ECLI:NL:RBDHA:2025:19067 - Rechtbank Den Haag - 8 oktober 2025

Team handel

zaak - / rolnummer: C/09/681088 / HA ZA 25-196

Vonnis van 8 oktober 2025

in de zaak van

1 [partij A sub 1] te [woonplaats] ,

[partij A sub 2] te [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

advocaat: mr. J.H. Bargeman,

tegen

**[partij B] B.V.**te Bergambacht,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

advocaat: mr. G.L. Weerheim,

1 Waar gaat deze zaak over?

1.1. [partij A] hebben een nieuwbouwhuis gekocht in Weesp. [partij A] hebben daarom een koopovereenkomst voor de grond gesloten met V.O.F. Weespersluis en een aannemingsovereenkomst voor de bouw van het huis met [partij B] . [partij A] zijn ervan uitgegaan dat het woonoppervlak van het huis 193 m2 bedraagt vanwege uitlatingen op de projectwebsite en de prijslijst van het nieuwbouwproject.

1.2. Tijdens de bouw is gebleken dat het huis 8,86 m2 kleiner is dan [partij A] verwachtten. [partij A] vorderen daarom schadevergoeding dan wel opheffing van het nadeel op grond van wanprestatie respectievelijk dwaling. De rechtbank oordeelt dat [partij B] niet tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en dat het beroep op dwaling niet slaagt. De vorderingen van [partij A] worden afgewezen. In reconventie veroordeelt de rechtbank [partij A] om de bankgarantie aan [partij B] vrij te geven.

2 De procedure

2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - de dagvaarding van 13 januari 2025 met producties 1 tot en met 12; - de conclusie van antwoord van [partij B] van 16 april 2025 met producties 12 tot en met 19; - de door beide partijen overgelegde pleitnotities.

2.2. Op 2 september 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden.

3 De feiten

3.1. [partij A] zijn op enig moment bekend geworden met nieuwbouwproject Weespersluis in Weesp. Op de website www.nieuwbouw-weespersluis.nl hebben [partij A] het woningaanbod doorgenomen. [partij A] waren geïnteresseerd in de aankoop van een twee-onder-een-kapwoning met bouwnummer [nummer 1] . Ten aanzien van dit huis wordt op de website bij het woonoppervlak als volgt vermeld:

3.2. Als de cursor op de wordt gehouden, verschijnt een pop-up met de volgende tekst:

"Het woonoppervlak van deze woning is bepaald op basis van de in mei 2020 geldende NEN 2580 norm voor het bepalen van gebruiksoppervlakte."

3.3. Onderaan de website zijn de bedrijfslogo's van BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en [partij B] zichtbaar. Ook is een disclaimer opgenomen. Wanneer op de disclaimer wordt geklikt, wordt de bezoeker van de website doorgeleid naar een volgende pagina waarop een algemene disclaimer is opgenomen, die onder meer vermeldt:

"De op deze website weergegeven informatie is bedoeld als algemene informatie. Aan deze informatie kan geen rechten worden ontleend. De getoonde informatie kan nimmer worden aangemerkt als een aanbod en is niet bedoeld ter vervanging van deskundig persoonlijk advies. Indien zonder nadere verificatie of advies van de informatie gebruik wordt gemaakt, geschiedt dit geheel voor eigen rekening en risico."

3.4. Via de website kunnen diverse documenten worden gedownload, waaronder de verkooptekeningen en optietekeningen van het huis, de technische omschrijving van ervan en een prijslijst van alle woningen van fase [nummer 2] van het nieuwbouwproject. De optietekeningen betreffen gedetailleerde plattegronden van het huis waarop de maatvoering van de verschillende ruimtes is vermeld en waarop de optionele uitbouwen zichtbaar zijn.

3.5. In de technische omschrijving wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld:

"De voornaamste maten zijn op de verkooptekeningen vastgelegd of zijn in de technische omschrijving vermeld. Hoewel aan de maatvoering veel zorg is besteed, kunnen er maatafwijkingen voorkomen.

