Uitleg erfdienstbaarheid: Hoge Raad corrigeert onbegrijpelijke interpretatie van het hof
Arrest
Rechtsgebieden
Genoemde wetsartikelen
Essentie
Bij de uitleg van een akte van erfdienstbaarheid is de in de akte uitgedrukte partijbedoeling, uitgelegd naar objectieve maatstaven, beslissend. Een uitleg die de aard van de erfdienstbaarheid miskent door de last op het heersende erf te leggen, is onbegrijpelijk.
Samenvatting feiten
Eisers en verweersters zijn buren. Ten behoeve van het perceel van eisers (heersend erf) en ten laste van het perceel van verweersters (lijdend erf) is een erfdienstbaarheid van weg en parkeren gevestigd. Volgens de akte mag 'een automobiel' geparkeerd worden op 'de strook grond gelegen ten noorden van de ongeveer noordelijke buitenmuur' van de woning van verweersters. Verweersters hebben een hekwerk geplaatst dat de uitoefening van dit recht volgens eisers belemmert. Het geschil spitst zich toe op de uitleg van deze erfdienstbaarheid.
Cassatieberoep door
De eisers tot cassatie, aangeduid als [eisers], hebben beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam.
Rechtsvraag
De centrale juridische vraag is hoe de erfdienstbaarheid van weg en parkeren moet worden uitgelegd. Specifiek, is de uitleg van het hof, dat de erfdienstbaarheid het recht geeft om op een pad te parkeren dat eigendom is van het heersende erf (eisers) in plaats van op de strook grond van het lijdende erf (verweersters) zoals in de akte staat, juridisch houdbaar? Of is deze uitleg onbegrijpelijk omdat deze de aard van een erfdienstbaarheid miskent en strijdig is met een objectieve lezing van de vestigingsakte?
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat de uitleg die het hof aan de erfdienstbaarheden heeft gegeven onbegrijpelijk is. De uitleg van het hof, die inhoudt dat het parkeerrecht op het eigen terrein van de eisers (het heersende erf) zou moeten worden uitgeoefend, is onverenigbaar met het wezen van een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid vestigt immers een last op een dienend erf ten behoeve van een heersend erf. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak naar een ander hof.
Rechtsregel
De rechtsregel die de Hoge Raad hier toepast, is de vaste norm voor de uitleg van notariële akten die in de openbare registers zijn ingeschreven, zoals een akte van vestiging van erfdienstbaarheid. De uitleg hangt af van de partijbedoeling, voor zover deze in de akte tot uitdrukking komt. Deze bedoeling moet worden vastgesteld aan de hand van de bewoordingen in de akte, die naar objectieve maatstaven worden geïnterpreteerd in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Belangrijke rechtsoverwegingen
De door het hof aan de erfdienstbaarheden gegeven uitleg – te weten dat een auto die op het pad wordt geparkeerd, naast de schutting moet worden geparkeerd en niet de grens van de achtergevel van het woonhuis op het perceel [a-straat 2] mag overschrijden – is onbegrijpelijk. Hiervoor is het volgende redengevend. De tekst van de vestigingsakte van 1979 houdt in dat ten behoeve van het thans aan [eisers] in eigendom toebehorende perceelsgedeelte (als heersend erf) en ten laste van het thans aan [verweersters] in eigendom behorende perceelsgedeelte (als dienend erf) wordt gevestigd “[d]e erfdienstbaarheid van weg en het mogen parkeren van een automobiel op de strook grond gelegen ten noorden van de ongeveer noordelijke buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2]”. Deze tekst veronderstelt de betrokkenheid van twee onroerende zaken die in verschillende handen zijn en waarvan de ene (het heersende erf) een voordeel verkrijgt ten laste van de