ECLI:NL:RBNHO:2025:10955 - Ontruiming wegens illegale prostitutie met uitgestelde termijn door hulpverleningstraject - 25 september 2025

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 11819767 \ KG EXPL 25-107

Vonnis in kort geding van 25 september 2025

in de zaak van

WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN, te Heiloo, eisende partij, hierna te noemen: Kennemer Wonen, gemachtigde: mr. M.J. Dekker,

tegen

de besloten vennootschap FIDINDA CBM B.V., te Sliedrecht, in haar hoedanigheid van bewindvoerder in de zin van artikel 1:435 BW over de goederen van [gedaagde](hierna: [gedaagde] ), gedaagde partij, hierna te noemen: de bewindvoerder gemachtigde: mr. I.C. Andréa.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 1 september 2025 met 12 producties,

• twee aanvullende producties (genummerd productie 8 en 9),- de mondelinge behandeling van 11 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de conclusie van antwoord.

2 De uitgangspunten

2.1. [gedaagde] huurt sinds 1 maart 2020 van Kennemer Wonen de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [gedaagde] bewoonde de woning al voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met Kennemer Wonen. De woning werd toen gehuurd via Exodus, een forensische zorgorganisatie.

2.2. Van de huurovereenkomst maken de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 april 2015 deel uit.

2.3. In het najaar van 2024 ontving Kennemer Wonen signalen over door [gedaagde] veroorzaakte overlast, vanwege af- en aanloop van mannelijk bezoek, ook gedurende de avond en nacht.

2.4. Op 5 februari 2025 heeft het Prostitutie Controle Team van de gemeente Alkmaar (hierna: PCT) een controle uitgevoerd en in de woning een prostituee aangetroffen. Eerder, op 26 juli 2024, 27 augustus 2024 en op 24 oktober 2024 was het PCT naar de [adres] geleid naar aanleiding van seksadvertenties op de website van Kinky.nl, zonder dat uiteindelijk een huisnummer werd genoemd. Bij controle op 11 juli 2024 ging het specifiek om de woning.

2.5. Op 11 maart 2025 heeft Kennemer Wonen een bestuurlijke waarschuwing van de gemeente Alkmaar ontvangen voor het overtreden van artikel 3:5 lid 1 van de algemene plaatselijke verordening (APV), in verband met het plaatsvinden van illegale prostitutie in de woning.

2.6. Op 14 en 29 maart 2025 en op 10 april 2025 is het PCT via een advertentie op de website sexjobs.nl naar de [adres] geleid. Bij controle door het PCT ging het op 7 mei 2025 het weer specifiek om de woning.

2.7. Op 14 april 2025 heeft Kennemer Wonen [gedaagde] aangeschreven en hem gewezen op de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Kennemer Wonen kondigde een procedure aan en gaf [gedaagde] de gelegenheid om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

2.8. Bij brief van 9 mei 2025 heeft mr. Andréa namens [gedaagde] om een laatste kans gevraagd. Zij benadrukt in haar brief dat [gedaagde] bereid is mee te werken aan voorwaarden die Kennemer Wonen aan voortzetting van de huurovereenkomst wenst te verbinden, eventueel in een vorm van een gedragsaanwijzing.

2.9. Op 3 juni 2025 ontving Kennemer Wonen opnieuw een bestuurlijke waarschuwing van de gemeente Alkmaar wegens de exploitatie van een seksbedrijf in de woning, in strijd met de APV.

2.10. Op 18 juni 2025 werd het PCT via een advertentie op de website sexjobs.nl weer naar de woning geleid en trof een prostituee aan op het adres, die verklaarde in de afgelopen drie dagen tien klanten te hebben ontvangen.

2.11. Uit de bestuurlijke rapportage van het PCT blijkt dat zij ook materiaal hebben aangetroffen dat duidt op drugsgebruik.

2.12. Kennemer Wonen heeft [gedaagde] bij brief van 8 juli 2025 nogmaals in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen.

2.13. Op 10 juli 2025 ontving Kennemer Wonen een voornemen van de gemeente Alkmaar tot het opleggen van een last onder dwangsom.

2.14. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

3 Het geschil

3.1. Kennemer Wonen vordert samengevat - ontruiming van de woning binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom, en daarnaast een veroordeling tot betaling van de proceskosten.

3.2. Kennemer Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat er sprake is van diverse ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding, en vooruitlopend daarop de ontruiming, rechtvaardigen. [gedaagde] exploiteert een sexinrichting vanuit de woning en geeft de woning zonder toestemming van Kennemer Wonen in gebruik aan derden. Dat is in strijd met de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst. Dit leidt tot overlast in de buurt en een gevoel van onveiligheid onder omwonenden. Ook na controles van het PCT wordt de prostitutie vanuit de woning voortgezet en Kennemer Wonen heeft een vooraankondiging voor een last onder dwangsom ontvangen. Gezien de ernst van de situatie moet [gedaagde] de woning spoedig ontruimen.

