ECLI:NL:RBROT:2026:565 - Rechtbank Rotterdam - 14 januari 2026

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/701951 / HA ZA 25-525

Vonnis van 14 januari 2026

in de zaak van

de rechtspersoon naar buitenlands recht

SPRING PROPERTIES E S.A.R.L.,

gevestigd te Luxemburg (Luxemburg),

eisende partij,

advocaat: mr. A.A. Quist,

tegen

[gedaagde],

wonende te Pernis Rotterdam,

gedaagde partij,

advocaat: mr. M.C. Luiten.

Partijen worden hierna ook "Spring Properties" en "[gedaagde]" genoemd.

1 De zaak in het kort

1.1. Deze zaak gaat over een garantie die is opgenomen in een koopovereenkomst tussen [gedaagde] en DamVest. De koopovereenkomst zag op de verkoop door [gedaagde] van een pand aan DamVest. Het pand is vervolgens door DamVest doorverkocht aan Spring Properties. Spring Properties vordert in deze procedure schadevergoeding als gevolg van een door [gedaagde] gemaakte inbreuk op de garantie uit de koopovereenkomst met DamVest.

1.2. De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat sprake is van een garantieschending door [gedaagde] en dat de vordering van DamVest op grond van die garantieschending is overgedragen aan Spring Properties. De rechtbank komt vervolgens tot het oordeel dat de door Spring Properties gevorderde schade niet in causaal verband staat met de garantieschending van [gedaagde] en wijst de vordering van Spring Properties daarom af.

2 De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 13 juni 2025, met productie 1 t/m 10; - de conclusie van antwoord, met productie 1 t/m 16; - de brief van de rechtbank van 25 augustus 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de e-mail van de rechtbank van 7 november 2025 met een zittingsagenda; - de akte aanvullende producties van Spring Properties, met producties 11 t/m 14; - de akte aanvullende productie van Spring Properties, met productie 15; - de mondelinge behandeling van 3 december 2025 en de daarbij door partijen gebruikte spreekaantekeningen.

2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3 De feiten

3.1. Op 19 mei 2021 heeft [gedaagde] een pand in verhuurde staat aan DamVest B.V. ("DamVest") verkocht voor een bedrag van € 735.000, - op grond van een tussen hen gesloten koopovereenkomst (de "koopovereenkomst").

3.2. Ten tijde van de verkoop was een deel van de bovenlichten op de eerste verdieping afgedekt met beplating, zoals te zien is op onderstaande foto.

3.3. De koopovereenkomst tussen [gedaagde] en DamVest bepaalt (onder andere) het volgende:

"Artikel 2

Verkoper garandeert:(…)

c. Ten aanzien van het Verkochte zijn tot heden van overheidswege geen

handhavingsbesluiten aangekondigd of meegedeeld. (…)."

3.4. DamVest heeft het pand vervolgens doorverkocht aan Spring Properties.

3.5. Op 3 juli 2023 heeft de Gemeente Rotterdam een brief aan Spring Properties gestuurd waarin zij (onder andere) het volgende schreef:

"Op 9 maart 2020 hebben wij de toenmalige eigenaar en ondernemer van het pand [adres] ([perceel]) te Rotterdam met een last onder dwangsom opgedragen om(…)het reclame bord aan de buitenzijde boven de winkelpui aan te passen conform de richtlijnen en de bovenlichten vrij te maken van het bevestigde reclame - en plaatmateriaal.

In het besluit hebben wij gemeld dat de eventueel hieruit voortvloeiende werkzaamheden eveneens dienen te worden uitgevoerd.(…)

Wij verzoeken u om uiterlijk binnen zes weken na dagtekening van deze brief de

noodzakelijke maatregelen te hebben getroffen aan het pand [adres]. Dit kunt u doen door de beplating voor de bovenlichten te verwijderen en verwijderd te houden waardoor het bovenraam/de bovenramen vrij komt/komen en de mogelijk architectonische bijzonderheden weer zichtbaar te worden.

Indien u niet binnen de gestelde termijn de maatregelen en de hieruit voortvloeiende

werkzaamheden treft dan verbeurt u een eenmalige dwangsom van € 500, - (zegge:

vijfhonderd euro) voor de beplakte bovenramen."

