ECLI:NL:RBOVE:2025:5734 - Uitleg vaststellingsovereenkomst: huur ongebouwde onroerende zaak voor bepaalde tijd - 23 september 2025

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11515603 \ CV EXPL 25-347

Vonnis van 23 september 2025

in de zaak van

[eiser], wonende in [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. H.G. Ruis,

tegen

de besloten vennootschap [verweerder] B.V., gevestigd en kantoorhoudende in [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [verweerder] , gemachtigden: mr. J. Smit en mr. B. Ravesteijn.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 7 januari 2025;- de conclusie van antwoord;

• de e-mail van 18 juni 2025 met twee aanvullende producties van de zijde van [eiser] ;

• de mondelinge behandeling van 25 juni 2025, waar van de zijde van beide partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd en waar de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat er is besproken.

1.2. Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2 Samenvatting

2.1. Deze zaak draait om een binnenplaats, gelegen tussen de panden van [eiser] en [verweerder] . Partijen zijn in een vaststellingsovereenkomst overeengekomen dat [verweerder] de binnenplaats mag gebruiken. De vraag is of [eiser] deze overeenkomst kan ontbinden of opzeggen. Verder is de vraag of [eiser] gerechtigd is om een balkon of dakterras aan het pand van [verweerder] te verankeren of kolommen op de binnenplaats te plaatsen.

2.2. Naar het oordeel van de kantonrechter is [verweerder] niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. De overeenkomst kan dus niet worden ontbonden. Ook opzegging van de overeenkomst is niet mogelijk. Verder is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd welk belang zij heeft bij een veroordeling tot het mogen bevestigen van een balkon of dakterras aan het pand van [verweerder] of het plaatsen van ondersteunende kolommen. De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Deze beslissingen zullen in dit vonnis worden toegelicht.

3 De feiten

3.1. [eiser] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] in [woonplaats] . [verweerder] is eigenaar van het pand aan de [adres 2] in [woonplaats] . De percelen waarop de panden gelegen zijn, grenzen aan de achterzijde aan elkaar. Tussen de panden ligt een kleine binnenplaats.

3.2. [verweerder] verhuurt de benedenverdieping van haar pand als horecabedrijfsruimte. Tot 2023 was daar restaurant [bedrijf 3] gevestigd. [bedrijf 3] gebruikte de binnenplaats tussen de panden voor het plaatsen van koelcellen ten behoeve van het restaurant.

3.3. Tussen 2014 en 2019 hebben partijen geprocedeerd over de vraag of de binnenplaats door verjaring eigendom is geworden van [verweerder] . De rechtbank Overijssel, locatie [woonplaats] , heeft bij vonnis van 22 februari 2017 geoordeeld dat [eiser] eigenares van de binnenplaats is. Tegen dat oordeel is [verweerder] in hoger beroep gegaan. Tijdens de mondelinge behandeling bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 7 maart 2019 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Partijen zijn daarin het volgende overeengekomen:

“1. Bus en [verweerder] stellen vast dat Bus eigenares is van de binnenplaats behorende bij het adres [adres 1] te [woonplaats] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [kadasternummer] ) en dat [verweerder] het recht van gebruik ten titel van huur heeft van deze binnenplaats ten behoeve van het plaatsen van koelcel(len) zolang [verweerder] eigenaresse is van het pand gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] en daarin een horecabedrijf is gevestigd of [verweerder] beoogt daar een horecabedrijf te (doen) vestigen, tegen een jaarlijkse vergoeding van € 10,-.

2. Partijen zullen zich gezamenlijk inspannen om de huurster van het pand van [verweerder] er toe te bewegen dat zij instemt met het verplaatsen van de koelmotoren behorende bij de koelcel op de binnenplaats naar het dak van het pand. De met het verplaatsen gemoeide kosten worden door partijen geschat op ongeveer € 1000,- en komen voor rekening van [verweerder] . Indien de met het verplaatsen gemoeide kosten aanmerkelijk meer zijn dan € 1000,-, zullen partijen nader overleg met elkaar voeren teneinde een redelijke oplossing te bereiken.

