ECLI:NL:RBOBR:2025:5814 - Kwalificatie als huurdersorganisatie vereist onvoorwaardelijke toelating van alle huurders - 17 september 2025

beschikking

Civiel Recht Zittingsplaats Eindhoven

Zaakgegevens: 11680241 \ EJ VERZ 25-254

Beschikking van 17 september 2025

in de zaak van:

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheidHuurdersvereniging Winston Churchill, gevestigd en kantoorhoudende te Eindhoven, verzoekende partij, hierna te noemen: HVWC, gemachtigde: mr. P.J.M. van den Heuvel,

tegen:

de stichtingStichting Wooninc., gevestigd en kantoorhoudende te Eindhoven, verwerende partij, hierna te noemen: Wooninc., gemachtigde: mr. W.J. Aardema.

1 Het verloop van het geding

1.1. Dit blijkt uit het volgende: a. het verzoekschrift met producties 1 tot en met 62 (ingekomen ter griffie op 1 mei 2025); b. het verweerschrift met producties 1 tot en met 11 (ingekomen ter griffie op 19 augustus 2025); c. de brief van de zijde van HVWC, waarbij producties 63 tot en met 65 zijn overgelegd (ingekomen ter griffie op 21 augustus 2025); d. de brief van de zijde van Wooninc., waarbij productie 12 is overgelegd (ingekomen ter griffie op 26 augustus 2025); e. de brief van de zijde van HVWC, waarbij producties 66 tot en met 83 zijn overgelegd (ontvangen door de bode op 26 augustus 2025); f. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die op 27 augustus 2025 heeft plaatsgevonden (met daaraan gehecht de spreekaantekeningen die door mr. Van den Heuvel zijn overgelegd en voorgedragen), waarbij [A] (secretaris/penningmeester bij HVWC die blijkens het uittreksel van de Kamer van Koophandel als bestuurder alleen/zelfstandig bevoegd is om rechtshandelingen te verrichten namens HVWC), mr. P.J.M. van den Heuvel, [B] (Manager Wonen bij Wooninc.), [C] (Consulent Sociaal Beheer bij Wooninc.), [D] (Teamleider Verhuur en Sociaal Beheer bij Wooninc.), mr. W.J. Aardema, [E] (huurder), [F] (huurder) en [G] (huurder) aanwezig waren.

1.2. Tot slot is een datum voor beschikking bepaald.

2 De feiten

2.1. HVWC (opgericht op 4 maart 1991) behartigt de belangen van de huurders van zes torenflats, gelegen aan de Maurits Lijnslagerstraat, de Kampakker, de Heuvelakker en de Venuslaan (hierna: de Apostelflats). In totaal bevinden zich 376 appartementen in de Apostelflats.

2.2. Voor zover relevant staat in de statuten van HVWC (hierna: de Statuten) het volgende bepaald:

‘(…) Artikel 3 De vereniging heeft ten doel:

a. het bevorderen van een behoorlijk onderhoud van bedoelde woningen(…)

b. het behartigen van de belangen der leden van de vereniging in kwesties tussen hen en de eigenaressen;

c. het bevorderen van al hetgeen in het belang is van de leden.(…)

Artikel 4 Zij tracht dit doel onder meer te bereiken door:

a. het houden van vergaderingen;

b. het onderhouden van kontakten met de eigenaressen en met overheidsinstellingen, alsmede het uitoefenen van invloed op genoemden;

c. het plaatsen van artikelen in de pers;

d. samenwerking met verenigingen die een overeenkomstig doel beogen;

e. alle andere wettige middelen.(…)

Artikel 6

1. Leden der vereniging kunnen zijn de huurders van woningen zich bevindende in de zes torenflats, gelegen aan de Venuslaan, de Heuvelakker, de Kampakker en de Maurits Lijnslagerstraat.

2. Het bestuur houdt een register waarin de namen en adressen van alle leden zijn opgenomen.(…)

Artikel 7

1. Zij die lid wensen te worden doen daarvan opgave aan het sekretariaat van de vereniging onder vermelding van naam, adres en geboortedatum, of doen zich als zodanig voordragen.

