ECLI:NL:RBZWB:2024:4207 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - 18 juni 2024

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10843091 \ CV EXPL 23-5200

Vonnis van 19 juni 2024

in de zaak van

STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING, te Tilburg, eisende partij, hierna te noemen: TIWOS, gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,

tegen

[gedaagde] , VENNOOT VAN [v.o.f.] , IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER ALLE GOEDEREN DIE TOEBEHOREN EN ZULLEN TOEBEHOREN AAN [rechthebbende], te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [rechthebbende] , gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. Met ingang van 19 december 2013 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres] .

2.2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer: “5.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. 5.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van de door verhuurder te geven aanwijzingen gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Onder gemeenschappelijke ruimten wordt verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen voorzover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt. 5.5 Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden In gebruik te geven. Het is huurder na melding aan verhuurster toegestaan een kamer van het gehuurde als woonruimte onder te verhuren, tenzij verhuurder binnen één maand na melding van de naam van de toekomstige onderhuurder toestemming tot deze onderhuur weigert.”.

2.3. Op 4 oktober 2023 hebben toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken, team Toezicht en Handhaving samen met agenten van Politie Tilburg-Centrum een controle uitgevoerd aan de [adres] . Deze controle was naar aanleiding van een advertentie op [website] na het maken van een afspraak tegen betaling. Hiervan is een controlerapport opgesteld, waarin onder meer staat: “Mijn collega en agent van de politie gingen samen het gesprek met de dame aan. De dame negeerde echter de eerste vragen en bleef stilzwijgend op bed zitten. Na het drie keer vorderen van haar legitimatie, gaf zij aan dat ze deze verloren was in de trein en bij de ambassade nog een nieuwe moest aanvragen. Via haar naam en geboorte datum konden ze haar niet vinden in het systeem. Uiteindelijk reageerde zij nu ook op de vragen van mijn collega en vertelde ze dat ze nu drie maanden in Europa is en sinds korte tijd in Nederland. Ze is hier nu drie dagen en blijft een week. Ze heeft vooraf €500,- hiervoor betaald. Ze gaf aan dat ze slecht Engels spreek en dus haar afspraken niet zelf maakt. Dit gaat via een telefoniste in Zuid-Amerika. Dit werk doet ze wel geheel vrijwillig om geld te verdienen. Op dat moment vroeg een agente of zij haar koffer mochten controleren omdat zij zich niet kon legitimeren en zij haar niet konden vinden in systemen. Zij gaf hiertoe toestemming. Vervolgens trof de agente een Dominicaans paspoort aan tussen haar spullen. De dame gaf aan dat ze deze was vergeten te hebben. Ze had haar andere paspoort namelijk altijd in gebruik, maar heeft twee nationaliteiten (…) De woning is als volgt opgebouwd.

- de woning is betreft een één gezinswoning met een begane grond en één verdieping, tevens is er nog een zolder die bereikbaar is middels een vlizotrap.

- Op de begane grond bevindt zich de woonkamer, keuken toilet en douche. Op de begane grond hing tijdens de controle een pak van een verkeersregelaar.

- Op de bovenste verdieping zijn in totaal 3 kamers. De kamers aan de achterzijde van het pand

van de eerste verdieping zijn ingericht als slaapkamer (van een kind) en de andere kamer is een kledingkamer en wasruimten.

- De kamer op de eerste verdieping aan de voorzijde van het pand was ingericht als werkruimte voor de sekswerker. Op de kamer staat een opgemaakt twee persoons bed. Naast het bed op het nachtkastje liggen vochtige doekjes, condooms, keukenrol en er staat een fles massage olie. Aan de kapstok hangen twee sexy lingerie stukken. In de prullenbak op de kamer zitten gebruikte vochtige doekjes en gebruikte condooms.”.