3. Bus heeft de wens en is voornemens het balkon op de eerste verdieping van haar pand gelegen aan de [adres 1] te vergroten. [verweerder] zal hiertegen zowel civiel- als publiekrechtelijk geen bezwaar maken, mits dat balkon voldoet aan de eisen van het bouwbesluit.”

3.4. Inmiddels verhuurt [verweerder] haar pand aan [bedrijf 1] B.V., die in het pand het restaurant [bedrijf 2] exploiteert. [bedrijf 2] heeft op de binnenplaats een koelcel geplaatst.

3.5. Bij brief van 1 april 2023 heeft [eiser] [verweerder] per e-mail laten weten:

“de symbolisme afspraak voor het binnenplaatsje van huur Euro 10.00 per jaar zeggen wij thans dit moment op omreden men de ruimte gaarne zelf wil gaan gebruiken”.

3.6. [verweerder] is niet akkoord gegaan met beëindiging van de overeenkomst.

4 Het geschil

4.1. [eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad; I. voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de binnenplaats tussen de panden van partijen aan de [adres 1] en de [adres 2] te [woonplaats] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden; II. althans (subsidiair) de huurovereenkomst zal ontbinden wegens toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [verweerder] ; III. althans (meer subsidiair) voor recht zal verklaren dat [eiser] de binnenplaats in kwestie dringend nodig heeft voor eigen gebruik, en in verband daarmee gerechtigd was om de huur te beëindigen; IV. de einddatum van de huur zal bepalen of de uiterste datum zal bepalen op welke [verweerder] de binnenplaats in kwestie leeg en ontruimd aan [eiser] dient op te leveren; V. [verweerder] zal veroordelen om die binnenplaats uiterlijk op de door de kantonrechter te bepalen datum leeg en ontruimd aan [eiser] ter beschikking zal dienen te stellen, en alles wat daarin of daarop van harentwege aanwezig is te verwijderen; VI. voor recht zal verklaren dat [eiser] gerechtigd is om bij de voorgenomen uitbreiding van het balkon op de eerste verdieping van haar pand aan de [adres 1] , gelegen boven de binnenplaats, de vloer van dat dakterras met bouten te bevestigen aan de achtermuur van het pand van [verweerder] aan de [adres 2] ; VII. zal bepalen dat [verweerder] zal dienen te gehengen en te gedogen dat de aannemer van [eiser] de houten strijkbalk onder het nog aan te leggen dakterras op de eerste verdieping boven die binnenplaats met een doorsteekanker, een slagplug of chemische ankers zal bevestigen aan de achtermuur van het perceel [adres 2] , althans dat die aannemer dat nog te realiseren dakterras zal aanleggen zonder dat er voorzieningen in de achtermuur van het perceel [adres 2] zullen worden opgenomen, met kolommen op de hoeken van dat dakterras welke op de grond van de binnenplaats zullen worden geplaatst, en de aannemer toegang zal moeten verlenen tot de gang aan zijde van de [straatnaam] om langs die weg de benodigde bouwmaterialen aan te voeren; VIII. sub V en sub VII op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat [verweerder] na betekening van dit vonnis in gebreke blijft om daaraan volledig te voldoen, met een maximum van € 100.000,00; IX. met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten en de nakosten.

4.2. [verweerder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

5 De beoordeling

5.1. Aan de vorderingen I. tot en met III. heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat zij de overeenkomst tussen partijen kan ontbinden wegens tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst door [verweerder] , dan wel dat zij de overeenkomst kan opzeggen omdat [eiser] de binnenplaats dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

5.2. Om te kunnen beoordelen of de overeenkomst kan worden ontbonden wegens een tekortkoming in de nakoming of kan worden opgezegd, is van belang welke rechten en plichten partijen op grond van de vaststellingsovereenkomst hebben en welke kwalificatie er aan de overeenkomst moet worden gegeven.

