ECLI:NL:GHAMS:2025:2296 - Gerechtshof Amsterdam - 2 september 2025

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.336.303/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/337348 / HA ZA 23-131

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 september 2025

in de zaak van

[appellant], wonend te [plaats 1] , Zwitserland, appellant, advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,

2.[geïntimeerde 2], beiden wonend te [plaats 2] , geïntimeerden, advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

1 De zaak in het kort

Partijen zijn buren. Zij discussiëren in hoger beroep in het bijzonder over de vraag of de door [appellant] aangebrachte dakramen binnen twee meter van de erfgrens van [geïntimeerden] (een plat dak) in strijd zijn met artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) of dat de situatie valt gelijk te stellen aan de uitzondering in artikel 5:50 lid 2 BW dat het uitzicht niet verder reikt dan tot een zich binnen twee meter van het werk bevindende muur. Net als de rechtbank oordeelt het hof dat de dakramen in strijd zijn met artikel 5:50 lid 1 BW.

2 Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 6 november 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 9 augustus 2023 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, met producties;
memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 3 april 2025 laten toelichten, [appellant] door mr. S.I. Herlitschek en mr. J.J. Blok, advocaten te Rotterdam, en [geïntimeerden] door mr. Heeringa voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Namens [appellant] zijn nog producties in de procedure gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in hoger beroep geconcludeerd dat het hof – uitvoerbaar bij voorraad – het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, met nakosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3 Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat deze feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen deze neer op het volgende.

3.1. [geïntimeerden] zijn sinds juli 2021 eigenaar van de maisonnette gelegen op de bovenste twee verdiepingen van het pand aan [straat] [nummer 2] te [plaats 2] (hierna ook: nr. [nummer 2] ).

3.2. [appellant] is sinds 10 maart 2020 eigenaar van het pand gelegen aan [straat] [nummer 2] te [plaats 2] (hierna ook: nr. [nummer 2] ).

3.3. Op 2 oktober 2020 heeft [appellant] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Amsterdam . De vergunning, die ziet op de bouwkundige splitsing van het pand in vier zelfstandige woningen, is op 24 februari 2021 verleend. Zowel de aanvraag als het besluit zijn gepubliceerd in het Gemeenteblad.

3.4. De aan [appellant] verleende omgevingsvergunning vermeldt onder het kopje ‘nadere aanwijzingen’:

Buren en bouwen In het Burgerlijk Wetboek (boek 5, titel 4) zijn regels opgenomen over de rechten en plichten van buren. Als niet aan deze regels wordt voldaan kan uw project mogelijk niet of slechts gedeeltelijk worden uitgevoerd. Het is verstandig om vooraf met uw buren over de (ver)bouwplannen te overleggen. Daarmee kunt u problemen voorkomen.

3.5. Ten tijde van de aankoop van de maisonnette door [geïntimeerden] werd het pand van [appellant] verbouwd. [appellant] heeft de door hem gerealiseerde appartementen inmiddels verhuurd.

3.6. De woning van [geïntimeerden] bestaat uit twee verdiepingen die zijn verbonden door een trap die doorloopt naar het platte dak en daar uitkwam in een dakhuisje. Er was al decennialang een dakhuisje aanwezig. Het bevond zich schuin tegenover de dakkapel in het zadeldak van [appellant] . De vorige eigenaar van nr. [nummer 2] heeft het dakhuisje in verband met lekkage in 2012 vervangen. [geïntimeerden] maken op dagelijkse basis gebruik van het dak.

3.7. Voor de aanwezigheid van het dakhuisje op het dak van nr. [nummer 3] was door de gemeente Amsterdam geen vergunning verleend.

3.8. In de tweede helft van december 2021, terwijl [geïntimeerden] in het buitenland verbleven, heeft [appellant] twee dakramen laten plaatsen in het zadeldak van nr. [nummer 2] aan de zijde van de woning van [geïntimeerden] (hierna ook: de dakramen). [geïntimeerden] hebben bij thuiskomst telefonisch contact gezocht met [appellant] om over de geplaatste ramen te spreken. Zij vreesden – onder meer – voor inbreuk op hun privacy op het dak.