2. Het bestuur beslist omtrent toelating van leden.

3. Bij niet-toelating tot lid kan de algemene vergadering alsnog tot toelating besluiten.(…)

Artikel 11

1. Het lidmaatschap eindigt:(…)

c. Door opzegging namens de vereniging. Deze kan geschieden wanneer een lid heeft opgehouden aan de vereisten voor het lidmaatschap bij de statuten gesteld te voldoen, wanneer hij zijn verplichtingen jegens de vereniging niet nakomt alsook wanneer redelijkerwijs van de vereniging niet gevergd kan worden het lidmaatschap te laten voortduren.

d. Door ontzetting (roiement). Deze kan alleen worden uitgesproken wanneer een lid in strijd met de statuten, reglementen of besluiten der vereniging handelt of de vereniging op onredelijke wijze benadeelt.(…)

6. Ontzetting uit het lidmaatschap geschiedt door het bestuur.

7. Van een besluit tot opzegging van het lidmaatschap door de vereniging op grond dat redelijkerwijs van de vereniging niet gevergd kan worden het lidmaatschap te laten voortduren en van een besluit tot ontzetting uit het lidmaatschap staat de betrokkene binnen een maand na de ontvangst van de kennisgeving van het besluit beroep open op de algemene vergadering.(…)

Artikel 12

1. Het bestuur bestaat uit tenminste drie personen, welke door de algemene vergadering worden benoemd uit de leden.(…)

Artikel 18

1. Aan de algemene vergadering komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet door de wet of de statuten aan het bestuur zijn opgedragen.

2. Jaarlijks, uiterlijk zes maanden na afloop van het verenigingsjaar, wordt een algemene vergadering – de jaarvergadering – gehouden.(…)

3. Andere algemene vergadering worden gehouden zo dikwijls het bestuur dit wenselijk oordeelt.

4. Voorts is het bestuur op een met redenen omkleed schriftelijk verzoek van tenminste en zodanig aantal leden als bevoegd is tot het uitbrengen van één/tiende gedeelte der stemmen verplicht tot het bijeenroepen van een algemene vergadering op een termijn van niet langer dan vier weken.(…)

Artikel 19

1. Toegang tot de algemene vergadering hebben alle leden van de vereniging en alle bestuursleden.(…)

3. Ieder lid van de vereniging dat niet geschorst is heeft één stem(…)’

2.3. Artikel 25 van de Statuten bepaalt dat de algemene ledenvergadering een huishoudelijk reglement kan vaststellen. Van die mogelijkheid heeft de algemene vergadering – onder meer – gebruik gemaakt door het vaststellen van het Huishoudelijk Regelement op 13 december 2023 (hierna: het Huishoudelijk Reglement).

2.4. Op 8 november 2004 heeft een overleg plaatsgevonden tussen HVWC en (de rechtsvoorganger van) Wooninc., waarna een verslag is opgesteld. Bovenaan het document staat ‘afsprakenlijst overleg Huurdersvereniging Winston Churchill d.d. 8 november 2004’ vermeld.

2.5. Op 22 november 2005 is de huurdersorganisatie ‘Stichting Huurdersplatform Wooninc.’ - inmiddels bekend onder de naam ‘Stichting Huurdersplatform Wooninc./Stayinc.’ (hierna: SHWplus) - opgericht. SHWplus behartigt de huurdersbelangen van alle woongelegenheden van Wooninc. en Stayinc. B.V.

2.6. Nadat de gemachtigde van HVWC op 17 april 2023 Wooninc. (onder meer) sommeerde om HVWC als huurdersorganisatie te erkennen, is van de zijde van Wooninc. bij brief van 8 mei 2023 het volgende aan HVWC meegedeeld:

‘(…)Duidelijk is dat HVWC zich niet tot SHWplus wenst te verhouden zoals beoogd in de samenwerkingsovereenkomst tussen cliënte en SHWplus. Ook is duidelijk dat HVWC zich als huurdersorganisatie wenst op te werpen t.a.v. de bedoelde zes complexen en dat zij wenst dat cliënte haar ook als zodanig beschouwt.