andere (het dienend erf). Het oordeel van het hof dat niet bedoeld kan zijn een erfdienstbaarheid te vestigen op de strook grond die aan [verweersters] toebehoort maar dat partijen destijds hebben gedoeld op het hiervoor in 2.2 bedoelde, niet aan [verweersters] of hun rechtsvoorganger in eigendom toebehorende pad, is hiermee niet verenigbaar. Dat op de strook grond die aan [verweersters] toebehoort, gelet op de breedte ervan, niet een hele auto kan worden geparkeerd, doet hieraan niet af. [eisers] kunnen als eigenaren van het heersende erf immers ook voordeel ervan hebben dat zij een auto gedeeltelijk op de strook grond van [verweersters] mogen parkeren. Verder kan het woord “ongeveer” in de tekst van de vestigingsakte van 1979 niet anders worden begrepen dan dat gedoeld wordt op de meest noordelijke (maar niet exact noordelijke) buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2]. De uitleg die het hof aan dit woord heeft gegeven – te weten dat dit veeleer erop duidt dat nog enige ruimte aanwezig is tussen de noordelijke gevel en de strook grond waar het om gaat – is onbegrijpelijk. Met zijn uitleg heeft het hof ook miskend dat de aanvulling op de erfdienstbaarheid van weg en parkeren in de akte van 1998, inhoudende dat geparkeerde auto’s het uitzicht uit de noordelijke zijgevel van het perceel [a-straat 2] niet mogen belemmeren, niet anders kan worden begrepen dan als een beperking van de verplichting van de eigenaren van het dienend erf ([a-straat 1]) om te dulden dat op de hiervoor bedoelde, van dat erf deel uitmakende, strook auto’s geparkeerd worden. Daarop wijst ook de aanvulling op de erfdienstbaarheid van uitzicht, inhoudende dat een uitzondering wordt gemaakt voor het aanbrengen van een erfafscheiding vanaf de achtergevel van het woonhuis [a-straat 2]. Deze uitzondering kan niet anders worden begrepen dan dat vanaf de [a-straat] tot aan die achtergevel geen erfafscheiding mag worden aangebracht, hetgeen een aanwijzing is dat de erfdienstbaarheid van weg en parkeren ziet op parkeren op de strook grond gelegen vóór dat punt. Daarmee onverenigbaar is de uitleg van het hof dat de akte van 1998 betekent dat een auto die op het pad wordt geparkeerd in elk geval naast de schutting dient te worden geparkeerd. Onderdeel I slaagt derhalve.
(r.o. 3.2.2)Deze rechtsoverweging is cruciaal omdat de Hoge Raad hier gedetailleerd uitlegt waarom de redenering van het hof faalt. De Hoge Raad benadrukt dat een uitleg van een erfdienstbaarheid niet mag leiden tot een resultaat dat in strijd is met de fundamentele kenmerken van dat rechtsfiguur: een last op een dienend erf ten gunste van een heersend erf. De Hoge Raad laat zien dat ook bij een ogenschijnlijk onpraktische bepaling (parkeren op een smalle strook), de objectieve tekst van de akte leidend blijft. Het feit dat een auto slechts gedeeltelijk geparkeerd kan worden, doet niet af aan het bestaan van het recht.
Arrest inhoud
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 20/01421
Datum 1 oktober 2021
ARREST
In de zaak van
EISERS tot cassatie,
hierna gezamenlijk: [eisers],
advocaat: K. Aantjes,
tegen
VERWEERSTERS in cassatie,
hierna gezamenlijk: [verweersters],
advocaat: M.J. van Basten Batenburg.
de vonnissen in de zaak C/15/264228 / HA ZA 17-670 van de rechtbank Noord-Holland van 15 november 2017 en 25 juli 2018;
het arrest in de zaak 200.248.885/01 van het gerechtshof Amsterdam van 18 februari 2020.
[eisers] hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
[eisers] hebben een akte genomen en [verweersters] een antwoordakte.
[verweersters] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot vernietiging en verwijzing.