2.4. [rechthebbende] en [naam 1] (in WhatsApp bekend onder de naam “ [bijnaam] ”) hebben de volgende berichten via WhatsApp-berichten naar elkaar gestuurd (datum is onbekend): [naam 1] : “Good morning” “At 14;58 I arrive to Tilburg” “When I’m there I will take a taxi.” “You gonna be there all day?” “The time that I arrive is ok for you [rechthebbende] ??” [rechthebbende] : “Oké is al good sunshine” [naam 1] : “Ok, see you soon” [ [rechthebbende] stuurt contactpersoon ‘ [naam 2] ’ door] [rechthebbende] “Hé you beautiful sweet lady” “I am not at home so please call my friend she has my homekey for you” “Is oké” “?” “She knows you are committed” “And is waiting for your call” “I am still in Turkije” (…) [rechthebbende]: “note the reason you were at my place was to take care of my cat because I was holiday in Turkije?” “And tell them you don’t pay 500 euro to me” “I wasn’t even@ home when you came here” [naam 1] : “But they was in your house now or they send you a letter? [rechthebbende] “The sent me a letter and today the house corporation was here to talk” [naam 1] : “Ok” “I understand “I will do that. [rechthebbende] : “you can tell them I dit not know because I was thinking you take care of my cat when I was on holiday” “Please oké I don’t want to lose my house” [naam 1] : “And I really sorry never was my intention that you get problems” “I do my best” “I let you know when I already send the letter” [rechthebbende] : “Yes I am not angry bud some things just need to be explained to the social serves and the house corporation” “thank you” [naam 1] : “ [rechthebbende] , you want me to call the police office to explain or house corporation” “I not understand” [rechthebbende] : “I wil call you when I have the meeting whit the people so you can explain on the telephone maybe?” [naam 1] : “Ok”.

2.5. [naam 2] en [naam 1] (in WhatsApp bekend onder de naam “ [bijnaam] ”) hebben de volgende berichten via WhatsApp-berichten naar elkaar gestuurd op 25 september 2023: [naam 1] : “Hi there “ [rechthebbende] send me your number, I’m the girl that come to the house.” “You wait for me in [rechthebbende] ’s house or?” “I buying something to eat” “I text you when I‘m in the taxi” “Ok?” [naam 2] “Its oke”.

3 Het geschil

3.1. TIWOS vordert – samengevat en na vermindering van eis – uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan de [adres] , met veroordeling van de bewindvoerder van [rechthebbende] tot betaling van € 377,44 aan huurachterstand en tot betaling van een (gebruiks)vergoeding gelijk aan de maandelijkse huur van € 575,44 tot het moment van ontruiming van de woning, met veroordeling van [rechthebbende] in de proceskosten.

3.2. TIWOS legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [rechthebbende] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [rechthebbende] heeft zich niet als goed huurder gedragen door de woning niet (uitsluitend) te gebruiken als woonruimte, maar deze (ook) bedrijfsmatig te gebruiken of laten gebruiken als seksinrichting, ten behoeve van prostitutie. [rechthebbende] heeft zonder voorafgaande toestemming van TIWOS de woning onderverhuurd, danwel aan derden in gebruik gegeven. Ook heeft [rechthebbende] een huurachterstand laten ontstaan. [rechthebbende] heeft hiermee niet gehandeld als goed huurder. Van TIWOS kan niet worden gevraagd om de huurovereenkomst nog langer te laten voortduren.

3.3. [rechthebbende] voert verweer. [rechthebbende] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van TIWOS, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van TIWOS, met veroordeling van TIWOS in de kosten van deze procedure.

3.4. [rechthebbende] betwist dat zij de woning in gebruik heeft gegeven voor prostitutieactiviteiten. Zij voert aan dat zij vanwege een bruiloft en een vakantie enige tijd in Turkije was en niets wist van de prostitutieactiviteiten in de woning. Zij heeft een vriendin, [naam 2] , gevraagd om op haar kat te passen. Toen [naam 2] daar toch geen tijd meer voor had, hebben ze samen naar een derde gezocht die op de kat kon passen. Uiteindelijk kende de vriendin van een jongen die bij haar in de straat woont iemand die dat kon doen, genaamd [naam 1] . [rechthebbende] was op dat moment al in Turkije en was dus al lang blij dat er iemand op haar kat kwam passen. Verder voert zij aan dat de reden van de huurachterstand is dat zij enige tijd niet beschikte over een uitkering, maar dat is inmiddels rechtgetrokken. Nu ook een bewindvoerder in beeld is kan de huurachterstand worden ingelopen. Voor zover geoordeeld wordt dat sprake is van een tekortkoming, voert [rechthebbende] aan dat er omstandigheden zijn die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Zij voert aan dat zij wordt begeleid door [organisatie 1] en nu door [organisatie 2] . Er is sprake van multiproblematiek, waaronder psychische problematiek. Zij heeft veel baat bij begeleiding en dat is alleen efficiënt als zij een stabiele woonsituatie heeft. Daarnaast komt haar zoon van 13 jaar oud regelmatig bij haar logeren. Verder voert zij aan dat er geen sprake is geweest van overlast of aanhoudend kwalijk gedrag. Verlies van de woning is ingrijpend voor [rechthebbende] .