De rechten en verplichtingen van partijen

5.3. [eiser] stelt zich op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen dat [verweerder] de binnenplaats mocht gebruiken voor de plaatsing van koelcellen zolang restaurant [bedrijf 3] het pand van [verweerder] huurde. De overeenkomst is gesloten zodat restaurant [bedrijf 3] ruimte had voor de plaatsing van koelcellen. Op deze manier zou [verweerder] geen problemen met restaurant [bedrijf 3] krijgen. Verder geldt de overeenkomst volgens [eiser] voor onbepaalde tijd en kent de overeenkomst slechts een symbolische vergoeding. Gelet op die symbolische vergoeding mag [verweerder] redelijkerwijs niet verwachten dat zij tot in de eeuwigheid gebruik mag blijven maken van de binnenplaats. Bovendien wordt de overeengekomen vergoeding niet betaald, aldus [eiser] . Verder moest [verweerder] volgens [eiser] haar huurder bewegen tot het verplaatsen van de koelmotoren en mag zij geen bezwaar tegen een balkon of dakterras maken. Over de afspraken onder 2. en 3. betoogt [eiser] dat deze niet los van de afspraak onder 1. kunnen worden gezien, omdat door deze combinatie van afspraken werd bewerkstelligd dat zij haar balkon zou kunnen uitbreiden zonder dat [verweerder] in de problemen kwam met haar huurder [bedrijf 3] .

5.4. [verweerder] heeft betoogd dat zij de binnenplaats mag huren zolang zij eigenaresse is van het pand en zolang daarin een horecabedrijf is gevestigd of [verweerder] beoogt daar een horecabedrijf te (doen) vestigen. [verweerder] stelt zich op het standpunt dat zij haar claim op het eigendomsrecht van de binnenplaats heeft opgegeven omdat zij de binnenplaats tegen een minimale vergoeding mag blijven gebruiken zolang zij eigenaar blijft en huisvesting van horeca aan de orde is of is beoogd. De vergoeding is dan ook redelijk. Er is duidelijk overeengekomen wanneer de huurovereenkomst eindigt en dus is de overeenkomst niet tussentijds opzegbaar. [verweerder] betaalt de huur en gebruikt de binnenplaats zoals is overeengekomen, namelijk voor plaatsing van koelcellen voor de in het pand gevestigde horeca, dus ontbinding van de huurovereenkomst is niet mogelijk, aldus [verweerder] . De afspraak onder 2. is volgens [verweerder] een inspanningsverplichting die was bedoeld om de geluidsoverlast van de koelmotoren te reduceren. De afspraak onder 3. ziet niet op het verlenen van toestemming voor een balkon, maar op het niet maken van bezwaar tegen een balkon. Het houdt geen akkoord in voor een dakterras en zeker niet voor inankering in het pand van [verweerder] . De drie afspraken moeten volgens [verweerder] los van elkaar worden gezien.

5.5. De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen hebben ieder een eigen uitleg gegeven aan de inhoud van de afspraken die zij in de vaststellingsovereenkomst hebben gemaakt. De kantonrechter stelt voorop dat bij de vraag wat partijen hebben afgesproken niet alleen de tekst van zo’n overeenkomst van belang is, maar ook wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten begrijpen en verwachten. Daarbij zijn de feiten en de omstandigheden waaronder de afspraken tot stand zijn gekomen van belang (de Haviltex-norm).

5.6. [eiser] heeft aan de afspraken in de vaststellingsovereenkomst niet de uitleg mogen geven die zij nu bepleit. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

5.7. De kantonrechter stelt voorop dat uit de letterlijke tekst van de vaststellingsovereenkomst volgt dat [verweerder] de binnenplaats mag gebruiken zolang zij eigenaresse is van het pand en zolang daarin een horecabedrijf is gevestigd of [verweerder] beoogt daar een horecabedrijf te (doen) vestigen. [eiser] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan de rechten en verplichtingen van partijen anders moeten worden uitgelegd dan uit deze tekst voortvloeit. In de vaststellingsovereenkomst staat niet vermeld dat de duur van de overeenkomst afhankelijk is van de aanwezigheid van [bedrijf 3] als huurder. Integendeel, [bedrijf 3] wordt in de overeenkomst helemaal niet genoemd. Dat achter de overeenkomst de volgens [eiser] de onuitgesproken gedachte zat dat restaurant [bedrijf 3] uit het pand van [verweerder] zou vertrekken, blijkt niet uit de tekst. [eiser] heeft ook niet gesteld dat partijen daarover bij het sluiten van de overeenkomst hebben gesproken. Die uitleg van de overeenkomst is dan ook niet wat [verweerder] hoefde te verwachten. Ook de hoogte van de vergoeding voor de huur van de binnenplaats, die [eiser] symbolisch noemt, maakt niet dat de afspraak dat [verweerder] de binnenplaats mag huren zolang zij eigenaresse is van het pand en de huisvesting van horeca beoogt anders moet worden uitgelegd. Dat de vergoeding laag is, betekent niet automatisch dat partijen hebben bedoeld om iets anders af te spreken over de duur van de overeenkomst. [eiser] heeft ook niet aangevoerd dat partijen bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst hebben gesproken over de verhouding tussen de prijs en de duur van de overeenkomst. Verder zijn partijen beide al lange tijd pandeigenaren, zodat zij redelijkerwijs hebben moeten kunnen overzien wat de inhoud en gevolgen zouden zijn van wat zij afspraken. Bovendien werden zij bij het maken van deze afspraken bijgestaan door advocaten. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat partijen hebben bedoeld om een andere duur van de overeenkomst overeen te komen dan uit de tekst van de afspraak blijkt.