Cliënte zal tot het laatste overgaan maar ziet dan wel graag een duidelijk vastgelegd standpunt daarover van HVWC en daarmee van de algemene ledenvergadering en bij voorkeur een wijziging van de statuten. Dit dus omdat jarenlang op andere wijze is geopereerd althans invulling is gegeven aan de statutaire doelstelling en juist nadrukkelijk is erkend dat de HVWC een bewonerscommissie is. (…)’

2.7. Op 31 mei 2023 heeft een plenair overleg plaatsgevonden tussen HVWC en Wooninc. (in het bijzijn van hun gemachtigden) en zijn er (onder meer) afspraken gemaakt over de wijze waarop partijen in de toekomst zullen samenwerken. Naar aanleiding van dat overleg is op 26 juni 2023 een brief aan HVWC verstuurd, waarin door Wooninc. wordt meegedeeld dat tijdens het overleg van 31 mei 2023 is afgesproken dat partijen de voortzetting van de samenwerking op een positieve manier zullen oppakken en dat na de zomer het reguliere overleg weer zou worden vervolgd.

2.8. Nadat op 11 september 2023 een regulier overleg tussen HVWC en Wooninc. heeft plaatsgevonden, heeft HVWC bij brief van 25 september 2023 alsnog gereageerd op de brief van Wooninc. van 26 juni 2023 (2.7.) door – onder andere – haar ongenoegen te uiten dat zij door Wooninc. niet als ‘huurdersvereniging’ wordt aangesproken, maar als ‘bewonerscommissie’.

2.9. Bij brief van 12 oktober 2023 reageert Wooninc. – voor zover van belang – inhoudelijk op de brief van HVWC van 25 september 2023 (2.8.). In die brief schrijft Wooninc. – onder meer – dat bij het overboeken van de subsidie per abuis ‘bewonerscommissie’ is vermeld en dat de vermelding van ‘HVWC’ een correcte vermelding was geweest.

2.10. Per 1 januari 2024 is Wooninc. gestopt met het innen van de maandelijkse contributiebijdrage namens HVWC (ter hoogte van € 0,40 per maand) en het afdragen van het geïncasseerde bedrag (van in totaal € 1.750,00 tot 1.800,00 op jaarbasis) aan HVWC.

2.11. Op 18 januari 2024 verzoekt HVWC aan Wooninc. het ledenbestand over te dragen. Aan die overdracht stelde Wooninc. de ondertekening door HVWC van de door haar opgestelde overeenkomst (waarin – onder meer – afspraken worden gemaakt over de verwerking van de door HVWC ontvangen persoonsgegevens) als voorwaarde, waarna HVWC de ondertekening heeft geweigerd en het ledenbestand niet door Wooninc. is overgedragen.

2.12. Bij brief van 14 februari 2024 heeft Wooninc. aan haar gemachtigde en de gemachtigde van HVWC gevraagd om ten behoeve van een bindende uitspraak gezamenlijk en zo mogelijk eensluidend te beoordelen op welke wijze HVWC gekwalificeerd diende te worden in het licht van de Wet op het Overleg Huurders en Verhuurder (hierna: de Wohv) en deze bevindingen te delen met Wooninc. en HVWC.

2.13. De gemachtigde van HVWC heeft op 24 mei 2024 een memorandum toegestuurd aan de gemachtigde van Wooninc. In dat memorandum is hij ingegaan op de vraag of HVWC gekwalificeerd dient te worden als huurdersorganisatie of bewonerscommissie in de zin van de Wohv en is door hem (op basis van die wet en de rechtspraak) geconcludeerd dat HVWC een huurdersorganisatie is.