De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2 Uitgangspunten en feiten
2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [eisers] zijn sinds 29 januari 2016 eigenaren van de vrijstaande zomerwoning met aanhorigheden aan de [a-straat 1] te [plaats 1]. In de leveringsakte van die datum is onder meer het navolgende opgenomen: “Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzonder verplichtingen wordt verwezen naar:
A. de akte van verdeling op vierentwintig februari negentienhonderd achtenzeventig voor de toen te [plaats 2] standplaats hebbende notaris [betrokkene 1] verleden, (..) waarin woordelijk staat vermeld:
(…) 2. Ten nutte en ten laste van de bij deze akte in scheiding gebrachte perceelsgedeelten als heersende en lijdende erven over en weer, de erfdienstbaarheid om vensters, lichten, uitzichten en deuren te mogen hebben en houden als thans aanwezig zijn (ook voorzover dit in strijd is met de bepalingen van het burenrecht), met verbod voor de lijdende erven tot het stichten van beplantingen of bouwwerken, anders dan thans aanwezig, waardoor dit uitzicht of deze lichtschepping zou worden belemmerd. (…)
B. de akte van levering op éénentwintig december negentienhonderd negenenzeventig voor genoemde notaris [betrokkene 1] verleden, (..) waaraan woordelijk het volgende wordt ontleend: A. ten behoeve van het aan de comparant [betrokkene 2] [het huidige perceel van [eisers], HR] in eigendom toebehorende perceelsgedeelte als heersend erf en ten laste van het aan de comparant [betrokkene 3] [het huidige perceel van [verweersters], HR] in eigendom behorende perceelsgedeelte als lijdend erf: De erfdienstbaarheid van weg en het mogen parkeren van een automobiel op de strook grond gelegen ten noorden van de ongeveer noordelijke buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2]; (…)
C. de akte van levering op twee november negentienhonderd achtennegentig voor notaris [betrokkene 4] te [plaats 2] verleden, bij afschrift ingeschreven ten gemelde kantore van het Kadaster waarin woordelijk staat vermeld:
De comparante verklaarde namen haar genoemde volmachtgever als eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2] sectie [001] nummer [002], plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [plaats 1], met de comparante [betrokkene 5] te zijn overeengekomen de voormelde erfdienstbaarheden te wijzigen en aan te vullen ter uitvoering van welke overeenkomst partijen verklaarden: (…) 2. de hiervoor onder A.2. genoemde erfdienstbaarheid wordt aangevuld met een uitzondering voor het aanbrengen, houden en onderhouden van een erfafscheiding (schutting of beplanting) op de grens van het heersende en dienende erf vanaf de achtergevel van het woonhuis [a-straat 2], welke erfafscheiding eventueel licht en uitzicht mag belemmeren. 3. aan de hiervoor onder B.A. genoemde erfdienstbaarheid wordt toegevoegd dat geparkeerde auto’s het uitzicht uit de noordelijke zijgevel van het perceel [a-straat 2] niet mogen belemmeren. (…)”
(ii) [verweersters] zijn sinds 1 april 2016 eigenaren van de naastgelegen woning met aanhorigheden aan de [a-straat 2] te [plaats 1]. In de leveringsakte waarin de woning aan [verweersters] is geleverd, zijn dezelfde erfdienstbaarheden opgenomen als die in de akte van [eisers] zoals hiervoor onder (i) weergegeven (hierna: de erfdienstbaarheid van uitzicht, de erfdienstbaarheid van weg en parkeren, en gezamenlijk: de erfdienstbaarheden). (iii) De ligging van de woningen van partijen ten opzichte van elkaar blijkt uit de navolgende kadastrale kaart en foto (genomen vanaf de [a-straat], waarop de woning van [eisers] links is gesitueerd en die van [verweersters] rechts):
(iv) In november 2016 hebben [verweersters] een hekwerk vanaf de voorzijde en langs hun woning geplaatst tot aan de reeds bestaande schutting ter hoogte van hun achtertuin.
2.2 In deze procedure vorderen [eisers] – voor zover in cassatie van belang – in conventie een gebod aan [verweersters] (i) zorg te dragen voor het voor hun rekening verwijderen van het lage hekwerk alsmede de bomen en struiken althans beplanting, die door [verweersters] zijn aangebracht op de strook grond van één meter evenwijdig aan de noordgevel van [a-straat 2] opdat de erfdienstbaarheid van weg en parkeren onbelemmerd kan worden uitgeoefend en (ii) zich in de toekomst te onthouden van het opwerpen van belemmeringen van welke aard dan ook, waardoor het vrije en ongestoorde gebruik van de erfdienstbaarheid van weg en parkeren beperkt kan worden aan de zijde van [eisers] In reconventie vorderen [verweersters] – voor zover in cassatie van belang – een verbod aan [eisers] (i) meer dan één auto althans (subsidiair) twee auto’s te (laten) parkeren op het pad dat deel uitmaakt van het perceel van [eisers] en dat loopt vanaf de [a-straat] (in oostelijke richting) naar de woning van [eisers] langs de (noordgevel van de) woning van [verweersters] (hierna: het pad) en (ii) een voertuig te (laten) parkeren op het pad zodanig dat dit in het zicht vanuit de woning van [verweersters] komt.