Kwalificatie van de overeenkomst

5.8. Partijen zijn dus overeengekomen dat [verweerder] het recht heeft op het gebruik van een onroerende zaak (de binnenplaats). Daartegenover staat dat [verweerder] een vergoeding van € 10,00 per jaar aan [eiser] moet betalen. Dat betekent dat deze afspraak kwalificeert als een huurovereenkomst. De stelling van [eiser] dat slechts sprake is van een symbolisch bedrag, waardoor niet kan worden gesproken van een tegenprestatie en dus niet van een huurovereenkomst, kan niet worden gevolgd, want ook een symbolisch of minimaal bedrag kan een tegenprestatie zijn. Dat geldt des te meer nu niet is gesteld of gebleken dat het bedrag van € 10,00 direct is toe te rekenen aan de kosten van het gebruik van de binnenplaats door [verweerder] of haar huurder. Daarnaast heeft [eiser] nog aangevoerd dat het bedrag van € 10,00 niet door [verweerder] wordt betaald, waardoor niet is voldaan aan de essentialia voor het bestaan van een huurovereenkomst. Dat argument – wat daar ook van zij – doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af aan het feit dat er wel een tegenprestatie is overeengekomen. Het betreft dus een verplichting van [verweerder] . De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de afspraak onder 1. heeft geleid tot een huurovereenkomst tussen partijen.

5.9. Verder is de kantonrechter van oordeel dat het hier gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Partijen hebben in de vaststellingsovereenkomst vermeld dat [verweerder] recht heeft op het gebruik van de binnenplaats “zolang [verweerder] eigenaresse is van het pand gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] en daarin een horecabedrijf is gevestigd of [verweerder] beoogt daar een horecabedrijf te (doen) vestigen”. Daarmee is sprake van een als bepaalde tijd aan te merken periode waarvoor de huurovereenkomst geldt. Voldoende duidelijk is wanneer de huurovereenkomst zal eindigen, namelijk wanneer [verweerder] geen eigenaar meer van het pand is of wanneer zij niet meer beoogt om in haar pand een horecabedrijf te (doen) vestigen. Het betoog van [eiser] dat [verweerder] niet mag verwachten dat zij de gehuurde binnenplaats ‘tot in de eeuwigheid’ mag blijven huren omdat de afspraak was gebaseerd op het idee dat [bedrijf 3] zou vertrekken, slaagt niet. [verweerder] heeft namelijk niet het recht om de binnenplaats ‘tot in de eeuwigheid te blijven huren’ en zoals hiervoor is overwogen komt het vertrek van restaurant [bedrijf 3] niet in de overeenkomst voor, maar wordt juist gesproken over opvolgende horecahuurders, waarmee is beoogd om de situatie (in het geval van horecahuurders) te laten voortduren. Dat de vergoeding die daartegenover staat minimaal is, zoals [eiser] betoogt, maakt dat niet anders. Zoals hiervoor is overwogen zijn beide partijen bij het maken van deze afspraken bijgestaan door advocaten, op basis waarvan kan worden aangenomen dat zij zich de gevolgen van deze overeenkomst hadden kunnen realiseren.