2.14. Op 23 juni 2024 heeft Wooninc. aan HVWC (en haar gemachtigde) meegedeeld dat aan de initiële vraag die door haar en HVWC aan de gemachtigden van beide partijen is voorgelegd (2.12.) niet is voldaan en dat zij daarmee de opdracht als geëindigd beschouwd.

2.15. Bij brief van 25 juni 2024 is namens Wooninc. gereageerd op het memorandum (2.13.). Uit die brief volgt dat Wooninc. zich op het standpunt stelt dat HVWC geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv is.

2.16. Bij brief van 9 september 2024 wordt Wooninc. door HVWC gesommeerd om haar als huurdersorganisatie te erkennen, waarna Wooninc. bij brief van 10 oktober 2024 antwoordt dat HVWC niet voldoet aan de voorwaarden om aangemerkt te (kunnen) worden als huurdersorganisatie.

2.17. Bij e-mail van 15 oktober 2024 heeft Wooninc. – onder meer – aan HVWC meegedeeld dat zij HVWC nooit als huurdersorganisatie heeft erkend en dat zij ook geen reden ziet om HVWC alsnog te erkennen als huurdersorganisatie. In diezelfde brief heeft zij aan HVWC meegedeeld dat de subsidie die zij jaarlijks ontvangt, zal worden stopgezet totdat sprake is van een gedegen samenwerkingsrelatie.

2.18. Op 28 oktober 2024 heeft een contactpersonenoverleg plaatsgevonden. Blijkens het verslag dat van voornoemd overleg is gemaakt, is besloten dat het bestuur van HVWC in een bijzondere ledenvergadering het voornemen tot liquidatie aan haar leden zal voorleggen. In datzelfde overleg is besloten dat de heer [H] (ten tijde van het contactpersonenoverleg, bestuurslid van HVWC) zal proberen een nieuw bestuur samen te stellen, hetgeen in diezelfde ledenvergadering zal worden gepresenteerd.

2.19. Op 16 december 2024 heeft een bijzondere ledenvergadering plaatsgevonden. Blijkens het verslag dat van die vergadering is gemaakt, heeft een meerderheid van leden ingestemd met het voorstel (alvorens over te gaan tot - eventuele - liquidatie van HVWC) de kantonrechter te verzoeken om Wooninc. te verplichten om HVWC als huurdersorganisatie te erkennen.

2.20. Op 25 juni 2025 heeft een drietal huurders op grond van artikel 18 lid 4 van de Statuten in een brief aan het bestuur van HVWC verzocht een algemene ledenvergadering bijeen te roepen, zodat de leden – onder meer – kunnen beslissen over het ontslag van het huidig bestuur, het benoemen van een nieuw bestuur en het ontbinden van de vereniging. Bijgesloten bij deze brief is een lijst van handtekeningen van circa 200 huurders.

2.21. Bij brief van 22 juli 2025 heeft het bestuur van HVWC aan de heer [I] meegedeeld dat hij als lid van HVWC wordt geroyeerd wegens (i) misleiding en onzorgvuldig handelen, (ii) roddel en kwaadsprekerij en tot slot (iii) het creëren van een onveilige woonomgeving voor een medebewoner (artikel 11 lid 1 onder d van de Statuten).

2.22. In een e-mailbericht van 27 juli 2025 dat het bestuur van HVWC aan haar leden verstuurde, volgt dat is ingestemd met het uitschrijven van een ledenvergadering en is aan de leden meegedeeld dat de bijzondere ledenvergadering op 6 augustus 2025 zal plaatsvinden.

2.23. Op 6 augustus 2025 heeft een bijzondere ledenvergadering plaatsgevonden. Tijdens die vergadering is niet gestemd over – onder meer – het ontslag van het bestuur en het aantreden van een nieuw bestuur, omdat het bestuur heeft beslist dat (wegens een gewijzigd voorstel van de initiatiefgroep, 2.20., te weten – naast het ontslag van het bestuur – het voorstel tot benoeming van andere kandidaten voor het bestuur dan genoemd in de brief van 25 juni en een gewijzigde bestemming voor het geld van HVWC) een nieuwe vergadering uitgeschreven dient te worden.

