Artikel 264 (Huurbeding inroeping werking rechtsgevolgen)
1. Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. De hypotheekhouder roept het huurbeding in voorafgaand aan de openbare verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, een aandeel daarin of een beperkt recht daarop, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
a. de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of b. ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen; of c. er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
2. De inroeping kan niet geschieden, voordat het in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde exploit van aanzegging of overneming is uitgebracht. De bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing met dien verstande dat de termijn van artikel 52 lid 1 loopt vanaf de voormelde aanzegging of overneming en dat een in strijd met het beding gekomen rechtshandeling slechts wordt vernietigd ten behoeve van degene die het inroept, en niet verder dan met diens recht in overeenstemming is.
3. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot hoeven of los land, heeft het slechts werking voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent pacht. Zodanig beding heeft geen werking, voor zover de grondkamer bindend aan de pachtovereenkomst een daarmee strijdige inhoud heeft gegeven, dan wel het beding niet kon worden nageleefd, omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die aan het beding beantwoordde, heeft vernietigd. Een beding dat de hypotheekgever verplicht is hoeven voor kortere tijd dan twaalf jaren en los land voor kortere tijd dan zes jaren te verpachten, is nietig.
4. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden.
5. Voor zover een beroep op een beding tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte, waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet ontruimen, kan het beding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Het verlof is niet vereist ten aanzien van een huurovereenkomst met vernietiging waarvan de huurder schriftelijk heeft ingestemd of die is tot stand gekomen na de bekendmaking, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
6. De voorzieningenrechter verleent het verlof, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. Zo hij het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste zes maanden na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, staan geen hogere voorzieningen open.
7. Indien het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens lid 2 verloren gaat, wordt aan hem uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijk na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt. Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.
8. Onder de huurder in de zin van dit artikel wordt begrepen degene die ingevolge artikel 266 lid 1 of artikel 267 lid 1 van Boek 7 medehuurder is.
Uitleg in duidelijke taal
1. Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. De hypotheekhouder roept het huurbeding in voorafgaand aan de openbare verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, een aandeel daarin of een beperkt recht daarop, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
- hetzij om het bezwaarde goed te verhuren of te verpachten zonder toestemming van de hypotheekhouder;
- hetzij ten aanzien van de wijze waarop of de periode gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht;
- hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen;
- hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden. Dan kan dit beding worden ingeroepen. Het kan worden ingeroepen niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand. Zowel de hypotheekhouder als, na de uitwinning van het bezwaarde goed, de koper kan dit beding inroepen. Voor de koper geldt dit laatste (de mogelijkheid om het beding in te roepen) echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. De hypotheekhouder roept het huurbeding in voorafgaand aan de openbare verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, een aandeel daarin of een beperkt recht daarop, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
a. de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of
Dit betekent letterlijk: de hypotheekhouder het huurbeding niet hoeft in te roepen indien het voortbestaan (de instandhouding) van de huurovereenkomst ten goede komt aan (in het belang is van) de opbrengst die wordt behaald bij de openbare verkoop; of
b. ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen; of
Dit betekent letterlijk: ook als de huurovereenkomst blijft bestaan (met instandhouding), er kennelijk een voldoende opbrengst zal worden behaald om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit tegenover (jegens) de huurder kunnen inroepen, te voldoen (te betalen); of
c. er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Dit betekent letterlijk: er op het moment van de bekendmaking van de executoriale verkoop (zoals bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) geen personen zijn die krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed.
2. De inroeping kan niet geschieden, voordat het in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde exploit van aanzegging of overneming is uitgebracht. De bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing met dien verstande dat de termijn van artikel 52 lid 1 loopt vanaf de voormelde aanzegging of overneming en dat een in strijd met het beding gekomen rechtshandeling slechts wordt vernietigd ten behoeve van degene die het inroept, en niet verder dan met diens recht in overeenstemming is.
Dit betekent letterlijk: Het inroepen van het beding kan pas plaatsvinden (kan niet geschieden voordat) nadat het exploit van aanzegging of overneming, zoals bedoeld in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, is uitgebracht (officieel betekend). De wettelijke bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing, met dien verstande dat (met de volgende specificaties): de termijn genoemd in artikel 52 lid 1 begint te lopen (loopt vanaf) vanaf de eerdergenoemde (voormelde) aanzegging of overneming. Verder wordt een rechtshandeling die in strijd met het beding is verricht, slechts vernietigd ten behoeve van degene die het beding inroept, en niet verder dan wat in overeenstemming is met diens recht.
3. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot hoeven of los land, heeft het slechts werking voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent pacht. Zodanig beding heeft geen werking, voor zover de grondkamer bindend aan de pachtovereenkomst een daarmee strijdige inhoud heeft gegeven, dan wel het beding niet kon worden nageleefd, omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die aan het beding beantwoordde, heeft vernietigd. Een beding dat de hypotheekgever verplicht is hoeven voor kortere tijd dan twaalf jaren en los land voor kortere tijd dan zes jaren te verpachten, is nietig.
Dit betekent letterlijk: Als het beding is gemaakt voor hoeven (boerderijen met land) of los land, dan heeft het slechts werking (is het alleen geldig) voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift over pacht. Een dergelijk (zodanig) beding heeft geen werking voor zover de grondkamer op een bindende manier aan de pachtovereenkomst een inhoud heeft gegeven die strijdig is met het beding, of als het beding niet kon worden nageleefd omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die wel voldeed (beantwoordde) aan het beding, heeft vernietigd. Een beding dat de hypotheekgever verplicht om hoeven voor een kortere periode dan twaalf jaar en los land voor een kortere periode dan zes jaar te verpachten, is nietig (ongeldig).
4. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden.
Dit betekent letterlijk: Als het beding is gemaakt met betrekking tot de huur van woonruimte of de huur van bedrijfsruimte, dan heeft het slechts werking voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift betreffende (omtrent) zulke (zodanige) huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte op het moment (ten tijde) van de vestiging van de hypotheek al was verhuurd, en de nieuwe verhuring niet heeft plaatsgevonden op ongewone voorwaarden die voor de hypotheekhouder meer bezwarend zijn.
5. Voor zover een beroep op een beding tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte, waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet ontruimen, kan het beding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Het verlof is niet vereist ten aanzien van een huurovereenkomst met vernietiging waarvan de huurder schriftelijk heeft ingestemd of die is tot stand gekomen na de bekendmaking, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Dit betekent letterlijk: Voor zover een beroep op een beding ertoe leidt (tot gevolg zal hebben) dat de huurder van woonruimte (waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn) het gehuurde moet ontruimen, kan het beding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank hiervoor (daartoe) op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Dit verlof is niet vereist voor een huurovereenkomst waarmee de huurder schriftelijk heeft ingestemd met de vernietiging ervan, of voor een huurovereenkomst die is tot stand gekomen na de bekendmaking zoals bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
6. De voorzieningenrechter verleent het verlof, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. Zo hij het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste zes maanden na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, staan geen hogere voorzieningen open.
Dit betekent letterlijk: De voorzieningenrechter verleent het verlof, tenzij ook bij het voortbestaan (met instandhouding) van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit tegenover (jegens) de huurder kunnen inroepen, te voldoen (te betalen). Als (zo) hij het verlof verleent, dan veroordeelt hij ook (tevens) de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming. Hij stelt dan ook een termijn vast van ten hoogste zes maanden na de betekening (officiële kennisgeving) aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, gedurende welke periode (waarbinnen) geen ontruiming mag plaatsvinden. Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, is geen beroep bij een hogere rechter mogelijk (staan geen hogere voorzieningen open).
7. Indien het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens lid 2 verloren gaat, wordt aan hem uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijk na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt. Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.
Dit betekent letterlijk: Als het recht van de huurder of pachter verloren gaat door vernietiging op basis van (krachtens) lid 2, dan wordt aan hem uit de netto-opbrengst van het goed die bij de executie is verkregen, een vergoeding uitgekeerd. Deze uitkering gebeurt met voorrang, direct na degenen (hen) tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen. De vergoeding is gelijk aan (ten bedrage van) de schade die hij lijdt als gevolg van de vernietiging. Als de koper bevoegd is het beding in te roepen, dan wordt van het bedrag dat toekomt aan de schuldeisers met een lagere rang, een bedrag gereserveerd dat overeenkomt met de te verwachten schade. Dit gebeurt totdat zeker is (vaststaat) dat de koper geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om het beding in te roepen.
8. Onder de huurder in de zin van dit artikel wordt begrepen degene die ingevolge artikel 266 lid 1 of artikel 267 lid 1 van Boek 7 medehuurder is.
Dit betekent letterlijk: Met 'de huurder' in de betekenis (in de zin) van dit artikel wordt ook bedoeld (wordt begrepen) degene die op grond van (ingevolge) artikel 266 lid 1 of artikel 267 lid 1 van Boek 7 medehuurder is.