5.10. De huurovereenkomst ziet op een binnenplaats, wat betekent dat sprake is van huur van een ongebouwde onroerende zaak, waarop (enkel) de algemene bepalingen van afdeling 1-4 van titel 7.4 BW van toepassing zijn.

5.11. De kantonrechter volgt [verweerder] in haar stelling dat de afspraak onder 2. met betrekking tot het bewegen van haar huurder om de koelmotoren te verplaatsen een inspanningsverplichting betreft. Dat blijkt uit de letterlijke tekst van de afspraak en [eiser] heeft onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat partijen bij het maken van de afspraak iets anders hebben bedoeld.

5.12. De afspraak onder 3. moet naar het oordeel van de kantonrechter zo worden uitgelegd dat [verweerder] zowel civielrechtelijk als bestuursrechtelijk geen bezwaar zal maken tegen de vergroting van het bestaande balkon op de eerste verdieping zoals dat partijen ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst voor ogen stond: de vergroting van het balkon met 5,26 m2, conform de plannen in de producties 27 en 28 bij de akte van 6 januari 2016 (productie 3 bij dagvaarding). [eiser] mag niet verwachten dat [verweerder] akkoord was met het uitsluiten van bezwaar tegen andere plannen dan die welke op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst bij partijen bekend waren.

Is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst?

5.13. [eiser] heeft gesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen kan worden ontbonden, omdat [verweerder] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. [verweerder] heeft niet meegewerkt aan het bewegen van haar huurster [bedrijf 3] om de koelmotoren te verplaatsen en [verweerder] werkt niet mee aan het realiseren van een balkon/dakterras. [verweerder] verzint allerlei manieren om niet te hoeven meewerken, aldus [eiser] .

5.14. Uit deze stellingen van [eiser] volgt dat zij de afspraken die partijen in de vaststellingsovereenkomst hebben gemaakt, als samenstel van afspraken ziet, waarbij de afspraken invloed op elkaar hebben en waarbij een tekortkoming in de afspraken onder 2. of 3. ontbinding van de afspraak onder 1. of ontbinding van de hele vaststellingsovereenkomst tot gevolg kan hebben. Of sprake is van samenhangende afspraken of van drie losse afspraken, kan in het midden blijven, gelet op het volgende.

5.15. Naar het oordeel van de kantonrechter is [verweerder] niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst of de vaststellingsovereenkomst. [eiser] heeft niet onderbouwd dat [verweerder] niet heeft voldaan aan de (gezamenlijke) inspanningsverplichting tot het bewegen van haar huurster met het instemmen met het verplaatsen van de koelmotoren. Dat de koelmotoren ten tijde van de huur door restaurant [bedrijf 3] niet zijn verwijderd, maakt niet dat [verweerder] is tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting om [bedrijf 3] daartoe te proberen te bewegen. Verder staat tussen partijen vast dat de koelcel met motoren inmiddels is verwijderd. [verweerder] is niet tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting.

5.16. Voor de afspraak onder 3., waarin staat dat [verweerder] zowel civiel- als publiekrechtelijk geen bezwaar zal maken tegen de vergroting van het balkon van [eiser] , geldt het volgende. Uit de afspraak volgt niet dat [verweerder] moet meewerken aan de realisatie van een balkon of dakterras. De stelling dat [verweerder] niet meewerkt aan de realisatie van een balkon betekent niet dat [verweerder] tekortschiet in de nakoming van de afspraak om geen bezwaar te maken. [verweerder] heeft geen bezwaar of beroep aangetekend tegen de vergroting van het balkon. Zij maakt in deze procedure wel bezwaar tegen het verankeren van een dakterras aan haar pand. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet in strijd met de afspraak om geen bezwaar te maken tegen de vergroting van het balkon. Ten tijde van het maken van die afspraak was het plan van [eiser] om haar bestaande balkon te vergroten conform de plannen in de producties 27 en 28 bij de akte van 6 januari 2016. De huidige plannen zijn uitgebreid en het verankeren van een dakterras betekent een inbreuk op het eigendom van [verweerder] . Zoals hiervoor is overwogen, mag [eiser] niet verwachten dat [verweerder] akkoord ging met het uitsluiten van bezwaar tegen andere plannen dan die welke op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst bij partijen bekend waren. Zij mocht dan ook redelijkerwijs niet verwachten dat de afspraak zou inhouden dat [verweerder] geen bezwaar zou maken tegen een dakterras dat moet worden verankerd aan haar pand. Ook in deze verplichting is [verweerder] niet tekortgeschoten.

