ECLI:NL:HR:1982:AG4313
Arrest
Arrest inhoud
De Hoge Raad der Nederlanden,
Gezien het verzoekschrift van [verzoeker 1] en [verzoekster 2] , echtelieden, wonende te [woonplaats] , vertegenwoordigd door Jhr. Mr. D.J. de Brauw, advocaat bij de Hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van na te noemen beschikking van de Arrondissementsrechtbank te Almelo van 10 maart 1981, alsmede tot het verlenen van vergunning om te dezer zake in cassatie kosteloos te mogen procederen;
Gelet op de conclusie van de Advocaat-Generaal Biegman-Hartogh tot vernietiging van de beroepen beschikking voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, en voor het overige tot verwerping van het beroep;
Gezien de bestreden beschikking en de stukken, waaruit, voor zover thans nog van belang, het volgende blijkt:
Bij deurwaardersexploit van 12 maart 1980 heeft de Stichting [verweerster] - verder aan te duiden als: de Woningstichting -, gevestigd te [vestigingsplaats] aan verzoekers tot cassatie - verder gezamenlijk [het echtpaar] te noemen - de huur van het door hen bewoonde woonhuis aan de [a-straat 1] te [woonplaats] opgezegd tegen 1 januari 1981. Bij verzoekschrift van 14 mei 1980 heeft de Woningstichting zich vervolgens tot de Kantonrechter te Enschede gewend met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Nadat [het echtpaar] tegen dit verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 26 november 1980 bepaald dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot voornoemd pand zou eindigen op 31 december 1980 en dat [het echtpaar] het pand alsdan diende te hebben ontruimd.
Van deze beschikking is [het echtpaar] in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Almelo die, nadat de Woningstichting de door het echtpaar aangevoerde grieven had bestreden, bij haar in cassatie aangevallen beschikking van 10 maart 1981 als volgt heeft beslist;
"I. Vernietigt de hiervoor vermelde beschikking van de Kantonrechter te Enschede van 26 november 1980, waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
II. Bepaalt dat de tussen de hiervoor genoemde partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats] , zal eindigen op dinsdag 31 maart 1981 te 24.00 uur;
III. Bepaalt dat [het echtpaar] dit pand op 31 maart 1981 te 24.00 uur (...) dient te hebben ontruimd;
IV. Verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;".
De Rechtbank heeft daartoe overwogen:
"1. Tussen partijen staat het navolgende vast:
" ... dat de Kantonrechter in zijn beschikking de grondslag van het inleidend verzoekschrift heeft verlaten.
Immers, de Woningstichting heeft niet aangegeven op welke grond zij de huuropzegging baseerde. Ten aanzien van het daaromtrent door [het echtpaar] gedane beroep op niet-ontvankelijkheid van het inleidende verzoek wordt door de Kantonrechter geen overweging en/of een beslissing gegeven. Om deze reden komt de bestreden beschikking voor vernietiging in aanmerking.
[het echtpaar] is nog steeds van mening dat het verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst omdat het echtpaar (gemotiveerd) weigert mee te werken aan de door de Woningstichting voorgestelde renovatie, niet kan worden gegrond op één der limitatieve en imperatieve opzeggingsgronden vermeld in artikel 1623__e__ lid 1 sub 1 tot en met 5 van het Burgerlijk Wetboek".
dat de renovatie onder andere inhoudt dat de achtergevel van het huis wordt uitgebroken en dat daarom het niet mogelijk is de andere woningen van het blok wel, doch de huidige woning van [het echtpaar] niet te renoveren, zodat al deze feiten tussen partijen vaststaan.
Uit hetgeen door partijen is aangevoerd, volgt voorts dat degenen wier woningen in het kader van de onderhavige renovatieplannen worden gerenoveerd, voor enige tijd een andere woning, een zogenaamde wisselwoning, betrekken, daar het niet mogelijk is dat zij gedurende de werkzaamheden ter renovatie van hun woning in dat huis blijven wonen.
Krachtens artikel 1623__d__, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek neemt de rechter bij zijn beslissing op het verzoek van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. Voorts kan krachtens artikel 1623__c__, tweede lid, van dat wetboek dit verzoek tot vaststelling van dat tijdstip uitsluitend worden gebaseerd op de gronden in de opzegging vermeld.
Dit een en ander betekent echter niet, dat bij de formulering van de grond, of de gronden, die tot de opzegging van de huur hebben geleid, de bewoordingen van artikel 1623__e__, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek moeten worden gevolgd.
Voldoende is dat de grond of de gronden die in de opzegging van de huur voor die opzegging wordt, respectievelijk: worden genoemd, overeenstemt, respectievelijk: overeenstemmen, met een of meer van de gronden die in dat artikel 1623__e__, eerste lid, worden vermeld.
Uit dit een en ander volgt dat de Woningstichting de onderhavige, door [het echtpaar] van haar gehuurde, woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 1623__e__, eerste lid onder 3e, van het Burgerlijk Wetboek, dat van haar, de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. - Onderhuurders van deze woning of een gedeelte van deze woning zijn er niet, zodat met belangen en behoeften van eventuele onderhuurders geen rekening behoeft te worden gehouden - .
(...)
