ECLI:NL:PHR:2026:191 - Parket bij de Hoge Raad - 20 februari 2026

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer25/01531

Zitting20 februari 2026

CONCLUSIE

W.L. Valk

In de zaak

Woningstichting Rochdale

tegen

[huisgenoot]

Partijen worden hierna verkort aangeduid als Rochdale respectievelijk [huisgenoot] .

1 Inleiding en samenvatting

1.1 Deze zaak draagt een principieel karakter. Art. 7:268 lid 2 BW zegt dat indien na het overlijden van de huurder een huisgenoot voortzetting van de huur vordert, de huurovereenkomst in elk geval voortduurt zolang op die vordering niet onherroepelijk is beslist. De vraag die het cassatiemiddel aan de orde stelt is of deze regel betekent dat een ontruimingskortgeding in dit geval niet mogelijk is, in de zin dat de vordering tot ontruiming steeds door de voorzieningenrechter behoort te worden afgewezen, omdat hij zich dient te onthouden van een oordeel over de vragen zoals die in de bodemprocedure aan de orde zijn (onder meer met betrekking tot de vervaltermijn die voor de vordering van de huisgenoot geldt). Het hof is ervan uitgegaan dat dit laatste inderdaad de betekenis van art. 7:268 lid 2 BW voor een ontruimingskortgeding is en heeft zich onthouden van een inhoudelijke beoordeling van de zaak aan de hand van de kansen van partijen in de bodemprocedure.

1.2 Zowel uit de parallel met wat geldt in het geval van opzegging en beëindiging (wat betreft huur van woonruimte: art. 7:272 lid 1 BW) als uit de totstandkomingsgeschiedenis van (de voorganger van) art. 7:268 lid 2 BW volgt mijns inziens dat een vordering tot ontruiming in kort geding tegen de huisgenoot wel degelijk toewijsbaar kan zijn. Wel zal de voorzieningenrechter een zekere terughoudendheid moeten betrachten. Alleen in gevallen waarin de voorzieningenrechter de huisgenoot in de bodemprocedure min of meer kansloos acht, is plaats voor ontruiming als onmiddellijke voorziening bij voorraad. Het oordeel van het hof dat het zich geheel van een inhoudelijke beoordeling diende te onthouden, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting en het cassatieberoep van Rochdale treft doel.

2 Feiten en procesverloop

2.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:[1]

(i) Rochdale heeft aan [betrokkene 1] een sociale [huurwoning] (hierna: de woning) verhuurd. [betrokkene 1] was de grootmoeder van [huisgenoot] .

(ii) [betrokkene 1] is op 26 januari 2017 overleden.

(iii) In mei 2024 heeft Rochdale van de gemeente vernomen dat [betrokkene 1] is overleden.

(iv) Na een aangekondigde inspectie in de woning, heeft Rochdale de erven van [betrokkene 1] per brief van 4 juni 2024 bericht dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven en de erven gesommeerd de woning uiterlijk op 10 juni 2024 te verlaten.

(v) Bij e-mailbericht van 7 juni 2024 heeft de gemachtigde van [huisgenoot] aan Rochdale geantwoord dat [huisgenoot] de huurovereenkomst van zijn grootmoeder wenst voort te zetten en dat hij de woning niet op 10 juni 2024 zal verlaten.

2.2 Bij inleidende dagvaarding van 16 juli 2024 heeft Rochdale bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd dat [huisgenoot] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Rochdale heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst tussen Rochdale en de grootmoeder van [huisgenoot] van rechtswege is geëindigd op het einde van de tweede maand na haar overlijden. [huisgenoot] is geen medehuurder van zijn grootmoeder en heeft ook niet om voortzetting van de huurovereenkomst verzocht binnen de in art. 7:268 lid 2 BW gestelde vervaltermijn van zes maanden. [huisgenoot] verblijft daarom zonder recht of titel in de woning.

2.3 Bij vonnis van 4 september 2024[2] heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam de vordering tot ontruiming toegewezen op een (verlengde) termijn van zes maanden, te weten uiterlijk op 4 maart 2025.

2.4 In het door [huisgenoot] ingestelde hoger beroep heeft het gerechtshof Amsterdam bij arrest van 25 februari 2025[3] het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van Rochdale alsnog afgewezen. De dragende overwegingen van het arrest van het hof zijn alle te vinden in alinea's 1 en 5.3 van het arrest, samengevat:

 [huisgenoot] heeft een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin hij vordert de huur voort te zetten op grond van art. 7:268 lid 2 BW. Ingevolge art. 7:268 lid 2 BW wordt de huur na het overlijden van de huurder voortgezet, zolang niet onherroepelijk op de vordering tot voortzetting van de huur is beslist. De vordering tot ontruiming kan daarom in kort geding niet worden toegewezen.

