ECLI:NL:GHAMS:2025:2305 - Gerechtshof Amsterdam - 2 september 2025

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.348.892/01 zaak- en rekestnummer rechtbank Amsterdam: 11218076 \ EA VERZ 24-666

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 september 2025

inzake

[appellante], wonend te [plaats A] , appellante, advocaat: mr. P.P. Klokkers te Amsterdam,

tegen

DE VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [A-straat], gevestigd te [plaats A] , geïntimeerde, advocaat: mr. J.G.M. Scholte te Arnhem.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] respectievelijk de VvE genoemd.

[appellante] is bij beroepschrift, ontvangen ter griffie op 11 december 2024, in hoger beroep gekomen van een beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 november 2024 (hierna: de bestreden beschikking), onder bovenvermeld zaak- en rekestnummer gegeven tussen [appellante] als verzoekster en de VvE als verweerster. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, kort gezegd, het in eerste aanleg gedane primaire verzoek van [appellante] alsnog zal toewijzen, kosten rechtens.

De VvE heeft bij op 4 maart 2025 ter griffie ontvangen verweerschrift verweer gevoerd, met conclusie, kort gezegd, dat het hof de bestreden beschikking zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.

De VvE heeft bewijs aangeboden.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juli 2025. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunt nader doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen. [appellante] heeft bij die gelegenheid de producties 1 en 2, de VvE productie 17 overgelegd. Ten slotte is de mondelinge behandeling gesloten en de uitspraak bepaald op vandaag.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.5 van de bestreden beschikking een aantal feiten als tussen partijen vaststaand vermeld. Tegen onderdelen van de vaststellingen onder 2.4 en 2.5 zijn de grieven 1 en 2 (mede) gericht. Het hof zal met het in deze grieven naar voren gebrachte rekening houden. Daarin wordt echter niet gesteld dat iets van wat de kantonrechter bij de feiten heeft overwogen onjuist is. Daarom falen de grieven in zoverre. De feiten komen, aangevuld met enkele andere vaststaande feiten, neer op het volgende.

( a) Bij akte van 13 juni 2006 is het pand [A-straat] [#] te [plaats A] in appartementsrechten gesplitst. Bij deze akte is ook de VvE opgericht. [appellante] heeft in

2009 een van de nieuwbouwappartementen gekocht.

( b) Vanaf de oplevering van haar appartement heeft [appellante] bij de VvE geklaagd over tocht in haar appartement. Er zijn herhaaldelijk in opdracht van de VvE werkzaamheden uitgevoerd aan zowel de raamkozijnen als de voordeur van het appartement van [appellante] .

( c) In mei 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Deze luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Zowel de VvE als [appellante] gaan door ondertekening van deze brief expliciet akkoord met het bindend advies zoals bedoeld in artikel 7:900 BW, dat zal worden gegeven door EBNoord. Beide partijen zijn zich er bewust van dat dit betekent, dat de wijze waarop het onderzoek wordt uitgevoerd, alsmede de conclusies die daarin worden getrokken, het oordeel dat wordt gegeven over de wijze waarop en voor wiens rekening en risico eventuele gebreken hersteld moeten worden, alsmede de kostenverdeling ten aanzien van het onderzoek, achteraf niet meer door hen kan worden betwist.”

( d) Partijen hebben aan EBNoord een bindend advies gevraagd over onder meer de luchtdoorlatendheid van de voordeur van het appartement van [appellante] . Op 20 november 2020 heeft EBNoord hierover een rapport uitgebracht. Naar aanleiding van dat rapport hebben partijen opdracht gegeven voor een thermografisch onderzoek. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek heeft EBNoord in haar eindrapport van 3 februari 2021 geconcludeerd dat sprake is van (zeer) minieme tochtverschijnselen en dat vervanging van de kozijnen niet gerechtvaardigd is.

( e) [appellante] heeft vervolgens aan BIJN.nl opdracht gegeven om onderzoek te verrichten naar de voordeur van haar appartement. In haar rapport van 10 januari 2023 concludeert BIJN.nl onder meer dat de kierdichtheid van de voordeur te ver open staat, dat de deur niet goed afsluit en dat de deur, het kozijn en de scharnieren beschadigd zijn aangetroffen. De toenmalige gemachtigde van [appellante] heeft bij e-mail van 8 maart 2023 EBNoord gevraagd hierop te reageren. EBNoord heeft bij brief van (kennelijk) 7 april 2023 onder meer het volgende geschreven:

“Resumerend kan naar onze mening worden aangegeven dat de rapportage van BIJN onvoldoende aanknopingspunten heeft om ons advies te wijzigen. We willen voorstellen een hernieuwde inspectie door ons uit te laten voeren waarbij de pui opnieuw door ons wordt bekeken. Het is immers reeds 2-3 jaar geleden dat we dat hebben gedaan en het is niet uit te sluiten dat de door BIJN aangegeven punten aanleiding geven tot een heroverweging, omdat er in die periode wijzigingen kunnen zijn ontstaan.” [appellante] heeft van het in de brief vervatte aanbod tot een hernieuwde inspectie geen gebruik gemaakt, omdat zij – zoals zij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft verklaard – geen vertrouwen meer in de betrokken rapporteur had.