5.17. Voor zover [eiser] de ontbinding nog heeft willen baseren op het niet betalen van de overeengekomen huurprijs van € 10,00 per jaar, geldt dat [eiser] naar eigen zeggen zelf € 50,00 aan [verweerder] heeft teruggestort omdat er volgens haar toch geen sprake meer was van een huurovereenkomst. Dat er niet betaald zou zijn, kan dan ook niet aan [verweerder] worden tegengeworpen.

5.18. Uit het voorgaande volgt dat [verweerder] niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst of de huurovereenkomst. De vordering om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, alsmede de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden, zullen worden afgewezen.

Opzegging van de huurovereenkomst

5.19. De kantonrechter stelt voorop dat het in geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet mogelijk is om de huur tussentijds op te zeggen. Partijen hebben niets anders afgesproken. De huur eindigt dus van rechtswege tegen het einde van de overeengekomen bepaalde tijd. Verder volgt uit de kwalificatie van de overeenkomst als zijnde huur van een ongebouwde onroerende zaak dat de bepalingen over dringend eigen gebruik niet van toepassing zijn, omdat deze bepalingen enkel zijn opgenomen in de bepalingen over bedrijfsruimte en woonruimte. Ook hebben partijen niets afgesproken over opzegging wegens (dringend) eigen gebruik. Op deze grond kan de huurovereenkomst dus niet worden opgezegd.

5.20. [eiser] heeft ter zitting betoogd het dringend eigen gebruik dan te zien in de sleutel van een wijziging van omstandigheden, waardoor van [eiser] niet langer kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren. De wijziging van omstandigheden blijkt volgens [eiser] uit het vertrek van huurder [bedrijf 3] uit het pand van [verweerder] en uit de wens om haar pand te verbouwen en uit te breiden met een dakterras, waarbij zij de ruimte die de binnenplaats biedt zelf nodig heeft.

5.21. De kantonrechter overweegt dat de enkele wijziging van de omstandigheden geen grond oplevert voor een wijziging van de (gevolgen van de) overeenkomst in die zin dat de overeenkomst tot een einde komt, zoals [eiser] wenst. Wel geldt dat indien sprake is van onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 6:258 BW de kantonrechter de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of de overeenkomst kan ontbinden. Naar het oordeel van de kantonrechter is echter geen sprake van omstandigheden die partijen niet hebben voorzien. Zoals hiervoor ook is overwogen, blijkt uit de zinsnede “en daarin een horecabedrijf is gevestigd of [verweerder] beoogt daar een horecabedrijf te (doen) vestigen” duidelijk dat partijen niet alleen hebben bedoeld te voorzien in de situatie dat restaurant [bedrijf 3] het pand van [verweerder] huurde, maar ook in de situatie waarin zich in het pand andere horeca zou vestigen en zelfs als er geen horeca zou zijn gevestigd, maar [verweerder] wel beoogt om daar weer een horecabedrijf te doen vestigen. Dat met het vertrek van [bedrijf 3] sprake is van een omstandigheid die voor partijen onvoorzien was, kan dan ook niet worden volgehouden. Dat de wens om een balkon te realiseren inmiddels is gewijzigd in een wens om appartementen en een dakterras te realiseren, is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin een omstandigheid op grond waarvan van [eiser] niet kan worden gevergd de overeenkomst te laten voortduren. Dat het vertrek van [bedrijf 3] en de wens om een dakterras te realiseren gewijzigde omstandigheden opleveren die ertoe leiden dat instandhouding van de overeenkomst voor [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Dat de overeenkomst een zware inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] is, waar een geringe en niet evenredige vergoeding tegenover staat, kan zo zijn, maar gesteld nog gebleken is dat dat onaanvaardbare gevolgen voor [eiser] met zich meebrengt. Verder heeft [eiser] een beroep op een belangenafweging gedaan, maar dat is op zichzelf geen grond waarop tot een einde van de huurovereenkomst kan worden gekomen. Bovendien wordt de stelling van [eiser] dat [verweerder] geen belang meer heeft bij het gebruik van de binnenplaats door [verweerder] betwist en die betwisting sluit aan bij het vaststaande feit dat de binnenplaats nog steeds wordt gebruikt door een horecaonderneming die de binnenplaats gebruikt voor de plaatsing van een koelcel.

