ECLI:NL:GHARL:2025:4717 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - 29 juli 2025

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.352.508 zaaknummer rechtbank 586001

arrest in kort geding van 29 juli 2025

in de zaak van

[appellant] die woont in [woonplaats1] advocaat: mr. E.C. Douma

tegen

[geïntimeerde] die woont in [woonplaats2] advocaat: mr. T.A. Timmerman

1 Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1 [appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht (hierna: de voorzieningenrechter) op 4 februari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

2 De kern van de zaak en de beslissing

2.1 Het gaat in deze zaak in essentie om de vraag of [appellant] door verjaring eigenaar is geworden van de woning/boerderij aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna ook: de woning), zodat hij deze op vordering van [geïntimeerde] niet hoeft te ontruimen.

2.2 De voorzieningenrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen omdat van verjaring geen sprake is en heeft [appellant] veroordeeld om binnen zes maanden na betekening van het vonnis de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vordering alsnog zal worden afgewezen.

2.3 Het hof zal ook beslissen dat [appellant] de woning moet verlaten en laat het vonnis van de voorzieningenrechter dus in stand. Net als de voorzieningenrechter is het hof voorshands van oordeel dat [appellant] niet op grond van (verkrijgende) verjaring eigenaar van de woning is geworden. Van rechtsverwerking aan de zijde van [geïntimeerde] is evenmin sprake. De afweging van de wederzijdse belangen leidt er evenmin toe dat [appellant] in de woning kan blijven wonen. De betekening van het vonnis heeft op 17 februari 2025 plaatsgevonden, zodat [appellant] de woning uiterlijk op 17 augustus 2025 moet ontruimen. Hieronder wordt deze beslissing toegelicht, dit na het kort schetsen van de achtergrond van het geschil.

3 De toelichting op de beslissing van het hof

de vordering leent zich voor beoordeling in kort geding

3.1 [appellant] heeft aangevoerd dat de zaak te complex is om in een kort gedingprocedure te worden behandeld, omdat de aan de orde komende vragen van rechtsverwerking en verkrijgende verjaring in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld. Het hof ziet dat anders**.**De vragen vereisen een juridische beoordeling die door een rechter in kort geding kunnen worden beantwoord.

spoedeisend belang

3.2. Omdat het om een vordering in kort geding gaat, moet het hof ambtshalve beoordelen of [geïntimeerde] een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Dat heeft hij. [geïntimeerde] heeft uitgelegd dat hij met pensioen gaat en na een grondige verbouwing zelf in de woning in [woonplaats1] wil gaan wonen. Hij heeft daartoe concrete verbouwingsplannen laten zien. Ook beschikt hij over een omgevingsvergunning die op 26 maart 2024 is afgegeven. Hij heeft dus niet, zoals [appellant] stelt, sinds het kort geding van oktober 2022 stilgezeten. Momenteel woont [geïntimeerde] nog samen met zijn echtgenote in [woonplaats2] . Daar exploiteert hij samen met zijn zoon een agrarisch bedrijf. Zijn zoon neemt het bedrijf over en wil op het bedrijf (de boerderij) gaan wonen. Daarom wil [geïntimeerde] verhuizen naar de woning in [woonplaats1] . Dat hij elders kan gaan wonen - op de [adres2] in [woonplaats1] - zoals [appellant] stelt, heeft [geïntimeerde] voldoende betwist door er op te wijzen dat een andere zoon daar al woont.

achtergrond van het geschil

3.3 De woning waar het hier om gaat, was onderdeel van de nalatenschap van de oom van [geïntimeerde] . De oom heeft er tot aan zijn overlijden in 2002 met zijn twee broers (die eerder zijn overleden) gewoond. Sinds 2002 stond de woning leeg. De nalatenschap is in 2017 afgerond. Sinds 2017 is [geïntimeerde] enig eigenaar van de woning. In 2017 heeft [geïntimeerde] de verklaring voor erfrecht ingeschreven in het kadaster. Op 25 september 2008 is [appellant] samen met anderen in de woning gaan wonen.