2.5 Rochdale heeft bij procesinleiding van 22 april 2025 tijdig cassatieberoep ingesteld. Tegen [huisgenoot] is verstek verleend. Rochdale heeft haar standpunt schriftelijk doen toelichten.

3 Bespreking van het cassatiemiddel

3.1 Bij overlijden van een huurder van woonruimte eindigt volgens art. 7:268 lid 6 BW de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na dat overlijden indien er geen personen zijn die volgens de voorgaande leden van het artikel de huurovereenkomst voortzetten. Lid 1 betreft voortzetting door een persoon die reeds bij leven van de huurder medehuurder was en speelt in deze zaak geen rol. Art. 7:268 lid 2 BW ziet op een persoon die geen medehuurder was maar wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad (ik duid deze persoon hierna mede aan als 'de huisgenoot'). Deze huisgenoot zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. En hij doet dit ook nadien indien hij binnen die termijn van zes maanden voortzetting van de huur vordert en die vordering door de rechter wordt toegewezen. Volgens het slot van lid 2 zet de huisgenoot de huur in elk geval voort zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.

3.2 In dit geding staat de vraag centraal of laatstbedoelde regel (de huur duurt in elk geval voort zolang op de vordering niet onherroepelijk is beslist) gevolgen heeft voor een vordering in kort geding die strekt tot ontruiming door een persoon die pretendeert in de woonruimte zijn hoofdverblijf te hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gehad (dus een pretense huisgenoot). Volgens het hof kan een zodanige vordering in kort geding niet worden toegewezen zolang niet onherroepelijk door de bodemrechter is beslist, als de huisgenoot inmiddels een bodemprocedure uit hoofde van art. 7:268 lid 2 BW aanhangig heeft gemaakt, zoals [huisgenoot] ten tijde van het appel inmiddels had gedaan. Dat [huisgenoot] daarbij de vervaltermijn van zes maanden niet in acht heeft genomen, maakt dit volgens het hof niet anders, omdat [huisgenoot] zich erop had beroepen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Rochdale zich op de vervaltermijn beroept en de bodemrechter daarover beslist. Ook de vraag of [huisgenoot] voldoende heeft aangevoerd met betrekking tot de overige vereisten voor voortzetting van de huur op de voet van art. 7:268 lid 2 BW behoort volgens het hof tot het exclusieve beslisdomein van de bodemrechter, waarvan de rechter in kort geding zich verre dient te houden. Ik citeer alinea's 1 en 5.3 van het arrest van het hof:

'1. De zaak in het kort

Rochdale vordert in kort geding ontruiming van een sociale huurwoning door [huisgenoot] lange tijd na het overlijden van de huurder, de grootmoeder van [huisgenoot] . Anders dan de kantonrechter, wijst het hof de vordering af. In de inmiddels door [huisgenoot] aanhangig gemaakte bodemprocedure is het aan de bodemrechter om te beslissen of aan alle vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst is voldaan, waarbij de wet voorschrijft dat de huur wordt voortgezet totdat die beslissing onherroepelijk is.

(…)

5 Beoordeling

(…)

5.3. De grieven slagen. Daartoe wordt het volgende overwogen. Volgens [huisgenoot] heeft hij inmiddels een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin hij vordert om de huur voort te zetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. Rochdale heeft dat niet weersproken, zodat het hof daarvan zal uitgaan. In dit artikel is bepaald dat de huur na het overlijden van de huurder wordt voortgezet, zolang niet onherroepelijk op de vordering is beslist. Naar het oordeel van het hof kan de ontruiming van de woning daarom thans niet in kort geding worden toegewezen. Door in kort geding vooruit te lopen op het oordeel van de bodemrechter, zou het hof de bescherming die de wetgever met artikel 7:268 lid 2 BW heeft beoogd doorkruisen. Of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Rochdale in dit geval een beroep doet op de in artikel 7:268 lid 2 BW genoemde vervaltermijn, zoals [huisgenoot] betoogt, is één van de vragen die aan de bodemrechter ter beoordeling voorligt. Datzelfde geldt voor de vraag of [huisgenoot] voldoende heeft aangevoerd voor het oordeel dat hij met zijn overleden grootmoeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd en de vraag of hij aan de overige wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst voldoet. De grieven hoeven voor het overige geen bespreking.'

