ECLI:NL:GHAMS:2025:2660 - Gerechtshof Amsterdam - 30 september 2025

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.334.636/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8448234 CV EXPL 20-7002

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 oktober 2025

in de zaak van

STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. S. Baggen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] , wonende te [plaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.

Partijen worden hierna Ymere en [geïntimeerde] genoemd.

1 De zaak in het kort

Vordering van huurder tot vervanging van de cv-ketel in haar woning door een warmtepompboiler en een warmtapwatertank. De door de kantonrechter in eerste aanleg gegeven machtiging wordt alsnog afgewezen. Ook de subsidiaire vordering, die strekt tot machtiging voor vervanging van cv-verwarming door verwarming met infraroodpanelen, wordt afgewezen.

2 Het geding in hoger beroep

Ymere is bij dagvaarding van 26 oktober 2023 in hoger beroep gekomen van tussenvonnissen van 27 november 2020, 18 juni 2021, 8 oktober 2021, 19 november 2021 en 13 mei 2022 en een eindvonnis van 8 september 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Ymere als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, met producties;
memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 15 april 2025 laten toelichten. Ymere door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Ymere heeft geconcludeerd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in hoger beroep inclusief nakosten.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3 Feiten

3.1. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 27 november 2020 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere vaststaande feiten zijn de feiten de volgende.

3.2. [geïntimeerde] huurt sedert 1 november 2000 van (de rechtsvoorgangster van) Ymere, een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 en verder van de Woningwet, de woning aan [straat] [nummer 1] huis te [plaats] , hierna de woning.

3.3. De woning maakt deel uit van een gemengd complex dat bestaat uit [nummer 2] appartementen waarvan er 41 eigendom zijn van Ymere en sociaal worden verhuurd.

3.4. De huurprijs van de woning lag in 2020 rond de € 450,00. De woning is ongeveer 40m2 en heeft een tuin.

3.5. [geïntimeerde] heeft aan Ymere het verzoek gedaan om de woning van het gas af te sluiten.

3.6. Bij e-mail van 4 oktober 2018 is door Ymere aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij in principe geen bezwaar heeft tegen individuele overschakeling van gasverwarming naar verwarming op basis van elektriciteit, mits de omschakeling voldoet aan een aantal randvoorwaarden. Daaronder is de voorwaarde dat het nieuwe systeem de toekomstige verhuurbaarheid niet dient te belemmeren en dat bij verhuizing de aanpassingen weer teruggebracht moeten worden in de oude situatie.

3.7. Op 23 april 2019 is door [geïntimeerde] een aangepast plan bij Ymere ingediend en naar aanleiding daarvan heeft tussen [geïntimeerde] en Ymere, [naam 1] , een gesprek plaatsgevonden op 16 juni 2019.

3.8. De gemeente [plaats] heeft op 19 juni 2019 een door [geïntimeerde] gedaan subsidieverzoek afgewezen. In de motivering is opgenomen, voor zover hier van belang:

“In artikel 5 sub b van de ‘Subsidieregeling [plaats] aardgasvrij’ is bepaald dat het college een eenmalige subsidie kan verlenen voor het treffen van fysieke gebouwgebonden maatregelen voor de verbouw van een woning of complex naar aardgasvrij.

Op grond van artikel 10, lid 2, onder a van de subsidieregeling [plaats] aardgasvrij bent u als huurder verplicht een toestemmingsformulier met uw aanvraag mee te sturen. Uit het door u meegezonden toestemmingsformulier blijkt dat u geen instemming van uw verhuurders heeft voor de beoogde maatregelen. Gedurende de uitgebreide correspondentie en regelmatig telefoongesprekken de afgelopen zes maanden is gebleken dat uw verhuurder (voorlopig) niet in zal stemmen met de door u voorgestelde verbouwing.

Hiermee voldoet uw aanvraag niet aan de gestelde regels om voor subsidie in aanmerking te komen en dat vormt grond om uw aanvraag te weigeren.”

3.9. De gemeente [plaats] verlangt voor het verstrekken van de subsidie een verklaring van de eigenaar dat de woning na het vertrek van de subsidieverkrijger aardgasvrij blijft, waartoe een wilsverklaring van de eigenaar dient te worden overgelegd.

