Koop breekt geen huur: extensieve uitleg bij gedeeltelijke overdracht

6 oktober 2017

Eerste Kamer

16/02319

RM/LZ

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[verzoeker] ,wonende te [woonplaats] , VERZOEKER tot cassatie, advocaat: mr. H.J.W. Alt,

t e g e n

De gezamenlijke erven van [betrokkene 1] ,woonplaats kiezende te [woonplaats] , VERWEERDERS in cassatie, advocaat: mr. M.A.J.G. Janssen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoeker] en de erven [betrokkene 1] .

1 Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak A.R. 2012/109 van het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 9 april 2013, 25 maart 2014 en 21 oktober 2014;

b. het vonnis in de zaak AR 109/2012 Ghis 73433 H-172/15 van het gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 29 januari 2016, verbeterd bij herstelvonnis van 4 maart 2016.

De vonnissen van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van het hof van 29 januari 2016 heeft [verzoeker] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. De erven [betrokkene 1] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging en terugwijzing. De advocaat van de erven [betrokkene 1] heeft bij brief van 28 juni 2017 op die conclusie gereageerd.

3 Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ), die in april 2013 tijdens de loop van het geding in eerste aanleg is overleden en de erflater is van verweerders in cassatie, heeft op 1 april 1972 van [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) een perceel grond gehuurd. Hij heeft daarop een opstal gebouwd. In de huurovereenkomst is bepaald dat de opstal eigendom zal zijn van de verhuurder, alsmede dat de opstal na het eindigen van de huurovereenkomst op het perceel zal blijven als onderdeel van het perceel en dat de huurder daarvoor geen compensatie zal worden toegekend. (ii) Op 5 december 1997 is een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het perceel gesloten tussen [betrokkene 1] en de erven van (de inmiddels overleden) [betrokkene 2] . Hierin is onder meer bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst een vergoeding zal worden betaald voor de zich op het perceel bevindende opstal. De geldigheid van deze overeenkomst wordt door [verzoeker] betwist. (iii) Door inschrijving van een notariële akte van 23 november 2007 is [verzoeker] eigenaar geworden van een deel van het door [betrokkene 1] gehuurde perceel; op dat deel staat ook de door [betrokkene 1] gebouwde opstal. (iv) Bij brief van 7 mei 2009 heeft de toenmalige raadsman van [verzoeker] namens deze de huurovereenkomst met [betrokkene 1] opgezegd per 1 september 2009 en voor de looptijd van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt op betaling van huurtermijnen.

3.2 In de onderhavige procedure heeft [betrokkene 1] na vermeerdering van eis, kort weergegeven, een verklaring voor recht gevorderd dat de huurverhouding tussen de erven [betrokkene 2] en [betrokkene 1] nog rechtsgeldig voortduurt en dat [betrokkene 1] uitsluitend aan de erven [betrokkene 2] huurtermijnen verschuldigd is, dan wel verdeling van de huurpenningen tussen de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] naar evenredigheid, met bepaling van het tijdstip van de verdeling en, voor zover de reconventionele vordering van [verzoeker] zou worden toegewezen, veroordeling van [verzoeker] tot vergoeding van de waarde van de door [betrokkene 1] gebouwde opstal. [verzoeker] heeft in reconventie een bevel tot ontruiming, betaling van achterstallige huurtermijnen en betaling van een gebruiksvergoeding gevorderd. Het gerecht heeft de vorderingen van [betrokkene 1] afgewezen en die van [verzoeker] grotendeels toegewezen.