3.6. Vervolgens heeft Spring Properties de voorgevel van de eerste verdieping van het pand in het najaar van 2023 laten vervangen door haar aannemer Hirschel Verhage Bouw B.V. ("Hirschel") voor een bedrag van € 31.719,-. Na de werkzaamheden van Hirschel zag de voorgevel van het pand er als volgt uit:

4 Het geschil

4.1. Spring Properties vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van

(i) € 31.719,-,

(ii) € 1.092,19 aan buitengerechtelijke incassokosten

te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.2. Spring Properties legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de in de koopovereenkomst opgenomen garanties en haar mededelingsplicht heeft geschonden. [gedaagde] heeft in de koopovereenkomst onder meer gegarandeerd dat "van overheidswege geen handhavingsbesluiten[waren]aangekondigd of meegedeeld" met betrekking tot het pand, terwijl dit wel het geval was. De Gemeente Rotterdam had [gedaagde] namelijk een last onder dwangsom opgelegd om de bovenlichten vrij te maken en "de hieruit voortvloeiende werkzaamheden" te verrichten. Deze schendingen brengen mee dat DamVest op grond van artikel 6:74 BW en artikel 6:162 BW een vordering had op [gedaagde] ter vergoeding van door haar als gevolg van die schendingen geleden schade. Die vordering heeft DamVest overgedragen aan Spring Properties.

4.3. [gedaagde] is dan ook verplicht de schade van € 31.719, - te vergoeden die Spring Properties heeft geleden als gevolg van de last onder dwangsom. Die schade bestaat uit de kosten die Spring Properties heeft moeten maken voor het vervangen van de kozijnen van het pand. Bij het vrijmaken van de bovenlichten bleek namelijk dat het deel van de kozijnen achter de beplating volkomen verrot was en dat het niet mogelijk was om dat gedeelte van de kozijnen separaat te herstellen.

4.4. Ter zitting heeft Spring Properties nog aangevoerd dat zij het pand niet zou hebben gekocht als zij zou hebben geweten dat zij de bovenlichten niet mocht afplakken.

4.5. [gedaagde] is het niet eens met de vordering van Spring Properties en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Spring Properties, met veroordeling van Spring Properties in de kosten van deze procedure.

4.6. Kort gezegd betoogt [gedaagde] dat DamVest haar onderzoeksplicht heeft geschonden, omdat zij van de last onder dwangsom op de hoogte zou zijn geweest als zij de openbare registers had geraadpleegd.

4.7. Ten aanzien van de door de door Spring Properties gevorderde schadevergoeding betwist [gedaagde] dat de deze kosten zijn gemaakt in verband met het voldoen aan de last onder dwangsom. Die last bestond namelijk slechts uit "het vrijmaken van de bovenlichten van het bevestigde reclame - en plaatmateriaal". Ook betwist [gedaagde] dat de staat van de kozijnen zodanig was dat vervanging van (alle) kozijnen noodzakelijk was. Bovendien heeft [gedaagde] DamVest al een korting van € 15.000, - op de koopprijs van het pand gegeven in verband met de staat van de voorgevel, en valt de staat van de kozijnen onder de ouderdomsclausule van de koopovereenkomst. Verder betwist [gedaagde] dat de btw op de factuur van Hirschel onderdeel uitmaakt van de door Spring Properties geleden schade, omdat Spring Properties die btw kan verrekenen. Daarnaast is [gedaagde] geen wettelijke rente verschuldigd, omdat zij nooit rechtsgeldig in gebreke is gesteld en daardoor niet in verzuim is komen te verkeren. Ten slotte stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de vordering van Spring Properties moet worden gematigd, omdat Spring Properties anders in een betere positie zou worden gebracht dan waarop zij op grond van de koopovereenkomst recht had.

4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5 De beoordeling

De aan [gedaagde] opgelegde last onder dwangsom levert een garantieschending en een toerekenbare tekortkoming op onder de koopovereenkomst met DamVest

5.1. Spring Properties heeft onweersproken gesteld dat de Gemeente Rotterdam een last onder dwangsom met betrekking tot het pand aan [gedaagde] had opgelegd voordat [gedaagde] de koopovereenkomst met DamVest sloot.

5.2. In deze procedure gaat het dan ook in de eerste plaats om de vraag of het bestaan van die last onder dwangsom betekent dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de koopovereenkomst met DamVest in de zin van artikel 6:74 BW. Dat artikel bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis leidt tot een verplichting van de schuldenaar om de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend.

