ECLI:NL:HR:1998:ZC2587

Arrest

in de zaak van:

[eiseres] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,EISERES tot cassatie,advocaat: mr J.L. Hofdijk,

t e g e n

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichtingSTICHTING PENSIOENFONDS ABP ,gevestigd te Heerlen ,VERWEERSTER in cassatie,advocaat: mr R. van Gelder.

(ii) Het gehuurde was bestemd om te worden gebruikt als galerie c.q. kunsthandel ( [a-straat 1] ), onderscheidenlijk als juweliersbedrijf ( [a-straat 2] ).

(iii) De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 januari 1993. De huurprijs bedroeg ƒ 125.000,-- per jaar exclusief BTW, te betalen in maandelijkse termijnen van ƒ 10.416,67.

(iv) Bij aanvullende overeenkomst van 30 december 1992 zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] pas huur zou behoeven te betalen met ingang van 1 juni 1993 en dat over de jaren 1993 en 1994 een korting op de overeengekomen huurprijs werd verleend van ƒ 20.000,-- per jaar exclusief BTW.

(vi) [eiseres] verwachtte dat, nadat de Gemeente een aantal voorzieningen zou hebben aangebracht en een groot aantal bedrijven zich aan [a-straat] zou hebben gevestigd, aldaar een grote "loop van het publiek" zou ontstaan. Daarvan is het echter niet gekomen. De omzet van [eiseres] is zo laag gebleven dat bij voortduren van de overeenkomst moet worden gevreesd dat haar faillissement zal volgen.

4.2 In dit geding heeft [eiseres] de hiervoor onder 1 weergegeven vorderingen ingesteld. De Kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding voor zover gebaseerd op onvoorziene omstandigheden toegewezen; voor schadevergoeding zag hij geen grond. De Rechtbank heeft op het principaal appel van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds de vordering tot ontbinding alsnog afgewezen en het incidenteel appel van [eiseres] dat zich tegen afwijzing van haar vordering tot schadevergoeding keerde, verworpen. Tegen een en ander keren zich de middelen: middel I betreft de vordering tot ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden, middel II de vordering tot schadevergoeding.

4.3.1 De gedachtengang welke de Rechtbank tot haar voormelde beslissing heeft geleid, moet tegen de achtergrond van de gedingstukken als volgt worden begrepen.Uitgangspunt moet zijn dat [eiseres] wist dat [a-straat] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet een drukke winkelstraat was en daardoor ongeschikt voor een juweliersbedrijf was. Voor toepassing van art. 6:258 BW is hier enkel plaats indien [eiseres] redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat daarin op korte termijn verandering zou komen, dat wil zeggen dat [a-straat] zich binnen afzienbare tijd zou ontwikkelen tot een drukke, voor de vestiging van een dergelijk bedrijf wel geschikte winkelstraat. Terzake rustte een onderzoeksplicht op [eiseres] . Bij beantwoording van de vraag of [eiseres] redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat [a-straat] binnen afzienbare tijd geschikt zou zijn voor haar bedrijf, valt in aanmerking te nemen dat [eiseres] zich alvorens de overeenkomst aan te gaan terdege van de situatie ter plaatse had vergewist en dat mededelingen van het voor het Algemeen burgerlijk pensioenfonds optredende makelaarskantoor niet zodanig concreet waren dat [eiseres] daaraan meer dan een beperkte betekenis had mogen toekennen. Alle terzake over en weer gestelde omstandigheden in aanmerking genomen, moet worden geconcludeerd dat [eiseres] niet redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat [a-straat] binnen afzienbare tijd geschikt zou zijn voor haar bedrijf.

4.3.2 Middel I valt deze gedachtengang aan met een groot aantal rechts- en motiveringsklachten. Bij de beoordeling daarvan moet het volgende worden vooropgesteld. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 kan alleen sprake zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor toepassing van art. 6:258 is alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe (vgl. Parl Gesch. Boek 6, p. 969). Uit het voorgaande vloeit voort dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden (vgl. HR 27 april 1984, NJ 1984, 679, rov. 3.2).

4.3.3 Tegen deze achtergrond geeft voormelde gedachtengang van de Rechtbank niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Haar oordeel komt erop neer dat, gelet op de aard van de overeenkomst, zo hier al sprake is van een door partijen niet in de overeenkomst verdisconteerde omstandigheid in de zin van art. 6:258, deze voor rekening van [eiseres] komt. Voor het overige berust het op een aan de Rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden waardering van de omstandigheden van het geval. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Daarop stuit middel I geheel af.

4.4 De gedachtengang welke de Rechtbank heeft geleid tot haar door middel II bestreden verwerping van het incidenteel beroep van [eiseres] kan als volgt worden samengevat:

Aldus is, naar het oordeel van de Rechtbank, noch van een onrechtmatige daad, noch van tekortkoming door het Algemeen burgerlijk pensioenfonds sprake, zodat de vordering tot vergoeding van schade moet worden afgewezen.Deze oordelen geven niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat zij in cassatie verder niet op juistheid kunnen worden getoetst. Onbegrijpelijk zijn zij niet en zij zijn van een afdoende motivering voorzien. Daarop stuit middel II geheel af.

Dit arrest is gewezen door de president Martens als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 20 februari 1998.