3.3 Het hof heeft het vonnis van het gerecht vernietigd en voor recht verklaard dat [betrokkene 1] , zolang het gebruik van het deel van het perceel met opstal krachtens de huurovereenkomst met de erven [betrokkene 2] geschiedt, geen huur aan [verzoeker] verschuldigd is. Daartoe heeft het hof, samengevat weergegeven en voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen. Nu niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, is art. 7:226 lid 1 BW Sint Maarten (hierna: BWSM) niet van toepassing. Er is derhalve geen huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en [verzoeker] ontstaan. [verzoeker] kan daardoor niet de huurovereenkomst ontbinden en evenmin aanspraak maken op de betaling van huurtermijnen. Het ontbreken van afspraken over de splitsing van huurpenningen, die door [betrokkene 1] steeds aan de erven [betrokkene 2] als verhuurders zijn voldaan, kan niet aan [betrokkene 1] worden tegengeworpen. Het had op de weg van de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] gelegen om daarover afspraken te maken bij de overdracht van het deel van het perceel. [verzoeker] dient zich tot de erven [betrokkene 2] te wenden. (rov. 3.4-3.5)

3.4.1 Onderdeel 1 van het middel bevat geen klachten. Onderdeel 2.1 klaagt onder meer dat het hof de vraag of sprake is van overgang van huurrechten heeft beoordeeld aan de hand van art. 7:226 BWSM, nu deze beoordeling krachtens overgangsrecht had moeten plaatsvinden aan de hand van het ten tijde van de overdracht van het perceelsgedeelte nog geldende art. 7A:1593 (oud) BW van de Nederlandse Antillen (hierna: BWNA).

3.4.2 Deze klacht is op zichzelf gegrond. Krachtens art. 147 van de Landsverordening overgangsrecht nieuw BW geldt voor procedures met betrekking tot huurovereenkomsten die zijn ingeleid voor de inwerkingtreding van titel 4 van Boek 7 BWSM dat zij worden beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold. De onderhavige procedure is ingeleid met een verzoekschrift van 20 juni 2012, en art. 7:226 BWSM is nadien ingevoerd bij Landsverordening van 9 januari 2014. Het hof heeft de zaak dus ten onrechte beoordeeld op basis van art. 7:226 BWSM. De gegrondheid van de klacht kan evenwel niet tot cassatie leiden, nu geen sprake is van een voor de beoordeling van de zaak relevant verschil tussen art. 7A:1593 (oud) BWNA (of art. 7A:1593 (oud) BWSM, dat vanaf 10 oktober 2010 heeft gegolden) en het door het hof in de beoordeling betrokken art. 7:226 BWSM.

3.5.1 Onderdeel 2.1 klaagt voorts dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 7:226 BWSM door te oordelen dat deze bepaling in het onderhavige geval niet van toepassing is op de grond dat niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, hetgeen volgens het hof meebrengt dat de rechten en plichten van de erven [betrokkene 2] als verhuurder niet (deels) zijn overgegaan op [verzoeker] .

3.5.2 Partijen gaan – terecht – ervan uit dat, bij gebreke van een toelichting op art. 7:226 BWSM die in een andere richting wijst, voor de uitleg van die bepaling kan worden aangesloten bij de uitleg van art. 7:226 van het Nederlandse BW. Dit strookt met het in art. 39 lid 1 van het Statuut voor het Koninkrijk neergelegde concordantiebeginsel, dat ertoe strekt het burgerlijk recht binnen het Koninkrijk zoveel mogelijk op overeenkomstige wijze te regelen.

3.5.3 Art. 7:226 BW strekt ertoe dat een huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan. Het recht van die huurder is immers in beginsel obligatoir, en art. 7:226 BW heeft de functie om aan dat recht een zekere werking ten opzichte van rechtsopvolgers toe te kennen. De rechten en verplichtingen van de verhuurder gaan ingevolge die bepaling over op de verkrijger van de verhuurde zaak, die dan opvolgend verhuurder wordt. De regel van art. 7:226 BW, die aldus strekt ter bescherming van de huurder, wordt niet bezwaarlijk geacht voor de verkrijger, die immers het recht verkrijgt op de huurpenningen. Vgl. Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 28-29.