3.4 [geïntimeerde] wil nu zelf de woning gaan bewonen en daarom heeft hij gevorderd dat [appellant] de woning moet ontruimen. [appellant] heeft daartegen ingebracht dat hij door verjaring eigenaar is geworden en dat [geïntimeerde] zijn rechten om de woning op te eisen heeft verwerkt.

3.5 [appellant] heeft inmiddels een bodemprocedure gestart. Op 2 juli 2025 heeft hij de dagvaarding in deze procedure aan [geïntimeerde] betekend.

geen verjaring op grond van artikel 3:99 BW

3.6 [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij door (verkrijgende) verjaring eigenaar is geworden van de woning. Hij heeft de woning sinds 25 september 2008 onafgebroken in zijn bezit gehad. Per 25 september 2018 is de in artikel 3:99 lid 1 BW genoemde periode van 10 jaar voltooid waarmee hij de eigendom van de woning heeft verkregen.

3.7 Uit artikel 3:99 lid 1 BW blijkt dat rechten op onroerende zaken en registergoederen (zoals de woning) na verloop van tien jaar verjaren. Voor deze vorm van verjaring - de verkrijgende verjaring - is vereist dat sprake is van (onafgebroken) bezit en de bezitter moet de zaak te goeder trouw hebben verkregen.

geen goede trouw

3.8 [appellant] heeft aangevoerd dat hij in 2008 is nagegaan wie eigenaar van de woning was. In de openbare registers stonden als gerechtigden enkel de reeds overleden broers geregistreerd, de laatste in 2002. Voor [appellant] was niet te achterhalen, hoewel hij dat heeft geprobeerd, wie de nabestaanden waren. [appellant] heeft in 2008 de publiciteit gezocht. Hij heeft de (dienstdoende) officier van justitie direct op 25 september 2008 bericht dat hij de woning, die sinds zes jaar onbeheerd en leeg stond, in gebruik heeft genomen. Daarnaast verscheen op 7 oktober 2008 een artikel in de plaatselijke krant ( [naam1] ) waarin stond dat vier mensen hun intrek in de boerderij hadden genomen. Deze omstandigheden hebben er niet toe geleid dat een (potentiële) rechthebbende zich meldde. Pas in 2022 stelde [geïntimeerde] dat hij eigenaar was van de woning. De inschrijving van de verklaring van erfrecht in het Kadaster in 2017 was [appellant] niet bekend. Ten slotte wijst [appellant] er nog op dat, toen hij in 2008 de woning betrok, er al zes jaar geen enkele aandacht aan de woning was besteed door een of meer erfgenamen. Ook is niet de moeite genomen om bij het Kadaster te laten registreren dat de woning onverdeeld was. Dit alles maakt volgens [appellant] dat hij in 2008 mocht aannemen dat hij te goeder trouw bezitter is geworden van de woning. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd betwist.

3.9 Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog. Een bezitter is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (artikel 3:118 lid 1 BW). Aan dat vereiste voldoet [appellant] niet. Toen hij in 2008 de openbare registers raadpleegde en ontdekte dat de laatste eigenaar van de woning in 2002 was overleden, had hij zich moeten realiseren dat er erfgenamen waren. En als die er niet waren, had hij kunnen bedenken (of althans moeten weten) dat de woning dan aan de Staat toekwam. In ieder geval had [appellant] er redelijkerwijs niet van mogen uitgaan dat er geen eigenaar was van de woning en dat hij op dat moment rechthebbende van de woning was (geworden). Dat er erfgenamen waren, had [appellant] ook redelijkerwijs kunnen weten. In het artikel in [naam1] uit 2008, dat hij zelf heeft ingebracht als productie 3 bij conclusie van antwoord, staat immers vermeld dat na het overlijden van de broers in 2002 “de erven het onderling niet eens (konden) worden.” en ook in de brief aan de officier van justitie schrijft [appellant] dat zijn bewoning “niet ten koste gaat van de belangen van de eigenaar”. Daarbij komt dat op de mondelinge behandeling bij het hof [appellant] nog heeft gezegd dat er in die tijd (2008) veel mensen aan de deur kwamen die zeiden dat de woning van hen was en mensen die ‘dit en dat’ kwamen halen, zoals hout. Hieruit zou [appellant] ook hebben kunnen afleiden dat er dus een eigenaar van de woning was en dat één van die mensen aan de deur weleens de eigenaar had kunnen zijn. Het hof is dus vooralsnog van oordeel dat [appellant] niet te goeder trouw was toen hij in september 2008 zijn intrek in de woning nam.

