichtbare leksporen op de locaties 3, 4 en 6 was het te verwachten dat deze lekkage te herleiden was tot de locatie van de leidingschacht (locatie 7 in afbeelding 2). Wanneer onderzoek met een endoscoop onvoldoende duidelijkheid gaf, had als volgende stap een opening gemaakt kunnen worden in de wand aan de zijde van het trapgat ergens rond locatie 4. Van daaruit had een oorzaak vastgesteld kunnen worden en had herstel uitgevoerd kunnen worden, eveneens zonder de badkamer te slopen. Ook hiervoor geldt dat het niet slechts gaat om wijsheid achteraf, maar om een logische werkwijze waarbij het onderzoek begint op de meest voor de hand liggende locatie en uitgevoerd wordt vanaf een plek die het minst tot schade leidt.”

3.13.2. De in de memorie na deskundigenbericht integraal opgenomen vier pagina’s lange reactie van [appellante] zelf en haar partner [naam3] bevat naar het oordeel van het hof een herhaling van de weergave van de feiten, zoals die in de visie van [appellante] zijn voorgevallen, en een herhaling van de in reactie op het concept deskundigenrapport geuite bezwaren tegen de herstelkosten. Het hof leest daarin geen nieuwe argumenten. Een toelichting op deze reactie van [appellante] zelf en haar partner [naam3] of een juridische duiding daarvan is in de memorie na deskundigenbericht niet gegeven. Daarmee is geen sprake van een voldoende gemotiveerde betwisting van het rapport van de deskundige.

3.13.3. Woongroen is in haar memorie na deskundigenbericht niet ingegaan op de (hoogte van de) door de deskundige begrote herstelkosten.

3.13.4. De conclusie ten aanzien van de herstelkosten is dat het hof de begroting van de herstelkosten overneemt zoals weergegeven in het rapport van de deskundige en deze vaststelt op € 1.000,-.

De gevolgen voor het hoger beroep en de vorderingen van [appellante]

3.14. De vordering van [appellante] is gebaseerd op het standpunt dat zij gerechtigd was om de gehele badkamer te vervangen. De vordering van [appellante] bestaat uit twee onderdelen, te weten de veroordeling van Woongroen tot betaling van de door [appellante] gemaakte kosten voor het vervangen van de gehele badkamer van € 18.977,56 en een verklaring voor recht dat [appellante] de veranderingen en toevoegingen aan de badkamer die zijn aangebracht in de periode juli 2021 tot en met januari 2022 niet ongedaan hoeft te maken bij het einde van de huurovereenkomst.

3.15. Het hof beslist op basis van het rapport van de deskundige dat vaststaat dat één van de door [appellante] gestelde oorzaken van de lekkages en verhoogde vochtconcentraties juist is en zich heeft voorgedaan en dat dit gebrek niet noodzaakte tot het vervangen van de gehele badkamer. Dit betreft het door de deskundige vastgestelde gebrek aan de afvoerleiding van de wastafel in de badkamer. Het hof zal Woongroen veroordelen tot betaling van de herstelkosten die aan deze oorzaak gerelateerd kunnen worden en die de deskundige heeft vastgesteld op € 1.000,-. Voor het overige zal het hof de vordering van [appellante] tot betaling van herstelkosten afwijzen. Ook de gevorderde verklaring voor recht zal het hof afwijzen. Het enkele feit dat er in de afvoerleiding van de wastafel in de badkamer sprake was van een gebrek en dat Woongroen in verzuim was met het herstel hiervan, rechtvaardigt niet dat [appellante] alle veranderingen en toevoegingen aan de badkamer die zij heeft aangebracht in de door haar genoemde periode bij het einde van de huurovereenkomst mag laten zitten. Voor de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst gelden voor [appellante] de normale regels van het huurrecht, in het bijzonder die van artikel 7:224 lid 2 BW.

3.16. Het hoger beroep slaagt deels. Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen. Deze beslissing brengt mee, dat het hof op de voet van artikel 244 lid 2 Rv moet vaststellen welk deel van de in debet gestelde kosten van de deskundige door elk van partijen moet worden betaald. In de begrotingsbeschikking van 10 juni 2025 heeft het hof de aanspraak van de deskundige wegens loon en schadeloosstelling begroot op € 5.808,00 inclusief btw. Omdat ieder van partijen gedeeltelijk in het ongelijk is gesteld stelt het hof vast dat elk van partijen de helft daarvan moet dragen. Daarom zal ieder van partijen worden veroordeeld de helft van de aanspraak van de deskundige aan de griffier te voldoen.

3.17. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4 De beslissing

Het hof:

4.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 13 juli 2022 en beslist:

4.1.1. veroordeelt Woongroen tot betaling van € 1.000,- aan [appellante] , vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2021 tot aan de dag van gehele voldoening;

4.1.2. wijs het meer of anders door [appellante] gevorderde af;

4.2. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de kantonrechter;

4.3. veroordeelt Woongroen tot betaling van € 2.904,- (de helft van de aanspraak van de deskundige) aan de griffier, te betalen na ontvangst van een factuur daarvoor van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

4.3. veroordeelt [appellante] tot betaling van € 2.904,- (de helft van de aanspraak van de deskundige) aan de griffier, te betalen na ontvangst van een factuur daarvoor van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, R.W.E. van Leuken en G.H. Bunt , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.