Hoge Raad

Zaaksvervanging bij ruilverkaveling is geen inschrijfbaar feit voor derdenbescherming

Arrest

ECLI:NL:HR:2020:484•20 maart 2020•Deze uitspraak is in 2 latere zaken aangehaald

Rechtsgebieden

Civiel Recht•Goederenrecht, Vastgoedrecht

Genoemde wetsartikelen

Artikel 3:17 BW (Inschrijfbare feiten registergoederen)Artikel 3:24 BW (Reikwijdte bescherming verkrijger niet-ingeschreven feiten)Artikel 3:26 BW (Niet-tegenwerpbaarheid onjuiste registerinschrijving aan verkrijger)Artikel 60 WNA

Essentie

De overgang van een hypotheekrecht op een vervangend perceel door ruilverkaveling (zaaksvervanging) is geen 'voor inschrijving vatbaar feit' in de zin van art. 3:17 BW. Een derde-verkrijger wordt daarom niet beschermd door art. 3:24 BW tegen de niet-vermelding van dit hypotheekrecht.

Samenvatting feiten

Rabobank had hypotheekrechten op een perceel dat betrokken was bij een ruilverkaveling. Door de ruilverkaveling werd de eigenaar eigenaar van een vervangend perceel. In de akte van toedeling werden de hypotheekrechten van Rabobank niet vermeld. Vervolgens vestigde de eigenaar een nieuw hypotheekrecht op het vervangende perceel ten behoeve van [verweerder], die afging op de onvolledige informatie in de akte. De vraag is of [verweerder] wordt beschermd tegen de niet-vermelde hypotheken van Rabobank.

Cassatieberoep door

Rabobank heeft cassatieberoep ingesteld tegen de arresten van het hof. [verweerder] heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.

Rechtsvraag

De centrale vraag is of de overgang van hypotheekrechten op een vervangend perceel door zaaksvervanging bij ruilverkaveling een 'voor inschrijving in de registers vatbaar feit' is in de zin van art. 3:17 BW. Als dat niet zo is, kan de verkrijger van een nieuw hypotheekrecht op dat vervangende perceel dan bescherming ontlenen aan art. 3:24 BW tegen de niet-vermelding van die oudere hypotheekrechten in de openbare registers?

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat [verweerder] geen bescherming kan ontlenen aan art. 3:24 lid 1 BW. De overgang van de hypotheekrechten door zaaksvervanging is geen inschrijfbaar feit zoals bedoeld in de wet. Het niet vermelden hiervan in de akte van toedeling of het niet aantekenen in de registers levert daarom geen onvolledigheid op waartegen art. 3:24 BW bescherming biedt. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof.

Rechtsregel

Zaaksvervanging van hypotheekrechten bij een ruilverkaveling is niet het gevolg van een rechtshandeling, maar vloeit rechtstreeks voort uit de wet. Daarom is deze zaaksvervanging geen inschrijfbaar feit in de zin van art. 3:17 lid 1, onder a, BW. Het is evenmin een ander inschrijfbaar feit. De 'aantekening' die de Landinrichtingswet (oud) voorschrijft, is geen 'inschrijving' in de zin van art. 3:24 BW. Het gevolg is dat een derde geen bescherming kan ontlenen aan art. 3:24 BW tegen een niet-vermeld hypotheekrecht dat door zaaksvervanging is overgegaan.

Belangrijke rechtsoverwegingen

In dit geval is geen sprake geweest van een rechtshandeling als zojuist bedoeld, maar van zaaksvervanging: de hypotheekrechten die waren gevestigd op het in de desbetreffende ruilverkaveling betrokken perceel, zijn ingevolge art. 160 lid 3 Liw (oud)[2] als gevolg van de ruilverkaveling op een ander, vervangend perceel komen te rusten. Zodanige zaaksvervanging is niet het gevolg van een daarop gerichte rechtshandeling, maar berust rechtstreeks op laatstgenoemde wetsbepaling. Daarom is het feit dat de hypotheekrechten van Rabobank na de ruilverkaveling op het vervangende perceel zijn komen te rusten, niet een inschrijfbaar feit als bedoeld in art. 3:17 lid 1, onder a, BW en art. 3:24 lid 1 BW. Dit wordt niet anders doordat de hypotheekrechten die op het vervangende perceel zijn komen te rusten, feitelijk kunnen worden vermeld in de akte van toedeling (ruilverkavelingsakte) en die akte, na de inschrijving ervan in de openbare registers, de ruilverkaveling effectueert.