geen inbezitneming

3.10 Het hof overweegt ten overvloede dat zelfs al zou sprake zijn van goede trouw bij [appellant] , er om een andere reden geen sprake is van verkrijgende verjaring. Er is namelijk niet voldaan aan het vereiste van (onafgebroken) bezit. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW), dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende (eigenaar) te zijn. De vraag of iemand bezitter is moet worden beantwoord naar de verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels over het bezit en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:107 lid 1 BW jo. artikel 3:108 BW). Er geldt dus een objectieve maatstaf.

3.11 De vraag ligt voor of [appellant] de woning in bezit heeft genomen en dat hij zich daarbij zodanig heeft gedragen dat [geïntimeerde] daaruit niet anders heeft kunnen afleiden dan dat [appellant] pretendeerde eigenaar te zijn. Dat is volgens het hof niet het geval. Het feit dat [appellant] de woning al bijna 17 jaar bewoont, is naar vaste rechtspraak onvoldoende om een inbezitneming aan te nemen. De bewoning kan immers ook plaatsvinden zonder eigendomspretentie, bijvoorbeeld als kraker. Kraken is het zonder recht of titel (oftewel: zonder toestemming van de rechthebbende) in gebruik nemen van een onroerende zaak. Een kraker heeft niet de pretentie om eigenaar te worden. Het doel van kraken is om andermans woning te gebruiken omdat deze leeg staat. Hoewel [appellant] betwist dat hij de woning in 2008 heeft gekraakt (in zijn woorden is hij er ‘gaan wonen’ omdat de woning leegstond en er “urgente woningnood” was), kan de handelwijze van [appellant] volgens het hof niet anders dan als ‘kraken’ in voornoemde zin worden gekwalificeerd. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij binnen een half uur nadat [appellant] in 2008 de woning had gekraakt, al aan de [adres1] stond en de krakers - onder wie - [appellant] heeft gesommeerd te vertrekken omdat hij de eigenaar is. [appellant] heeft deze gang van zaken niet voldoende gemotiveerd betwist, maar hij kan het zich alleen niet herinneren dat [geïntimeerde] toen heeft gezegd dat hij de eigenaar is. Wat hiervan zij, duidelijk is dat [appellant] zonder daarvoor toestemming te hebben gekregen, in de woning is gaan wonen. Ook uit andere uiterlijk waarneembare feiten en omstandigheden is geen eigendomspretentie aan de zijde van [appellant] af te leiden. In de brief van 25 september 2008 aan de dienstdoende officier van justitie heeft [appellant] gemeld dat hij de woning in gebruik heeft genomen, omdat de eigenaar de woning al een tijd niet heeft gebruikt. Hij heeft de boerderij als woning in gebruik genomen om zo een oplossing te vinden voor zijn urgente woningnood. Verder schrijft hij dat deze bewoning volgens hem “niet ten koste gaat van de belangen van de eigenaar”. Ook daaruit volgt dat [appellant] hiermee niet heeft gepretendeerd eigenaar te zijn.

