ECLI:NL:RBAMS:2025:7557 - Rechtbank Amsterdam - 23 mei 2025

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

Zaaknummer: C/13/767694 / KG ZA 25-269 VVV/EvK

Vonnis in kort geding van 23 mei 2025

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres bij dagvaarding van 24 april 2025,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. W. Schellart te Haarlem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LA QUISINE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

hierna te noemen: La Quisine,

advocaat: mr. G. Sarier te Dordrecht.

1 De procedure

1.1. Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 9 mei 2025 heeft [eiseres] de dagvaarding toegelicht. La Quisine heeft verweer gevoerd. [eiseres] heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig: [eiseres] met mr. Schellart en [naam] , namens La Quisine, met mr. Sarier.Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1. [eiseres] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan [adres] .

2.2. [eiseres] (althans haar rechtsvoorganger) verhuurt sinds 1 mei 2023 de bedrijfsruimte op de eerste verdieping van het pand aan [adres] met buitenterras aan La Quisine (hierna: de bedrijfsruimte). Deze ruimte is casco verhuurd. De huurovereenkomst is gesloten op 24 mei 2023. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar. De huur bedraagt (ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding) € 38.712,56 per kwartaal en dient bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van het betreffende kwartaal betaald te worden. In de huurovereenkomst is verder bepaald (samengevat) dat de huurder verplicht is om het gehuurde te gebruiken als restaurant of horecaruimte (artikel 1.3) en om het gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel en behoorlijk zelf te gebruiken en in dat verband open te houden voor publiek (artikel 5 algemene bepalingen).

2.3. La Quisine heeft, nadat zij het pand heeft verbouwd, vanaf mei 2024 in het bedrijfspand een restaurant geëxploiteerd genaamd [naam restaurant] . In december 2024 heeft zij deze exploitatie gestaakt.

2.4. Bij e-mail van 14 januari 2025 heeft de beheerder van het bedrijfspand, Vastgoed Unie, aan de heer [naam] , (indirect) bestuurder van La Quisine (hierna: [naam] ), bericht dat zij heeft geconstateerd dat het restaurant is gesloten en dat zij graag wil weten wat de reden hiervan is. Daarop heeft [naam] op 15 januari 2025 geantwoord dat hij bezig is met een nieuw concept en dat het restaurant op 1 februari 2025 open zal gaan.

2.5. Vastgoed Unie heeft [naam] op 14 februari 2025 bericht dat het restaurant nog steeds is gesloten en zij heeft verzocht om de plannen met betrekking tot het gehuurde met haar te delen.

2.6. Op 17 februari 2025 heeft [naam] geantwoord in afwachting te zijn van een wijziging van de exploitatievergunning van de gemeente omdat de vergunning wordt uitgebreid met een alcoholvergunning. Tot die tijd wordt het pand wel geëxploiteerd, want er zijn groepsreserveringen. Vastgoed Unie heeft toen gevraagd naar een bevestiging of overzicht van de vastgelegde groepsreserveringen. [naam] heeft daarop geantwoord dat hij het bijzonder en bezwaarlijk vindt dat hij gegevens moet delen over zijn exploitatie.

2.7. Bij brief van 28 februari 2025 heeft (de advocaat van) [eiseres] La Quisine gesommeerd om (onder meer) de achterstallige huur van het eerste kwartaal van 2025 te voldoen en de exploitatie van een horecagelegenheid in het gehuurde te hervatten.

2.8. Op 7 maart 2025 heeft [naam] de advocaat van [eiseres] bericht dat hij een betalingsregeling wil afspreken. Omdat hij bezig is met een doorstart heeft hij wat begrip en ruimte nodig. Hierna heeft hij dezelfde dag bericht dat hij € 10.000 heeft overgemaakt.

2.9. Vastgoed Unie heeft [naam] op 10 maart 2025 bericht dat er een Scope 10 keuring (inspectie van elektrische installaties) heeft plaatsgevonden in het gehuurde en heeft hem medegedeeld dat er enkele aanpassingen nodig zijn om de elektra goedgekeurd te krijgen en is hem verzocht om dit werk te laten uitvoeren door een erkende elektricien.