3.10. Bij brief van 26 juli 2019 is namens Ymere het volgende aan [geïntimeerde] meegedeeld, voor zover hier van belang:

“De redenen om geen toestemming te verlenen zijn mondeling toegelicht. Samengevat geeft dit het volgende overzicht;

Er liggen in uw buurt vanuit de gemeente nog geen plannen voor de energietransitie c.q. het aardgasvrij maken van uw buurt. Afstemming hierop is dan ook niet mogelijk.

Ymere werkt met de gemeente hard samen om CO2-reductie te realiseren. Dat doet Ymere, net zoals overige corporaties, per wijk en niet per individuele bewoner omdat dit niet beheersbaar is.

Omdat Ymere ook op zoek is naar energieconcepten zonder aardgas hebben we uw voorstel voorgelegd aan onze Installatie-adviseur. Hierbij refereren wij aan uw laatste voorstel (C) van Greentec Sence d.d. 12 juni 2019. (...)

Kortom al zouden we toestemming geven, de werking van het systeem is zeer discutabel; bovendien is de woning überhaupt is te klein voor een individuele warmtepomp en/of WTW en leidt de transitie tot desinvesteringen, discomfort (geluid en tocht) en een hoge elektra rekening.”

3.11. Op 23 september 2020 heeft [naam 2] namens [bedrijf 1] aan [geïntimeerde] een Plan B met infrarood panelen en doorstromer en aanpassingen toegezonden. In het plan is opgenomen, voor zover hier van belang:

“De te nemen maatregelen zijn: Infrarood panelen van 600 Watt Deze infrarood panelen hebben afmetingen van 12060 cm en kunnen aan het plafond bevestigd worden. *Doorstromer (…) Deze doorstromer wordt aangesloten op de koud en warm waterleiding, waar die nu aangesloten zijn op de CV-ketel. Deze doorstromer heeft een 3 fasen aansluiting, een 3 fasen automaat (groep) in de groepenkast en een 3 fasen kabel nodig. (...) *Inductiekookplaat (7,2kW) Om te koken zonder aardgas wordt een volwaardige (7,2 kW) inductie kookplaat met 4 kookzones geïnstalleerd. Om te zorgen dat deze kookplaat volwaardig kan werken, wordt er een zogenaamde kookgroep geplaatst in de groepenkast en een 2 of 3 fasen kabel aangelegd vanaf de groepenkast naar de keuken.”

3.12. Op 18 oktober 2020 heeft [geïntimeerde] een offerte ontvangen van [website] ( [bedrijf 1] ) met betrekking tot onder andere de levering en installatie van een 3 fasen groepenkast in de woning.

3.13. Na benoeming door de rechtbank heeft Ir. [naam 3] van [bedrijf 2] (hierna: de deskundige) op 20 februari 2023 een (definitief) deskundigenbericht uitgebracht. Aan de deskundige is de vraag voorgelegd of het door [geïntimeerde] gepresenteerde plan de verhuurbaarheid van de woning zal beperken omdat de warmtecapaciteit in de keuken onvoldoende is, de woning onvoldoende verwarmd kan worden, het elektrisch vermogen in de woning onvoldoende is voor de uitvoering van de plannen en of het thermisch comfort van de woning daalt.

3.14. [geïntimeerde] heeft in december 2023 in het gehuurde een warmtepompboiler, met buitenunit in de tuin en een separate warmwatertaptank laten installeren en daartoe de bestaande cv/ww-installatie laten verwijderen.

4 Eerste aanleg

4.1. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg na eiswijziging primair gevorderd, kort weergegeven, dat zij wordt gemachtigd tot het verwijderen van de cv/ww installatie en tot het aanbrengen van een warmtepompboiler, het plaatsen van een separate warmtapwatertank in de keuken en het doen van daarmee in verband staande werkzaamheden. [geïntimeerde] heeft subsidiair gevorderd, kort weergegeven, dat zij wordt gemachtigd tot het vervangen van de cv/ww installatie door een elektrische doorstromer ten behoeve van het warm water voor keuken en douche, waarbij zij een vijftal infraroodpanelen in haar woning zal plaatsen ten behoeve van de verwarming. Primair en subsidiair heeft [geïntimeerde] gevorderd dat Ymere wordt veroordeeld in de proceskosten, nakosten en kosten van de deskundige.