2.24. De drie huurders (2.20.) hebben het initiatief genomen om de ‘Bewonerscommissie Apostelflats’ op te richten. De eerste vergadering, waarvoor alle huurders van de Apostelflats zijn uitgenodigd, is op 29 augustus 2025 gepland.

3 Het verzoek

3.1. HVWC verzoekt de kantonrechter te bepalen dat Wooninc.: I. HVWC per direct, dan wel per een door de kantonrechter aan te wijzen datum, dient te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 sub f van de Wohv; II. de juridische kosten vergoedt welke HVWC in de procedure heeft moeten maken; III. de extra kosten zal vergoeden welke HVWC heeft moeten maken om een volledig nieuwe ledenadministratie op te zetten, inclusief incassosysteem voor de ledenbijdragen.

3.2. HVWC legt aan haar verzoek – samengevat – het volgende ten grondslag. De afgelopen jaren is HVWC voor Wooninc. geen volwaardige gesprekspartners geweest. Hierdoor was het niet mogelijk om fatsoenlijk inhoudelijk te overleggen over belangrijke zaken (waaronder: het meerjarig structureel onderhoud, energie en duurzaamheid). Om de belangen van haar huurders optimaal te kunnen (blijven) behartigen, is het van belang dat HVWC wordt erkend als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 sub f Wohv. Zij heeft dan meer rechten (zoals het recht op inspraak en het recht op overleg ), dan wanneer zij als bewonerscommissie wordt aangemerkt. Bovendien voldoet HVWC ook aan alle in artikel 1 lid 1 sub f Wohv gestelde vereisten om aangemerkt te (kunnen) worden als huurdersorganisatie. Anders dan Wooninc. aanvoert, kan (op grond van de Wohv) een huurdersorganisatie ook op complexniveau (en niet – zoals het geval is bij SHW – alleen op instellingsniveau) opereren en is onjuist dat er een drempel voor huurders zou gelden om lid te mogen worden van HVWC. Erkend wordt dat het bestuur op grond van de Statuten de mogelijkheid heeft het lidmaatschap van een huurder te weigeren, maar die weigering heeft (nog) nooit plaatsgevonden. Bovendien is het – na weigering door het bestuur – voor de huurder alsnog mogelijk om toelating bij de algemene vergadering te verzoeken. Gelet op de door Wooninc. gehanteerde strikte interpretatie van de Wohv wordt opmerkelijk gevonden dat SHWplus door haar wordt aangemerkt als huurdersorganisatie. Juist zij voldoet niet aan de in de Wohv gestelde vereisten. Bovendien is relevant dat er nooit een samenwerkingsovereenkomst is overeengekomen tussen HVWC en SHW en dat HVWC niet is betrokken bij de oprichting van SHW. Tot slot heeft Wooninc. het verzoek geweigerd om de gegevens van de huurders van de Apostelflats aan haar te verstrekken. Hierdoor werd zij ertoe gedwongen om 376 woongelegenheden te bezoeken om informatie en handtekeningen op te halen van haar eigen leden zodat zij een deugdelijk incassosysteem kon opzetten. Dit heeft haar meer dan duizend uren en vele honderden euro’s gekost. HVWC moet die kosten betalen.