(r.o. 3.2.2)

Zaaksvervanging valt evenmin onder een van de andere categorieën inschrijfbare feiten die zijn opgesomd art. 3:17 lid 1, onder b-k, BW, noch is inschrijving ervan mogelijk krachtens een andere wetsbepaling als bedoeld in de aanhef van art. 3:17 lid 1 BW. Art. 208 lid 3 Liw (oud), dat bepaalt dat op grond van de akte van toedeling in de openbare registers bij elke hypothecaire inschrijving wordt “aangetekend” dat de hypotheek in het vervolg zal rusten op de in de akte aangewezen kavels of gedeelten daarvan, heeft, mede gelet op de gebruikte bewoordingen, niet het oog op inschrijving in de zin van de art. 3:17 lid 1 BW en art. 3:24 lid 1 BW. Dat de door art. 208 lid 3 Liw (oud) voorgeschreven aantekening achterwege is gebleven, betekent dus niet dat een voor inschrijving vatbaar feit niet is ingeschreven als bedoeld in art. 3:24 lid 1 BW.

(r.o. 3.2.3)

Deze overwegingen zijn cruciaal omdat ze de reikwijdte van de derdenbescherming van art. 3:24 BW afbakenen. De Hoge Raad maakt een scherp onderscheid tussen rechtsgevolgen die intreden door een inschrijfbare rechtshandeling en rechtsgevolgen die rechtstreeks uit de wet voortvloeien, zoals zaaksvervanging. Studenten leren hieruit dat niet elke onvolledigheid in de openbare registers wordt 'geheeld' door art. 3:24 BW. Alleen als een specifiek feit wettelijk is aangemerkt als 'voor inschrijving vatbaar' (met name via art. 3:17 BW), kan het niet-inschrijven daarvan worden tegengeworpen. De Hoge Raad stelt vast dat zaaksvervanging hier niet onder valt.

Arrest inhoud

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 19/00261

Datum20 maart 2020

ARREST

In de zaak van

COÖPERATIEVE RABOBANK U.A., als rechtsopvolgster van Coöperatieve Rabobank Noord-Groningen U.A.,gevestigd te Amsterdam,

EISERES tot cassatie, verweerster in het incidenteel cassatieberoep,

hierna: Rabobank,

advocaat: T.T. van Zanten,

tegen

[verweerder],wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie, eiser in het incidenteel cassatieberoep,

hierna: [verweerder],

advocaat: D. Rijpma.

de vonnissen in de zaak C/18/134639 / HA ZA 12-231 van de rechtbank Noord-Nederland van 11 september 2013 en 27 augustus 2014;

de arresten in de zaak 200.160.360 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 januari 2017 en 16 oktober 2018.

Rabobank heeft tegen de arresten van het hof beroep in cassatie ingesteld. [verweerder] heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.

Partijen hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Rabobank mede door M.E. ten Brinke.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt in het principaal beroep tot vernietiging, in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep tot verwerping en tot afdoening van de zaak als onder 6 in de conclusie vermeld.

De advocaat van [verweerder] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2 Uitgangspunten en feiten

2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) is in 1997 eigenaar geworden van een woonboerderij met grond te Overschild (hierna: [perceel 1]). (ii) In 1997, 1999 en 2008 heeft [betrokkene 1] ten behoeve van Rabobank een respectievelijk eerste, tweede en derde hypotheekrecht gevestigd op [perceel 1]. Deze hypotheekrechten zijn destijds ingeschreven in de openbare registers. (iii) In april 2010 heeft [betrokkene 1] een deel van [perceel 1] geleverd aan een derde. Na kadastrale inmeting is het bij [betrokkene 1] blijvende deel van [perceel 1] hernummerd tot [perceel 2] (hierna: [perceel 2]). (iv) In september 2010 heeft [betrokkene 1] ten behoeve van [A] B.V. een vierde hypotheekrecht gevestigd op [perceel 2]. Ook dit hypotheekrecht is ingeschreven in de openbare registers. (v) In 2011 is de lopende ruilverkaveling Luddeweer-Overschild, waarin ook [perceel 2] van [betrokkene 1] betrokken was, afgerond. [betrokkene 1] is door die ruilverkaveling, in plaats van eigenaar van [perceel 2], eigenaar van het vervangende [perceel 3] geworden. (vi) In de notariële akte van toedeling (hierna ook: ruilverkavelingsakte) zijn ten aanzien van [perceel 3] zeven “bezwaringen” vermeld, te weten een zestal beslagen en de hiervoor onder (iv) vermelde hypothecaire inschrijving van [A] B.V. De hypothecaire inschrijvingen van Rabobank (zie hiervoor onder (ii)) zijn niet in de ruilverkavelingsakte vermeld. De ruilverkavelingsakte is op 8 juli 2011 ingeschreven in de openbare registers. (vii) In de openbare registers is niet aangetekend dat de hypotheekrechten van Rabobank (voortaan) rusten op [perceel 3]. (viii) De inschrijvingen van de hypotheekrechten van Rabobank op [perceel 2] zijn niet doorgehaald. (ix) Op 29 juli 2011 heeft [betrokkene 1] ten behoeve van [verweerder] een recht van hypotheek gevestigd op [perceel 3]. Dit recht van hypotheek is ingeschreven in de openbare registers. In de desbetreffende notariële akte is vermeld dat [betrokkene 1] het onderpand heeft verkregen door toedeling bij en blijkens “de akte van wettelijke ruilverkaveling "Luddeweer-Overschild" (...) ingeschreven ten Kantore van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers”, en dat het onderpand niet anders is bezwaard dan met een zestal beslagen en het recht van hypotheek ten behoeve van [A] B.V. (x) Op 23 augustus 2011 is op [betrokkene 1] de wettelijke schuldsaneringsregeling van toepassing verklaard.