5.3. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] onder de koopovereenkomst. Op grond van artikel 7:17 BW was [gedaagde] verplicht een pand aan DamVest te leveren dat aan de koopovereenkomst beantwoordde. Dit betekent dat het pand de eigenschappen moest bezitten die DamVest als koper van dat pand op grond van de overeenkomst mocht verwachten, gelet op de aard van het pand en de mededelingen die [gedaagde] daarover heeft gedaan. [gedaagde] en DamVest hebben met de garanties in de koopovereenkomst nader invulling gegeven aan wat DamVest als koper van het pand mocht verwachten. In artikel 2c van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] namelijk gegarandeerd dat ten aanzien van het pand van overheidswege geen handhavingsbesluiten[waren]aangekondigd of meegedeeld. Op grond van deze garantie mocht DamVest er op vertrouwen dat er geen last onder dwangsom was opgelegd ten aanzien van het pand. Dat was in werkelijkheid wel degelijk het geval. Het pand beantwoordde dan ook niet aan hetgeen DamVest op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

5.4. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar betoog dat DamVest haar onderzoeksplicht heeft geschonden, omdat DamVest van de last onder dwangsom op de hoogte had kunnen zijn als zij de openbare registers zou hebben geraadpleegd. Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft [gedaagde] in de koopovereenkomst een garantie afgegeven op grond waarvan DamVest er op mocht vertrouwen dat er geen last onder dwangsom was opgelegd. Dit betekent dat [gedaagde] een mededelingsplicht had ten aanzien van die last onder dwangsom en dat zij DamVest niet kan tegenwerpen dat DamVest zelf onvoldoende onderzoek zou hebben gedaan naar het bestaan van een mogelijke last onder dwangsom.[1] De vraag of de last onder dwangsom daadwerkelijk stond ingeschreven in de openbare registers kan dan ook in het midden blijven.

5.5. De rechtbank is ook van oordeel dat de tekortkoming aan [gedaagde] kan worden toegerekend.

5.6. Op grond van artikel 6:75 BW kan een tekortkoming niet aan een schuldenaar worden toegerekend als de tekortkoming niet aan haar schuld te wijten is, en ook niet krachtens de wet, rechtshandeling of verkeersopvatting voor haar rekening komt.

5.7. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de last onder dwangsom niet bewust heeft verzwegen, maar dat zij de last onder dwangsom is vergeten te melden in alle hectiek van de verkoop. Bovendien verkeerde [gedaagde] in de veronderstelling dat de kwestie met de Gemeente was afgesloten omdat zij de aan haar opgelegde dwangsom van € 1.500 aan de gemeente had betaald.

5.8. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de rechtbank niet dat de tekortkoming niet aan [gedaagde] zou kunnen worden toegerekend. Dat [gedaagde] de last onder dwangsom is vergeten te melden komt voor rekening van [gedaagde] zelf, en niet voor rekening van DamVest, die er zoals hiervoor overwogen, op grond van de koopovereenkomst op mocht vertrouwen dat geen last onder dwangsom was opgelegd. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de kwestie met de Gemeente Rotterdam was afgesloten. De brief van de gemeente bepaalt namelijk expliciet dat "Betaling van de dwangsom[…] niet[betekent]dat daarmee de illegale situatie is gelegaliseerd. Zo nodig kunt u na het verbeuren van de dwangsom opnieuw worden opgedragen de illegale situatie te beëindigen onder oplegging van een tweede last onder dwangsom, dan wel met toepassing van een last onder bestuursdwang." Als [gedaagde] er desondanks van uitging dat de kwestie met de gemeente was afgerond, dan komt dat voor haar eigen rekening.

5.9. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde]. Dit betekent dat [gedaagde] op grond van artikel 6:74 BW tegenover DamVest verplicht was de schade als gevolg van die tekortkoming te vergoeden. Voor het ontstaan van die verplichting was, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, naar het oordeel van de rechtbank op grond van artikel 6:74 lid 2 BW niet vereist dat [gedaagde] in verzuim verkeerde. Nakoming was in dit geval namelijk blijvend onmogelijk, omdat [gedaagde] niet in staat was om een pand te leveren ten aanzien waarvan geen last onder dwangsom was opgelegd.

5.10. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of [gedaagde] ook op grond van artikel 6:162 BW verplicht zou zijn tot het vergoeden van de door DamVest geleden schade.

Het gegeven dat de bovenlichten niet mogen worden afgeplakt levert geen tekortkoming op van [gedaagde] onder de koopovereenkomst met DamVest

5.11. Ter zitting heeft Spring Properties nog aangevoerd dat zij de woning niet van DamVest zou hebben gekocht als zij zou hebben geweten dat zij de bovenlichten niet mocht afplakken.

5.12. De rechtbank volgt Spring Properties niet voor zover zij hiermee bedoelt te betogen dat het feit dat de bovenlichten van het pand op grond van de geldende regelgeving niet mochten worden afgeplakt zonder meer meebrengt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de koopovereenkomst met DamVest.