3.5.4 Met betrekking tot de overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak vermeldt de parlementaire geschiedenis het volgende (Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 32-33): “Zoals ook in de redactie van artikel 226 lid 1 tot uiting komt, geldt het voorgaande slechts voor de situatie dat de gehele zaak wordt overgedragen of de gehele zaak met een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal wordt bezwaard. (…) Bedacht moet echter worden dat de bepaling in zoverre niet uitputtend is, dat niet is geregeld wat heeft te gelden in geval de overdracht dan wel de vestiging van het beperkte recht slechts een – wellicht ondergeschikt – deel van de verhuurde zaak betreft. Asbreuk-Van Os heeft er terecht de aandacht op gevestigd dat toepassing van de regel van artikel 226 lid 1 op dergelijke gevallen niet tot zinnige resultaten leidt. Artikel 226 lid 1 moet dan ook overeenkomstig de letterlijke bewoordingen zo worden uitgelegd dat het niet mede dergelijke gevallen bestrijkt. Anderzijds ligt het voor de hand de regel wel te laten gelden, wanneer de overdracht vrijwel de hele zaak betreft en slechts een gering deel in handen van de vervreemder blijft. Waar hier precies de grens ligt, laat de bepaling evenals het huidige recht aan de praktijk over. Ons is niet gebleken dat dit ooit tot praktische moeilijkheden heeft geleid.”

Verderop in de parlementaire behandeling komt de volgende passage voor (Kamerstukken I 2001-2002, 26 089, nr. 162, p. 33): “Voorts is van belang dat het huidige recht (…) is gebaseerd op (…) artikel 7A:1612 BW. Het huidige recht komt (…) neer op een in rechtspraak en literatuur ontwikkelde, sterk extensieve uitleg van deze bepaling. (…) De artikelen 226 en 227 strekken ertoe deze extensieve uitleg, die bevredigend werkt, verder vorm te geven. Het kan echter nodig zijn ook deze bepalingen, waar de bescherming van de huurder dit eist, extensief uit te leggen. Het is immers niet goed mogelijk voor alle gevallen die zich in de – toekomstige – praktijk nog zouden kunnen voordoen, een uitgewerkte regel op te nemen.”

3.5.5 Uit de hiervoor in 3.5.4 als eerste geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis lijkt te volgen dat de wetgever art. 7:226 BW buiten toepassing heeft willen laten bij overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak. Dat zou betekenen dat die bepaling geen basis biedt voor bescherming van de huurder tegen de verkrijger van zo’n gedeelte. De wetgever heeft wel uitdrukkelijk voorzien in een wettelijke basis voor de bescherming van de huurder tegen de verkrijger van een recht van erfpacht, vruchtgebruik of opstal op een gedeelte van de verhuurde zaak. Volgens Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 34 (zie de passage die geciteerd is in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.9, slot) vallen dergelijke gevallen onder de reikwijdte van art. 7:227 BW. Toepasselijkheid van die bepaling brengt mee dat de huurovereenkomst met de oorspronkelijke verhuurder in stand blijft, maar dat de beperkt gerechtigde zich dient te onthouden van een gebruik dat het recht van de huurder belemmert. Niet blijkt dat de wetgever de huurder bescherming tegen een opvolgende verkrijger van een gedeelte van het gehuurde heeft willen onthouden. Het onthouden daarvan zou in voorkomend geval ook onaanvaardbaar afbreuk (kunnen) doen aan de hiervoor in 3.5.3 genoemde strekking van art. 7:226 BW. Daarom moet, mede gelet op de hiervoor in 3.5.4 als laatste geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis, worden aanvaard dat door middel van een extensieve uitleg van art. 7:226 BW (of, in voorkomend geval, toepassing van art. 7:227 BW bij analogie) kan worden voorzien in de bescherming van de huurder in geval van een gedeeltelijke overdracht van het verhuurde. Extensieve uitleg van art. 7:226 BW zal ertoe kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt (zie het eerste citaat hiervoor in 3.5.4).