2.2 In dit geding vordert Rabobank onder meer een verklaring voor recht dat de hypotheekrechten die [betrokkene 1] ten behoeve van Rabobank heeft gevestigd op [perceel 1], van rechtswege zijn komen te rusten op [perceel 3] en in rang gaan vóór het hypotheekrecht dat [betrokkene 1] ten behoeve van [verweerder] heeft gevestigd op laatstgenoemd perceel. [verweerder] heeft zich tegen de vordering verweerd met het betoog dat hij op grond van art. 3:24 BW dan wel art. 3:26 BW beschermd wordt tegen de onvolledigheid en/of onjuistheid van de openbare registers en dat dientengevolge het hypotheekrecht dat [betrokkene 1] ten behoeve van [verweerder] heeft gevestigd op [perceel 3] in rang gaat vóór de hypotheekrechten die [betrokkene 1] eerder ten behoeve van Rabobank had gevestigd op [perceel 1].

2.3 De rechtbank heeft, voor zover in cassatie van belang, de vordering van Rabobank toegewezen.

2.4 Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van Rabobank alsnog afgewezen. Het heeft daartoe in zijn tussenarrest van 31 januari 2017[1], samengevat en voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen. Kern van het geschil betreft de vraag of [verweerder] beschermd wordt tegen het feit dat ten tijde van zijn verkrijging van een hypotheekrecht op [perceel 3] van [betrokkene 1], de hypotheekrechten van Rabobank op dat perceel niet waren vermeld in de in de openbare registers ingeschreven ruilverkavelingsakte en het feit dat dientengevolge in de openbare registers ten aanzien van [perceel 3] niet wordt vermeld dat daarop hypotheekrechten van Rabobank rusten. Het antwoord op deze vraag is van belang voor de vraag of het hypotheekrecht van [verweerder] een hogere rang toekomt dan de hypotheekrechten van Rabobank. (rov. 5.1) Gelet op de aanvangsdatum van de ruilverkaveling is op de onderhavige ruilverkaveling de voormalige Landinrichtingswet (hierna: Liw (oud)) van toepassing en niet de huidige Wet inrichting landelijk gebied (hierna: Wilg). (rov. 5.2) Uit de relevante bepalingen van de Liw (oud) volgt dat de hypotheekrechten die rusten op het oude perceel, met behoud van hun rang, van rechtswege overgaan op het vervangende perceel, op basis van het principe van zaaksvervanging. De ruilverkavelingsakte en inschrijving daarvan in de openbare registers vormen hiervoor geen constitutief vereiste. De ruilverkavelingsakte geldt derhalve evenmin als nieuwe titel voor de hypotheekrechten. Wel dienen in de akte van toedeling de hypotheken die door de inschrijving van de akte van toedeling niet meer blijven bestaan, te worden vermeld. Vervolgens zal de bewaarder van de openbare registers deze doorhalen en zal hij in de openbare registers aantekenen dat de hypothecaire inschrijving in het vervolg zal rusten op de in de akte aangewezen kavels of gedeelten daarvan, dan wel op de rechten waaraan die kavels of gedeelten daarvan zijn onderworpen (art. 208 lid 3 Liw (oud)). (rov. 5.3) Dit betekent dat de hypotheekrechten van Rabobank met behoud van rang van rechtswege zijn overgegaan op [perceel 3]. Het feit dat de hypotheekrechten van Rabobank niet in de ruilverkavelingsakte waren vermeld, doet hieraan niet af. (rov. 5.4) [verweerder] stelt dat hij op basis van de kadastrale registratie en de ruilverkavelingsakte niet bekend was en redelijkerwijs niet bekend behoefde te zijn met de hypotheekrechten van Rabobank. Waar hij in eerste aanleg een beroep deed op bescherming door de art. 3:24, 25 en 26 BW, spitst hij dit in hoger beroep toe op art. 3:24 BW. (rov. 5.6) Art. 3:24 BW bepaalt dat indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel in de registers wordt ingeschreven, een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot dat registergoed ingeschreven was, dit feit aan de verkrijger niet kan worden tegengeworpen, tenzij hij het kende. Met “een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit” wordt gedoeld op een niet-ingeschreven feit dat wel voor inschrijving vatbaar is, maar dat ook zonder inschrijving rechtsgevolgen heeft voor de rechtstoestand van een registergoed. De overgang van de hypotheekrechten van Rabobank naar het (nieuwe) [perceel 3] is een voor inschrijving vatbaar feit als hier bedoeld. De hypotheekrechten hadden immers, zoals ook de bedoeling was, kunnen worden vermeld in de ruilverkavelingsakte, welke akte krachtens de Liw dient te worden ingeschreven, waarna de bewaarder de aantekening had gemaakt als bedoeld in art. 208 lid 3 Liw (oud). De ruilverkavelingsakte maakt onderdeel uit van de openbare registers, zodat het niet vermelden van de hypotheekrechten van Rabobank in deze akte een onvolledigheid van de openbare registers oplevert. (rov. 5.7) [verweerder] wordt als verkrijger onder bijzondere titel van een hypotheekrecht op [perceel 3] in beginsel beschermd tegen deze onvolledigheid in de registers. Voor de toepassing van art. 3:24 BW is niet van belang door wie het niet-ingeschreven feit ingeschreven had kunnen worden. In dit geval is derhalve niet van belang dat de ruilverkavelingsakte niet door Rabobank is ingeschreven. Dat bescherming van [verweerder] door art. 3:24 BW ten nadele strekt van Rabobank, is gerechtvaardigd omdat Rabobank reeds geruime tijd voordat de akte van toedeling is opgesteld, op de hoogte was van de ruilverkaveling. Het had dan ook op de weg van Rabobank gelegen om na te gaan of haar hypotheekrechten in de akte van toedeling waren vermeld. (rov. 5.8) Slechts wanneer een derde buiten de registers om wetenschap heeft gehad van het niet-ingeschreven feit, komt hem geen bescherming toe. (rov. 5.11). In zijn eindarrest (rov. 2.3 en 2.4) heeft het hof geoordeeld dat [verweerder] ten tijde van de vestiging van zijn hypotheekrecht niet op de hoogte was van de bestaande maar niet ingeschreven hypotheekrechten van Rabobank, zodat hij op grond van art. 3:24 BW wordt beschermd. Daarmee ontvalt ook de grondslag aan de door Rabobank in het incidentele hoger beroep gevorderde rente.

3 Beoordeling van het middel in het principale beroep

3.1 Onderdeel 2.3 van het middel klaagt onder meer dat het hof heeft miskend dat de overgang van de hypotheekrechten van Rabobank naar [perceel 3] geen voor inschrijving vatbaar feit is in de zin van art. 3:17 BW en dat geen sprake is van een niet-ingeschreven feit als bedoeld in art. 3:24 BW. Dat in de ruilverkavelingsakte ten onrechte met betrekking tot het nieuwe perceel maar één hypotheekrecht en zes beslagen zijn vermeld, leidt niet tot onvolledigheid van de openbare registers in de zin van art. 3:24 BW, aldus de klacht.

3.2.1 Art. 3:24 lid 1 BW luidt:

“Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel in de registers wordt ingeschreven, een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot dat registergoed ingeschreven was, kan dit feit aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij hij het kende.”

Of een feit “voor inschrijving in de registers vatbaar” is als bedoeld in art. 3:24 BW, wordt bepaald door het antwoord op de vraag of inschrijving in de openbare registers door enige wettelijke bepaling mogelijk wordt gemaakt. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van art. 3:17 BW.

