ECLI:NL:RBROT:2025:10160 - Rechtbank Rotterdam - 22 augustus 2025

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11450101 CV EXPL 24-31611

datum uitspraak: 22 augustus 2025

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Bibitor B.V., vestigingsplaats: Vught, eiseres, gemachtigde: mr. Th.C. Visser,

tegen

InBev Nederland B.V., vestigingsplaats: Breda, gedaagde, gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,

in welke zaak op grond van artikel 7:306 lid 3 Burgerlijk Wetboek als onderhuurder in het geding is geroepen:

Bar Tender 2 B.V., vestigingsplaats: Rotterdam, die zelf procedeert,

De partijen worden hierna ‘Bibitor’, ‘InBev’ en ‘Bar Tender’ genoemd.

1 De procedure

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

1.2. Op 11 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken.

2 Het geschil

2.1. InBev huurt van Bibitor het volledige pand aan [adres]. Bar Tender huurt onder van InBev en exploiteert een bar in het gehuurde. Het pand heeft ook bovenwoningen die worden verhuurd. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 december 2007 en loopt tot en met 30 november 2027.

2.2. De gemachtigde van Bibitor zegt in zijn brief aan InBev van 9 juli 2024 de huurovereenkomst op per 1 december 2027. In de brief staat:

Slecht huurderschap

Cliënte heeft ons laten weten, dat ze met u reeds langere tijd een geschil heeft met betrekking tot de invulling en de wijze waarop de door u gehuurde panden worden gebruikt c.q. geëxploiteerd. Bij veel gehuurde panden voldoet u niet aan de overeengekomen onderhoudsverplichtingen. Daarnaast neemt u enkel beslissingen ten gunste van uw eigen financiële belangen, zonder de belangen van cliënte in ogenschouw te nemen. Kort en goed, cliënte meent dat u zich niet als goed huurder gedraagt, althans niet zoals het een goed huurder betaamt. Ook nadat u diverse malen op voornoemde tekortkomingen bent aangesproken en gesommeerd, heeft u geen enkele verbetering laten zien. Voor cliënte is de maat vol.

Duurzaam eigen gebruik c.q. dringende renovatie

Mede naar aanleiding van het vorenstaande heeft cliënte haar vastgoedportefeuille onder de loep genomen. Cliënte heeft daarbij geconstateerd dat het rendement op de verhuur van de hiervoor genoemde panden negatief is, dan wel in elk geval bijzonder laag is. Daarnaast verdient een andere invulling vaak de voorkeur. Dat is een situatie die wat cliënte betreft niet kan voortduren. Cliënte zal ter optimalisatie van rendement bij een aantal van de huurobjecten zelf de exploitatie ter hand gaan nemen. Daarnaast zal cliënte de huurobjecten qua onder meer de invulling en plaats gaan herbezien, waarbij ook zal gekeken worden naar het renoveren en moderniseren van verschillende huurobjecten. Uiteindelijk is cliënte erop gericht dat een positief rendement van toepassing wordt.

Met de door cliënte gewenste wijzigingen, zal zij de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten kunnen optimaliseren, waardoor de beleggingswaarde van de gehuurde panden wordt verbeterd.

Het spreekt voor zich dat in het geval cliënte het gehuurde zelf zal gaan exploiteren, de huurovereenkomsten niet kunnen voortbestaan. Maar ook bij de doorvoering van de gewenste renovaties, zullen de gehuurde bedrijfspanden niet meer te vergelijken zijn met de ruimtes die nu door u worden gehuurd. De uitvoering van de gewenste (renovatie)plannen is dan ook niet mogelijk met instandhouding van de huurovereenkomsten.

(…)

Opzeggingsgronden

De huurovereenkomsten worden primair opgezegd ex artikel 7:296 lid 1 sub a BW omdat de bedrijfsvoering van u niet is geweest zoals het een goed huurder betaamt.