2.10. Bij brief van 13 maart 2025 heeft (de advocaat van) [eiseres] aan [naam] bericht

dat het verzoek om een betalingsregeling wordt afgewezen, en dat de betaling van € 10.000 in mindering strekt op de inmiddels verschenen rente en kosten en vervolgens op de hoofdsom, waardoor [eiseres] op dat moment nog € 30.057,25 aan achterstallige huur te vorderen had. Verder is de contractuele boete aangezegd van 1% per maand over de eerdere periodes dat La Quisine de huur te laat had betaald en de boete van € 250 per kalenderdag dat de exploitatieverplichting werd geschonden.

2.11. Op 20 maart 2025 heeft (de advocaat van) [eiseres] [naam] bericht dat is besloten hem enig respijt te geven ten aanzien van de verplichting het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken als hij zich zou houden aan enkele door haar bepaalde voorwaarden. Hierop heeft [naam] niet gereageerd.

2.12. Bij brief van 8 april 2025 heeft (de advocaat van) [eiseres] medegedeeld dat de huurachterstand nog verder is opgelopen, dat zij dit niet langer accepteert en dat zij een kort geding zal starten waarin gedwongen ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd.

3 Het geschil

3.1. [eiseres] vordert – samengevat en na aanpassing van de eis ter zitting – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis om:

I. La Quisine te veroordelen om binnen (primair) vierentwintig (24) uur, dan wel (subsidiair) maximaal veertien (14) dagen, na betekening van dit vonnis, de bedrijfsruimte op de eerste verdieping van de onroerende zaak, inclusief buitenterras, staande en gelegen te [adres] (kadastraal bekend [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] ) gedeeltelijk, geheel te ontruimen en ontruimd te houden, met alle zich daarin en/of daarop of daarvoor bevindende personen en zaken te verlaten en verlaten te houden, de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen en met achterlating van al hetgeen wat tot de onroerende zaak behoort in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, op straffe van een dwangsom, met machtiging aan [eiseres] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen zo nodig met de hulp van de sterke arm van de politie en justitie, dit met veroordeling van La Quisine om de daarmee gepaard gaande kosten aan [eiseres] te voldoen;

II. La Quisine te verbieden om na haar vertrek uit de bedrijfsruimte als genoemd onder I. terug te keren, op straffe van een dwangsom;

III. La Quisine te bevelen om binnen vierentwintig (24) uur na betekening van dit vonnis iedere publieke verwijzing naar de onder I. genoemde bedrijfsruimte als vestigingsadres te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom;

IV. La Quisine te veroordelen om € 30.083,30 aan [eiseres] te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente over de contractueel verbeurde boete vanaf de dag der opeisbaarheid daarvan tot de dag der algehele voldoening;

V. La Quisine te veroordelen tot betaling van huur vanaf 1 april 2025 tot de dag der ontruiming, gerelateerd aan de huurprijs per kwartaal van € 38.745,56;

VI. La Quisine te veroordelen in de proces - en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2. [eiseres] legt aan de vorderingen ten grondslag dat La Quisine de huur van het eerste kwartaal 2025 niet (volledig) heeft voldaan en de huur van het tweede kwartaal van 2025, die zij uiterlijk op 1 april 2025 had moeten betalen, in zijn geheel niet heeft betaald. La Quisine is zonder rechtsgrond gestopt met betalen. [eiseres] heeft er belang bij dat de huurachterstanden niet nog verder oplopen. Daarnaast schendt La Quisine al enige tijd de verplichting om het gehuurde te exploiteren. Dit is ook in het belang van [eiseres] voor behoud van de uitstraling van het pand. Bovendien heeft stilstand of leegstand ook negatieve gevolgen voor de andere huurders in het pand. Verder heeft [eiseres] geen vertrouwen meer in La Quisine vanwege de slechte en minimale communicatie.

3.3. La Quisine voert verweer. Zij stelt dat zij veel heeft geïnvesteerd in het pand. Zij heeft om het gehuurde te verkrijgen bij aanvang een bedrag betaald ter hoogte van twee jaar aan huur. Vervolgens heeft zij een grote verbouwing uitgevoerd. Zij schat dat ze in totaal zeker 1 miljoen euro heeft geïnvesteerd.