5.22. Op grond van het voorgaande kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd en is geen sprake van zodanige omstandigheden dat wijziging van (de gevolgen van) de overeenkomst op zijn plaats is. De gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] de binnenplaats dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat zij daarom gerechtigd was om de huur te beëindigen, zal worden afgewezen.

Conclusie

5.23. Nu van ontbinding en opzegging van de huurovereenkomst geen sprake is, zullen de vorderingen tot ontruiming (IV. en V.) ook worden afgewezen.

De realisatie van een balkon of dakterras

5.24. Ter onderbouwing van haar vorderingen die zien op het bevestigen van een aan te leggen dakterras aan het pand van [verweerder] , heeft [eiser] aangevoerd dat [verweerder] wist dat zij een balkon wilde realiseren en dat partijen in de vaststellingsovereenkomst hebben afgesproken dat [verweerder] geen bezwaar tegen deze plannen zou maken.

5.25. Vast staat dat [eiser] ten tijde van het maken van de afspraak in de vaststellingsovereenkomst van plan was om haar balkon te vergroten conform de tekeningen in de producties 27 en 28 bij de akte van 6 januari 2016. Vast staat dat de plannen nu deels zijn gewijzigd. Hoewel [eiser] zich op het standpunt stelt dat het slechts gaat om een uitbreiding van het oorspronkelijk geplande balkon, is ter zitting gebleken dat [eiser] in haar pand meerdere appartementen en een dakterras wil realiseren. Voor zover partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dat [verweerder] geen bezwaar tegen het vergroten van het balkon zou mogen maken, geldt die afspraak naar het oordeel van de kantonrechter niet voor deze uitgebreidere plannen. Zoals hiervoor in 5.12 is overwogen, mag [eiser] namelijk redelijkerwijs niet verwachten dat [verweerder] akkoord ging met het maken van geen bezwaar tegen andere plannen dan die welke op dat moment bij partijen bekend waren. Zij mocht dan ook redelijkerwijs niet verwachten dat [verweerder] geen bezwaar zou maken tegen een dakterras dat moet worden verankerd aan haar pand.

5.26. Voor zover [eiser] heeft gesteld dat [verweerder] op grond van burenrecht dient mee te werken aan de bevestiging van een dakterras, geldt dat [verweerder] onweersproken heeft gesteld dat de muur waaraan [eiser] het dakterras wenst te bevestigen niet mandelig is. [eiser] kan op grond daarvan de muur dus niet gebruiken. Verder heeft [eiser] onvoldoende belang bij het mogen bevestigen van het dakterras aan het pand van [verweerder] . Kennelijk kan het dakterras ook worden gerealiseerd zonder deze aan het pand van [verweerder] te moeten bevestigen. Dat betekent dat de vorderingen tot het bevestigen het dakterras aan het pand van [verweerder] zullen worden afgewezen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt evenmin in te zien welk belang [eiser] erbij heeft om [verweerder] te veroordelen om te gedogen dat er ondersteunende kolommen op de binnenplaats zullen worden geplaatst. Deze plannen zijn nog niet concreet en [eiser] lijkt zelf nog niet te hebben besloten welk plan zal worden uitgevoerd. Verder is gesteld noch gebleken dat dit plan met [verweerder] is besproken en dat [verweerder] de plaatsing van kolommen niet zal willen gedogen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot het toestaan van het aanvoeren van materialen door de aannemer. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht wanneer de plannen zullen worden uitgevoerd. Verder is gesteld noch gebleken dat [verweerder] de aannemer geen toegang zal verlenen. De vorderingen onder VI, VII en VIII van [eiser] zullen worden afgewezen.

De proceskosten

5.27. [eiser] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [verweerder] betalen. Deze worden begroot op: salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00) nakosten € 102,00 totaal € 510,00

5.28. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

6 De beslissing

De kantonrechter

6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af;

6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder] begroot op € 510,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025. (SB)