3.9. De kamers die [appellant] heeft gerealiseerd op de bovenste verdieping van zijn pand (en die grenzen aan het dak van nr. [nummer 3] ) zijn twee slaapkamers. Deze kamers beschikken tevens over ramen aan de andere zijde van het pand.

3.10. Op 10 januari 2022 hebben [geïntimeerden] en [appellant] met elkaar gesproken over de dakramen. Dat gesprek heeft niet tot een oplossing geleid.

3.11. Na het gesprek hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd over de dakramen. [geïntimeerden] menen van [appellant] te kunnen verlangen dat ofwel de oude toestand wordt teruggebracht ofwel dat de ramen ondoorzichtig worden gemaakt en worden vastgezet. [appellant] is van mening dat het [geïntimeerden] überhaupt niet is toegestaan het dak te betreden waardoor zij niet van hem kunnen verlangen dat hij de dakramen verwijdert dan wel ondoorzichtig maakt en vastzet.

3.12. [geïntimeerden] hebben een advocaat ingeschakeld en die heeft [appellant] bij brief van 7 februari 2022 gesommeerd binnen veertien dagen de ramen vast te zetten en ondoorzichtig te maken. [appellant] heeft daar geen gehoor aan gegeven.

3.13. De advocaat van [appellant] heeft op 26 augustus 2022 een verzoek tot handhaving bij de gemeente Amsterdam ingediend met betrekking tot het dakhuisje van [geïntimeerden]

3.14. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de gemeente Amsterdam [geïntimeerden] bij besluit van 29 december 2022 gesommeerd om het dakhuisje binnen 16 weken na dagtekening van het besluit te verwijderen op straffe van een dwangsom. Het dakhuisje – in het besluit opleggen last onder dwangsom dakopbouw genoemd – vormt volgens het college een aantasting van het daklandschap. In dit besluit is tevens opgenomen:

Een dakterras – waarop overigens niet wordt aangeschreven – op een deel van de achterste helft van de hoofdbebouwing is denkbaar, echter moet deze dan zodanig gepositioneerd worden dat deze niet zichtbaar is vanuit de openbare ruimte. (…)

3.15. [geïntimeerden] hebben tegen dit besluit bezwaar gemaakt. Het bezwaar van [geïntimeerden] is door het college van burgemeester en wethouders ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 30 mei 2024 heeft de rechtbank [plaats 2] het door [geïntimeerden] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.

3.16. Tegen deze uitspraak hebben [geïntimeerden] hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 29 november 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) de uitspraak van de rechtbank Amsterdam bevestigd.

3.17. Op 3 april 2025 hebben [geïntimeerden] het dakhuisje verwijderd.

4 Eerste aanleg

4.1. [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg in conventie (samengevat) gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair: [appellant] te veroordelen om de twee dakramen te verwijderen en het dak te herstellen in de oude staat;
subsidiair: [appellant] te veroordelen om de twee dakramen zodanig vast te doen zetten dat zij niet meer geopend kunnen worden en te doen voorzien van melkglas dan wel melkfolie;
een en ander op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, met nakosten.

4.2. [appellant] heeft (samengevat) in reconventie – uitvoerbaar bij voorraad – gevorderd om:

[geïntimeerden] te veroordelen om het dakhuisje, inclusief trapconstructie, te verwijderen en verwijderd te houden;
[geïntimeerden] te verbieden om, anders dan voor onderhoud c.q. noodsituaties, gebruik te maken van het platte dak van nr. [nummer 3] ;
een en ander op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

4.3. De rechtbank heeft de subsidiaire vorderingen van [geïntimeerden] op straffe van verbeurte van een dwangsom toegewezen en de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

5 Beoordeling

5.1. [appellant] is met negentien grieven vanuit verschillende invalshoeken tegen de beslissing van de rechtbank opgekomen.

Verschrijving rechtbank en weergave stellingen (grieven 1 tot en met 3)

5.2. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank opgenomen dat de mondelinge behandeling op 17 februari 2013 heeft plaatsgevonden. Dit is echter op 17 februari 2023 geweest. Het gaat hier evident om een typefout in het bestreden vonnis. Voor zover de klacht hierover als grief aangemerkt kan worden, is deze weliswaar terecht voorgesteld, maar leidt deze niet tot een andere beslissing. De eerste grief heeft geen succes.

