ECLI:NL:RBOBR:2025:5974 - Rechtbank Oost-Brabant - 1 oktober 2025

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/407415 / HA ZA 24-521

Vonnis van 1 oktober 2025

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,2. [eiser 2], te [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: de verhuurders, advocaat: mr. P.J.A. van de Laar,

tegen

**[gedaagde]**handelend onder de naam [bedrijfsnaam gedaagde], te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: de makelaar, advocaat: mr. N. Kooistra.

1 De kern van de zaak

1.1. In de (voormalige) woning van de verhuurders is een hennepkwekerij aangetroffen. De verhuurders hebben daardoor forse schade geleden. Deze zaak gaat over de vraag of de makelaar die had bemiddeld, die de huurders had aangedragen en die de woning heeft beheerd, voor de schade aansprakelijk is.

1.2. Met dit vonnis wijst de rechtbank nog geen eindvonnis. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich over een vraag uit te laten, namelijk de vraag of een exoneratiebeding (een beding waarmee aansprakelijkheid wordt uitgesloten) onredelijk bezwarend is.

2 De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 t/m 13- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 19- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

• de akte inbreng producties van de verhuurders, met producties 14 t/m 16

• de akte inbreng producties, tevens vermindering van eis, van de verhuurders, met producties 17 t/m 20

• de akte inbreng producties van de verhuurders, met productie 21

• de akte inbreng producties van de makelaar, met producties 20 t/m 23

• de akte inbreng producties van de makelaar, met producties 24 en 25

• de akte inbreng producties van de makelaar, met productie 26

• de mondelinge behandeling (zitting) van 15 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2. Na afloop van de zitting is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3 De feiten

3.1. De verhuurders waren eigenaar van een woning te [plaats] aan [adres] .

3.2. De makelaar is actief als verhuurmakelaar en vastgoedbeheerder.

3.3. De makelaar heeft in opdracht van verhuurders, tegen een vergoeding, huurders gezocht voor de woning. De bedoeling was ook dat de makelaar na de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen de verhuurders en een huurder, als beheerder namens de verhuurders actief zou zijn. Partijen hebben daartoe op 30 december 2022 (alvast) een beheerovereenkomst gesloten.

3.4. De makelaar heeft twee huurders, met de namen [A] en [B] , aan de verhuurders voorgesteld. De makelaar heeft informatie en documenten bij een huurder opgevraagd. De verhuurders hebben aangegeven met deze huurders een huurovereenkomst te willen sluiten.

3.5. Op 12 januari 2023 is de huurovereenkomst getekend.

3.6. Op 18 januari 2024 heeft de politie een hennepkwekerij aangetroffen in de woning. Er is ook geconstateerd dat illegaal stroom werd afgetapt. Er was grote schade aan de woning.

3.7. Bij besluit van 6 februari 2024 heeft de burgermeester besloten de woning voor drie maanden te sluiten.

3.8. De huurders zijn onvindbaar. De verhuurders hebben de makelaar aansprakelijk gesteld voor de schade. De makelaar heeft aangegeven dat hij niet aansprakelijk is. De verhuurders zijn daarop deze procedure gestart.

3.9. Inmiddels hebben de verhuurders de woning verkocht. De woning is op 1 juli 2024 geleverd.

4 Het geschil

4.1. De verhuurders vorderen, na vermindering van eis, dat de makelaar wordt veroordeeld tot betaling van € 61.657,18, vermeerderd met rente en kosten. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

4.2. Volgens de makelaar moet de vordering worden afgewezen.

4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5 De beoordeling

5.1. Partijen zijn het erover eens dat de huurders de schade aan de woning hebben veroorzaakt en dat de huurders de stroom illegaal hebben afgetapt. De vraag is echter of de makelaar aansprakelijk is voor schade.

5.2. Als meest verstrekkend verweer heeft de makelaar een beroep op een beding gedaan dat zijn aansprakelijkheid uitsluit (een zogenaamd exoneratiebeding). Als dit slaagt, dan is de makelaar niet aansprakelijk – ongeacht of hij tekort is geschoten of niet. Het gaat om artikel 14 van de beheerovereenkomst, dat luidt:

“Beheerder[de makelaar, toevoeging rechtbank] kan niet aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgen van het plegen van onrechtmatige daden door huurder(s) en / of eigenaar / verhuurder.”

5.3. Volgens de verhuurders is dit een onredelijk bezwarend beding is. Zij hebben erop gewezen dat zij particulieren zijn.

5.4. De makelaar heeft hiertegenover aangevoerd dat er een grote wanverhouding is tussen de beloning van de makelaar (6% van de huurinkomsten per maand) en de schade die zich kan voordoen en waarvoor de makelaar aansprakelijk kan zijn.

5.5. De rechtbank is van oordeel dat het debat over het exoneratiebeding onvoldoende is gevoerd, mede vanwege het volgende. De verhuurders zijn particulieren en het exoneratiebeding lijkt een standaardbepaling te zijn waarover niet is onderhandeld. Daaruit volgt dat de rechtbank gehouden is ambtshalve te onderzoeken of dit beding een oneerlijk beding is in de zin van de richtlijn 93/13/EEG, inclusief de daarbij behorende indicatieve lijst, althans onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 BW, in het bijzonder gelet op artikel 6:237 aanhef en sub f BW. Op grond van artikel 6:237 sub f BW wordt een dergelijk exoneratiebeding vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Over het feit dat een dergelijk artikel is opgenomen in de lijst van artikel 6:237 BW hebben partijen het echter niet gehad.

5.6. De rechtbank zal zodoende partijen, de verhuurders eerst, in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de vraag of het exoneratiebeding onredelijk bezwarend is, in het bijzonder gelet op het bepaalde in artikel 6:237 aanhef en sub f BW.

5.7. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1. stelt de verhuurders op de rol van woensdag 29 oktober 2025 in de gelegenheid zich – enkel – uit te laten over de vraag of het exoneratiebeding, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:237 aanhef en sub f BW, onredelijk bezwarend is,

6.2. stelt de makelaar in de gelegenheid daar uiterlijk vier weken later op te reageren,

6.3. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Vieira en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.