ECLI:NL:GHARL:2024:1801 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - 11 maart 2024
Arrest
Arrest inhoud
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.321.201 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9743217)
arrest van 12 maart2024
in de zaak van
Dunavast Next Three B.V., die is gevestigd in Woerden, die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de rechtbank optrad als eiseres, hierna: Dunavast, advocaat: mr. J.A. van Strijen,
tegen
Wett & Roobe B.V., die is gevestigd in Veenendaal, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam1], die bij de rechtbank optrad als gedaagde, hierna: de bewindvoerder, advocaat: mr. E. Weijer.
1 Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1. Naar aanleiding van het arrest van 21 februari 2023 heeft op 6 april 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het daarop volgende procesverloop blijkt uit:
Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2 De kern van de zaak
2.1. [naam1] huurt sinds 1 januari 2021 van Dunavast een woning aan de [adres] in [plaats1] voor een huurprijs van € 1.018,16 per maand. Over de maanden maart 2022 tot en met augustus 2022 heeft [naam1] de huur niet volledig betaald. Dunavast heeft bij de kantonrechter onder meer gevorderd om de huurovereenkomst te ontbinden en [naam1] te veroordelen tot betaling van € 5.600,18.
2.2. De kantonrechter heeft in het vonnis van 21 september 2022 de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. De kantonrechter heeft [naam1] veroordeeld tot betaling van € 5.600,18 aan huurachterstand tot en met augustus 2022 vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.054,48 vanaf 8 maart 2022, € 3,99 aan wettelijke rente tot 8 maart 2022 en € 305,45 aan buitengerechtelijke incassokosten.
2.3. Inzet van het hoger beroep is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat, na vermeerdering van eis in hoger beroep, € 6.282,46 aan huurachterstand en € 753,25 aan buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen.
3 Het oordeel van het hof
De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
3.1. In hoger beroep ligt opnieuw de vraag voor of de huurovereenkomst, gelet op de ontstane huurachterstand moet worden ontbonden. Dunavest heeft in hoger beroep aangevoerd dat na het eindvonnis van de kantonrechter de huurachterstand verder is opgelopen tot een bedrag van € 6.282,46. Die tekortkoming rechtvaardigt volgens Dunavast de ontbinding van de huurovereenkomst. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat de huurachterstand geringer is en dat gelet op de hierna te bespreken persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [naam1] ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.
3.2. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met al haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
3.3. Over de precieze hoogte van de huurachterstand bestaat discussie. Het hof gaat daarop hierna verder in. Voor de beoordeling van de gevraagde ontbinding doet het er niet toe of van de door Dunavast of [naam1] gestelde huurachterstand moet worden uitgegaan. Er is hoe dan ook sprake van een aanzienlijke huurachterstand die is ontstaan in de periode maart-augustus 2022. Na het vonnis van de kantonrechter is de huur ook nog 1 maand onbetaald gebleven. Het niet betalen van de huur in deze mate levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Het hof is echter net als de kantonrechter van oordeel dat de persoonlijke omstandigheden aan de kant van [naam1] meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Het hof zal dat hierna uitleggen.
3.4. [naam1] is in 2020 gescheiden. Hij woont nu vlakbij zijn ex-echtgenote. Zij hebben samen twee kinderen en [naam1] zorgt, dat heeft Dunavast onvoldoende gemotiveerd betwist, om de week voor zijn kinderen. [naam1] is gediagnosticeerd met een borderline persoonlijkheidsstoornis en hechtingsproblematiek. Dat blijkt uit het bericht van GZ-psycholoog [naam2] en psychiater [naam3] van 14 december 2022. Dunavast heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. [naam1] wordt sinds maart 2023 poliklinisch behandeld bij Altrecht. De psychiater van [naam1] heeft in een email van 8 juni 2023 geschreven dat de dreigende huisuitzetting een luxerende factor is voor terugval in het oude klachtenpatroon. Ook hier heeft Dunavast onvoldoende tegenin gebracht. [naam1] leeft van een WIA-uitkering van € 2.280 netto per maand. Hij staat sinds 20 september 2022 onder bewind en zijn financiën worden beheerd door zijn bewindvoerder. Sinds december 2022 wordt de huur consequent iedere maand voldaan. De bewindvoerder is sinds maart 2023 ook gestart met maandelijkse afbetalingen van € 200,- op de huurschuld.