5.3. De volgende grieven (2 en 3) keren zich tegen rov. 5.5 en 5.9 van het bestreden vonnis. De tweede grief klaagt erover dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] “net zoals hun rechtsvoorgangers” veel gebruik maken van het platte dak. Met zijn derde grief betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat bij de vergunningverlening aan [appellant] voor het plaatsen van de dakramen geen rekening is gehouden met mogelijke inkijk.

5.4. In de bestreden rechtsoverwegingen geeft de rechtbank de standpunten van partijen weer. Voorop wordt gesteld dat aan de rechter grote vrijheid toekomt om zelf te bepalen hoe specifiek de weergave van de standpunten van partijen dient te zijn. Met name is echter van belang of de rechtbank bij haar beslissing de verweren van partijen voldoende in acht heeft genomen. De bestreden rechtsoverwegingen bevatten geen inhoudelijke beoordeling. Die beoordeling is opgenomen verderop in het bestreden vonnis (vanaf rov. 5.11). Daarbij komt dat de derde grief feitelijke grondslag mist omdat de rechtbank in haar vonnis bij de weergave van de standpunten van [appellant] wel degelijk heeft overwogen (in rov. 5.9) dat bij de vergunningverlening rekening is gehouden met mogelijke inkijk. Gelet op het voorgaande falen de tweede en derde grief.

Plaatsing dakramen in strijd met artikel 5:50 BW (grieven 4 tot en met 13)

5.5. Met de grieven 4 tot en met 11 bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat hij met de plaatsing van de dakramen in strijd heeft gehandeld met artikel 5:50 lid 1 BW en om die reden de dakramen moet blinderen en vastzetten. [appellant] voert daartoe aan, samengevat: (i) dat [geïntimeerden] niet bevoegd zijn het dak te gebruiken, (ii) het dakhuisje illegaal is en niet gelegaliseerd kan worden en (iii) de dakopbouwconstructie ofwel het dakterras daarom niet kwalificeert als erf zodat (iv) met de plaatsing van de dakramen geen privacy van [geïntimeerden] wordt geschonden. Volgens [appellant] doet zich aldus een situatie voor die is gelijk te stellen aan de in artikel 5:50 lid 2 BW opgenomen uitzondering dat het uitzicht niet verder reikt dan tot een zich binnen twee meter van het werk bevindende muur.

5.6. Voor zover de grieven, gelet op het ontbreken van een toelichting bij grieven 7 en 8, als grief kunnen worden aangemerkt, geldt dat zij niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Het volgende is daarvoor redengevend.

5.7. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder meer als volgt overwogen:

“5*.12. Artikel 5:50 lid 1 BW bepaalt dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover deze op dit erf uitzicht geven, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. Dit artikel strekt ertoe de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. Krachtens deze bepaling zijn vensters die zich binnen de genoemde afstand van twee meter bevinden alleen toegestaan als deze zijn vastgezet (en dus niet kunnen worden geopend) en ondoorzichtig zijn gemaakt.*

5.13. Het dak van [geïntimeerden] dient te worden aangemerkt als erf. [appellant] heeft niet weersproken dat de dakramen zich binnen twee meter van de grenslijn met het erf van [geïntimeerden] bevinden en dat deze ramen, wanneer men daarachter staat en kijkt in de richting van het erf van [geïntimeerden] , uitzicht geven op dat erf, zodat de rechtbank dit als vaststaand aanneemt. In beginsel is de aanwezigheid van de ramen dan ook onrechtmatig, tenzij [geïntimeerden] daartoe toestemming hebben gegeven. Vast staat dat [geïntimeerden] geen toestemming hebben gegeven voor plaatsing van de dakramen.