Het concept van het vorige restaurant is helaas niet aangeslagen, maar zij is bezig met een nieuw concept maar is daarvoor nog in afwachting van de alcoholvergunning. Zij vraagt [eiseres] om begrip en tijd voor deze situatie.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Toetsingskader

4.1. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij/zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte wordt toegewezen

4.2. Op dit moment is er een huurachterstand van meer dan drie maanden. La Quisine is op dit moment namelijk de huur verschuldigd tot en met juni 2025 vanwege de contractuele verplichting dat zij de huur per kwartaal voorafgaand aan dit kwartaal moet voldoen. De huur bedraagt (op dit moment, blijkens de bij productie 4 overgelegde facturen) per kwartaal € 38.712,56 en zij moet dus in totaal € 77.425,12 betalen. La Quisine heeft vanaf januari 2025 tot nu slechts een bedrag van € 14.771,63 betaald en nog een keer € 10.000, maar dat laatste heeft [eiseres] in mindering gebracht op de al verschuldigde contractuele boete en buitengerechtelijke kosten.

Bovendien zelfs als La Quisine per maand de huur had moeten betalen, had zij de huur tot en met mei 2025 moeten betalen en heeft zij dus ook dan een achterstand van meer dan drie maanden.

4.3. Verder heeft La Quisine niet voldaan aan de exploitatieplicht om in het gehuurde een restaurant of andere horecaonderneming te exploiteren die daadwerkelijk open is. La Quisine heeft hierover onvoldoende duidelijkheid verschaft aan [eiseres] . Zij heeft ondanks verzoeken daartoe van [eiseres] , niet of nauwelijks toegelicht wat zij van plan is, of heeft hier niet welwillend op gereageerd (door te schrijven dat zij niet weet waarom zij die informatie zou moeten delen, zie 2.6). La Quisine heeft dus nagelaten om uitleg te geven over de situatie of om op tijd eigen initiatief te nemen om tot een oplossing te komen.

4.4. Een belangenafweging valt ook niet in het voordeel uit van La Quisine.

Het belang van [eiseres] als verhuurder ziet op het ontvangen van de huur en het goede gebruik van het gehuurde. Daarbij heeft [eiseres] aangevoerd dat zij ook geen vertrouwen meer heeft in La Quisine vanwege de slechte of minimale communicatie en het feit dat zij toezeggingen niet nakomt – zoals het feit dat zij op 1 februari 2025 al weer een nieuw restaurant zou openen, maar dit nog steeds niet is gebeurd. Daarom vreest zij ook (onder meer) dat La Quisine het herstel dat nodig is voor de Scope 10 keuring niet zal uitvoeren (zie 2.9). Verder heeft [eiseres] ook tegenover andere huurders in het pand een plicht ervoor te zorgen dat ook deze bedrijfsruimte gebruikt wordt en niet een uitstraling van leegstand heeft. Hiertegenover staat het belang van La Quisine. Zij heeft weliswaar, door [eiseres] niet bestreden, forse investeringen gedaan in het pand. Maar het is de eigen keuze geweest van La Quisine om ter verkrijging van het pand een bedrag ter hoogte van twee jaar aan huur te betalen. Ook de verbouwing behoort tot het ondernemingsrisico van La Quisine. Om dit ondernemingsrisico te verkleinen had het op de weg van La Quisine gelegen om zelf contact op te nemen met [eiseres] toen zij zich realiseerde dat zij het restaurant moest sluiten, bezig was met het nieuwe concept en zij tijdelijk de huur niet kon betalen. Dit heeft zij echter niet gedaan.

De conclusie is dan ook dat het belang van [eiseres] zwaarder weegt dan het belang van La Quisine en ook spoedeisend is.

4.5. Het voorgaande betekent dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen.

4.6. Vanwege het feit dat La Quisine het pand casco huurt, is de hele inrichting, inclusief keuken, van haar. Daarom heeft zij meer tijd nodig om het gevorderde te ontruimen en wordt een ontruimingstijd van 14 dagen redelijk geacht.

4.7. [eiseres] heeft in de vordering onder I. gevorderd dat ontruimd moet worden op straffe van een dwangsom, en met machtiging van [eiseres] om zo nodig met de hulp van de sterke arm van politie en justitie te ontruimen. Dit is echter dubbelop.

La Quisine zal worden veroordeeld om het bedrijfspand te ontruimen. Indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, kan [eiseres] de ontruiming zelf bewerkstelligen met inschakeling van een deurwaarder. Indien zij niet meewerkt, heeft de deurwaarder de bevoegdheid om zo nodig de sterke arm in te schakelen. De kosten hiervan komen voor rekening van La Quisine. Om ook nog een financiële prikkel te hebben door middel van een dwangsom is dan overbodig.

