ECLI:NL:RBGEL:2025:7449 - Dringend eigen gebruik strandt op ontbreken passende woonruimte voor huurder - 12 september 2025

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 11559844 \ CV EXPL 25-571

Vonnis van 12 september 2025

in de zaak van

[eiser], wonende in [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , procederend in persoon,

tegen

[gedaagde], wonende in [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 14 maart 2025

• de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025.

1.2. [eiser] en [gedaagde] zijn op de mondelinge behandeling verschenen in persoon. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling de vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.3. Ten slotte is bepaal dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2 De feiten

2.1. [eiser] verhuurt sinds 18 augustus 2014 een woning aan [adres] (hierna: de woning) aan [gedaagde] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 977,00 per juli 2025. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 795,00 per maand.

2.2. Artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende: “5. Huurprijswijziging […]

5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerste per 1 juli 2015 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.”

2.3. [eiser] heeft op 20 maart 2023 per e-mail aan [gedaagde] laten weten dat zij de huurovereenkomst wil opzeggen in verband met dringend eigen gebruik.

2.4. [gedaagde] heeft op 13 april 2023 op deze e-mail gereageerd dat dit geen rechtsgeldige opzegging betreft en dat een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen.

2.5. Op 14 april 2023 heeft [eiser] de huurovereenkomst per aangetekende brief opgezegd per 14 oktober 2023 wegens dringend eigen gebruik. Met deze opzegging heeft [gedaagde] niet ingestemd.

3 Het geschil

De vordering van [eiser]

3.1. vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ook vordert [eiser] betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een vergoeding van € 955,95 per maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de daadwerkelijke ontruiming.

De grondslag van de vordering

3.2. [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. [eiser] heeft de woning in 2009 gekocht en is daar toen gaan wonen met haar kind. Toen zij naar Den Haag verhuisde is zij de woning gaan verhuren. In 2020 is haar relatie verbroken, zij is toen in Den Haag blijven wonen, in de buurt van de vader van haar kind. Vader betaalde ook alimentatie. Doordat hij ziek werd, kon hij minder alimentatie betalen aan [eiser] , waardoor zij het financieel moeilijk kreeg. [eiser] heeft zich nooit gerealiseerd dat zij de huurprijs van de huurwoning kon indexeren. Dit heeft zij om die reden pas vanaf 2023 gedaan en daarvoor niet. De huurovereenkomst van de woning in Den Haag werd niet verlengd. Om die reden wilde zij graag terug verhuizen naar haar woning in Bemmel. Zij betaalt inmiddels voor haar huidige woning een huur van € 1.850,00 per maand en [eiser] heeft schulden. Daarnaast is haar ex-partner in juni 2024 overleden, daardoor ontvangt zij ook geen financiële bijdrage meer, waardoor zij de huur van haar huidige huurwoning niet meer kan betalen. De gerechtelijke procedure heeft zij steeds uitgesteld, omdat zij dit niet kon betalen. [eiser] voert aan dat gelet op het voorgaande haar belang op het gebruik van de eigen woning zwaarder moet wegen dan het belang van [gedaagde] bij behouden van de woning. Dit geldt temeer nu [gedaagde] al 2 jaar bekend is met het feit dat [eiser] de woning zelf in gebruik wil nemen.

3.3. [eiser] legt daarnaast aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten op grond waarvan op [gedaagde] de verplichting rust om de (geïndexeerde) huur steeds tijdig en volledig te voldoen. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan, door de indexering van de huurprijs niet te betalen. [gedaagde] is daarmee tekort geschoten in de op haar rustende betalingsverplichting. Deze tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming, aldus [eiser] . Ook moet [gedaagde] haar betalingsverplichting nakomen en de nog komende huurtermijnen betalen.