3.5. Tegen de achtergrond van deze omstandigheden weegt het belang van [naam1] om in de woning te kunnen blijven wonen zwaarder dan het belang van Dunavest om de woning aan een andere huurder te kunnen verhuren. Het hof acht allereerst van belang dat sinds [naam1] onder bewind staat en het beslag is opgeheven, de lopende huurtermijnen worden betaald en er wordt afgelost op de ontstane huurschuld. Er is geen reden om aan te nemen dat dit stabiele betalingspatroon in de komende tijd wijzigt. Weliswaar heeft [naam1] nog meer schulden maar dit heeft er tot nu toe kennelijk niet aan in de weg gestaan dat de huur steeds wordt betaald en dat er wordt afgelost. Het hof kent verder veel gewicht toe aan het feit dat behoud van de woning een voorwaarde is voor [naam1] om zijn aandeel in de zorg en opvoeding van zijn kinderen te kunnen leveren. Andere betaalbare woonruimte binnen een overbrugbare afstand van zijn ex-partner is er niet. [naam1] heeft dit in de memorie van antwoord gemotiveerd onderbouwd en Dunavast heeft dat in haar laatste (inhoudelijke) akte niet bestreden. Ten slotte is voldoende duidelijk geworden dat bij [naam1] sprake is van een zeer broze psychische gesteldheid die ernstig te lijden zal hebben onder een ontbinding van de huurovereenkomst en daaruit voortvloeiend vertrek uit de woning. Dat heeft niet alleen gevolgen voor [naam1] maar ook voor de mogelijkheid om voor zijn kinderen te zorgen. Dit alles brengt mee dat er in dit geval naar het oordeel van het hof omstandigheden zijn op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Dunavast heeft er nog op gewezen dat [naam1] na zijn echtscheiding de beschikking had over een financiële buffer en door eigen verkeerde keuzes die buffer niet voor de betaling van de huur heeft aangewend. [naam1] heeft bij de besteding van deze buffer, zo heeft hij ook erkend, achteraf bezien niet de goede keuzes gemaakt. Die omstandigheid vormt voor het hof in het licht van het voorgaande onvoldoende reden om de belangen anders te wegen. Het hof wacht de beantwoording van prejudiciële vragen af 3.6. In artikel 5.2 van de huurovereenkomst staat een prijswijzigingsbeding dat als volgt luidt: “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met nog maximaal 7%.”In artikel 16 van de Algemene Bepalingen staat:“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (…)- (…)”
3.7. Dunavast heeft op grond van deze bepalingen de oorspronkelijke huur van € 995 met ingang van 1 juli 2021 verhoogd naar € 1.018,16, met ingang van 1 juli 2022 naar € 1.055,76 en met ingang van 1 juli 2023 naar € 1.097,61. Op basis van deze huurprijzen is de huurachterstand volgens Dunavast € 6.282,46 per mei 2023. [naam1] heeft zich onder verwijzing naar de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG) op het standpunt gesteld dat deze huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn en om die reden moeten worden vernietigd. Bij de berekening van de huurachterstand dient dan ook te worden uitgegaan van de oorspronkelijke huur en in dat geval is de totale huurachterstand € 5.336,18 per mei 2023.
3.8. Dunavast heeft aangevoerd dat geen sprake is van een oneerlijk beding. Verder heeft zij erop gewezen dat op grond van artikel 7:248 BW, dat met ingang van 1 mei 2021 geldt voor lopende huurovereenkomsten, een beding nietig is wanneer het leidt tot een hogere huurprijs dan op grond van de Uitvoeringswet Huurprijzen woonruimte is toegestaan. Volgens Dunavast zijn de huurprijsindexeringen nooit boven het toegestane wettelijke maximum uitgekomen. Aan toepassing van de richtlijn wordt niet meer toegekomen omdat prijswijzigingsbedingen moeten worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:248 BW.
3.9. Het hof is ambtshalve bekend met de prejudiciële vragen die de kantonrechter in Amsterdam in het vonnis van 11 januari 2024
3.10. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden. In een te wijzen eindarrest zal het bestreden vonnis in zoverre worden bekrachtigd. De verdere beoordeling wordt aangehouden totdat de prejudiciële vragen door de Hoge Raad zijn beantwoord en partijen daarop bij akte hebben gereageerd. De zaak zal daartoe (op een lange termijn) naar de rol worden verwezen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4 De beslissing
Het hof:
4.1. verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2024 voor akte uitlating aan de zijde van beide partijen als bedoeld in rov. 3.10;
4.2. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, R.W.E. van Leuken en D. Stoutjesdijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024.
ECLI:NL:RBAMS:2024:131