5.14. De rechtbank volgt [appellant] niet in zijn stelling dat het aanbrengen van de twee ramen is toegestaan, omdat er al een dakkapel aanwezig is, die uitkijkt op het erf van [geïntimeerden] Die redenering slaagt niet omdat de aanwezigheid van deze dakkapel [geïntimeerden] niet beperkt in hun rechten op te komen tegen het plaatsen van twee extra dakramen. Dit geldt te meer omdat de dakkapel, anders dan de twee dakramen, slechts voor een klein deel uitzicht geeft op het dak omdat deze deels ter hoogte van het dakhuisje staat en uitkomt op een gang en niet op een verblijfsruimte (de dakramen zijn in de slaapkamers aangebracht).

5.15. [appellant] voert voorts aan dat de uitzondering van artikel 5:50 lid 2 BW op de onderhavige situatie van toepassing is: “een nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, (…) indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur”. Uit deze bepaling volgt volgens [appellant] dat openingen geoorloofd kunnen zijn indien er geen sprake is van een privacy schending (zoals het geval is bij uitzicht op een blinde muur). [geïntimeerden] worden volgens [appellant] niet in hun privacy geschonden omdat zij niet van het dak gebruik mogen maken. Daarbij kon [appellant] naar eigen zeggen niet weten dat [geïntimeerden] van het dak gebruik maken omdat het dak niet als dakterras is ingericht. Het betoog van [appellant] faalt. Dat [geïntimeerden] gebruik maken van het dak, had [appellant] kunnen en moeten weten vanwege de evidente toegangsmogelijkheid tot het dak in de vorm van het aanwezige dakhuisje. Met de stelling dat [geïntimeerden] niet van het dak gebruik mogen maken omdat zij niet over een vergunning beschikken en geen toestemming van de VvE hebben, ziet [appellant] eraan voorbij dat [geïntimeerden] het dak niet als dakterras hebben ingericht en zelf aangeven het dak wel degelijk met instemming van de VvE te gebruiken. Gelet hierop had het op de weg van [appellant] gelegen om zijn verweren nader te onderbouwen. Voorts heeft [appellant] niet betwist dat de wijze waarop [geïntimeerden] van het dak gebruik maken is toegestaan. Hoewel er een reële kans bestaat dat [geïntimeerden] (in verband met de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure) het dakhuisje zullen moeten verwijderen, hebben zij ter zitting reeds aangegeven in dat geval een luik te zullen aanbrengen waardoor zij de toegang tot het dak kunnen continueren.

Het voorgaande in ogenschouw nemende is de rechtbank van oordeel dat het gebruik van het dak door [geïntimeerden] gelet op het bepaalde in artikel 5:50 BW gerespecteerd dient te worden.”

5.8. Het hof verenigt zich met deze overwegingen en maakt deze tot de zijne. Daar voegt het hof nog het volgende aan toe. Weliswaar heeft het begrip ‘erf’ in het BW geen vastomlijnde betekenis, maar aangenomen mag worden dat onder het begrip ‘erf’ in titel 4 van boek 5 BW moet worden verstaan iedere onroerende zaak, zoals bepaald in artikel 3:3 BW. Nu onder ‘erf’ een grondstuk wordt verstaan inclusief eventuele op dat grondstuk staande opstallen, valt het dak onder het begrip erf als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW. De uitzondering van artikel 5:50 lid 2 BW waarop [appellant] zich beroept doet zich in dit geval niet voor, reeds omdat de situatie – waarin [geïntimeerden] dagelijks gebruik maken van het dak (zie feit 3.6) – niet is gelijk te stellen aan de in lid 2 genoemde uitzondering dat het uitzicht niet verder reikt dan tot een zich binnen twee meter van de opening of het werk bevindende muur. [appellant] miskent in dit verband dat de uitkomst van de publiekrechtelijke procedure weliswaar is dat [geïntimeerden] het dakhuisje moeten verwijderen, maar dat dit niet betekent dat de gemeente een publiekrechtelijke grondslag zou hebben om [geïntimeerden] het gebruik dat zij van het dak maken (welk gebruik na het aanbrengen van een dakluik weer mogelijk is) te ontzeggen. Bovendien kan niet worden uitgesloten dat [geïntimeerden] in de (nabije) toekomst een omgevingsvergunning zullen aanvragen bij de gemeente Amsterdam om een dakterras te mogen aanleggen, waar de gemeente op zichzelf niet onwelwillend tegenover staat. Ook de stellingen van [appellant] dat [geïntimeerden] geen gebruik van het dak mogen maken, omdat de vereniging van eigenaars eigenaar van het dak is en omdat [geïntimeerden] niet hebben bewezen dat zij toestemming van de vereniging van eigenaars hebben, leiden niet tot een ander oordeel. De eerste stelling is rechtens onjuist, terwijl de tweede stelling een interne kwestie tussen de (mede)eigenaren van het pand betreft, die [appellant] niet aangaat.