5.13. Zoals gezegd, was [gedaagde] verplicht een pand aan DamVest te leveren dat de eigenschappen bezat die DamVest als koper van dat pand op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Op grond van de door [gedaagde] afgegeven garantie dat ten aanzien van het pand van overheidswege geen handhavingsbesluiten[waren]aangekondigd of meegedeeld mocht DamVest er op vertrouwen dat er ten tijde van de aankoop geen last onder dwangsom was opgelegd om de bovenlichten vrij te maken. Dit betekent echter niet automatisch dat DamVest er op grond van deze garantie op zou hebben mogen vertrouwen dat de afgeplakte staat van de bovenlichten ten tijde van de aankoop in lijn was met de geldende wet - en regelgeving en dat zij de volledige bovenlichten zou hebben mogen afplakken. Dat de bovenlichten niet volledig mochten worden afgeplakt levert naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen tekortkoming op van [gedaagde] onder koopovereenkomst met DamVest.

DamVest heeft haar vordering op [gedaagde] uit hoofde van de garantieschending overgedragen aan Spring Properties

5.14. De rechtbank is verder van oordeel dat DamVest haar vordering tegenover [gedaagde] uit hoofde van artikel 6:74 BW heeft overgedragen aan Spring Properties.

5.15. Artikel 3:94 BW bepaalt dat de overdracht van een vordering plaatsvindt door middel van een (i) een akte van cessie en (ii) mededeling van de cessie aan de schuldenaar. Aan beide voorwaarden is voldaan.

5.16. Artikel 13 van de koopovereenkomst tussen DamVest als verkoper en Spring Properties als koper kwalificeert naar het oordeel van de rechtbank als de vereiste akte van cessie. Die koopovereenkomst bepaalt namelijk het volgende:

"13.1 Verkoper draagt onder opschortende voorwaarde van overdracht van het Verkochte, aan Koper over alle aanspraken, die de Verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van het Verkochte tegenover derden(…)"

5.17. Bovendien heeft Spring Properties onweersproken gesteld dat zij deze cessie aan [gedaagde] heeft medegedeeld in een brief van haar advocaat aan [gedaagde] van 29 februari 2024.

De door Spring Propertjes gevorderde schadevergoeding staat niet in causaal verband met de tekortkoming van [gedaagde]

5.18. Bovenstaande brengt mee dat [gedaagde] verplicht is de schade te vergoeden die Spring Properties heeft geleden als gevolg van de garantieschending van [gedaagde] onder de koopovereenkomst.

5.19. Voor het bepalen van de schade die Spring Properties heeft geleden als gevolg van de garantieschending moet een vergelijking worden gemaakt tussen de werkelijke situatie zoals die zich heeft voorgedaan en de hypothetische situatie zonder de garantieschending. Dit betekent in deze situatie dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen (i) de werkelijke situatie waarin Spring Properties een pand heeft verkregen ten aanzien waarvan een last onder dwangsom was opgelegd, en (ii) de hypothetische situatie waarin het pand zou zijn geleverd in overeenstemming met de koopovereenkomst en waarin dus geen last onder dwangsom zou zijn opgelegd.

5.20. In dit kader heeft Spring Properties onweersproken gesteld dat de last onder dwangsom die aan [gedaagde] was opgelegd vervolgens aan Spring Properties is opgelegd als nieuwe eigenaar van het pand.

5.21. Voor de vraag of de kosten die Spring Properties in deze procedure vordert in causaal verband staan met de garantieschending van [gedaagde] gaat het dan ook om de vraag of de kosten die Spring Properties heeft gemaakt voortvloeien uit de last onder dwangsom. Alleen dan is sprake van kosten die Spring Properties in de hypothetische situatie zonder garantieschending niet had hoeven maken.

5.22. Tegen deze achtergrond is de rechtbank van oordeel dat de kosten die Spring Properties heeft gemaakt ter vervanging van de volledige kozijnen niet voortvloeien uit de last onder dwangsom en dus niet in causaal verband staan met de garantieschending door [gedaagde].

5.23. Uit de tekst van de last onder dwangsom volgt dat Spring Properties verplicht was om "het reclame bord aan de buitenzijde boven de winkelpui aan te passen conform de richtlijnen en de bovenlichten vrij te maken van het bevestigde reclame - en plaatmateriaal" en "de eventueel hieruit voortvloeiende werkzaamheden eveneens" uit te voeren. Uit die tekst volgt ook expliciet dat Spring Properties aan de last onder dwangsom kon voldoen door "de beplating voor de bovenlichten te verwijderen en verwijderd te houden waardoor het bovenraam/de bovenramen vrij komt/komen en de mogelijk architectonische bijzonderheden weer zichtbaar te worden." Uit deze tekst volgt ondubbelzinnig dat Spring Properties de bovenlichten moest vrijmaken. Hieruit kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet redelijkerwijs worden afgeleid dat Spring Properties ook verplicht was om die bovenlichten vervolgens in een bepaalde staat te brengen of dat Spring Properties verplicht was om ervoor te zorgen dat de bovenlichten aan bepaalde kwaliteitseisen zouden voldoen. Zelfs als de bovenlichten achter de beplating in een slechte staat verkeerden volgt uit de last onder dwangsom dus niet dat Spring Properties verplicht was die staat te verbeteren.