4 Het verweer

4.1. Wooninc. concludeert tot afwijzing van het verzoek en voert ter onderbouwing – samengevat – het volgende aan. Onjuist is de stelling dat HVWC aangemerkt dient te worden als een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. Zij voldoet immers niet aan de voorwaarden van artikel 1 lid 1 sub f onder 2, 3 en 4 van de Wohv. Niet is gebleken (bijvoorbeeld door overlegging van nieuwsbrieven, sociale media en het houden van enquêtes) dat HVWC de huurders op de hoogte houdt van activiteiten en de huurders betrekt bij haar standpuntbepaling (artikel 1 lid 1 sub f onder 2 Wohv). Indien wordt aangenomen dat het houden van een algemene ledenvergadering voldoende is om aan voornoemde eis te voldoen, dan is onvoldoende onderbouwd dat die vergaderingen daadwerkelijk hebben plaatsgevonden. Verder heeft HVWC onvoldoende gesteld en onderbouwd dat zij minimaal eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor haar huurders en dat zij tijdens die vergaderingen verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar en haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt (artikel 1 lid 1 sub f onder 3 Wohv). Ook is HVWV geen huurdersorganisatie, omdat huurders van de Apostelflats niet onvoorwaardelijk worden toegelaten (artikel 1 lid 1 sub f onder 4 Wohv). Het bestuur beslist namelijk over de toelating van de leden (artikel 7 lid 1 van de Statuten) en over het eventueel verliezen van het lidmaatschap (artikel 11 lid 1 onder c en d van de Statuten). Dat het bestuur nog nooit een lid heeft geweigerd, leidt er niet toe dat HVWC alsnog voldoet aan die voorwaarde. Feit is dat er in de Statuten een drempel is opgeworpen voor huurders om lid te worden (en te blijven). Immers, in het verleden zijn er al twee leden geroyeerd als lid. Voor het geval HVWC wel voldoet aan de criteria om aangemerkt te kunnen worden als huurdersorganisatie, kan HVWC op grond van artikel 2 lid 2 Wohv alsnog niet worden aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 sub f Wohv. Dit nu HVWC hooguit aangemerkt kan worden als een huurdersorganisatie op complexniveau en omdat er al een huurdersorganisatie is voor alle woongelegenheden van Wooninc., te weten SHWplus. De stelling van HVWC dat Wooninc. haar altijd als huurdersorganisatie heeft gezien, is onjuist. De enkele verwijzing naar een afsprakenlijst van 8 november 2004 is daarvoor onvoldoende. Bovendien staat op de afsprakenlijst ‘huurdersvereniging’ en niet ‘huurdersorganisatie’ vermeld. Tot slot beschouwden HVWC zichzelf als een bewonerscommissie. Dit volgt al uit het feit dat HVWC jarenlang aanvragen heeft ingediend voor een vast budget dat geldt voor bewonerscommissies en die zij ook altijd toegewezen heeft gekregen.

5 De beoordeling

Huurdersorganisatie

5.1. Het gaat in deze zaak om de beantwoording van de vraag of HVWC als huurdersorganisatie in de zin van de Wohv beschouwd dient te worden. Om die vraag te kunnen beantwoorden, is artikel 1 lid 1 sub f van de Wohv van belang.

5.2. Volgens artikel 1 lid 1 sub f van de Wohv is sprake van een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. het gaat om een vereniging of stichting die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van de huurders;
2. het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
3. de vereniging/stichting houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling;
4. de vereniging/stichting schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders en legt in die vergadering verantwoording af van haar activiteiten in het verstreken jaar, bespreekt haar plannen voor het eerstvolgende jaar en stelt deze vast; en
5. de vereniging/stichting stelt alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten. Het is aan HVWC om te stellen en, zo nodig, te bewijzen dat zij voldoet aan de voorwaarden om te worden aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. Zij beroept zich namelijk op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten (artikel 150 Rv). De kantonrechter zal de hiervoor genoemde voorwaarden langslopen.

5.3. De kantonrechter is van oordeel dat aan de eerste twee voorwaarden (1 en 2 onder 5.2.) is voldaan. In de Statuten staat immers bepaald dat HVWC een vereniging is die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van de huurders van de Apostelflats en dat het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt (artikelen 3, 6 en 12 lid 1 van de Statuten en 2:26 e.v. BW)