2.3 De rechtbank heeft de vorderingen van [eisers] toegewezen maar beperkt tot dat gedeelte van de strook grond dat evenwijdig loopt aan en ter hoogte van de noordgevel van [a-straat 2], en de vorderingen van [verweersters] toegewezen in zoverre dat zij [eisers] heeft verboden een voertuig recht voor de gevelopeningen aan de noordgevel van de woning van [verweersters] te (laten) parkeren op de in geschil zijn strook grond, deel uitmakend van het perceel van [verweersters]
2.4 Het hof heeft de hiervoor in 2.2 genoemde vorderingen van [eisers] afgewezen. Het heeft de vorderingen van [verweersters] toegewezen, in zoverre dat het [eisers] heeft verboden (i) meer dan één auto te (laten) parkeren op het pad en (ii) de desbetreffende auto zodanig te (laten) parkeren op het pad dat het uitzicht vanuit de (noordelijke zijgevel van de) woning op perceel [a-straat 2] wordt belemmerd, wat betekent dat hij in elk geval naast de schutting dient te worden geparkeerd en niet de grens van de achtergevel van het woonhuis op het perceel [a-straat 2] mag overschrijden. Het hof heeft daartoe – samengevat en voor zover in cassatie van belang – het volgende overwogen. De kernvraag is hoeveel auto’s [eisers] mogen (laten) parkeren op het hun in eigendom toebehorende pad, en op welke plaats(en) op dat pad die auto mag, dan wel die auto’s mogen, worden geparkeerd. (rov. 3.4) De erfdienstbaarheden moeten zo worden uitgelegd dat [eisers] één auto op het pad mogen parkeren en dat deze (ene) auto die op het pad mag worden geparkeerd, in elk geval naast de schutting dient te worden geparkeerd en niet de grens van de achtergevel van het woonhuis op het perceel [a-straat 2] mag overschrijden. (rov. 3.7) [eisers] hebben gesteld dat de bij akte van 1979 tussen de rechtsvoorgangers van partijen gemaakte afspraak omtrent het gebruik van en parkeren op “de strook grond gelegen ten noorden van de ongeveer noordelijke buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2]” inhield dat beoogd is dat de erfdienstbaarheid van weg en parkeren ten laste van de thans aan [verweersters] in eigendom toebehorende strook grond, gelegen naast de noordelijke buitenmuur van haar woning, uitgeoefend dient te worden. Die uitleg houdt in dat deze erfdienstbaarheid zou zijn gevestigd op een strook grond van één meter breedte die bovendien direct aan de noordelijke gevel van de woning op perceel [a-straat 2] grenst, dus een strook grond waarop geen enkele auto kan worden geparkeerd die bovendien (nagenoeg) de gevel zou kunnen raken, zodat dit alleen al daarom geen uitleg is die, naar objectieve maatstaven gemeten, in de rede ligt. Dat het om een strook grond zou gaan die direct aan de noordelijke gevel grenst is bovendien niet voor de hand liggend omdat in de omschrijving niet staat ‘ten noorden van de noordelijke buitenmuur’, maar “ten noorden van de ongeveernoordelijke buitenmuur”, wat veeleer erop duidt dat nog enige ruimte aanwezig is tussen de noordelijke gevel en de strook grond waar het om gaat en pleit voor de uitleg dat partijen destijds hebben gedoeld op het pad. Kennelijk is de uitleg van [eisers] ingegeven door de gedachte dat de vorm waarin de afspraken tussen partijen zijn vervat (een erfdienstbaarheid) beslissend is en dat een erfdienstbaarheid slechts op de eigendom van een stuk grond van een lijdend erf kan drukken, zodat deze in het onderhavige geval slechts de strook grond van één meter breed toebehorend aan [verweersters] kan betreffen. Het hof laat in het midden of die redenering juist is, omdat het slechts aankomt op de in de genoemde aktes tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die aktes opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van die aktes uit te leggen omschrijving van rechten en plichten, waarbij de situatie ter plaatse mag worden betrokken, en het hof, daarvan uitgaande, tot geen andere uitleg kan komen dan dat de (ene) auto die op het pad mag worden geparkeerd, in elk geval naast de schutting dient te worden geparkeerd en niet de grens van de achtergevel van het woonhuis op het perceel [a-straat 2] mag overschrijden. Deze uitleg brengt mee dat in het geheel niet mag worden geparkeerd voor (of tussen) de gevelopeningen van de noordelijke buitenmuur van dat woonhuis. (rov. 3.8)