Overwegende dat [het echtpaar] voornoemde beschikking bestrijdt met de volgende middelen van cassatie:
"I. Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, omdat de Rechtbank in de overwegingen 6 en volgende van haar beschikking op de gronden als in die overwegingen genoemd heeft beslist dat de Woningstichting ontvankelijk is in haar bij het inleidend verzoekschrift gedane verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen haar en [het echtpaar] zal eindigen, zulks ten onrechte en wel om de volgende, zo nodig in onderling verband te lezen redenen:
Die regel is te ruim gesteld.
Zelfs al zou het juist zijn dat, zoals de Rechtbank vaststelt, niet bij de formulering van de opzeggingsgrond(en) de bewoordingen van artikel 1623__e__ lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (letterlijk) moeten worden gevolgd, dan toch moet de formulering van die gronden zodanig zijn, dat het voor de huurder duidelijk is, om welke opzeggingsgronden de huur wordt opgezegd.
Het opzeggingsexploit, waarbij de Woningstichting aan [het echtpaar] de huur heeft opgezegd, noemt immers de grond van opzegging in een viertal volzinnen, die ieder met het woord "aangezien" aanvangen en waarvan de laatste letterlijk aansluit bij de omschrijving van de opzeggingsgrond genoemd in artikel 1623__e__ lid 1 onder 4 van het Burgerlijk Wetboek (nog beter bij artikel 1623__e__ lid 1 onder 5 van de oude tekst), terwijl in die volzin door het woordje "evenwel" verband wordt gelegd met de voorafgaande zinnen, waarin feitelijkheden worden gesteld over de renovatiewerkzaamheden die de Woningstichting aan haar woningen verrichtte en die kennelijk bedoeld waren, althans gemakkelijk uitgelegd konden worden, als redengeving, waarom het voorstel voor een nieuwe overeenkomst redelijk zou zijn.
Uit het opzeggingsexploit valt in redelijkheid niet af te leiden, dat de Woningstichting eigenlijk twee gronden voor opzegging heeft willen stellen, zodat onbegrijpelijk is hoe de Rechtbank de opzegging aldus heeft kunnen uitleggen dat de daarin genoemde opzeggingsgrond overeenkomt met de grond bedoeld in artikel 1623__e__ lid 1 onder 3, in die zin dat het voor [het echtpaar] duidelijk moet zijn, dat het de Woningstichting om die opzeggingsgrond ging en dat die grond ook onderwerp van de procedure zal vormen.
Het bovenstaande klemt temeer, nu in de opzegging niet vermeld wordt, dat de huurder andere passende woonruimte zal kunnen verkrijgen, onder welke omstandigheid de opzeggingsgrond van artikel 1623__e__ lid 1 onder 3 niet volledig is vermeld.
II. Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, omdat de Rechtbank heeft overwogen op de in de beschikking vermelde gronden dat het feit, dat de Woningstichting de woning van [het echtpaar] wilde renoveren onder de omstandigheden als in de beschikking genoemd, meebrengt, dat de Woningstichting die woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 1623__e__ lid 1 onder 3 en mede om die redenen bepaald heeft, dat de huurovereenkomst met betrekking tot die woning zal eindigen, zulks ten onrechte omdat het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 1623__e__ lid 1 onder 3 niet het gebruik op het oog heeft dat een verhuurder als de Woningstichting van een pand maakt door het verrichten van renovatiewerkzaamheden.
Toelichting
Uit het systeem van de wet en de wetsgeschiedenis volgt, dat bij de term "dringend eigen gebruik" van artikel 1623__e__ lid 1 onder 3 is gedacht aan gebruik in de zin van bewoning.
III. Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, omdat de Rechtbank haar beslissing tot beëindiging van de huur per 31 maart 1981 te 24.00 uur uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, zulks ten onrechte, omdat artikel 1623__c__ lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat de huurovereenkomst in omstandigheden als in het onderhavige geval van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op het verzoek van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en de aangevallen beschikking van de Rechtbank op 31 maart 1981 niet onherroepelijk was nu immers tegen die beschikking tot 10 mei 1981 cassatieberoep openstond en [het echtpaar] van die mogelijkheid ook werkelijk gebruik gemaakt heeft.
Toelichting
Het belang van [het echtpaar] bij het onderhavige middel ligt in het feit, dat het echtpaar zonder toetsing van de beschikking van de Almelose Rechtbank door de Hoge Raad, is ontruimd.
Door die (in ieder geval te vroege) ontruiming heeft [het echtpaar] schade geleden, waarvoor het de Woningstichting aansprakelijk heeft gesteld.";
Overwegende daaromtrent:
In zover wordt toepassing van artikelen 429__k__ en 429__p__ van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering niet door artikel 1623__c__ lid 1 van het Burgerlijk Wetboek uitgesloten. Ook middel III kan dus niet tot cassatie leiden;
Verwerpt het beroep;
Verleent [het echtpaar] vergunning om te dezer zake in cassatie kosteloos te procederen.
Aldus gedaan door Mrs. Drion, Vice-President, Snijders, Haardt, Royer en Martens, Raden, en door Mr. Drion voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de achtste januari 1900 tweeëntachtig, in tegenwoordigheid van de Procureur-Generaal.