5.4. Nadat HVWC nadere producties heeft ingebracht (1.1. onder e.) heeft zij haar stelling dat de huurders op de hoogte worden gehouden van haar activiteiten en betrekt bij haar standpuntbepaling alsnog voldoende onderbouwd om te kunnen oordelen dat HVWC voldoet aan de voorwaarde onder 3 (5.2.). Uit die producties (waaronder producties 66, 70, 71, 72, 73, 74, 75 en 78) volgt immers dat HVWC haar leden door middel van het versturen van brieven, het houden van algemene/bijzondere ledenvergaderingen (waarvan notulen worden opgesteld en onder haar leden worden verspreid) op de hoogte houdt van de activiteiten die door haar worden ondernomen (zoals de verschillende overlegrondes die met Wooninc. hebben plaatsgevonden en de stappen die zij zet/heeft gezet om de samenwerking met Wooninc. te verbeteren, de betrokkenheid van haar leden te vergroten en de communicatie met haar leden te verbeteren). Dat HVWC haar leden betrekt bij haar standpuntbepaling volgt – onder meer – uit de enquête die in 2018 onder haar leden is afgenomen met betrekking tot de wenselijkheid van het voornemen van Wooninc. om het toewijzingsbeleid van de woningen die zich in de Apostelflats bevinden te wijzigen (productie 19) en het ledentevredenheidsonderzoek dat in 2023 is uitgevoerd (productie 66). Bovendien is gebleken dat HVWC inzicht krijgt in de verschillende standpunten van haar leden door voor iedere appartementencomplex een contactpersoon aan te stellen die informatie ‘ophaalt’ bij de leden, waarna die informatie door de contractpersoon wordt ingebracht/besproken in het contactpersonenoverleg (die blijkens de overgelegde verslagen van die overleggen op 10 juli 2023, 15 januari 2024 en 28 oktober 2024 hebben plaatsgevonden, producties 67 tot en met 69). Ook op die (indirecte) wijze worden leden betrokken bij de standpuntbepaling van HVWC, hetgeen overigens – in afwijking van de door beide partijen aangehaalde ‘STOK-uitspraak’ (zie het vonnis van Rechtbank Midden-Nederland van 25 april 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2020) – het stemrecht van de individuele leden tijdens de ledenvergaderingen onverlet laat (artikel 19 lid 1 en lid 3 van de Statuten). Voorgaande betekent dat HVWC voldoet aan de voorwaarde onder 3 (5.2.).

5.5. Ook volgt uit de nadere stukken die aan de zijde van HVWC zijn overgelegd (1.1 onderdeel e), dat zij voldoet aan de voorwaarde onder 4 (5.2.). Uit de door haar overgelegde notulen van de algemene ledenvergaderingen volgt immers dat HVWC in 2022 (productie 70), 2023 (productie 71) en 2024 (productie 73) algemene ledenvergaderingen heeft gehouden en dat tijdens die vergaderingen (onder meer) een terugkoppeling is gegeven van de door haar gevoerde overlegrondes met Wooninc., de aandachtspunten voor de daaropvolgende overlegrondes met Wooninc. zijn vastgesteld en de plannen/doelen van HVWC met betrekking tot de Apostelflats voor de toekomst zijn besproken.