[…]

Bij verschillen tussen deze technische omschrijving en andere documenten, zal deze technische omschrijving in de uitvoering worden aangehouden."

3.6. Op de prijslijst is per huis onder meer het bouwnummer en de VON-prijs vermeld. In de kolom 'GBO in m2 (excl. vliering)' is bij bouwnummer [nummer 1] het aantal '193' vermeld. Onderaan de prijslijst is een disclaimer opgenomen die, voor zo ver relevant, als volgt luidt:

"Maten en afmetingen

[…] Deze prijslijst is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Desondanks staan wij niet in voor meet - of typefouten. Alle opgegeven maten dienen slechts ter indicatie. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend."

3.7. Op 22 april 2022 hebben [partij A] zowel de koopovereenkomst met V.O.F. Weespmui als de aannemingsovereenkomst met [partij B] gesloten. In de aannemingsovereenkomst wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld:

"zijn per 07.04.2022 overeengekomen als volgt:

I De Verkrijger geeft opdracht en de Ondernemer neemt aan, conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, op het hiervoor in de overweging genoemd perceel grond de daarop geprojecteerde / in aanbouw zijnde opstal(len), (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven, overeenkomstig de bij de notaris [bedrijfsnaam] B.V. te AMSTERDAM hierna in deze akte te noemen: "de Notaris", gedeponeerde situatietekening, aangeduid met het / de bouwnummer(s) [nummer 1] , SD2s.

[…]

Artikel 35

Tot de per 07.04.2022 gesloten aannemingsovereenkomst met contractnummer 330.030001019. [nummer 1] , behoren de volgende bijlagen, waarvan de Verkrijger verklaart een exemplaar te hebben ontvangen:

de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw), vastgesteld door Woningborg op 1 juli 2021.

de Algemene Toelichting voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) en bijbehorende Algemene Voorwaarden, vastgesteld door Woningborg op 1 juli 2021.

de Woningborg Garantie - en waarborgregeling Nieuwbouw 2021 en de bijbehorende Bijlage A, versie 01-07-2021.

Documentenlijst verkoopstukken d.d. 04-04-2022."

3.8. De bouw is in december 2022 gestart. Enige tijd na de start van de bouw hebben [partij A] zich bij [partij B] gemeld met vragen over het woonoppervlak van het huis. Dit heeft geleid tot een bespreking tussen partijen op 7 september 2023. Partijen hebben vervolgens besloten om Het Meethuys in te schakelen om het woonoppervlak te laten opmeten. Volgens de eerste meting van Het Meethuys bedraagt het woonoppervlak in totaal 187,1 m2 of 188,2 m2.

3.9. Na het gereedkomen van het huis heeft Het Meethuys een definitieve meting verricht. Volgens de meting bedraagt het woonoppervlak 197,7 m2. Rekening houdend met de uitbouw van 13,56 m2 waar [partij A] voor hebben gekozen, is sprake van een verschil van 8,86 m2 ten opzichte van de vermelding op de website en prijslijst.

3.10. Partijen hebben vervolgens tevergeefs met elkaar gecorrespondeerd over een regeling.

4 Het geschil

In conventie

4.1. [partij A] vorderen – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [partij B] veroordeelt tot betaling van

€ 38.029,69 aan schadevergoeding dan wel verwijzing naar de schadestaatprocedure,

€ 1.397,91 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

4.2. [partij A] leggen daaraan – samengevat – ten grondslag dat [partij B] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst dan wel dat sprake is van dwaling. Volgens [partij A] mochten zij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het huis (exclusief uitbouw) een woonoppervlak van 193 m2 zou hebben. Nu [partij B] een huis heeft gebouwd dat (exclusief uitbouw) een kleiner woonoppervlak heeft dan 193 m2, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Subsidiair stellen [partij A] dat sprake is van dwaling als gevolg van een onjuiste mededeling van [partij B] dat een huis van 193 m2 zou worden gebouwd. Als [partij A] hadden geweten dat het huis kleiner was, had zij het niet, althans niet voor dezelfde prijs gekocht. De schade dan wel het nadeel bestaat uit het ontbrekende woonoppervlak (8,86 m2) vermenigvuldigd met de gemiddelde vierkantemeterprijs van woningen van het nieuwbouwproject (€ 4.292,29). De totale schade dan wel het nadeel bedraagt daarom € 38.029,69.