4.2. De kantonrechter heeft bij vonnis van 8 september 2023, uitvoerbaar bij voorraad, de primaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen en heeft hieraan de voorwaarde verbonden dat de installatie zal voldoen aan de voorwaarden van het Bouwbesluit. Ymere is daarbij verwezen in de kosten van het geding, inclusief nakosten, en de kosten van de deskundige.

5 Beoordeling

5.1 [geïntimeerde] heeft tien grieven aangevoerd tegen het vonnis. Met grief 7 stelt Ymere dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het plaatsen van de voor de voorgestelde waterpomp benodigde buitenunit in de tuin geen (relevante) wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde is als bedoeld in artikel 7:215 lid 6 BW en artikel 206a overgangswet BW.

5.2. Het hof stelt voorop dat in artikel 206a overgangswet BW is bepaald dat, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft, artikel 7:215 BW niet van toepassing is op huurovereenkomsten die voor 1 augustus 2003 zijn gesloten. De onderhavige huurovereenkomst is in 2000 gesloten. Dit betekent dat op een verandering of toevoeging aan de buitenzijde artikel 7:215 BW niet van toepassing is en dat eventuele bepalingen van de huurovereenkomst die zien op een voorgestelde verandering of toevoeging aan de buitenzijde moeten worden toegepast. Het hof oordeelt dat de tuin in het kader van de toepassing van het overgangsrecht tot de buitenzijde van het gehuurde moet worden gerekend. In zoverre slaagt de grief.

5.3. In artikel 5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald dat een wijziging als deze niet zonder toestemming van de verhuurder mag worden uitgevoerd. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in haar stelling dat de desbetreffende bepaling in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is. In dat verband acht het hof relevant dat ook het thans geldende artikel 7:215 lid 6 BW bepaalt dat voor wat betreft de buitenzijde van gehuurde woonruimte, ten nadele van de huurder mag worden afgeweken van de regels van artikel 7:215 BW. De wetgever zal daarbij onder ogen hebben moeten zien dat een afwijking doorgaans zal bestaan in een toestemmingsvereiste. De wet laat dus doelbewust ruimte om een andersluidende bepaling overeen te komen, zoals hier is gebeurd. Het uitgangspunt dat aan de buitenzijde van het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder geen wijzigingen zijn toegestaan, acht het hof ook overigens niet onredelijk bezwarend. Dat laat onverlet dat zich situaties kunnen voordoen waarin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een beroep op artikel 5 van de algemene voorwaarden onaanvaardbaar is.

5.4. De door de kantonrechter genoemde omstandigheden omtrent de omvang van de buitenunit van de warmtepomp rechtvaardigen niet de conclusie dat de buitenunit geen relevante wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde is. Daarbij betrekt het hof dat de buitenunit 74 cm hoog, 88,4 cm breed en 38,8 cm diep is. Of, zoals de kantonrechter nog overwoog, die omvang is te vergelijken met een kist voor tuinkussens doet daaraan niet af, ook omdat een buitenunit, anders dan een kist met tuinkussens, vast staat. Een en ander betekent dat [geïntimeerde] in beginsel voor de onderhavige wijziging toestemming van Ymere nodig heeft.

5.5. Ymere heeft als grond voor het weigeren van de door [geïntimeerde] gevraagde toestemming onder meer genoemd dat gevaar bestaat voor geluidsoverlast door de buitenunit en dat daarover door een buurvrouw ook is geklaagd, dat zij vreest dat de woning door de aanpassingen minder goed verhuurbaar wordt en dat daardoor mogelijk ook de onderhoudskosten zullen stijgen. Zij heeft er daarbij op gewezen dat zij geen zekerheid heeft dat [geïntimeerde] bij beëindiging van de huurovereenkomst de door haar aangebrachte voorzieningen zal verwijderen en de oude installatie naar behoren zal herstellen. Dit zijn risico’s waarvan valt te billijken dat Ymere die wil mijden. Deze omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van het hof dan ook niet de conclusie dat Ymere haar bevoegdheid heeft misbruikt om de onderhavige aanpassingen niet toe te staan. Het beroep van Ymere op artikel 5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

5.6. Dit leidt er toe dat de grief ook voor het overige slaagt, zodat het hof niet meer toekomt aan de behandeling van de andere grieven van Ymere.