3.12 [appellant] heeft nog aangevoerd dat hij de bewoning en het gebruik heeft ingeschreven bij de Gemeente Stichtse Vecht en de Basisregistratie Persoonsgegevens. Verder heeft hij steeds de belastingen, heffingen en gas/water/licht betaald en de woning onderhouden. Bovendien bepaalde hij wie de woning mocht betreden en wie niet. [geïntimeerde] heeft betwist dat [appellant] deze betalingen deed (behalve gas/water/licht) en de woning heeft onderhouden. Volgens het hof heeft [appellant] met deze door hem aangevoerde omstandigheden onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij één en ander deed als eigenaar van de woning en niet als gebruiker. Het feit dat hij gas, water en licht betaalde en stond ingeschreven bij de Gemeente Stichtse Vecht en Basisregistratie Persoonsgegevens zegt nog niets over de vraag wie eigenaar van de woning was. Dat hij bepaalde wie er wel of niet in de woning mocht is een logisch gevolg van het feit dat hij de woning in gebruik had genomen, maar niet zonder meer dat hij dat deed omdat hij de eigenaar ervan was.

geen verjaring op grond van artikel 3:100 BW

3.13 Volgens [appellant] is de voorzieningenrechter ten onrechte aan zijn beroep op artikel 3:100 BW voorbijgegaan. [appellant] voert in dit verband aan dat de vordering van [geïntimeerde] (erfgenaam) tot opeising van de nalatenschap van zijn oom [naam2] (erflater) twintig jaar na zijn overlijden - in 2002 - is verjaard. Het hof begrijpt dat dit er volgens [appellant] toe zou moeten leiden dat [geïntimeerde] na 2022 geen aanspraak meer kan maken op de tot de nalatenschap behorende woning omdat deze door verjaring aan [appellant] toebehoort.

3.14 Het hof volgt het standpunt van [appellant] niet. Uitgangspunt is dat artikel 3:100 BW slechts kan worden ingeroepen door een persoon die een nalatenschap in bezit heeft genomen. Inbezitneming als bedoeld in dit artikel doet zich voor als iemand zich als erfgenaam is gaan gedragen, terwijl hij of zij geen erfgenaam was. Of er sprake is van een dergelijke inbezitneming moet worden beoordeeld naar verkeersopvattingen. In dit geval is het niet aannemelijk geworden dat [appellant] zich door de ingebruikname van de woning als erfgenaam van de nalatenschap is gaan gedragen. Gesteld noch aannemelijk is dat tussen [appellant] en de erflater enige band (familiair of anderszins) heeft bestaan. Uit het feit dat [appellant] de woning is gaan bewonen, volgt naar verkeersopvattingen dus niet zonder meer dat hij dit deed als (vermeend) erfgenaam. Bovendien blijkt uit het eerder genoemde bericht in de lokale krant en de brief aan de officier van justitie dat [appellant] met de buitenwereld deelde dat hij de woning in gebruik heeft genomen vanwege zijn urgente woningnood. [appellant] pretendeert dus ook naar buiten toe geen erfgenaam te zijn. Dit alles maakt dat er geen sprake is van inbezitneming van de nalatenschap. [appellant] komt dus geen beroep op artikel 3:100 BW toe.

geen rechtsverwerking

3.15 [appellant] verwijt [geïntimeerde] dat hij zijn rechten heeft verwerkt om de woning ten koste van [appellant] op te eisen. Daartoe voert hij aan dat [geïntimeerde] tussen 2017 (het moment waarop [geïntimeerde] de verklaring van erfrecht bij het Kadaster heeft ingeschreven) en 2022 (het moment waarop [geïntimeerde] de vordering tot ontruiming heeft ingesteld) geen zichtbare belangstelling heeft gehad voor de woning en het onderhoud ervan aan [appellant] heeft overgelaten. Dit is volgens [appellant] méér dan enkel stilzitten; het is welbewust stilzitten.