3.2.2 Ingevolge art. 3:17 lid 1 BW kunnen, naast de in de aanhef bedoelde feiten waarvan inschrijving krachtens andere wetsbepalingen mogelijk is, in de openbare registers worden ingeschreven de in die bepaling onder a-k opgesomde feiten. In art. 3:17 lid 1, onder a, BW worden als inschrijfbare feiten genoemd: rechtshandelingen die een verandering in de rechtstoestand van registergoederen brengen of in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang zijn. In dit geval is geen sprake geweest van een rechtshandeling als zojuist bedoeld, maar van zaaksvervanging: de hypotheekrechten die waren gevestigd op het in de desbetreffende ruilverkaveling betrokken perceel, zijn ingevolge art. 160 lid 3 Liw (oud)[2] als gevolg van de ruilverkaveling op een ander, vervangend perceel komen te rusten. Zodanige zaaksvervanging is niet het gevolg van een daarop gerichte rechtshandeling, maar berust rechtstreeks op laatstgenoemde wetsbepaling. Daarom is het feit dat de hypotheekrechten van Rabobank na de ruilverkaveling op het vervangende perceel zijn komen te rusten, niet een inschrijfbaar feit als bedoeld in art. 3:17 lid 1, onder a, BW en art. 3:24 lid 1 BW. Dit wordt niet anders doordat de hypotheekrechten die op het vervangende perceel zijn komen te rusten, feitelijk kunnen worden vermeld in de akte van toedeling (ruilverkavelingsakte) en die akte, na de inschrijving ervan in de openbare registers, de ruilverkaveling effectueert.

3.2.3 Zaaksvervanging valt evenmin onder een van de andere categorieën inschrijfbare feiten die zijn opgesomd art. 3:17 lid 1, onder b-k, BW, noch is inschrijving ervan mogelijk krachtens een andere wetsbepaling als bedoeld in de aanhef van art. 3:17 lid 1 BW. Art. 208 lid 3 Liw (oud), dat bepaalt dat op grond van de akte van toedeling in de openbare registers bij elke hypothecaire inschrijving wordt “aangetekend” dat de hypotheek in het vervolg zal rusten op de in de akte aangewezen kavels of gedeelten daarvan, heeft, mede gelet op de gebruikte bewoordingen, niet het oog op inschrijving in de zin van de art. 3:17 lid 1 BW en art. 3:24 lid 1 BW. Dat de door art. 208 lid 3 Liw (oud) voorgeschreven aantekening achterwege is gebleven, betekent dus niet dat een voor inschrijving vatbaar feit niet is ingeschreven als bedoeld in art. 3:24 lid 1 BW.

3.3 Uit het voorgaande volgt dat [verweerder] aan art. 3:24 lid 1 BW geen bescherming kan ontlenen tegen het niet-vermeld zijn in de akte van toedeling van de hypotheekrechten van Rabobank of tegen het niet-aangetekend zijn in de openbare registers dat de hypotheekrechten van Rabobank in het vervolg zullen rusten op het in de akte van toedeling aangewezen, vervangende perceel. De klacht is dus gegrond. De overige klachten behoeven geen behandeling.

4 Beoordeling van het middel in het voorwaardelijk incidentele beroep

Hiervoor in 3.3 is gebleken dat het middel in het principale beroep doel treft. Daarmee is de voorwaarde vervuld waaronder het incidentele beroep is ingesteld. Het daarin voorgestelde middel moet daarom worden onderzocht. Het middel klaagt dat het hof heeft miskend dat Rabobank geen hypotheekrechten heeft verkregen op de vervangende kavel, omdat de aantekening als bedoeld in art. 208 lid 3 Liw (oud) achterwege is gebleven. De klacht ziet eraan voorbij dat de zaaksvervanging van art. 160 lid 3, eerste volzin, Liw (oud) van rechtswege intreedt en dat noch de zojuist bedoelde aantekening, noch de vermelding van de hypotheekrechten op het vervangende perceel in de akte van toedeling, daarvoor een constitutief vereiste is. De klacht slaagt dus niet.

5 Beslissing

De Hoge Raad: in het principale beroep:

vernietigt de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 januari 2017 en 16 oktober 2018;
verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Rabobank begroot op € 998,77 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
verwerpt het beroep;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Rabobank begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerder] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.

Dit arrest is gewezen door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren M.V. Polak, T.H. Tanja-van den Broek, M.J. Kroeze en H.M. Wattendorff, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer C.E. du Perron op 20 maart 2020.

ECLI:NL:GHARL:2017:788

Art. 160 lid 3 Liw (oud) luidt: “De hypotheken gaan met behoud van rang over op kavels of gedeelten van kavels, welke in de plaats van de onroerende zaak, waarop zij rusten, worden toegedeeld. (…)” Vgl. ook het huidige art. 60 lid 3 Wilg.

Voetnoten

ECLI:NL:GHARL:2017:788