ECLI:NL:RBAMS:2025:4226 - Rechtbank Amsterdam - 5 juni 2025

Procesverloop

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning, repeterend van ongeveer 177 m² met een berging/vrijstaande schuur en grond bij de eengezinswoning van ongeveer 218 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2023. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.[1]

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij staat een waarde voor van € 1.561.551,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.617.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding'.[2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

6. Eiser voert aan dat de referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, nu de referentieobjecten in een geheel andere buurt liggen en een andere bouwperiode hebben.

7. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten echter wat betreft type woning, oppervlakte, buurt (alle objecten liggen in de [naam buurt] ) en bouwjaar (alle objecten hebben een bouwjaar van 1954) voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.

8. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 8.848, - bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.579,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 1.269, - per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 177 m², geeft een prijsverschil van € 224.613,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is dus van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Eiser stelt dat de gemeente zelf cijfers geeft aan de kwaliteit, ligging, onderhoud en voorzieningen en die cijfers nergens zijn onderbouwd, niet transparant gemaakt worden en onderling inconsistenties geven. Bovendien zijn de correcties daarop niet transparant.

10. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de cijfers tot stand komen door het raadplegen van de IWOZ-rapportage met de verkoopinformatie**.**Vervolgens vindt er op basis daarvan een vergelijking plaats tussen de woning en de referentieobjecten. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegang tot andere bronnen. De heffingsambtenaar geeft nog aan dat als er onduidelijkheid bestaat over de cijfers, er informatie wordt opgevraagd bij eiser. Dat was echter niet aan de orde. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Daarnaast merkt de rechtbank op dat de gehanteerde percentages bij de betreffende correcties worden weergegeven rechts onderaan in de taxatiekaart.

11. Verder stelt eiser dat waardeontwikkeling in (woning)vastgoed zich kenmerkt door tijdsafhankelijk correlatie. Bij elke deugdelijke waardering wordt expliciet of impliciet rekening gehouden met algehele prijsontwikkelingen en veranderende marktcondities in de tijd. In de Wet WOZ staat bovendien helemaal niets over het niet mogen indexeren van de WOZ-waarde. Bovendien past de gemeente ook een indexatie toe naar de waardepeildatum bij de referentieobjecten.

12. De heffingsambtenaar legt uit dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per andere waardepeildata aan de betreffende onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar zo de waarde opnieuw vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging of - daling ten opzichte van andere waardepeildata is niet relevant. Evenmin is een algemene waardestijging of - daling in de markt relevant, omdat dit onvoldoende zegt over de waarde van de individuele onroerende zaak op de waardepeildatum. Dit wil niet zeggen dat helemaal geen indexatie plaatsvindt. Referentiewoningen worden immers zelden verkocht precies op de waardepeildatum. De verkoopcijfers worden dus wel geïndexeerd naar de waardepeildatum. Nu hetgeen de heffingsambtenaar heeft uitgelegd vaste jurisprudentie is, volgt de rechtbank het standpunt van de heffingsambtenaar.

13. Volgens eiser is de WOZ-waarde van zijn woning te hoog vastgesteld, omdat de WOZ-waarde van zijn woning een stijging van 1% kent, terwijl de WOZ-waarde van heel [woonplaats] met 3% is gedaald en de WOZ-waarde van zijn buurpanden met 3,19% is gedaald. De buurpanden zijn het meest vergelijkbaar met de woning van eiser en daarom zou de WOZ-waarde niet hoger mogen zijn dan € 1.561.551, - (96.81% van € 1.613.000,-, de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022).

14. De heffingsambtenaar merkt op dat de WOZ-waarde van [adres 5] is vastgesteld op € 1.835.000,-. Deze woning heeft een grondoppervlakte van 269 m² en een gebruiksoppervlakte van 175 m². De WOZ-waarde van [adres 6] is vastgesteld op € 1.730.000,-. Deze woning heeft een grondoppervlakte van 216 m² en een gebruiksoppervlakte van 178 m². Beide woningen hebben aldus een hogere m²-prijs dan de woning van eiser, waaruit blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar in het kader van een eventueel beroep op het gelijkheidsbeginsel er nog gewezen op het feit dat de buurwoningen niet gelijk zijn, onder meer omdat [adres 5] een eindwoning is en geen tussenwoning. De rechtbank gaat mee in het standpunt van de heffingsambtenaar dat het hier geen identieke woningen betreft en dat een beroep op de meerderheidsregel of het gelijkheidsbeginsel niet slaagt. Ook vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met genoemde motivering aannemelijk heeft gemaakt dat - ook als de WOZ-waarde van de buurpanden in ogenschouw wordt genomen - de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

15. Voor zover eiser stelt dat sprake is van een schending van het motiveringsbeginsel in de bestreden uitspraak, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Daarom oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet heeft geschonden.

16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar

17. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

Rechtsmiddel