4.3. [partij B] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.

4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

4.5. [partij B] vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] veroordeelt om de bankgarantie binnen één week vrij te geven op straffe van een dwangsom van € 500, - per dag(deel) dat [partij A] daarmee in gebreke blijven en tot betaling van de proceskosten.

4.6. [partij B] legt daaraan – samengevat – ten grondslag dat [partij A] de bankgarantie ten onrechte onder zich houden, omdat [partij B] niet tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Het werk is opgeleverd en de oplevergebreken zijn hersteld.

4.7. [partij A] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.

4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5 De beoordeling

In conventie

Oplevering

5.1. Het meest verstrekkende verweer van [partij B] is dat [partij A] het aantal vierkante meters bij de oplevering hebben aanvaard en dat zij [partij B] daarom niet meer kan aanspreken. Tijdens de oplevering op 23 mei 2024 hebben [partij A] namelijk niet geklaagd over het aantal vierkante meters en van een verborgen gebrek of garantiegebrek is volgens [partij B] geen sprake.

5.2. De rechtbank volgt [partij B] daarin niet. [partij A] hebben voorafgaand aan de oplevering meermaals geklaagd over het aantal vierkante meters en partijen hebben over dit geschilpunt geen overeenstemming bereikt. Tijdens de oplevering hebben [partij A] weliswaar niet nogmaals uitdrukkelijk geklaagd over het aantal vierkante meters van het huis, maar dit geschilpunt hing nog in de lucht. [partij A] hebben geen afstand gedaan van haar vordering in dit verband en [partij B] mocht daar redelijkerwijs ook niet van uitgaan. Daarbij was het doel van de oplevering om na te gaan of sprake was van (bouwkundige) gebreken en werkzaamheden die nog uitgevoerd moesten worden. Het woonoppervlak is niet ter sprake gekomen. Dat betekent dat de oplevering niet aan deze aanspraken van [partij A] in de weg staat.

De afspraken tussen partijen

5.3. De grondslag van de vordering van [partij A] is dat [partij B] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Partijen zijn het er echter niet over eens welke afspraken zij hebben gemaakt. De rechtbank zal dus eerst vaststellen wat partijen hebben afgesproken. Volgens vaste rechtspraak moet de rechtbank daarbij letten op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan elkaars gedragingen mochten toekennen en op wat zij in het licht van alle omstandigheden van het geval redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.[1]

5.4. De rechtbank is, toetsend aan de hiervoor geformuleerde Haviltex-maatstaf, van oordeel dat de vermeldingen over het woonoppervlak op de website en de prijslijst geen onderdeel zijn van de aannemingsovereenkomst en dat zij bovendien met de nodige disclaimers zijn omgeven.

5.5. Bij de verkoop van nieuwbouwwoningen is het weliswaar gebruikelijk dat (potentiële) kopers worden geconfronteerd met websites, brochures, advertenties, prijslijsten, tekeningen, plattegronden en situatieschetsen, maar dat betekent niet dat deze informatiebronnen onderdeel zijn van (de koopovereenkomst dan wel) de aannemingsovereenkomst. De aannemingsovereenkomst zelf en de contractstukken zijn het uitgangspunt om de bedoeling van partijen vast te stellen. De aannemingsovereenkomst en de contractstukken zijn duidelijk en door beide partijen ondertekend. Deze documenten zijn voorafgaand aan de ondertekening digitaal aan [partij A] verstrekt en [partij A] hebben de documenten ook bestudeerd. In de aannemingsovereenkomst en de contractstukken is geen woonoppervlak (van ca. 193 m2) genoemd en daarin is niet verwezen naar de website en de prijslijst. Daarentegen is in de aannemingsovereenkomst wel opgenomen dat [partij B] het huis moet bouwen conform de betreffende technische omschrijving, de tekeningen en staten van wijziging naar de eis van goed en deugdelijk werk. [partij A] beschikten over de technische omschrijving, waarin is opgenomen dat de voornaamste maten op de verkooptekeningen zijn vastgelegd. [partij A] beschikten ook over deze maatgevoerde tekeningen, zodat voor [partij A] duidelijk moet zijn geweest hoe groot het huis zou worden en hoe het eruit zou komen te zien.