( f) In haar in opdracht van [appellante] opgestelde rapport van 3 april 2023 heeft BIJN.nl grotendeels in gelijke zin geconcludeerd als in voormeld rapport van 10 januari 2023. Desgevraagd heeft EBNoord bij e-mail van 29 augustus 2023 de advocaat van de VvE doen weten geen aanleiding te zien haar reactie van 7 april 2023 te wijzigen.

3 Beoordeling

3.1. In eerste aanleg heeft [appellante] de kantonrechter verzocht, voor zover van belang en samengevat, te bepalen dat zij gemachtigd is tot het vervangen van haar voordeur dan wel tot het laten plaatsvinden van werkzaamheden om de tochtproblematiek bij haar voordeur te verhelpen, een en ander op kosten van de VvE. Tevens heeft [appellante] verzocht te bepalen dat aan haar de gemaakte buitengerechtelijke- en onderzoekskosten, (in totaal) begroot op € 2.500,00, worden vergoed (kennelijk door de VvE), kosten rechtens.

3.2. Na verweer van de VvE heeft de kantonrechter [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek, kort gezegd omdat [appellante] gebonden is aan de inhoud van het door EBNoord opgestelde bindend advies. Tegen deze beslissing en de gronden waarop die berust komt [appellante] met haar grieven op. Deze kunnen, voor zover nog niet besproken en tenzij hierna anders aangegeven, gezamenlijk worden behandeld.

3.3. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] doen weten dat in deze procedure niet wordt beoogd de hiervoor onder 2 (c) geciteerde vaststellingsovereenkomst aan te tasten en dat het ‘zinloos (is) om terug te komen op het bindend advies van Expertise Bureau Noord’. Volgens [appellante] kan het echter niet zo zijn dat het rapport van EBNoord ‘levenslang’/‘voor de eeuwigheid’ geldt: het gaat er om dat de voordeur van haar appartement niet naar behoren functioneert en op kosten van de VvE vervangen moet worden, aldus [appellante] . Voor zover [appellante] in de memorie van grieven, in het bijzonder met de grieven 1 en 4, bezwaren heeft gemaakt tegen het bindend advies en de wijze waarop dat tot stand is gekomen, leidt het hof uit deze stellingen af dat zij die bezwaren heeft laten vallen.

3.4. De gebondenheid van [appellante] aan het bindend advies van EBNoord vloeit voort uit de vaststellingsovereenkomst van mei 2020, bezien in verband met het bepaalde in artikel 7:900 BW e.v. De geldigheid van een bindend advies is op zichzelf – anders dan [appellante] suggereert – niet in tijd gelimiteerd. Wel is denkbaar dat de feitelijke situatie zich na het uitbrengen van een bindend advies zodanig heeft gewijzigd ten opzichte van die ten tijde van het uitbrengen daarvan, dat niet geoordeeld kan worden dat het gegeven bindend advies ten aanzien van die situatie nog geldig is. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van een zodanige wijziging rust op degene die zich niet (langer) gebonden acht aan het bindend advies, in dit geval [appellante] .

3.5. [appellante] beroept zich ter onderbouwing van haar verzoek ook in hoger beroep op de hiervoor onder 2 (e) en (f) vermelde rapporten van BIJN.nl. EBNoord heeft echter naar aanleiding van die rapporten van BIJN.nl telkens geen aanleiding gezien haar bindend advies te heroverwegen of aan te passen. Bovendien is de VvE niet betrokken geweest bij de door BIJN.nl opgestelde rapporten en zijn dit daarom in feite partijrapporten. Verder klemt, dat door [appellante] niet is weersproken de stelling van de VvE dat na het uitbrengen van het bindend advies geen herstelwerkzaamheden meer aan de voordeur en het voordeurkozijn van het appartement van [appellante] hebben plaatsgevonden en dat [appellante] tijdens de zitting in hoger beroep heeft verklaard dat de tocht al jaren op hetzelfde niveau is en de laatste jaren niet erger is geworden. Gelet hierop volgt het hof [appellante] niet in haar stelling dat de bevindingen van BIJN.nl ‘nieuwe beschadigingen (betreffen) die in de loop der jaren zijn ontstaan’. Dit betekent dat het hof geen aanleiding ziet om [appellante] niet (langer) aan het bindend advies van EBNoord gebonden te achten. Zij is dan ook terecht door de kantonrechter niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek.

3.6. De conclusie is dat de grieven geen doel treffen en dat de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd.

3.7. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van de VvE. Het hof begroot deze kosten tot op heden als volgt:

• vast recht € 827,00

• salaris advocaat € 2.428,00 (twee punten, tarief II)

Totaal € 3.255,00.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, begroot op € 3.255,00;

verklaart deze beschikking wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.J.M. Smit, J.C. Toorman en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.