3.3 Het middel bevat onder meer de volgende twee rechtsklachten (naast motiveringsklachten en nog andere rechtsklachten):

 Waar het hof uitgaat van voortzetting totdat onherroepelijk op de vordering van [huisgenoot] is beslist, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. De regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat onherroepelijk is beslist, geldt alleen in het geval de vordering van de huisgenoot binnen de vervaltermijn van zes maanden na overlijden is ingesteld. (procesinleiding in cassatie onder 10.3)

 De overweging van het hof dat in kort geding niet op het oordeel van de bodemrechter kan worden vooruitgelopen, getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof miskent dat de rechter in kort geding zich in beginsel naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure dient te richten. (idem onder 10.7, met een nadere uitwerking onder 10.11 en 10.12)

3.4 Eerstbedoelde klacht knoopt aan bij de regel van art. 7:268 lid 2 BW als zodanig. De regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat onherroepelijk op de vordering van de huisgenoot is beslist, is volgens Rochdale beperkt tot vorderingen die binnen de in het artikellid bedoelde vervaltermijn van zes maanden zijn ingesteld.

3.5 De laatstbedoelde klacht strekt verder. Zij komt erop neer dat de regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat onherroepelijk op de vordering van de huisgenoot is beslist, de mogelijkheid van een ontruimingskortgeding niet uitsluit. Aldus knoopt Rochdale aan bij de gewone verhouding tussen kort geding en bodemprocedure. De klacht impliceert dat volgens Rochdale de regel van art. 7:268 lid 2 BW aan die gewone verhouding niet afdoet. Net als in andere gevallen dient de voorzieningenrechter zich in beginsel te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure.[4] Daaruit volgt dat het hof de inhoudelijke aspecten van het geschil tussen partijen wel degelijk diende te onderzoeken. Dat geldt volgens de nadere uitwerking van de klacht onder 10.11 en 10.12 van de procesinleiding in cassatie zowel voor de werking van de vervaltermijn van zes maanden en wat [huisgenoot] daartegenover heeft gesteld (zijn beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid) als voor de voorwaarden van het hebben van een hoofdverblijf in de woning en het hebben gehad van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

3.6 Ik zeg dat de klacht die aanknoopt bij de gewone verhouding tussen kort geding en bodemprocedure verderstrekkend is. Indien de regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat onherroepelijk op de vordering van de huisgenoot is beslist, niet wezenlijk aan de mogelijkheid van een ontruimingskortgeding afdoet, neemt de termijn van zes maanden waarbinnen die vordering ex art. 7:268 lid 2 BW moet worden ingesteld, in dat kort geding geen andere positie in dan de andere vereisten voor toewijzing van die vordering. Voor al die vereisten geldt dan immers dat de voorzieningenrechter – verondersteld dat de verhuurder een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorziening bij voorraad, namelijk ontruiming van de woonruimte – ze dient te onderzoeken, omdat hij de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure dient te betrekken in zijn afweging of de vordering tot ontruiming toewijsbaar is.

3.7 De regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat onherroepelijk op de vordering van de huisgenoot is beslist, strekt uiteraard ter bescherming van de huisgenoot en houdt verband met onzekerheid over de beoordeling van diens vordering door de rechter. Althans in gewone gevallen[5] moet een zodanig persoon rustig de afloop van de procedure kunnen afwachten, eventueel ook de procedure in hoger beroep of cassatie.

3.8 Een vergelijking dringt zich op met de regeling zoals die geldt met betrekking tot opzegging en beëindiging in het geval van huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte (ik bedoel de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte van art. 7:290 e.v.). Indien een verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd en de huurder niet schriftelijk in de beëindiging heeft toegestemd, eindigt de huurovereenkomst volgens art. 7:272 (woonruimte) respectievelijk art. 7:295 BW (bedrijfsruimte) door toewijzing door de rechter van een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij bepaalt de wet dat de huurovereenkomst van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk op de vordering van de verhuurder heeft beslist (art. 7:272 lid 1, 7:295 lid 1 BW). Een zeer vergelijkbare boodschap dus: althans in gewone gevallen[6] moet de huurder rustig de afloop van de procedure kunnen afwachten, eventueel ook de procedure in hoger beroep of cassatie.