5.6. Verder is relevant dat [partij A] zich met name op de vermelding van het woonoppervlak op de website beroepen, terwijl die informatie tegenstrijdig is. Op de website staat dat het woonoppervlak 'ca. 193 m2' bedraagt. Dat betekent dat het te realiseren woonoppervlak groter, maar ook kleiner kan zijn. De maat is slechts ter indicatie. Als vervolgens de cursor op de wordt gehouden, verschijnt een pop-up met de mededeling dat het woonoppervlak conform NEN2580 is vastgesteld. Die mededeling is strijdig met de vermelding dat het om een circa-maat gaat. Als het woonoppervlak van het huis voor [partij A] van doorslaggevend belang was, hadden [partij A] hier vragen over moeten stellen. Dat hebben ze niet gedaan. Ten aanzien van de vermelding van het woonoppervlak op de prijslijst acht de rechtbank het relevant dat onderaan de prijslijst een duidelijke disclaimer is opgenomen over de in de lijst opgenomen maten en dat dit wat dat betreft strookt met het doel van de prijslijst om vooral de prijs van het huis te vermelden en niet zozeer de exacte maat daarvan.

5.7. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de vermeldingen over het woonoppervlak op de website en de prijslijst, die met diverse disclaimers zijn omgeven, niet behoren tot de aannemingsovereenkomst. Het bouwen van een huis van 193 m2 (exclusief uitbouw) behoort daarom niet tot de verplichtingen van [partij B] , althans [partij A] mochten er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [partij B] een huis van 193 m2 (exclusief uitbouw) zou bouwen.

Geen sprake van wanprestatie

5.8. [partij A] hebben niet weersproken dat [partij B] het huis heeft gebouwd in overeenstemming met de technische omschrijving, maatgevoerde (bouw)tekeningen en staten van wijzigingen. [partij B] heeft daarom exact gedaan wat zij moest doen: het bouwen van een huis conform de technische omschrijving, de maatgevoerde (bouw)tekeningen en staten van wijziging naar de eis van goed en deugdelijk werk. [partij A] mochten niet verwachten dat zij meer zou krijgen dan hetgeen [partij B] heeft gebouwd. [partij B] is daarom niet tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De rechtbank wijst de vordering tot betaling van schadevergoeding dan wel tot verwijzing naar de schadestaatprocedure af.

Geen sprake van dwaling

5.9. Subsidiair vorderen [partij A] opheffing van het geleden nadeel wegens dwaling. [partij A] stellen dat [partij B] een onjuiste mededeling heeft gedaan – dat een huis van 193 m2 gebouwd zou worden – en dat zij het niet onder dezelfde voorwaarden hadden gekocht als zij kennis hadden gehad van het daadwerkelijke woonoppervlak van het huis. [partij A] beroepen zich op artikel 6:228 lid 1 sub a jo. 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW).

5.10. Volgens [partij A] zijn de mededelingen op de website en de prijslijst afkomstig van [partij B] dan wel kunnen zij aan [partij B] worden toegerekend. Volgens [partij B] zijn de mededelingen niet van haar afkomstig maar van de projectontwikkelaar. De rechtbank oordeelt dat in het midden kan worden gelaten of de mededelingen op de website en de prijslijst van [partij B] afkomstig zijn dan wel aan haar kunnen worden toegerekend, en of überhaupt sprake is van een onjuiste mededeling. Ook als ervan wordt uitgegaan dat sprake is van een onjuiste mededeling van [partij B] over het woonoppervlak van het huis, slaagt het beroep van [partij B] op de tenzij-clausule van artikel 6:288 lid 1 sub a BW.

