ECLI:NL:RBZWB:2025:6040 - Overdrachtsbelasting: verbouwingsplannen wijzigen aard van voormalige winkel niet - 12 september 2025
Uitspraak
Essentie
De rechtbank oordeelt dat voor de overdrachtsbelasting een voormalig winkelpand zijn aard als niet-woning behoudt, ook al is het leeggehaald en is de intentie er om het te verbouwen tot woning. Voor een wijziging van de aard zijn daadwerkelijke verbouwingswerkzaamheden vóór de verkrijging vereist.
Rechtsgebieden
Uitspraak inhoud
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4747
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst.
Inleiding
- In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 1 april 2024.
1.1. De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 6.900. Bij gelijktijdige beschikking heeft de inspecteur belastingrente aan belanghebbende in rekening gebracht van € 258 (de belastingrentebeschikking).
1.2. De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. De inspecteur heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4. De rechtbank heeft het beroep, gelijktijdig met de zaak van de partner van belanghebbende (met zaaknummer 24/4746) op 1 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de partner van belanghebbende en namens de inspecteur mr. [inspecteur 1], dr. [inspecteur 2], mr. [inspecteur 3] en mr. [inspecteur 4]. Van hetgeen op de zitting is besproken is één proces-verbaal opgemaakt, waarvan de rechtbank gelijktijdig met de uitspraak een afschrift naar partijen heeft verzonden.
Beoordeling door de rechtbank
- De rechtbank beoordeelt of de naheffingsaanslag en de belastingrentebeschikking tot juiste bedragen zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
- Belanghebbende en zijn partner hebben, voor een bedrag van in totaal € 300.000, ieder de onverdeelde helft verkregen van de onroerende zaak gelegen aan [adres 1] te [plaats]. In de koopovereenkomst staat dat de verkregen onroerende zaak twee adressen heeft: [adres 1] en [adres 2].
3.1. Het door belanghebbende en zijn partner verkregen pand is gebouwd als modewinkel met bovenwoning. Daarna is het deel van het pand met als [adres 2] door de jaren heen gebruikt als winkel. Uiteindelijk is het pand verloederd en was sprake van leegstand.
3.2. Belanghebbende heeft op aangifte een bedrag van € 3.000 overdrachtsbelasting voldaan.
Beoordeling door de rechtbank
- Belanghebbende stelt dat hij en zijn partner vóór de eerste bezichtiging van het pand al hebben kenbaar gemaakt dat zij de onroerende zaak alleen wilden kopen als deze volledig als woning zou kunnen worden gebruikt. Met de makelaar is afgesproken dat het pand diende te worden gezien als casco. Verder stelt belanghebbende dat de vergunning om het winkeldeel als woning te gebruiken al was verleend voordat het pand aan hem en zijn partner geleverd werd, waartoe de gemeente de adressen had samengevoegd. De gemeente zou bepaald hebben dat in het pand nooit meer een onderneming mag worden gedreven. Verder wijst belanghebbende erop dat in de akte van levering staat dat een woonhuis met aanhorigheden wordt geleverd en dat alleen het [adres 1] wordt genoemd. [adres 1] is gebouwd als woning en is altijd een woning geweest. In het kadaster is alleen de functie wonen ingeschreven. Tevens stelt belanghebbende dat al enige tijd geen onderhoud was gepleegd aan het pand, dat het pand al volledig door de vorige eigenaar was leeggetrokken, dat sprake was van lekkages en ingegooide ramen en dat de voordeur niet meer kon worden afgesloten. Tot slot stelt belanghebbende dat het winkeldeel, toen de onroerende zaak aan haar en haar partner werd geleverd, al niet meer als winkel in gebruik was. Belanghebbende stelt dat hij geen € 6.900 maar € 3.000 overdrachtsbelasting is verschuldigd.
4.1. De rechtbank overweegt dat het gedeelte van het pand dat voorheen het [adres 2] had is ontworpen en gebouwd om als winkel te dienen. Belanghebbende stelt dat die aard is gewijzigd en dan heeft hij daarvan de bewijslast.
4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de aard van het gedeelte van het pand dat voorheen het [adres 2] had is gewijzigd vóórdat hij de onverdeelde helft van het pand heeft verkregen. Hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat er vóór de verkrijging iets anders is gebeurd dan het leeghalen van het winkeldeel en door dat enkele leeghalen is de aard van het winkeldeel niet gewijzigd. Daartoe dienen (verbouwings)werkzaamheden te hebben plaatsgevonden
Conclusie en gevolgen
- Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt evenmin vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. I. van Wijk, griffier, op 12 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan belanghebbende, die niet digitaal procedeert, aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Hoge Raad 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779, r.o. 2.3.4.
Hoge Raad 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779, r.o. 2.3.4.