3.9 Ik merk op dat hoewel de boodschap vergelijkbaar is, de processuele context wel verschilt. De regel van art. 7:268 lid 2 BW betreft niet een vordering van de verhuurder maar van de huisgenoot, terwijl een beëindigingsvordering wel een vordering van de verhuurder is. De regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist, is in een beëindigingsprocedure rechtstreeks van belang. Zij heeft namelijk tot gevolg dat de rechter een beslissing ten nadele van de huurder (dus tot beëindiging van de huurovereenkomst en daarmee tegelijk tot ontruiming; zie art. 7:273 lid 3 respectievelijk 7:296 lid 5 BW) in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren. In de context van een procedure ex art. 7:268 lid 2 BW is de regel dat de huurovereenkomst voortduurt tot de rechter onherroepelijk heeft beslist, niet rechtstreeks van belang voor het lot van de vordering op grond van dat artikellid. Afwijzing van die vordering verschaft de verhuurder immers nog niet een executoriale titel voor ontruiming van het voormalige gehuurde. De bedoelde regel is uiteraard wel van belang als in hetzelfde geding de verhuurder (in reconventie) ontruiming heeft gevorderd. De rechter zal bij toewijzing van die vordering van de verhuurder zijn vonnis in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad mogen verklaren. In ieder geval dit heeft de wetgever met de bedoelde regel van art. 7:268 lid 2 BW beoogt.

3.10 Dat de rechter een vordering tot ontruiming in het geval van opzegging en beëindiging niet uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren, geldt alleen in beginsel. Wat betreft huur van bedrijfsruimte volgt dat rechtstreeks uit de wet. Art. 7:295 lid 1 tweede volzin bepaalt namelijk dat de rechter zijn toewijzend vonnis (toewijzing van de beëindiging van de huur) wél uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Wat betreft huur van woonruimte staat dit niet zo in de wet, maar geldt intussen op grond van vaste rechtspraak van uw Raad niet werkelijk iets anders. Uitvoerbaarbijvoorraadverklaring is wel degelijk toegelaten als het verweer van de huurder kansloos is en hij alleen tijd lijkt te willen rekken.[7]

3.11 Het lijkt mij geen grote stap om eenzelfde nuance ook een plaats te geven bij toepassing van de regel van art. 7:268 lid 2 BW. De ietwat afwijkende processuele context (hiervoor ‎3.9) staat daaraan niet in de weg. Stel dat tegenover de vordering van de huisgenoot, de verhuurder ontruiming vordert. Dan mag, zo zou ik willen verdedigen, de rechter die de ontruimingsvordering toewijst bij uitzondering tóch zijn veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren, namelijk indien hij meent dat het standpunt van de huisgenoot kennelijk ongegrond is (of, wat op hetzelfde neerkomt: duidelijk kansloos).[8] Mijns inziens valt er geen reden te bedenken waarom de bescherming van een huisgenoot die de vordering van art. 7:268 lid 2 BW heeft ingesteld, verder zou moeten gaan dan die van een persoon die al huurder is en tegenover wie de verhuurder beëindiging vordert.

3.12 Tot zover over de regel zoals die in het geval van opzegging en beëindiging geldt als zodanig. Die regel is tot op grote hoogte vergelijkbaar met de regel van art. 7:268 lid 2 BW. Als dat klopt, is er alle reden om ons vervolgens de vraag te stellen hoe de regel voor het geval van opzegging en beëindiging zich verhoudt tot een eventueel ontruimingskortgeding.

3.13 De huurpraktijk veronderstelt in het algemeen dat een dergelijk ontruimingskortgeding wel degelijk mogelijk is. Zo vaak als van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht en aannemelijk is dat de huurovereenkomst in de bodemzaak zal worden beëindigd, kan de voorzieningenrechter de ontruiming van het gehuurde bevelen. Wel wordt verdedigd dat van de rechter in kort geding in verband met de regel van art. 7:272 lid 1 respectievelijk 7:295 lid 1 BW een zekere terughoudendheid mag worden verwacht.[9] Dat lijkt mij juist. De voorzieningenrechter behoort mede te letten op de rechtsovertuiging zoals die blijkt uit de genoemde artikelen. Die rechtsovertuiging komt, zoals gezegd, erop neer dat in gewone gevallen de huurder rustig de definitieve afloop van de bodemprocedure moet kunnen afwachten. Kortom, wat betreft de vereiste graad van aannemelijkheid van de uitkomst in de bodemprocedure behoort de maatlat hoog te worden gelegd en alleen in evidente gevallen bestaat in kort geding ruimte voor toewijzing van een vordering tot ontruiming vooruitlopend op een bodemprocedure over de opzegging en de daarop gebaseerde beëindigingsvordering.