3.5.6 Uit het in zoverre onbestreden vonnis van het gerecht van 25 maart 2014 (rov. 4.4 in verbinding met rov. 2 onder h) volgt dat [verzoeker] een gedeelte met een oppervlakte van 241 m² heeft verkregen van het door [betrokkene 1] van [betrokkene 2] gehuurde perceel met een oppervlakte van 792 m², en dat de door [betrokkene 1] gebouwde opstal zich bevindt op het door [verzoeker] verkregen gedeelte. In dit geval leent art. 7:226 BWSM zich voor toepassing. Niet valt immers in te zien dat deze toepassing in dat geval niet tot een zinnig resultaat leidt (zie hiervoor in 3.5.5 slot). Dit heeft tot gevolg dat de oorspronkelijke huurovereenkomst door de eigendomsovergang wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten.

3.5.7 Het onderdeel klaagt derhalve terecht dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 7:226 BWSM – dan wel de voorgangster van die bepaling – niet op het onderhavige geval van toepassing is.

3.6.1 Onderdeel 2.2 klaagt over het oordeel van het hof dat [verzoeker] [betrokkene 1] niet kan aanspreken voor het betalen van de huur, en evenmin enige huurovereenkomst kan ontbinden.

3.6.2 Het door het onderdeel bestreden oordeel van het hof bouwt voort op het door onderdeel 2.1 met succes bestreden oordeel dat art. 7:226 BWSM niet op het onderhavige geval van toepassing is. In zoverre is het onderdeel gegrond.

3.6.3 Voor zover het onderdeel betoogt dat [betrokkene 1] door niet-betaling van huurtermijnen aan [verzoeker] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat [verzoeker] gerechtigd is om de huurovereenkomst te ontbinden en tot ontruiming over te gaan, heeft het volgende te gelden. Ingeval toepassing van art. 7:226 BWSM bij overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak leidt tot een splitsing in twee huurovereenkomsten, zal voor de huurder niet zonder meer duidelijk zijn welk deel van de voorheen geldende huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder (voor het na vervreemding behouden gedeelte) en welk deel hij aan de nieuwe verhuurder (voor het door deze verkregen gedeelte) moet betalen. Zolang de huurder niet van de vervreemding heeft kennisgenomen, zal hij in beginsel de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen (art. 6:34 BWSM). Na kennisneming van de vervreemding geldt dat laatste niet meer. Wel is dan uitgangspunt dat de huurder gerechtigd is iedere betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst (dan wel op welke rekening de totale huursom ten behoeve van beide verhuurders moet worden gestort). Bij de aan art. 7:226 BWSM ten grondslag liggende beschermingsgedachte past niet dat de huurder verantwoordelijk is voor het aanbrengen van deze splitsing. Indien de verhuurders over de splitsing geen overeenstemming bereiken, kunnen zij zich tot de rechter wenden om die te laten vaststellen. De rechtsgevolgen van het betalingsgedrag van [betrokkene 1] dienen na verwijzing met inachtneming van het voorgaande te worden beoordeeld. Partijen mogen hun stellingen op dit punt aanpassen dan wel aanvullen.

3.6.4 Gelet op het voorgaande faalt het onderdeel voor zover het ervan uitgaat dat een toerekenbare tekortkoming van [betrokkene 1] vaststaat op de enkele grond dat deze na de eigendomsovergang, dan wel na mededeling aan hem door [verzoeker] daarvan, niet een gedeelte van de huur aan [verzoeker] heeft betaald, en dat [verzoeker] daarom zonder meer gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden. Voor het overige behoeft het onderdeel geen behandeling.

3.7 Onderdeel 2.3 berust op het uitgangspunt dat het hof in rov. 3.1.3 een oordeel heeft gegeven over de (door [verzoeker] betwiste) rechtsgeldigheid van de overeenkomst van 5 december 1997. Een zodanig oordeel valt in die overweging echter niet te lezen, zodat het onderdeel bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.

3.8 Onderdeel 2.4 bouwt voort op de eerdere onderdelen en behoeft geen afzonderlijke behandeling.

4 Beslissing

De Hoge Raad: vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 29 januari 2016; wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt de erven [betrokkene 1] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 406,18 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot, T.H. Tanja-van den Broek en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op 6 oktober 2017.