5.9. Op het voorgaande stuiten de grieven 4 tot en met 11 af. De grieven 12 en 13 (die zien op de vorderingen in reconventie) betreffen een herhaling van hetgeen [appellant] met de grieven 10 en 11 (die zien op de vorderingen in conventie) heeft aangevoerd. Deze grieven stranden eveneens op hetgeen hiervoor is overwogen.

Huurders [appellant] ondervinden geen onrechtmatige hinder (grief 14)

5.10. Grief 14 bevat de klacht dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de huurders van [appellant] geen overlast ondervinden van de aanwezigheid van [geïntimeerden] op het dak.

5.11. Voorop wordt gesteld dat [appellant] de gestelde hinder in het licht van hetgeen [geïntimeerden] daartegenover hebben aangevoerd, onvoldoende heeft onderbouwd. Reeds hierop stuit de grief af. Daarbij komt het volgende. [appellant] heeft de ramen aangebracht terwijl dat in strijd is met het bepaalde in artikel 5:50 lid 1 BW. De ramen hadden daar niet gerealiseerd mogen worden. Niet in geschil is dat [appellant] inmiddels uitvoering heeft gegeven aan het bestreden vonnis en de ramen heeft vastgezet en ondoorzichtig gemaakt. Dit brengt mee dat eventuele huurders van [appellant] in ieder geval geen hinder meer kunnen ondervinden van binnenwaaiende sigarettenlucht. Voor zover wordt geklaagd over belemmering van uitzicht, is die klacht achterhaald omdat (i) [appellant] zijn ramen heeft vastgezet en ondoorzichtig gemaakt en (ii) [geïntimeerden] overeenkomstig de veroordeling daartoe door de Afdeling het dakhuisje hebben afgebroken. Het voorgaande brengt mee dat grief 14 faalt.

Verwijdering dakhuisje (grieven 15 en 16)

5.12. De grieven 15 en 16 klagen over de afwijzing van de reconventionele vordering van [appellant] tot verwijdering van de dakopbouw, inclusief trapconstructie. De grondslag voor deze vordering is (i) onrechtmatige hinder en (ii) strijd met artikel 5:50 BW.

5.13. Voor zover de vordering is gegrond op onrechtmatige hinder, stuit deze af op hetgeen hiervoor onder 5.11 is overwogen. Daarbij komt dat het dakhuisje van [geïntimeerden] overeenkomstig de veroordeling daartoe door de Afdeling inmiddels is verwijderd, wat maakt dat het belang aan deze vordering is komen te ontvallen. Het verweer van Pelink c.s. dat de vordering tot verwijdering van het dakhuisje is verjaard, behoeft bij deze stand van zaken daarom geen bespreking meer. Dit betekent dat de grieven 15 en 16 geen succes hebben.

Dwangsom en proceskostenveroordeling (grieven 17 tot en met 19)

5.14. Met de grieven 17 tot en met 19 bestrijdt [appellant] de opgelegde dwangsom en de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Volgens [appellant] zijn die vorderingen, gelet op zijn eerdere grieven, ten onrechte toegewezen. Omdat de grieven 1 tot en met 16 van [appellant] geen succes hebben en daarmee de veroordelingen in eerste aanleg waartegen die grieven zich richten in stand blijven, falen ook de grieven die opkomen tegen de opgelegde dwangsom en de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.

Bewijsaanbod

5.15. [appellant] heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven. Zijn bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.

Slotsom

5.16. De grieven treffen geen doel. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

griffierecht € 343,00
salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00 x 2 punten)

Totaal € 2.771,00

6 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 343,00 aan verschotten en op € 2.428,00 voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, E.J. Bellaart en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.