3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [rechthebbende] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken.

Tekortkoming

4.2. Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 4 oktober 2023 – zoals weergegeven in het controlerapport – ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de in het gehuurde aangetroffen persoon in de woning aanwezig was met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. In het rapport wordt onder meer beschreven hoe de afspraak met die persoon via de website [website] tot stand is gekomen, dat de aangetroffen persoon zelf verklaart in de woning te mogen werken tegen betaling van € 500,00, hoe een kamer op de eerste verdieping van de woning was ingericht als werkruimte voor een sekswerker en wat daar is aangetroffen. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende vaststaat is dat in de woning prostitutie is uitgeoefend.

4.3. De kantonrechter overweegt dat het geven van een sleutel aan een derde, zodat deze op het gehuurde (en haar kat) kan passen gedurende een vakantie, op zichzelf gezien nog geen tekortkoming oplevert. Beslissend is of de huurder, in het licht van de gedragingen van degene die met goedvinden het gehuurde gebruikt, zich als goed huurder heeft gedragen. Concreet brengt dit mee dat [rechthebbende] tekort kan zijn geschoten met betrekking tot de gedragingen van degene die op haar woning past, doordat zij bijvoorbeeld op de hoogte was van die gedragingen, door niet in te grijpen of door onvoldoende toezicht te houden.

4.4. Het verweer van [rechthebbende] is dat zij niet op de hoogte was van prostitutieactiviteiten en dat daarom geen sprake is van een tekortkoming. Volgens TIWOS was [rechthebbende] wel op de hoogte van de prostitutieactiviteiten. TIWOS stelt dat de actieve betrokkenheid van [rechthebbende] blijkt uit de WhatsApp-berichten tussen [rechthebbende] en [naam 1] , omdat zij instructies geeft aan [naam 1] over wat zij moet vertellen. [rechthebbende] heeft hierover ter zitting toegelicht dat in het controlerapport van de gemeente staat dat [naam 1] 500 euro heeft betaald. Daarom heeft zij [naam 1] gevraagd om te zeggen dat zij dit niet aan [rechthebbende] heeft betaald en dat ze op de kat kwam passen. De kantonrechter heeft [rechthebbende] ook nog gevraagd naar de naam van [naam 1] op WhatsApp “ [bijnaam] ”, want volgens TIWOS is dit geen normale of gangbare naam. [rechthebbende] heeft hierover aangegeven dat zij deze naam niet bijzonder vond, dit kwam automatisch zo in WhatsApp te staan en zij heeft verder niets achter deze naam gezocht. De kantonrechter overweegt dat, wat hier verder ook van zij, in het midden kan blijven of [rechthebbende] op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten. Naar het oordeel van de kantonrechter is er hoe dan ook sprake van een tekortkoming aan de zijde van [rechthebbende] doordat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden op het gehuurde. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

4.5. [rechthebbende] heeft de sleutel van het gehuurde aan iemand gegeven die zij niet kende, waarna deze derde de woning heeft gebruikt voor prostitutieactiviteiten. Ter zitting heeft [rechthebbende] toegelicht dat [naam 1] een vriendin was van de vriendin van een jongen die bij haar in de straat woont, welke jongen zij niet zo goed kent. De kantonrechter is van oordeel dat als je de sleutel van je woning aan een onbekende geeft dit een bepaald risico met zich meebrengt. [rechthebbende] heeft aangegeven dat zij op dat moment al in Turkije was, dat ze een beetje in paniek was en al lang blij was dat ze een oppas had voor haar kat, maar zij had toch anders moeten handelen. [rechthebbende] blijft verantwoordelijk voor gedragingen van degene aan wie zij haar sleutel geeft. Door de sleutel van de woning aan een dergelijke (verre) onbekende te geven, heeft [rechthebbende] onvoldoende toezicht gehouden op de woning.