3 Beoordeling van het middel
3.1 Onderdeel I van het middel klaagt dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de erfdienstbaarheden.
3.2.1 Vooropgesteld wordt dat het bij de uitleg van de akte(n) van vestiging van de erfdienstbaarheden aankomt op de partijbedoeling voor zover zij in de akte(n) tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte(n) gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
3.2.2 De door het hof aan de erfdienstbaarheden gegeven uitleg – te weten dat een auto die op het pad wordt geparkeerd, naast de schutting moet worden geparkeerd en niet de grens van de achtergevel van het woonhuis op het perceel [a-straat 2] mag overschrijden – is onbegrijpelijk. Hiervoor is het volgende redengevend. De tekst van de vestigingsakte van 1979 houdt in dat ten behoeve van het thans aan [eisers] in eigendom toebehorende perceelsgedeelte (als heersend erf) en ten laste van het thans aan [verweersters] in eigendom behorende perceelsgedeelte (als dienend erf) wordt gevestigd “[d]e erfdienstbaarheid van weg en het mogen parkeren van een automobiel op de strook grond gelegen ten noorden van de ongeveer noordelijke buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2]”. Deze tekst veronderstelt de betrokkenheid van twee onroerende zaken die in verschillende handen zijn en waarvan de ene (het heersende erf) een voordeel verkrijgt ten laste van de andere (het dienend erf). Het oordeel van het hof dat niet bedoeld kan zijn een erfdienstbaarheid te vestigen op de strook grond die aan [verweersters] toebehoort maar dat partijen destijds hebben gedoeld op het hiervoor in 2.2 bedoelde, niet aan [verweersters] of hun rechtsvoorganger in eigendom toebehorende pad, is hiermee niet verenigbaar. Dat op de strook grond die aan [verweersters] toebehoort, gelet op de breedte ervan, niet een hele auto kan worden geparkeerd, doet hieraan niet af. [eisers] kunnen als eigenaren van het heersende erf immers ook voordeel ervan hebben dat zij een auto gedeeltelijk op de strook grond van [verweersters] mogen parkeren. Verder kan het woord “ongeveer” in de tekst van de vestigingsakte van 1979 niet anders worden begrepen dan dat gedoeld wordt op de meest noordelijke (maar niet exact noordelijke) buitenmuur van het woonhuis [a-straat 2]. De uitleg die het hof aan dit woord heeft gegeven – te weten dat dit veeleer erop duidt dat nog enige ruimte aanwezig is tussen de noordelijke gevel en de strook grond waar het om gaat – is onbegrijpelijk. Met zijn uitleg heeft het hof ook miskend dat de aanvulling op de erfdienstbaarheid van weg en parkeren in de akte van 1998, inhoudende dat geparkeerde auto’s het uitzicht uit de noordelijke zijgevel van het perceel [a-straat 2] niet mogen belemmeren, niet anders kan worden begrepen dan als een beperking van de verplichting van de eigenaren van het dienend erf ([a-straat 1]) om te dulden dat op de hiervoor bedoelde, van dat erf deel uitmakende, strook auto’s geparkeerd worden. Daarop wijst ook de aanvulling op de erfdienstbaarheid van uitzicht, inhoudende dat een uitzondering wordt gemaakt voor het aanbrengen van een erfafscheiding vanaf de achtergevel van het woonhuis [a-straat 2]. Deze uitzondering kan niet anders worden begrepen dan dat vanaf de [a-straat] tot aan die achtergevel geen erfafscheiding mag worden aangebracht, hetgeen een aanwijzing is dat de erfdienstbaarheid van weg en parkeren ziet op parkeren op de strook grond gelegen vóór dat punt. Daarmee onverenigbaar is de uitleg van het hof dat de akte van 1998 betekent dat een auto die op het pad wordt geparkeerd in elk geval naast de schutting dient te worden geparkeerd. Onderdeel I slaagt derhalve.
3.3 Onderdeel III is onder meer gericht tegen oordelen die voortbouwen op de door onderdeel I met succes bestreden uitleg van het hof en is daarom in zoverre eveneens terecht voorgesteld.
3.4 De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4 Beslissing
De Hoge Raad:
-
vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 18 februari 2020;
-
verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
-
veroordeelt [verweersters] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 526,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.H. Sieburgh, A.E.B. ter Heide en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op 1 oktober 2021.
HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511, rov. 4.2.2.