5.11. Voor een geslaagd beroep op dwaling is behalve causaal verband tussen dwaling en het aangaan van de overeenkomst vereist dat de wederpartij moest begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor de dwalende van beslissende betekenis was.[2] Niet gesteld of gebleken is dat [partij A] voorafgaand aan het sluiten van de koop - en aannemingsovereenkomst vragen hebben gesteld over het woonoppervlak noch dat [partij B] hierover enige mededeling heeft gedaan. Van [partij A] mag verwacht worden dat zij bij een dergelijke grote en belangrijke aankoop vragen stellen over de eigenschappen van de aan te schaffen zaak die voor haar doorslaggevend zijn. Dat geldt temeer omdat daartoe aanleiding bestond vanwege tegenstrijdige informatie op de website; de vermelding van een indicatief woonoppervlak dat tegelijkertijd conform NEN2580 is opgemeten. [partij A] mochten niet blindelings afgaan op het getal van 193 m2, ook omdat zij over meer gedetailleerde informatie zoals de maatgevoerde bouwtekeningen beschikte. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank niet vast komen te staan dat [partij B] bij de het sluiten van voornoemde overeenkomsten had moeten begrijpen dat het woonoppervlak van het huis voor [partij A] van doorslaggevend belang is geweest en dat [partij A] de koop - en aannemingsovereenkomst niet (onder deze voorwaarden) hadden gesloten als op de website en prijslijst een beperkt aantal vierkante meters minder was vermeld. [partij B] mocht er redelijkerwijs van uitgaan dat [partij A] wilden dat [partij B] het huis conform de technische omschrijving en de (bouw)tekeningen zou bouwen. Dat heeft [partij B] ook gedaan. Het beroep op dwaling slaagt daarom niet. De rechtbank wijst de vordering af.

In reconventie

[partij A] moeten de bankgarantie vrijgeven

5.12. [partij B] vordert dat [partij A] de bankgarantie binnen één week na heden moeten vrijgeven, op straffe van een dwangsom van € 500, - per dag of dagdeel dat [partij A] daarmee in gebreke blijven. De rechtbank begrijpt dat [partij B] daarmee bedoelt het vrijgeven van de bankgarantie binnen één week na dit vonnis.

5.13. Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat [partij B] niet tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en dat het beroep van [partij A] op dwaling niet slaagt. [partij A] hebben niet gesteld dat sprake is van andere gebreken of tekortkomingen. [partij A] zijn daarom niet gerechtigd de bankgarantie onder zich te houden en moeten de bankgarantie vrijgeven. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd.

Proceskosten

5.14. [partij A] zijn in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De eis in reconventie is het spiegelbeeld van de eis in conventie, zodat de proceskosten in reconventie op de helft van de punten worden gewaardeerd. De proceskosten van [partij B] worden begroot op: - griffierecht € 2.995,00 - salaris advocaat conventie € 1.572,00 (2 punten x € 786,00) - salaris advocaat reconventie € 786,00 (0,5 x 2 punten x € 786,00) - nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 5.631,00

6 De beslissing

De rechtbank

In conventie en reconventie

6.1. veroordeelt [partij A] om de bankgarantie binnen één week na dit vonnis vrij te geven, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [partij A] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,00;

6.2. veroordeelt [partij A] in de proceskosten van [partij B] , tot op heden begroot op

€ 5.631,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [partij A] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

6.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.4. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler, en in het openbaar uitgesproken op

8 oktober 2025.

3556

De Haviltex-maatstaf, zie Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.

HR 28 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1046, NJ 2020/257 (Renteswaps I). - - - ## Voetnoten