3.14 Wat ik zojuist beredeneerde vanuit een doorwerking van de regel van art. 7:272 lid 1 respectievelijk 7:295 lid 1 BW, namelijk terughoudendheid in ontruimingskortgedingen, kan ook met andere argumenten worden gestaafd. De bescherming die de wet huurders in allerlei opzichten biedt, is ook los van de bijzondere regel over uitvoerbaarbijvoorraadverklaring in het beëindigingsgeding iets waarop de kortgedingrechter zich mede op behoort te oriënteren. Dat de voorzieningenrechter terughoudendheid in acht behoort te nemen, volgt wat betreft huur van woonruimte ook uit het fundamentele recht op de woning in de zin van art. 8 lid 1 EVRM.

3.15 Terughoudendheid in kort geding is intussen iets heel anders dan een ontkenning van de mogelijkheid van een ontruimingsbevel door de voorzieningenrechter. Intussen is dat wel waarvan het hof in de voorliggende zaak uitgaat met betrekking tot de positie van de huisgenoot die de vordering als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW heeft ingesteld. Opnieuw piekerde ik over redenen waarom de positie van een huisgenoot wezenlijk anders zou behoren te zijn dan die van iemand die reeds huurder is. Ik heb zulke redenen niet kunnen bedenken.

3.16 Op grond van het voorgaande meen ik dat de juiste rechtsopvatting is dat de regel van art. 7:268 lid 2 BW dat de huurovereenkomst voortduurt totdat onherroepelijk op de vordering van de huisgenoot is beslist, niet in de weg staat aan de mogelijkheid van de verhuurder om vooruitlopend op de uitkomst van de bodemprocedure in kort geding en dus als onmiddellijke voorziening bij voorraad (art. 254 Rv) ontruiming van het gehuurde te vorderen. Wel zal de voorzieningenrechter een zekere terughoudendheid moeten betrachten. Alleen in gevallen waarin de voorzieningenrechter de huisgenoot in de bodemprocedure min of meer kansloos acht, is plaats voor ontruiming als onmiddellijke voorziening bij voorraad.

3.17 Hiervoor heb ik de juiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 7:268 lid 2 BW beredeneerd door vergelijking met de vergelijkbare regels zoals die gelden in het geval van opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst in het geval van huur van woonruimte en huur van bedrijfsruimte. Vanzelfsprekend heb ik ook een onderzoek ingesteld naar de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:268 BW. Biedt die geschiedenis ons aanknopingspunten?

3.18 Een complicatie bij het onderzoek naar die totstandkomingsgeschiedenis is dat het stelsel van het oorspronkelijke wetsvoorstel 'Bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte' uit 1976 met betrekking tot huisgenoten uitging van een wezenlijk ander stelsel dan het huidige art. 7:268 lid 2 BW.[10] Onder meer is dit een verschil dat de huisgenoot een verzoekschriftprocedure aanhangig diende te maken. Wat er ook zij van de verschillen, een overeenkomst is dat reeds het oorspronkelijke ontwerp van wet van art. 1639g lid 4 voor een categorie van huisgenoten de regel kende dat de huurovereenkomst in elk geval van kracht bleef totdat over het verzoek van de huisgenoot onherroepelijk zou zijn beslist. Dat die regel niet categorisch was bedoeld, blijkt mijns inziens duidelijk uit de memorie van toelichting op het ontwerp:[11]

'Heeft hij [= de huisgenoot] wel om een machtiging verzocht en blijkt bij de behandeling van het verzoek dat de verzoeker niet aan de voorwaarden van hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding voldoet, dan verklaart de rechter het verzoek niet ontvankelijk. De verhuurder kan dan ontruiming vorderen omdat de betrokkene zich zonder recht of titel in de woning bevindt. Dat kan hij trouwens al eerder doen indien hij kan aantonen dat de betrokken persoon niet aan de voorwaarden van hoofdverblijf in de woning en duurzame gemeenschappelijke huishouding voldoet.'

3.19 Ik meen dat uit dit citaat blijkt dat de regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat op de vordering (in het systeem van het toenmalige ontwerp: verzoek) van de huisgenoot onherroepelijk is beslist, ook naar de bedoeling van de wetgever in 1976 niet in de weg staat aan een vordering tot ontruiming van de verhuurder in kort geding. In het vervolg van de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:268 lid 2 BW vond ik geen aanwijzingen in andere zin.