5.24. Spring Properties heeft in dit kader ook niet onderbouwd dat de kozijnen die na het verwijderen van de beplating tevoorschijn zijn gekomen in een slechtere staat verkeerden dan het deel van de kozijnen dat ten tijde van de aankoop door Spring Properties al zichtbaar was. De beplating was namelijk slechts bevestigd op een deel van de bovenlichten. Een groot deel van de bovenlichten was dus al zichtbaar. Gelet op de betwisting van [gedaagde] had het op de weg van Spring Properties gelegen om haar stelling dat het deel van de kozijnen dat na het verwijderen van de beplating tevoorschijn is gekomen in een slechtere staat verkeerde dan het zichtbare deel van de kozijnen nader te onderbouwen met bijvoorbeeld foto's. Het is immers aan Spring Properties om voldoende onderbouwd te stellen dat het deel van de kozijnen dat tevoorschijn kwam in zodanig slechte staat verkeerde dat vervanging van in ieder geval dat deel noodzakelijk was. Alleen dan kan sprake zijn van een causaal verband tussen de last onder dwangsom en de aan de kozijnen uitgevoerde werkzaamheden. Ook uit de verklaring van Hirschel die Spring Properties heeft overgelegd volgt niet dat het verborgen deel van de kozijnen in slechtere staat verkeerde dan het zichtbare deel van de kozijnen. Uit die verklaring volgt slechts dat "het houtwerk" grotendeels was aangetast door houtrot en dat het "het vervangen van een deel geen duurzame of technisch verantwoorde oplossing zou zijn geweest."

5.25. Ter zitting heeft Spring Properties zoals gezegd nog aangevoerd dat zij het pand niet van DamVest zou hebben gekocht als zij zou hebben geweten dat zij de bovenlichten niet mocht afplakken. Voor zover Spring Properties hiermee heeft willen betogen dat de volledige factuur van Hirschel als schade kwalificeert, omdat zij die kosten niet zou hebben gemaakt als zij de woning niet had gekocht, volgt de rechtbank haar niet. Dit betoog komt er op neer dat de schade van Spring Properties zou moeten worden bepaald door een vergelijking te maken tussen (i) de werkelijke situatie waarin Spring Properties de woning heeft verkregen, en de door haar gevorderde kosten heeft gemaakt voor het vervangen van de kozijnen, en (ii) de hypothetische situatie waarin Spring Properties het pand niet zou hebben gekocht, en de in deze procedure gevorderde kosten niet zou hebben gemaakt. Spring Properties heeft echter niets gesteld waaruit volgt dat uit een dergelijke vergelijking volgt dat zij schade heeft geleden. Daarbij zij opgemerkt dat voor het bepalen van de werkelijke situatie niet alleen rekening gehouden moet worden met de door Spring Properties gemaakte kosten, maar ook met de waarde van het pand dat tot het vermogen van Spring Properties behoort, en de huurinkomsten die zij uit het pand geniet.

5.26. Gelet op het voorgaande wijst de rechtbank de vordering van Spring Properties tot vergoeding van de factuur van Hirschel en de buitengerechtelijke incassokosten af. Het kan dan ook in het midden blijven of de door Hirschel in rekening gebrachte btw voor vergoeding in aanmerking zou komen en of bij het bepalen van de schadevergoeding rekening gehouden moet worden met de korting van € 15.000, - die [gedaagde] aan DamVest heeft verleend.

5.27. Spring Properties heeft niets gesteld over de mogelijkheid van andere door haar geleden schade als gevolg van de garantieschending van [gedaagde]. Dit betekent dat de mogelijkheid van schade in deze procedure niet aannemelijk is geworden. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure.

Spring Properties moet de proceskosten betalen

5.28. Spring Properties wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

6. De beslissing

De rechtbank

6.1. wijst de vorderingen van Spring Properties af,

6.2. veroordeelt Spring Properties in de proceskosten van € 3.124,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92, - plus de kosten van betekening als Spring Properties niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Vos en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.

1980/3977

HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870. - - - ## Voetnoten

HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870.