4.6. Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat [rechthebbende] onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op de wijze waarop anderen tijdens haar vakantie gebruik hebben gemaakt van de woning. Daarmee heeft zij zich niet als een goed huurder gedragen en is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, namelijk artikel 5.3 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 en 7:214 BW.

Moet [rechthebbende] de woning verlaten?

4.7. Een tekortkoming is in beginsel voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter begrijpt het verweer van [rechthebbende] zo dat zij een beroep doet op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW.

4.8. De kantonrechter is van oordeel dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning geen tekortkoming van geringe betekenis is en een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan rechtvaardigen. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk. TIWOS heeft er groot belang bij dat er geen prostitutie plaatsvindt in haar woningen, omdat zij moet waken voor de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. TIWOS heeft er daarom belang bij om streng op te treden tegen overlast en gevaar en van (illegale) prostitutie.

4.9. [rechthebbende] heeft in dit kader aangevoerd dat sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden die maken dat haar belangen om in de woning te blijven wonen zwaarder wegen dan de belangen van TIWOS. In de eerste plaats zou ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning negatieve gevolgen hebben voor [rechthebbende] en haar zoon. Ter zitting heeft [rechthebbende] verteld dat zij een lastige periode heeft meegemaakt waarbij zij haar zoon enige tijd niet heeft gezien. Haar zoon van 13 jaar woont op dit moment bij zijn vader, maar komt steeds regelmatiger bij haar logeren. De kantonrechter overweegt dat de belangen van het kind zwaar meewegen in de afweging of tot ontruiming moet worden besloten (artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind). Daarnaast is tijdens de mondelinge behandeling besproken dat er sprake is van verschillende problematieken bij [rechthebbende] , waaronder psychische problematiek. [rechthebbende] krijgt momenteel begeleiding op verschillende leefgebieden. Ze heeft een IQ van 72 en [rechthebbende] heeft hierover zelf ter zitting verklaard dat zij een licht verstandelijke beperking heeft. Het is voor [rechthebbende] van groot belang dat zij in de woning kan blijven wonen, omdat een stabiele woonsituatie belangrijk is voor de begeleiding die zij nodig heeft. Verder heeft zij recent haar rijbewijs gehaald, waarna zij (in plaats van 0) een 36-uur contract heeft gekregen voor haar werk als verkeersregelaar. Als zij dakloos zou raken, dan is dit voor haar allemaal niet meer te overzien, hetgeen zou kunnen leiden tot verlies van haar baan. De kantonrechter overweegt dat [rechthebbende] haar leven behoorlijk op de rit heeft en dat zij - met name gelet op de belangen van het kind, de begeleiding die zij krijgt en haar baan - een groot belang heeft bij het behoud van haar woning.

4.10. Alle voornoemde omstandigheden afwegend is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en het uit de woning zetten van [rechthebbende] op dit moment niet gerechtvaardigd is. Hoewel de kantonrechter onderkent dat TIWOS een zwaarwegend belang heeft bij het streng optreden tegen illegale prostitutie, acht zij gelet op bovenstaande omstandigheden in dit specifieke geval een ontbinding van de huurovereenkomst, die ingrijpende gevolgen zou hebben voor [rechthebbende] , niet gerechtvaardigd. De kantonrechter wijst daarom de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en de nevenvordering tot betaling van een bedrag aan maandelijkse huur vanaf de ontruiming af.

De huurachterstand

4.11. Vast staat tussen partijen dat er sprake is van een huurachterstand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft TIWOS haar eis verminderd, omdat de huurachterstand inmiddels nog een bedrag van € 377,44 bedraagt. Gelet op de erkenning daarvan door [rechthebbende] , kan de gevorderde betaling van de huurachterstand van € 377,44 worden toegewezen. Aangezien [rechthebbende] te laat is met het betalen van de verschillende huurtermijnen, is de over deze huurachterstand gevorderde rente ook toewijsbaar.

De proceskosten

4.12. TIWOS is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [rechthebbende] worden begroot op:

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1. veroordeelt [gedaagde] , vennoot van [v.o.f.] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren en zullen toebehoren aan [rechthebbende] , om aan TIWOS te betalen een bedrag van € 377,44 aan huurachterstand, berekend tot en met december 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf het moment van opeisbaarheid van de verschillende huurtermijnen, tot aan de dag van algehele betaling,

5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.3. veroordeelt TIWOS in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als TIWOS niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024.