De reactie van [gedaagde]

3.4. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat zij ondertussen al bijna 11 jaar de woning huurt van [eiser] . Op 14 april 2023 heeft [eiser] per aangetekende brief de huurovereenkomst opgezegd. Op 29 april 2023 heeft [gedaagde] medegedeeld dat zij met de opzegging en indexering van de huurprijs niet akkoord gaat. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huur per 8 februari 2023 is verhoogd van € 821,00 naar € 850,00. Daarmee is zij akkoord gegaan. Vervolgens is zij, zoals verzocht door [eiser] per juli 2023 € 884,85 gaan betalen en per juli 2024 betaalt zij € 933,53 aan huur. [gedaagde] betwist het dringend eigen gebruik nu de opzegging in maart 2023 is aangezegd en zij pas op 29 januari 2025 een dagvaarding ontvangt. [gedaagde] voert daarnaast aan dat er geen sprake is van onwil om de woning te verlaten. Zij heeft screenshots overgelegd van de woningen waar zij op heeft gereageerd. [gedaagde] wil pas medewerking verlenen aan het verlaten van de woning als zij zelf andere woonruimte heeft gevonden en dat is tot op heden nog niet gelukt. Daarnaast betaalt zij de overeengekomen geïndexeerde huur steeds tijdig en stelt zij zich op het standpunt dat er geen huurachterstand is. Gelet op het voorgaande maakt [gedaagde] bezwaar tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming.

3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4 De beoordeling

De vorderingen van [eiser] worden afgewezen

4.1. [eiser] wil primair de huurovereenkomst beëindigen wegens dringend eigen gebruik. In geschil is of de huurovereenkomst om die reden kan worden beëindigd. Op grond van artikel 7:274 lid 1, aanhef en sub c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst van woonruimte zal eindigen, worden toegewezen indien i) de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, ii) dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en iii) tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

4.2. Door [eiser] is voldoende gemotiveerd gesteld dat er omstandigheden zijn waardoor zij belang heeft bij eigen gebruik van de woning. De kantonrechter heeft begrip voor haar situatie. Echter, voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik is onder andere vereist dat blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen. Aan deze (cumulatieve) voorwaarde is in dit geval niet voldaan, waardoor de vordering niet kan worden toegewezen. Hierna wordt toegelicht waarom de kantonrechter tot dit oordeel komt.

4.3. [gedaagde] staat al geruime tijd als woningzoekende voor sociale huurwoningen ingeschreven en reageert ook op verschillende woningen in en rondom Nijmegen en Arnhem binnen haar financiële mogelijkheden, maar dit heeft nog geen resultaat opgeleverd. Dit volgt ook uit de screenshots die zij heeft overgelegd bij conclusie van antwoord. Er bestaat een tekort aan sociale huurwoningen op de woningmarkt. Het is voor [gedaagde] niet makkelijk om passende woonruimte te vinden in de omgeving. Gezien het voorgaande, kan dus niet worden vastgesteld dat [gedaagde] passende woonruimte kan verkrijgen. Reeds om die reden wordt niet aan artikel 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW voldaan.

4.4. [eiser] vordert subsidiair ontbinding en ontruiming vanwege de huurachterstand en daarnaast betaling van de huurachterstand en een vergoeding van de maandelijkse huur tot de datum van ontruiming. Zij stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft, doordat zij een te lage indexering heeft gehanteerd en betaald. De kantonrechter is van oordeel dat vaststaat dat partijen sinds 2023 steeds samen een indexering hebben afgesproken. De huur is versneld aanzienlijk omhoog gebracht. Onbetwist is dat [gedaagde] deze overeengekomen indexering ook steeds tijdig heeft betaald, zodat geen sprake is van een betalingsachterstand. Naar het oordeel van de kantonrechter is door partijen een afspraak gemaakt die de voorgeschreven indexering vervangt. [eiser] kan in redelijkheid geen beroep meer doen op de betalingsverplichting die is berekend op basis van de voorgeschreven (maximale) indexering. Daarnaast klopt haar vordering niet, omdat geen rekening is gehouden met verjaring. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

Verlenging van rechtswege

4.5. Artikel 7:273 lid 2 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd, indien de kantonrechter de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vordering afwijst. Wel moet de kantonrechter beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd. De kantonrechter vat de vordering van [eiser] zo op dat zij hierover een oordeel wil. Gelet op het feit dat de tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, bepaalt de kantonrechter dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

[eiser] moet de proceskosten betalen

4.6. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. [gedaagde] procedeert zonder professioneel gemachtigde. Bij het verschijnen op een zitting wordt een forfaitair bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten per zitting toegekend. [gedaagde] is op de rolzitting van 28 februari 2025 en op de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025 verschenen. De proceskosten van [gedaagde] worden daarom begroot op € 100,00.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2. bepaalt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd,

5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 100,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.

61010/560