3.20 Ik merk nog op dat er in de gepubliceerde rechtspraak diverse uitspraken zijn aan te wijzen die blijk geven van een wezenlijk andere opvatting dan die van het hof in de zaak die voorligt.[12]

3.21 Na het voorgaande zal het de lezer duidelijk zijn dat de meest verstrekkende klacht van Rochdale slaagt. Zowel uit vergelijking met wat geldt in het geval van opzegging en beëindiging als uit de totstandkomingsgeschiedenis van (de voorganger van) art. 7:268 lid 2 BW volgt dat de regel dat de huurovereenkomst voortduurt totdat op de vordering onherroepelijk is beslist, niet in de weg staat aan een ontruimingskortgeding. Iets anders is dat de voorzieningenrechter een zekere terughoudendheid dient te betrachten. Alleen in gevallen waarin de huisgenoot in de bodemprocedure min of meer kansloos is, is plaats voor ontruiming als onmiddellijke voorziening bij voorraad.

3.22 Het hof had dus wel degelijk moeten onderzoeken of de vordering van [huisgenoot] in de bodemzaak kans van slagen had. Alle vereisten voor toewijzing van die vordering zijn voor dat onderzoek van belang, dus zowel de vervaltermijn van zes maanden na het overlijden van de huurder als de vereisten van hoofdverblijf en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder.

3.23 De overige klachten van het middel behoeven geen bespreking meer.

3.24 Het arrest van het hof kan niet in stand blijven. Ik concludeer behalve tot vernietiging uiteraard ook tot verwijzing. Intussen heeft [huisgenoot] de woning verlaten.[13] Het lijkt Rochdale vooral te doen om de precedentwerking van het arrest van het hof ongedaan te maken.[14] Mogelijk zal de verwijzingsbeslissing in deze zaak dus geen vervolg behoeven te krijgen.

4 Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Vergelijk het arrest van het hof Amsterdam van 25 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:526, onder 3.

Rechtbank Amsterdam 4 september 2024, zaaknummer 11204445\KK EXPL 24-493 (niet gepubliceerd).

Hof Amsterdam 25 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:526, WR 2025/79; Huurrecht2025/21 m.nt. C.V. van Enckevort.

HR 21 april 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1705, NJ 1996/462 (Boehringer/Kiringen), m.nt. D.W.F. Verkade, onder 3.4; HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:666, NJ 2016/211 (Astellas/Synthon), onder 3.71. Vergelijk Asser Procesrecht/Boonekamp 6 2024/131.

Vergelijk de nuance die ik hierna ‎3.11 verdedig.

Zie hierna ‎3.10.

HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, NJ 1982/445 m.nt. P.A. Stein; HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ1996/655 m.nt. P.A. Stein, onder 3.9. Vergelijk: Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/444; H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:295 BW, aant. 2.2.2.

Vergelijk Hof Amsterdam 30 januari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:216.

Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/444; T.J. de Groot & F.J. Ringnalda, Huurrecht woonruimte, Den Haag: Lefebvre Sdu, 2025/2011.6.2 (p. 326); A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom juridisch 2023/7.7.4 (p. 757).

Vergelijk art. 1623g van het Ontwerp van wet, Kamerstukken II, 1976-1977, 14249, nr. 2. Een kleinkind zoals [huisgenoot] viel niet in de derde categorie huisgenoten waarvoor het ontwerp bepaalde dat de huur van rechtswege nog enige tijd wordt voortgezet in afwachting van de onherroepelijke beslissing op een eventuele vordering van een dergelijke huisgenoot. Daar gaat het nu niet om. Waar het wel om gaat is of volgens de bedoeling van de toenmalige wetgever een regel van voortzetting van de huur totdat onherroepelijk is beslist, een voorafgaande ontruimingsvordering categorisch uitsluit.

MvT, Kamerstukken II, 1976-1977, 14249, nr. 3, p. 12.

Hof 's-Hertogenbosch 16 januari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:91 en Rb. Rotterdam 12 juli 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:7329. In beide zaken wordt bij wijze van voorziening bij voorraad de ontruiming bevolen ondanks een aanhangige bodemprocedure ex art. 7:268 lid 2 BW, omdat die vordering buiten de zesmaandentermijn is ingesteld. Vergelijk M. van den Oord, 'Uitvoerbaarheid bij voorraad en voortzetting van de huur van woonruimte na overlijden van de huurder', HIP 2025/57.

Zie procesinleiding in cassatie, p. 4 (voetnoot 3).

Schriftelijke toelichting onder 2. - - - ## Voetnoten