3.3. De bewindvoerder voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Kennemer Wonen, althans tot het gunnen van een redelijke termijn waarbinnen [gedaagde] een alternatieve passende woonplek kan vinden.

3.4. De bewindvoerder voert aan dat [gedaagde] een keurige huurder is geweest, totdat het in 2024 mis ging. [gedaagde] kwam toen in contact met zijn stiefzoon, aan wie hij tijdelijk onderdak heeft verleend. In die periode had [gedaagde] een terugval in zijn verslavingsproblematiek. Hij is onder druk gezet door drugsdealers en zag zich genoodzaakt om zijn woning aan prostituees ter beschikking te stellen. [gedaagde] erkent dat dit een tekortkoming oplevert die in beginsel grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en is op zoek naar andere woonruimte, maar hij heeft hiervoor meer tijd nodig dan de gevorderde termijn van drie dagen. Hij wil zelf ook graag verhuizen maar heeft op dit moment nog geen alternatief. Er zijn wel allerlei trajecten onder andere bij de gemeente Alkmaar in gang gezet. [gedaagde] vraagt om een ontruimingstermijn van zes maanden.

3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de woningstichting daarbij een spoedeisend belang heeft. De vordering is naar zijn aard spoedeisend omdat de vordering verband houdt met een huuropzegging en overlast.

4.2. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.3. Tussen partijen staat vast dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] door dat hij de woning (in een appartementencomplex) aan derden ter beschikking heeft gesteld voor sekswerk. Het is dus in hoge mate waarschijnlijk dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. [gedaagde] zal de woning daarom moeten verlaten. De vraag is alleen op welk moment.

4.4. Kennemer Wonen heeft de verplichting om haar huurders woongenot te verschaffen en te zorgen voor een veilige en leefbare woonomgeving. Zij moet dus voorkomen dat andere huurders en omwonenden overlast van [gedaagde] , of het bezoek aan de woning van [gedaagde] , ondervinden. Daarnaast is er gelet op de huidige woningnood noodzaak om de woning zo spoedig mogelijk te laten terugkeren in het woningaanbod van Kennemer Wonen.

4.5. Daartegenover staat het belang van [gedaagde] bij zolang mogelijk behoud van woonruimte, zodat hij gebruik kan blijven maken van het ingezette begeleidingstraject en er een zorgvuldige overgang naar een andere woonomgeving kan plaatsvinden. [gedaagde] heeft er dus belang bij dat hij in de tussentijd niet dakloos raakt, omdat die overgang anders niet meer voor hem kan worden gefaciliteerd.

4.6. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Kennemer Wonen bij ontbinding van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij het in stand houden daarvan. De kantonrechter houdt bij het bepalen van de ontruimingstermijn echter rekening met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] en het feit dat de voor hem ingeschakelde hulpverlening nog op gang moet komen. De kantonrechter heeft geen reden te twijfelen aan de reeds door de gemachtigde van [gedaagde] gestelde stappen op dat vlak. Weliswaar is de verwachting dat de gemeente de benodigde indicatie zal afgeven voor een woonkamertraject met woonbegeleiding, maar [gedaagde] heeft pas net een eerste gesprek gehad bij dnoDoen om hiervoor in aanmerking te komen. De gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen is daarom niet realistisch. Voor de omwonenden is het van belang dat er een einde komt aan de overlast en dat er duidelijkheid komt over de datum waarop [gedaagde] de woning zal verlaten.

4.7. Gelet op alle deze belangen en omstandigheden acht de kantonrechter een termijn van drie maanden redelijk voor [gedaagde] om de woning te verlaten. Dat betekent dat uiterlijk op 18 december 2025 de woning ontruimd zal moeten zijn. De komende tijd kan benut worden voor het zoeken van een alternatief voor [gedaagde] , waarbij [gedaagde] aan de betrokken instanties kan voorhouden dat hij binnen drie maanden zijn woning moet verlaten. Hij kan daarmee zijn urgentie aantonen. En voor Kennemer Wonen en haar huurders is er zicht op een einde, waarbij de kantonrechter er vanuit gaat dat het de komende tijd ook al rustig is nu de stiefzoon bij [gedaagde] is vertrokken. Voor het overige zal de vordering van Kennemer Wonen worden toegewezen.

4.8. Dit betekent dat de bewindvoerder in het ongelijk gesteld is en dat zij de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. De proceskosten van Kennemer Wonen worden begroot op:

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1. veroordeelt de bewindvoerder om uiterlijk op 18 december 2025de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met alle daarin van haar, althans van [gedaagde] , de zijnen en derden aanwezige personen en zaken, en de woning onder afgifte van de sleutels aan Kennemer Wonen leeg en bezemschoon op te leveren,

5.2. veroordeelt de bewindvoerder tot het betalen van een dwangsom aan Kennemer Wonen van € 500,- per dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft om aan de hiervoor onder 5.1 genoemde veroordeling te voldoen,

5.3. veroordeelt de bewindvoerder om te betalen aan Kennemer Wonen een bedrag van € 684,24 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd, met ingang van 1 augustus 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,

5.4. veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.229,45 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2025.

LK/JB