5.7. Door het slagen van de grief dient het hof een oordeel te geven over de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] , die kort gezegd strekt tot het vervangen van de cv-radiatoren door infraroodpanelen (‘plan B’). Het gaat bij de voorgestelde wijzigingen niet om veranderingen ordeen toevoegingen die bij het einde van de huurovereenkomst zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden, als bedoeld in artikel 7:215 lid 1 BW. Er is dan immers opnieuw installatie van een cv-ketel nodig, de infraroodpanelen moeten worden verwijderd en de cv-radiatoren moeten opnieuw worden geïnstalleerd. Het hof moet daarom eerst aan de hand van artikel 7:215 lid 2 BW toetsen of door de veranderingen en toevoegingen de verhuurbaarheid wordt geschaad dan wel de waarde van het gehuurde daalt. Zo ja, dan komt het er gelet op artikel 7:215 lid 4 BW op aan of de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en zo ja, of zich daartegen geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder verzetten.

5.8. De deskundige heeft dit alternatief van infraroodpanelen beoordeeld. De deskundige heeft geconcludeerd dat infraroodpanelen zoals deze in het plan van [geïntimeerde] zijn opgenomen niet geschikt zijn voor algemene ruimteverwarming. Volgens de deskundige is het geen comfortabel verwarmingssysteem en is het risico groot dat de luchttemperatuur teveel gaat dalen waardoor schimmelvorming gaat ontstaan door een te hoge relatieve luchtvochtigheid. Enerzijds heeft [geïntimeerde] met het oog op deze beoordeling bij akte van 24 maart 2023 haar eis gewijzigd en als primaire vordering een nieuw ‘plan A’ (een lucht-water waterpomp en warmwaterboilervat) voorgelegd. Anderzijds heeft zij in een productie bij die akte de bevindingen van de deskundige van commentaar voorzien. Zij bestrijdt daarin - nogmaals - de diverse bevindingen van de deskundige, maar onduidelijk is op basis van welke deskundigheid zij dit doet. De reactie van [geïntimeerde] is voor het hof dan ook onvoldoende om te kunnen concluderen dat, anders dan de deskundige meent, slechte verwarmbaarheid geen probleem is en dat de schimmelvorming waarvoor de deskundige waarschuwt, kan worden uitgesloten. Een en ander acht het hof niet alleen voldoende om te concluderen dat de verhuurbaarheid van de woning wordt geschaad en de waarde van de woning daalt, maar ook om vast te stellen dat aan de zijde van Ymere zwaarwichtige bezwaren bestaan in de zin van artikel 7:215 lid 4 BW. Daarmee komt het hof aan beoordeling van de noodzakelijkheid en aan de vraag of het woongenot wordt verhoogd niet toe. De subsidiaire vordering van [geïntimeerde] zal op grond van deze overwegingen worden afgewezen.

5.9. De conclusie is dat de bestreden vonnissen zullen worden vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog alle zullen worden afgewezen. [geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het geding in beide instanties, inclusief die van het deskundigenbericht. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

In eerste aanleg

salaris advocaat € 1.244,00
deskundige € 3.000,00

In hoger beroep

explootkosten € 127,43
griffierecht € 783,00
salaris advocaat € 2.428,00

Totaal € 7.582,43

6 Beslissing

Het hof:

6.1 vernietigt de bestreden vonnissen;

en opnieuw rechtdoende:

6.2 wijst de vorderingen af;

6.3 veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van Ymere vastgesteld op:

€ 4.244,00 voor de eerste aanleg,
€ 3.338,43 voor het hoger beroep;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025.