Voorts is er primair sprake van de situatie zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b, te weten het duurzaam in eigen gebruik nemen van het gehuurde, onder meer door de exploitatie zelf ter hand te nemen, dan wel door het doorvoeren van renovaties van de bedrijfsruimten die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Subsidiair is sprake van “de belangenafweging” ex artikel 7:296 lid 3 BW. De belangen van cliënte bij de beëindiging van de huurovereenkomsten wegen zwaarder dan uw belang bij voorzetting van de huurovereenkomsten. Immers, met het zelf ter hand nemen van de exploitatie of met het doorvoeren van de gewenste renovaties zullen de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten worden geoptimaliseerd, waardoor onder meer de beleggingswaarde van het gehuurde sterk wordt verbeterd. Dit geldt temeer nu u reeds lange tijd het gehuurde huurt en de huurperiode afloopt.

2.3. Bibitor vordert, met veroordeling van InBev in de proceskosten en met uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis, op grond van artikel 7:296 lid 3 Burgerlijk Wetboek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt. Het beroep op dringend eigen gebruik, dat wel in de dagvaarding staat, is niet (meer) aan de orde, zo begrijpt de kantonrechter.

2.4. InBev voert verweer. Zij wil dat de kantonrechter de vordering afwijst. Wordt de vordering toegewezen, dan wil zij een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 19.266,88.

2.5. Bar Tender geeft aan in het gehuurde te willen blijven.

2.6. Is dit voor de beoordeling van belang, dan wordt hierna ingegaan op wat partijen verder naar voren brengen.

3 De beoordeling

belangenafweging

3.1. De kantonrechter kan de vordering het tijdstip vast te stellen waarop een einde aan de huurovereenkomst komt toewijzen, en daar doet Bibitor een beroep op (artikel 7:296 lid 3 Burgerlijk Wetboek):

op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij de beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd (…). De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

3.2. Bibitor spreekt wat de belangenafweging betreft slechts in algemeenheden (over rendementsverbetering, renovatie, verduurzaming). Zij benoemt daarnaast waarom InBev geen belang meer bij het gehuurde heeft, maar wat haar eigen belang is is niet (voldoende) duidelijk, terwijl het wel op haar weg ligt om dit duidelijk te maken. Bibitor heeft voor de zitting weliswaar nog stukken ingediend, maar die stukken zien op het dringend eigen gebruik waarop Bibitor wat dit pand betreft geen beroep (meer) doet. Een huurovereenkomst moet op een gegeven moment op kunnen houden en hoe langer de huurovereenkomst duurt hoe minder eisen wellicht gesteld kunnen worden aan de onderbouwing van het belang bij het einde ervan, maar de verhuurder zal in ieder geval een belang bij het einde moeten hebben. Welk belang dat voor Bibitor is, maakt zij dus niet duidelijk. Hét belang in deze zaak is dat van de onderhuurder. Bar Tender exploiteert sinds kort een bar in het gehuurde en wil dat blijven doen. Als het belang van Bibitor bij het terugkrijgen van het pand nu groter is dan het belang van Bar Tender om de bar te blijven exploiteren en groter dan het belang van InBev om dit pand onder te verhuren (aan Bar Tender), dan valt de belangenafweging uit in het voordeel van Bibitor. Maar welk belang Bibitor nu eigenlijk heeft bij het einde van de huurovereenkomst komt niet (goed) naar voren.

conclusie

3.3. De vordering van Bibitor is kortom niet toewijsbaar en wordt afgewezen. Aan bespreking van de tegemoetkoming die InBev vordert wordt daarom niet toegekomen.

proceskosten

3.4. Bibitor krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten bestaan aan de kant van InBev uit € 812,00 aan gemachtigdensalaris. De rente hierover die InBev vordert is ook toewijsbaar. Bar Tender procedeert zelf. Niet gebleken is dat zij kosten heeft gemaakt.

uitvoerbaar bij voorraad

3.5. Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter afgedwongen kan worden dat voldaan wordt aan de veroordeling in dit vonnis.

4 De beslissing

De kantonrechter:

4.1. wijst de vordering van Bibitor af;

4.2. veroordeelt Bibitor in de proceskosten, aan de kant van Inbev begroot op een bedrag van € 812,00, met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek vanaf de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag dat het bedrag volledig is betaald;

4.3. verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken. 686