3.16 [geïntimeerde] heeft gemotiveerd toegelicht waarom hij vanwege zijn financiële situatie pas in 2020 plannen voor het opknappen van de woning kon gaan maken. Daarnaast heeft hij betwist dat hij geen onderhoud aan de woning wilde plegen. Het was [appellant] die het hem onmogelijk maakte door hem elke keer de toegang tot de woning te weigeren. Dat [geïntimeerde] welbewust vijf jaar geen actie richting de woning heeft ondernomen is volgens het hof voorshands niet aannemelijk geworden. Maar zelfs al zou [geïntimeerde] welbewust die vijf jaar hebben stilgezeten, dan nog brengt deze omstandigheid niet mee dat [geïntimeerde] zijn recht heeft verwerkt om [appellant] tot ontruimen te dwingen. Daarvoor heeft [appellant] te weinig bijkomende feiten en omstandigheden gesteld, wat wel op zijn weg had gelegen.

belangenafweging valt in voordeel van [geïntimeerde] uit

3.17 Ten slotte rijst nog de vraag of de ontruimingsvordering afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Aan [appellant] komt op grond van artikel 8 lid 1 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) een zogenaamd “huisrecht” toe. Dit huisrecht is echter niet onbegrensd. Artikel 8 lid 2 EVRM bevat dan ook de voorwaarden voor een gerechtvaardigde inbreuk op dit recht. In dat kader dient een concrete belangenafweging te worden gemaakt tussen het belang van [geïntimeerde] als eigenaar enerzijds (wiens eigendom door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM wordt beschermd) en het belang van [appellant] anderzijds. Deze belangenafweging dient plaats te vinden aan de hand van de proportionaliteits- en subsidiariteitstoets.

3.18 Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] zijn (spoedeisend) belang voldoende aannemelijk gemaakt. Hij heeft concrete bouwplannen voor de woning, waardoor niet valt te verwachten dat na ontruiming sprake zal zijn van ongerechtvaardigde leegstand. [geïntimeerde] beschikt over een (onherroepelijke) omgevingsvergunning voor het herstellen van de fundering van de woning. Ook beschikt [geïntimeerde] over een herstelplan, inclusief constructieve berekeningen, met betrekking tot de verbouwing van de woning en over een offerte voor het herstel van de fundering van de woning. [appellant] heeft daartegenover het belang dat hij in de woning kan blijven wonen benadrukt. [appellant] heeft nog aangevoerd dat [geïntimeerde] alternatieve woonruimte ( [adres2] in [woonplaats1] ) zou hebben en dat [geïntimeerde] daar zou kunnen gaan wonen. Dit standpunt van [appellant] is hierboven aan de orde gekomen en daar verworpen. [geïntimeerde] heeft daartegen immers ingebracht dat hij deze woning niet kan gaan bewonen, omdat hij deze woning aan zijn andere zoon verhuurt. [appellant] heeft op de mondelinge behandeling bij het hof aangegeven dat hij ‘mogelijkheden heeft’ om ergens naar toe te gaan als hij de woning zal moeten verlaten. Hij woont op dit moment alleen in de woning.

3.19 Dit alles brengt het hof tot de conclusie is dat het eigendomsrecht van [geïntimeerde] zwaarder weegt dan het huisrecht van [appellant] . [appellant] zal worden veroordeeld om de woning leeg en ontruimd ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen. Het vonnis van de voorzieningenrechter van 4 februari 2025 is op 17 februari 2025 betekend, zodat [appellant] de woning uiterlijk op 17 augustus 2025 moet verlaten.

3.20 [appellant] heeft een bewijsaanbod gedaan. Door de aard van het kort geding is in deze procedure in het algemeen geen plaats voor uitgebreide bewijslevering. Er zijn geen redenen om van dat uitgangspunt af te wijken. Het hof gaat daarom aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij.

de conclusie

3.21 Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.

3.22 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4 De beslissing

Het hof:

4.1 bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 4 februari 2025;

4.2 veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : € 362,- aan griffierecht € 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

4.3 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, L.A. de Vrey en G.H. Bunt en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025.