5.6. Met betrekking tot de laatste voorwaarde (5) is de kantonrechter van oordeel dat hieraan niet wordt voldaan, omdat niet is gebleken dat alle huurders van de Apostelflats in de gelegenheid worden gesteld om zich bij HVWC aan te sluiten. Artikel 7 van de Statuten bepaalt namelijk dat de huurders zich kunnen aanmelden, waarna het bestuur van HVWC een beslissing neemt over de toelating van de desbetreffende huurder en – bij niet-toelating – de algemene ledenvergadering alsnog tot toelating kan besluiten. Hoewel die bepaling overeenkomt met de wettelijke regeling van artikel 2:33 BW kunnen hierdoor niet alle huurders van de Apostelflats zich bij HVWC aansluiten. Dit ‘aansluiten’ impliceert namelijk dat alle huurders (via de uitoefening van het stemrecht als lid) van de betreffende woongelegenheden de mogelijkheid moeten hebben om invloed uit te oefenen op de besluitvorming binnen HVWC. Door een toelatingsvoorwaarde te verbinden aan de toelating van een huurder als lid van de vereniging wordt – zoals aan de zijde van Wooninc. terecht is betoogd – een drempel opgeworpen om invloed uit te kunnen oefenen op de besluitvorming binnen HVWC. Dat bij niet-toelating tot lid de algemene vergadering alsnog tot toelating kan besluiten maakt dit niet anders. Nog daargelaten dat de algemene vergadering ook in negatieve zin kan beslissen op het verzoek tot toelating van de geweigerde huurder wordt de drempel hierdoor niet weggenomen, terwijl HVWC – gelet op het bepaalde in artikelen 2:33 en 2:52 BW – wel de mogelijkheid had om die drempel weg te nemen door af te wijken van de wettelijk regeling (door bijvoorbeeld te bepalen dat iedere huurder van de Apostelflats (onvoorwaardelijk) wordt toegelaten als lid van HVWC). Bovendien heeft HVWC op grond van artikel 11 lid 1 sub d van de Statuten de mogelijkheid om huurders te royeren, waaraan HVWC recentelijk ook feitelijk uitvoering aan heeft gegeven door van een van de huurders het lidmaatschap te ontnemen (2.21.). Voor de desbetreffende huurder geldt dat hij zich niet (meer) kan aansluiten bij HVWV en dus geen invloed (meer) kan uitoefenen op de besluitvorming binnen HVWC.

5.7. Vanwege hetgeen hiervoor is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat HVWC niet voldoet aan alle in de Wohv opgenomen voorwaarden. Hierdoor kan zij niet worden aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van die wet. Dit betekent dat het verzochte onder I (3.1.) zal worden afgewezen.

Vergoeding van kosten

5.8. HVWC heeft verder verzocht om een vergoeding van de extra kosten die zij zou hebben gemaakt om een volledig nieuw ledenadministratie op te zetten (inclusief incassosysteem voor de ledenbijdragen). Artikel 5c van de Wohv bepaalt dat de verhuurder – ten behoeve van de oprichting, organisatie, of vertegenwoordiging van een huurdersorganisatie – op verzoek van een groep van ten minste drie huurders of de betrokken huurdersorganisatie zo spoedig mogelijk een lijst met de adressen van zijn in Nederland verhuurde woongelegenheden dient te verstrekken. Op grond van voornoemd artikel is de kantonrechter van oordeel dat er voor Wooninc. geen verplichting bestond om de gevraagde gegevens aan HVWC te verstrekken. Ten eerste omdat (zoals reeds is overwogen) HVWC niet voldoet aan de criteria om aangemerkt te kunnen worden als een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. Hierdoor heeft HVWC ook op grond van artikel 7 van de Wohv geen recht om de door haar verzochte kosten van Wooninc. vergoed te krijgen. Bovendien biedt artikel 5c van de Wohv (anders dan HVWC in haar verzoekschrift lijkt te suggereren) geen grondslag om de persoonlijke gegevens van huurders te ontvangen. Voornoemd artikel verplicht de verhuurder er uitsluitend toe om een adressenlijst van zijn woongelegenheden te verstrekken.

5.9. Voorgaande betekent dat de door HVWC verzochte kosten (onder III, 3.1.) niet voor vergoeding in aanmerking komen en dus afgewezen dienen te worden.

Proceskosten

5.10. Omdat HVWC in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Wooninc. worden tot vandaag vastgesteld op:

• salaris gemachtigde € 814,00

• griffierecht € 135,00

• nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.084,00

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1. wijst het verzoek af;

6.2. veroordeelt HVWC in de proceskosten, die aan de kant van Wooninc. tot vandaag zijn vastgesteld op € 1.084,00, te betalen binnen veertien dagen en – indien HVWC niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet – te vermeerderen met de kosten van betekening;

6.3. verklaart deze beschikking – voor zover die ziet op de proceskostenveroordeling – uitvoerbaar bij voorraad;

6.4. wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. J. van der Weij, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.