4.8. Het gevorderde verbod onder II. aan La Quisine om na vertrek terug te keren zal hierbij ook worden toegewezen. Hieraan zal geen dwangsom worden verbonden omdat [eiseres] niet heeft gesteld en onderbouwd waarom dat nodig zou zijn.

4.9. Ook het gevorderde gebod onder III. aan La Quisine om haar vestigingsadres te wijzigen zodat dit niet meer het adres van de gehuurde bedrijfsruimte is, wordt toegewezen. [eiseres] heeft voldoende toegelicht dat zij er belang bij heeft dat La Quisine niet meer als huurder of gebruiker van de betreffende horecaruimte kenbaar is, zodat zij de bedrijfsruimte aan een ander in gebruik kan geven met het recht dat adres zijn of haar vestigingsadres te noemen. La Quisine krijgt hier ook veertien dagen de tijd voor in overeenstemming met de ontruimingstijd. Hieraan zal geen dwangsom worden verbonden omdat [eiseres] niet heeft gesteld en onderbouwd waarom dat nodig zou zijn.

Geldvorderingen

4.10. [eiseres] vordert verder om La Quisine te veroordelen tot betaling van de huurachterstand (vorderingen onder IV. en V.). Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.

4.11. De vordering voor betaling van de huurachterstand van het eerste kwartaal bestaat uit:

La Quisine heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen deze vordering. De voorzieningenrechter merkt echter op dat uit de overige stellingen van dagvaarding en de overgelegde facturen blijkt dat de huur per kwartaal € 38.712,56 bedraagt en niet € 38.745,56. Waar deze hoofdsom dus op is gebaseerd is onduidelijk en daarom zal worden uitgegaan van een bedrag ter hoogte van € 38.712,56.

Daarnaast dienen de buitengerechtelijke kosten ambtshalve te worden getoetst. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Maar bij een hoofdsom van € 38.712,56 bedragen de buitengerechtelijke kosten op basis van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet € 5.091,14, maar slechts € 1.162,13 en daarom is alleen dit laatste bedrag toewijsbaar.

Verder heeft [eiseres] op de zitting toegezegd geen contractuele boete te vorderen en die is hier wel in verwerkt. Daarom zal ook het bedrag van € 1.018,23 in mindering worden gebracht op het toe te wijzen bedrag. Aangezien de gevorderde wettelijke rente alleen zag op het deel aan contractuele boete vervalt ook deze post.

Dit maakt dat voor de vordering onder IV. een bedrag van € 25.103,06 toewijsbaar is.

4.12. La Quisine zal eveneens worden veroordeeld tot betaling van de huur vanaf 1 april 2025 tot en met de datum van de ontruiming, gerelateerd aan de huurprijs per kwartaal van € 38.712,56.

Proceskosten

4.13. La Quisine is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

4.14. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. veroordeelt La Quisine om binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte op de eerste verdieping van de onroerende zaak, inclusief buitenterras, staande en gelegen te [adres] (kadastraal bekend [gemeente] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] gedeeltelijk) te ontruimen en ontruimd te houden, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] , welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform de artikelen 555 e.v. en 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,

5.2. veroordeelt La Quisine, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en [eiseres] de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, zo nodig met hulp van de sterke arm van de politie en justitie, aan [eiseres] de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,

5.3. verbiedt La Quisine om na haar vertrek uit de bedrijfsruimte als genoemd onder I. terug te keren,

5.4. beveelt La Quisine om binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis iedere publieke verwijzing naar de onder I. genoemde bedrijfsruimte als vestigingsadres te staken en gestaakt te houden,

5.5. veroordeelt La Quisine om aan [eiseres] een bedrag van € 25.103,06 te betalen,

5.6. veroordeelt La Quisine tot betaling van de huur vanaf 1 april 2025 tot de dag van ontruiming, gerelateerd aan de huurprijs per kwartaal van € 38.712,56,

5.7. veroordeelt La Quisine in de proceskosten van € 2.806,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als La Quisine niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.8. veroordeelt La Quisine tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.10. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2025.[1]

type: EvK

coll: MAH - - - ## Voetnoten

type: EvKcoll: MAH