ECLI:NL:HR:1994:ZC1396 - Hoge Raad - 16 juni 1994

(iii) vanaf de komst van [betrokkene 1] hebben (de dochter van) [verweerster] en de bewoonster van de naast de woning van [betrokkene 1] gelegen flat (in eerste aanleg mede-eiseres van [verweerster] ) geklaagd over van [betrokkene 1] ondervonden geluidsoverlast, aanvankelijk rechtstreeks bij [betrokkene 1] en vervolgens bij St. Joseph;

(iv) bij schrijven van 21 november 1989 heeft St. Joseph [betrokkene 1] daarvan op de hoogte gesteld, geconstateerd dat persoonlijk optreden van de omwonenden en interventie van haar huismeester "zonder enig waarneembaar resultaat" waren gebleven, hem "nogmaals" "dringend" verzocht passende maatregelen te nemen en zich, voor geval [betrokkene 1] aan dit verzoek geen gevolg zou geven, het recht voorbehouden zich te beroepen op de overlastclausule (art. 4.4) van het huurcontract;

(v) op 9 februari 1990 heeft een employé van St. Joseph [verweerster] thuis bezocht en een bespreking gearrangeerd tussen [verweerster] en [betrokkene 1] over de geluidsoverlast;

(vi) op 25 maart 1991 heeft St. Joseph wederom klachten van [verweerster] ontvangen; haar huismeester heeft toen een bezoek aan [verweerster] gebracht en haar verzocht de incidenten te noteren, opdat beter kon worden geïnventariseerd waaruit de overlast bestond en in welke mate deze zich voordeed;

(vii) op 25 juni 1991 heeft St. Joseph de notities van [verweerster] doorgenomen met haar dochter en de onder (iii) bedoelde buurvrouw van [betrokkene 1] ; St. Joseph heeft toen gevraagd of [verweerster] en deze buurvrouw bereid waren om ten behoeve van een te entameren procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst met [betrokkene 1] omtrent de geluidsoverlast te getuigen, maar [verweerster] en de buurvrouw waren daartoe niet bereid;

(viii) samen met haar buurvrouw heeft [verweerster] - wier gezondheid had te lijden van de aanhoudende overlast en van de angst voor represailles van [betrokkene 1] - zich tot een advocaat gewend, die op 1 juli 1991 aan St. Joseph onder meer schreef: "De problematiek is U bekend ... Thans is de maat werkelijk vol ...";

(ix) bij schrijven van 12 juli 1991, waarbij hij een onderhoud met St. Joseph bevestigde, schreef deze advocaat aan St. Joseph onder meer:

"Nu de hinder volstrekt vaststaat, staan voor de woningbouwvereniging respectievelijk clienten twee mogelijkheden open. Of Uw vereniging procedeert tegen degene die de overlast veroorzaakt en verkrijgt op die manier een veroordelend vonnis tot ontruiming, òf de woningbouwvereniging spant zich in om op korte termijn deugdelijke vervangende woonruimte voor clienten te verkrijgen.

Ik heb U reeds medegedeeld dat clienten laatstgenoemde oplossing het meest appreciëren in verband met het feit dat zij de intimidaties van degenen, die de hinder veroorzaken, meer dan zat zijn en zelfs inmiddels zich onder doktersbehandeling hebben moeten plaatsen in verband met het voortduren van de overlast."

(x) St. Joseph heeft dienovereenkomstig in gezamenlijk overleg met de advocaat gezocht naar en bemiddeld voor andere woonruimte, doch de woning die is aangeboden, is door [verweerster] geweigerd;

(xi) bij schrijven van 25 maart 1992 heeft St. Joseph zich opnieuw tot [betrokkene 1] gewend; zij heeft hem daarbij eraan herinnerd dat zij de afgelopen jaren regelmatig klachten had ontvangen over door hem veroorzaakte geluidsoverlast die van die aard was dat omwonenden serieus overwogen te gaan verhuizen, en hem gesommeerd deze overlast onmiddellijk te beëindigen, onder mededeling dat zij, zou zij wederom klachten ontvangen, niet zou schromen verdere stappen te ondernemen;

(xii) tijdens de procedure in appel heeft de dochter van [verweerster] een appartement voor haar moeder gekocht waarheen deze is verhuisd.

3.3 De gedachtengang welke de Rechtbank tot haar beslissing heeft geleid, kan als volgt worden samengevat:

(1°) op grond van redelijkheid en billijkheid is een verhuurder, ingeval één van zijn huurders van één van zijn andere huurders zodanige overlast ondervindt dat hij wordt gestoord in het rustig genot van het door hem gehuurde, verplicht alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen;

(2°) of dit meebrengt dat de verhuurder gehouden is tegen de overlast veroorzakende huurder een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in te stellen, hangt af van de omstandigheden van het gegeven geval;

(3°) gezien de omstandigheden van het onderhavige geval - waaronder met name de ernst en de duur van de overlast, alsmede de hoge leeftijd van [verweerster] - had het op de weg van St. Joseph gelegen om - zodra haar duidelijk was geworden dat het haar niet op korte termijn zou lukken [verweerster] , zoals deze in beginsel prefereerde, aan een voor haar in verband met haar leeftijd aanvaardbare andere woning te helpen - in juli 1991 of kort daarna op grond van door [betrokkene 1] jegens haar gepleegde wanprestatie een vordering als onder (2°) bedoeld tegen hem in te stellen;

(4°) ter rechtvaardiging van het niet instellen van een dergelijke procedure beroept St. Joseph zich enkel op de 3.1 onder (vii) vermelde weigering van [verweerster] daarin als getuige op te treden, maar aangezien St. Joseph voldoende andere middelen ten dienste stonden om de overlast te bewijzen, kan die weigering haar tekortschieten niet rechtvaardigen;

(5°) St. Joseph heeft derhalve wanprestatie gepleegd; daaraan doet niet af dat zij door [verweerster] niet uitdrukkelijk in gebreke is gesteld, omdat [verweerster] op grond van de door St. Joseph na voormelde weigering aangenomen houding en gedane uitlatingen mocht aannemen dat St. Joseph niet van zins was een procedure als voormeld tegen [betrokkene 1] te beginnen en dat ook een ingebrekestelling geen wijziging in die weigerachtige houding zou brengen.